2020_CBS_03024 - Omgevingsvergunning - OMV_2020004388. Sint-Thomasstraat 32. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/10/2019: weigering (20192447) voor het verbouwen van een meergezinswoning naar 9 woonentiteiten;

-          17/09/2003: vergunning (86#20613) voor het verbouwen van een woning (bouwen van een dakkapel ter hoogte van de achtergevel;

-          23/02/1987: vergunning (18#68846) voor verbouwing gelijkvloers.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• 9 woonentiteiten worden geacht vergund.

-          3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gelijkvloerse achterbouw met achterliggende garages;

-          bepleisterde en beschilderde lijstgevel;

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• 12 woonentiteiten: 3 woonentiteiten per bouwlaag en 3 woonentiteiten in de dubbele dakverdieping;

-          volume conform vergunde/vergund geachte toestand;

-          aluminium buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en wit geschilderd houten buitenschrijnwerk op de bovenliggende verdiepingen;

-          erfdienstbaarheid in functie van doorrit naar enkele achterliggende garageboxen.

-          vaststelling (300418) als bouwkundig erfgoed ‘herenhuis in neoclassicistische stijl’;

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 9 woonentiteiten:

• drie 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 57m²;
• zes 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 73m², 80m² en 90m²;
• de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt circa 71.3m²;

-          3 bouwlagen onder een pseudozadeldak;

-          uitpandige terrassen aan de achtergevel;

-          bepleisterde gevel met gewijzigde raamindeling.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume:

• wijzigen van het zadeldak;
• aanbrengen uitpandige terrasen aan de achtergevel;
• ophogen plat dak gelijkvloerse achterbouw;

-          interne verbouwingswerken in functie van 9 zelfstandige woningen;

-          wijzigen van de voorgevel: herstellen van historische voorgevel met een witte bepleistering en een aanpassing van de raamindeling van de gelijkvloerse plint.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  Er wordt een pseudo-zadeldak voorzien. Aan de voorzijde heeft het dak de vorm van een zadeldak, aan de achterzijde wordt dit vormgegeven als twee volwaardige bouwlagen, volledig voorzien van beglazing. Hierdoor laat de achtergevel zich lezen als een appartementsgebouw van 5 bouwlagen. Dit is niet in harmonie met de overige achtergevels. Door deze over de volledige breedte te voorzien van beglazing en een perceelsbreed terras wordt de draagkracht van de omgeving nog bijkomend overschreden;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  bij de bepaling van de bouwhoogte wordt afgeweken van het referentiebeeld en heeft dit storende impact op de bezonning en lichttoetreding van de overliggende buren en de omgeving.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De huidige functie als meergezinswoning blijft behouden en is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Sint-Thomasstraat is een eerder smalle straat met over het algemeen herenhuizen

van drie bouwlagen. Langs de straathoeken is er een schaalvergroting. Het pand te Sint-Thomasstraat 32 maakt deel uit van deze kenmerkende typologie. In de voorliggende aanvraag blijft dit ook zo wat betreft de voorgevel. Door de wijzigingen aan het zadeldak aan de achterzijde van het gebouw laat de achtergevel zich lezen als een appartementsgebouw van 5 bouwlagen. Deze volume-uitbreiding en de afwijking op het kenmerkende beeld van de achtergevels zijn in strijd met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode.

De aanvrager motiveert deze wijziging door te verwijzen naar andere hogere

gebouwen in de omgeving, zoals nr. 36. Dit zijn echter uitzonderlijke gebouwen die

niet overeenstemmen met de kenmerkende bebouwing in de straat. Een dermate grote

afwijking op de bouwhoogte kan niet aanvaard worden.

Een dak moet beschouwd worden als één bouwlaag. In de voorliggende aanvraag wordt het getransformeerd tot twee volwaardige bouwlagen waar drie appartementen in worden ondergebracht.

Het supprimeren van het zadeldak aan de achterzijde ten gunste van twee bouwlagen, het inrichten van de daklaag met 3 appartementen en het voorzien van twee perceelsbrede, beglaasde verdiepingen met een perceelsbreed terras, overschrijdt de draagkracht van het binnengebied. De daklaag is onverenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Aangezien de herinrichting van de andere verdiepingen onlosmakelijk verbonden is

met ingrepen in de twee bouwlagen onder het dak, kan het dak-volume niet losgekoppeld worden van de rest van de aanvraag. De aanvraag wordt daarom ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse voorgevel wordt naar historisch model hersteld, waardoor het gebouw zich terug beter inpast in het straatbeeld. De voorgevel wordt in zijn totaliteit geschilderd in een witte kleur. Dit is in harmonie met het straatbeeld.

Ter hoogte van de achtergevel wordt het bestaande zadeldak uitgebreid naar twee volwaardige bouwlagen met een plat dak. De dakgoot en de kroonlijst worden hier visueel onderbroken om toegang te verschaffen tot terrassen.  Het dak leest, door de voorgestelde volume-uitbreiding aan de achterzijde, niet meer als een gebouw van drie verdiepingen onder een zadeldak maar als vijf volwaardige bouwlagen onder een plat dak. In combinatie met de onderbreking van de dakgoot en de kroonlijst om toegang te verschaffen aan de terrassen resulteert het in een informele beeldkwaliteit die atypisch en niet wenselijk is.

De aanvraag dient daarom geweigerd te worden. Een nieuwe aanvraag kan in aanmerking komen voor vergunning indien het zadeldak zich ook aan de achterzijde laat lezen als zadeldak waarbij de kroonlijst doorloopt en het terras/de terrassen zich bevindt/bevinden binnen het dakvolume. Een mezzanine is toelaatbaar indien deze conform de bepalingen van de bouwcode wordt ingericht.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed

omwille van de architecturale en historische waarde. Het pand is geïnventariseerd als

een ‘herenhuis in neoclassicistische stijl’, en maakt deel uit van de Sint-Thomasstraat

met burgerhuizen uit de tweede helft van de negentiende eeuw, waarvan verschillende

in gave toestand verkeren.

Artikel 5 §1 van de bouwcode stelt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris

van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de

bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de

wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele,

historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt

zowel voor het exterieur, als het interieur.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig op basis van volgende argumenten: “De omvorming tot kwalitatieve appartementen is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar. Het aanpassen van de gelijkvloerse voorgevel zorgt voor een gevel die zich opnieuw beter inpast in het straatbeeld. Het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het meergezinsgebouw wordt ingericht met negen woningen, wat overeenstemt met het aantal vergund geachte woningen. Door interne wijzigingen en het voorzien van uitpandige terrassen aan de achterzijde verhoogt de woonkwaliteit van de appartementen.

Desondanks de kwaliteitsverbetering, wordt de draagkracht van het pand overschreden door de drie appartementen die onder het dak voorzien worden. Er wordt geadviseerd om bij een eventuele volgende aanvraag maximaal twee appartementen te voorzien onder een kenmerkend zadeldak met inpandige terrassen. De hoogte van het dak zou gebruikt kunnen worden om de ruimtelijke beleving van de appartementen net te verhogen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten