2020_CBS_03222 - Omgevingsvergunning - OMV_2020012372. Nationalestraat 101. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 102708) van gekoppelde winkelhuizen in neoclassicistische stijl

als bouwkundig erfgoed;

-          23/04/2010: vergunning (2010901) voor het plaatsen van een luifel;

-          03/04/2009: weigering (2009480) voor het plaatsen van een tijdelijke winkel- en afvalcontainer;

-          22/10/1990: vergunning (86#900655) voor verbouwing pui;

-          10/07/1952: vergunning (18#29723) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          programma:

• eengezinswoning met complementaire functie;
• bruto vloeroppervlakte van circa 425 m²;

-          bouwvolume: 4 bouwlagen onder een mansardedak;

-          gevelafwerking: gevelbepleistering, kleur crème en buitenschrijnwerk in hout, kleur wit.

Huidige toestand

-          programma en bouwvolume conform laatst vergunde toestand;

-          gevelafwerking: gevelbepleistering, kleur licht beige en buitenschrijnwerk in aluminium, kleur grijs.

Gewenste toestand

-          programma: meergezinswoning met 3 appartementen en gelijkvloerse handelsruimte;

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 55 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 51 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m².

-          bouwvolume: 4 bouwlagen onder een mansardedak;

-          gevelafwerking: gevelbepleistering, kleur licht beige, buitenschrijnwerk in pvc, kleur zwart.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een handelshuis naar een pand met handel en 3 appartementen:

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          vernieuwen buitenschrijnwerk door pvc in zwarte kleur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

           - artikel 18 Niveauverschillen:

het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 13 cm en wordt niet met een helling overbrugd.  

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 43 Septische putten:

de aanvraag bevat onvoldoende informatie over de inhoud van de septische put om te kunnen aftoetsen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de verbouwing van een handelspand gelegen in het afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Nationalestraat). In deze gebieden is het van belang de commerciële invulling verdere te zetten, te vernieuwen en te optimaliseren. Dit werkt kernversterkend. Vanuit oogpunt ondernemen en stadsmarketing wordt de aanvraag dan ook gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een geheel van oorspronkelijk vier volgens spiegelbeeldschema gekoppelde winkelhuizen in neoclassicistische stijl, gebouwd in opdracht van de heren M. Timmermans en C. Peeters, naar een ontwerp door Edouard Dobbelêers uit 1900. Het nummer 103 werd in 1972 gesloopt voor een nieuwbouwflat.

Met een gevelbreedte van elk twee traveeën omvatten de rijwoningen vier bouwlagen onder een mansardedak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevels rustten oorspronkelijk op een klassieke winkelpui met zij- of middenportaal en privé-inkom. Van het nummer 101 wijzigde de pui en de indeling op het gelijkvloers een eerste keer in 1952 en vervolgens opnieuw in 1990. Het oorspronkelijk geschilderd houten schrijnwerk werd (zonder vergunning) vervangen door aluminium.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Nationalestraat. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch eind 19de–vroeg 20ste-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien maakt het pand deel uit van een samenstel. Het behoud en de valorisatie van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Nationalestraat.

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname ervan in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het interieur als het exterieur.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar tegen de interne aanpassingen. Dit werd reeds enkele keren gewijzigd, voornamelijk op het gelijkvloers. Het is niet duidelijk of er op de bovenliggende verdiepingen nog waardevolle interieurelementen aanwezig zijn (schouwen, lijstplafonds, stukwerk, binnenschrijnwerk…). Indien dit het geval is, dient dit bewaard.

Het vervangen van het schrijnwerk in de voorgevel door pvc is niet aanvaardbaar. Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde. Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. Schrijnwerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit, pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Indien behoud niet mogelijk, kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Panden in neoklassieke stijl uit het einde van de 19de eeuw-begin 20ste eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt. Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de laat 19de-vroeg 20ste-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.

Het vervangen van het schrijnwerk dient in nauw overleg met onze diensten te gebeuren. Indien gewenst, beschikken wij als dienst monumentenzorg over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse t-ramen.

Indien de gevel geschilderd wordt, dient dit in een witte kleur te gebeuren aanleunend bij het linkerbuurpand. Op die manier wordt de eenheidsbebouwing waar het deel vanuit maakt opnieuw versterkt.”

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het betreft een oppervlakte onder 300 m² (92 m²) en een ingreep onder de 100 m² (ca. 25 m² aan leidingen en septische put). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Eventuele vondsten onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4) dienen gemeld te worden aan het agentschap Onroerend Erfgoed.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeerplaatsen en fietsvoorzieningen

Conform artikel 29 van de bouwcode, moeten voor de 2 bijkomende appartementen 4 fietsstalplaatsen voorzien worden: 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4.

Er worden in de kelder 7 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot. De stedelijke dienst mobiliteit merkt op:

“Achter elke fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m75 beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval.”

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Na opdeling van de eengezinswoning in 3 appartementen, bedraagt de grootste woongelegenheid in het project slechts circa 87 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het tevens belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit het gebrek aan een comfortabele fietsenstalling en het ontbreken van een voldoende grote gezinswoning met ruime buitenruimte, kunnen we concluderen dat een programma van 3 kleinere entiteiten de draagkracht van het perceel overstijgt.

Een opdeling van de woning in een ruim familie-appartement met groot terras en een kleinere woonentiteit, zou niet leiden tot een onaanvaardbare densiteit en dus vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel mogelijk zijn. Bij een aanpassing van het ontwerp dient verder rekening gehouden te worden met de opmerkingen vanuit oogpunt monumentenzorg en de voorschriften inzake toegankelijkheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten