2020_CBS_03249 - Omgevingsvergunning - OMV_2019156062. Keizerstraat 63-69 . District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 12 Vrije doorgangshoogte:
  De vrije hoogte op het bordes van de trap in gebouw 63B is slechts 2,20 meter. Ook in de gang op de 2de verdieping van blok 63A is de vrije hoogte niet over de volledige breedte 2,30 meter.
• artikel 18 Niveauverschillen tot en met 18 cm:
  Appartement 63A_0.03  voldoet niet aan dit artikel omdat er aan de toegangsdeur een verschil is van 35 cm in plaats van de maximaal toegestane 2cm;

In de gang op de 2de verdieping van blok 63A is een niveauverschil van 31 cm dat enkel met een trap wordt overbrugd.

Het meterlokaal in de kelder van nr 63 is bij gebrek aan een lift of helling niet in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid;

• artikels15,18 en 24:
  Appartementen 63A_2.01 en 2.04 zijn gelegen aan een te smalle gang waardoor er geen draaicirkel aanwezig is voor de inkomdeuren en de gang bezit een niveauverschil van 31cm zonder aangepaste helling.
• Artikel 25: Er is aan krukzijde van de deur naar het meterlokaal water in de kelder geen vrije en vlakke wandbreedte aanwezig.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de verblijfsruimtes op de 1ste verdieping van de 3 eengezinswoningen hebben een hoogte van slechts 2m40 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;

de ruimtes op de dakverdieping van de duplex-appartementen 63A 2.01 en 2.04 hebben een nokhoogte van slechts 2m30 waardoor ze niet voor een verblijfsfunctie in aanmerking komen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project omvat de bestemmingswijziging van een bestaand hotel naar een monofunctionele woonontwikkeling.

De dienst OS/BI, die in dit dossier om advies werd gevraagd, meldt dat het enerzijds een goede zaak is dat een hotel verdwijnt in een categorie waarvan een ruim aanbod is (4*). Anderzijds betreuren zij echter dat de aanvraag een monofunctioneel woonprogramma omvat, terwijl een verweving van functies in relatie met de omgeving wenselijk zou zijn, conform de suggesties van Labo xx en Labo xx werk. Ook de suggesties in het kader van de Vlaamse segmentatie en verwevingsstudie werden niet gebruikt.Om deze reden gaven zij een ongunstig advies.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit betreffende de wenselijkheid van een diversiteit aan functies, advies niet gevolgd. Gezien de ligging in woonzone voldoet de voorgestelde functie aan de geldende bestemmingsvoorschriften waardoor de functionele inpassing positief kan worden beoordeeld. Doordat de aanvraag gelegen is in de studentenbuurt is de draagkracht reeds precair. Een verwevenheid aan functies zou de draagkracht verder onder druk zetten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende vlot en veilig bereikbare fietsenstallingen voorzien worden:

-          16 appartementen met 1 slaapkamer : 16 x 2 = 32

-          7 appartementen met 2 slaapkamers : 7 x 3 = 21

-          3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12

In totaal moeten 65 (= 32 + 21 + 12) fietsenstallingen voorzien worden.

Er is een fietsenstalling met 62 plaatsen voorzien die bereikbaar is via de keldertoegang in de tuin met een trap met fietsgoot. Een aparte fietsenstalling met 10 plaatsen bedoeld voor mindervaliden wordt dicht bij de autolift voorzien.

De aanvraag voorziet bijgevolg in voldoende aantal fietsenstallingen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project betreft een ensemble van 3 panden in de Keizerstraat dat van hotel wordt omgevormd tot woningen. Twee van de 3 panden aan de straatzijde, waarvan 1 monument, blijven behouden en worden gerenoveerd. Hierdoor blijft de Mazengang zijn typische karakter behouden. Het middelste pand wordt vervangen door een nieuwbouw.

Het totale programma bestaat uit studio’s, appartementen en 3 grondgebonden woningen in het binnengebied.

Met deze aanvraag wordt er opnieuw open ruimte en groen gecreëerd ten gunste van het eigen perceel maar ook van het bouwblok. De magazijnen in het binnengebied worden gesloopt en het binnengebied wordt ontpit zodat (half)verharde en groene zones ontstaan, die naar de verschillende toegangen en circulatiekernen leiden. Terwijl het binnengebied momenteel is volgebouwd door een magazijn met 2 bouwlagen en een hoogte van 6,29 meter wordt open ruimte gemaakt, aangevuld met 3 eengezinswoningen met een hoogte van 4,86 meter en een hellend dak. Deze 3 panden worden elk voorzien van een eigen buitenruimte en ook de toegang tot het binnengebied wordt rondom voorzien van groen. Op verschillende plaatsen worden de hoge scheidingsmuren terug naar een lager niveau gebracht wat ook de buurpanden ten goede komt.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag werd omwille van volumetrie en geveluitwerking voorafgaandelijk verschillende malen voorgelegd aan de welstandscommissie. Na een ongunstig advies op 25 oktober 2019 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de welstandscommissie en opnieuw voorgelegd op 22 november 2019 waarvoor een voorwaardelijk gunstig advies werd gegeven. Aan deze voorwaarden werd grotendeels tegemoet gekomen waardoor de aanvraag naar welstand gunstig kan worden beoordeeld.

Cultuurhistorische aspecten

De werken bevinden zich in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand nummer 67-69 opgenomen in de vastgestelde inventaris van onroerend erfgoed. Het nummer 63 is beschermd als monument sinds 18/6/1986. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“A.  Cultuurhistorische waardestelling

De site bestaat uit:

Keizerstraat 63: architecturale en historische waarde (het beschermingsbesluit vermeldt historische en artistieke waarde) Dit herenhuis klimt in kern op tot de 16e eeuw. Verschillende individuele woningen werden op het einde van de 18e eeuw samengevoegd tijdens een grootschalige verbouwing. Zo ontstond op het einde van de 18e eeuw een grote voorname herenwoning bestaande uit drie vleugels die ingeplant zijn rond een binnenplaats. Bepleisterde en beschilderde lijstgevel op een hardstenen plint, vijf traveeën breed, twee bouwlagen en een mezzanine hoog, onder een zadeldak. De opstand met verkleinende ordonnantie wordt verticaal geritmeerd door brede lisenen, en is afgewerkt met een geprofileerde daklijst onder de kroonlijst op klossen. Regelmatige registers van vlak omlijste rechthoekige vensters op geprofileerde lekdrempels, de borstweringen versierd met panelen. In de vijfde travee Lodewijk XVI-rondboogpoort in hardstenen geprofileerde omlijsting met sluitsteen en imposten op neuten, geflankeerd door pilasters met stafwerk en guttae, waarop een brede waterlijst met eierlijst rust; festoenen in de zwikken.

Aan drie zijden van de binnenplaats bepleisterde en beschilderde gevels van twee bouwlagen en elk vier traveeën, met registers van rechthoekige vensters en dakkapellen. De noordvleugel onderscheidt zich door een steil zadeldak met aandaken en een dubbele rij dakkapellen.

Zwaar verbouwd in de jaren ’80. Nieuwe of grotendeels vernieuwde dakstructuur (dak voorbouw), de oorspronkelijke houten vloeren zijn vervangen door betonvloeren. Dit volume wordt gerestaureerd.

Keizerstraat 65:weinig tot geen erfgoedwaarde De twee - in oorsprong 16e-eeuwse - bescheiden woonhuizen werden in 1984-1985 samengevoegd en zeer zwaar verbouwd. Thans resten enkel nog hergebruikte funderingen en scheidsmuren. Dit volume wordt gesloopt en er wordt een nieuwbouw voorzien.

Keizerstraat 69:architecturale en historische waarde. Het woonhuis op dit perceel bevindt zich ten oosten van de Mazengang (de oostelijke zijmuren vormen de scheimuren met de Mazengang). De rondboogdeur uiterst links in de gevel vormde de oorspronkelijke toegang tot het voormalige godshuis Mazengang. Het van oorsprong 16e-eeuwse woonhuis werd in 1808 verbouwd door De Cock. Enkel de laatclassicistische voorgevel bleef bewaard bij de laatste verbouwing in 1994 door Paul L. Leysen. De bedaking wordt aangepast. 

Bepleisterde en beschilderde lijstgevel met verkleinende ordonnantie op een hardstenen plint. Registers van rechthoekige deur- en vensteropeningen met individuele lekdrempels, en een klassiek hoofdgestel. Traditionele rondboogdeur met kwartholbeloop, diamantkopsluitsteen en -imposten uiterst links, oorspronkelijk de toegang tot het voormalige godshuis Mazengang.

Mazengang:historische en stedenbouwkundige waarde Deze steeg klimt minstens op tot 1514 en gaat mogelijk terug op één van de vele gangen die de raamvelden in de omgeving van de Keizerstraat doorsneden. De steeg is verder het enige overblijfsel van het godshuis Mazengang dat in 1636 werd opgericht en in 1779 werd overgebracht naar de Korte Ridderstraat. Deze nauwe bochtige doorgang loopt van de Keizerstraat naar Prinsstraat 28, afgelijnd door de 16e eeuwse achtergevels van Prinsstraat 26-28.

De geplande werken werden uitvoerig voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed. De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de bouwcode. 

Er werd een che-rapport opgemaakt dat diende als basis voor het ontwerp. Dit vertaalt zich in een ontwerp dat rekening houdt met de erfgoedwaarde van de site. Waardevolle structuren blijven bewaard en worden gevaloriseerd terwijl volumes zonder waarde worden gesloopt.  

Voor de panden 63 en 67-69 wordt uitgegaan van restauratie. De gevel aan de Mazengang blijft eveneens behouden. Het nummer 65 wordt gesloopt.

De kern van de site wordt gevormd door het beschermde pand nr. 63. Hier is het uitgangspunt restauratie en herwaardering van het 18de-eeuwse stadspaleis met vier vleugels rond een binnenkoer en een achterliggende tuin. In deze tuin wordt een magazijn gesloopt waardoor het stadspaleis opnieuw leesbaar wordt. Achter in de tuin worden 3 nieuwbouwwoningen ingeplant. De classicistische gevelafwerking en -detaillering worden hersteld en geherwaardeerd. De bouwkundige en restauratieve maatregelen beogen de instandhouding en het herstel van de erfgoedelementen. Aanpassingen in functie van de herbestemming houden rekening met de erfgoedkenmerken (dakkapellen). Het is alleen jammer dat er terrassen voorzien worden ter hoogte van de achtergevel van het voorhuis en de achtergevel van het achterhuis. Ze verstoren de leesbaarheid en de ritmiek van de gevels en doen afbreuk aan de erfgoedwaarde. Door het verlagen van de bestaande vensteropeningen wordt er ingegrepen op de symmetrische en repetitieve invulling van het 18de-eeuwse gevelparement.

Voor het nummer 67-69 wordt een aangepaste mansardebedaking voorzien. Het bestaande dak is het resultaat van de verbouwingscampagne uit de jaren ’80. De nieuwe dakvorm is getoetst aan welstandscriteria. Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk dienen voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Indien er bij de sloop of de verbouwing waardevolle bouwsporen aan het licht komen dienen deze gedocumenteerd in woord en beeld.

Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarden wordt door de stedelijk dienst monumentenzorg een gunstig advies gegeven.”

Het agentschap Onroerend Erfgoed geeft een positief advies over de geplande werken:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming: Het ontwerp is voldoende bouwhistorisch en restauratietechnisch onderbouwd. Het uitgangspunt is de restauratie en herwaardering van het 18de-eeuwse stadspaleis met vier vleugels rond een binnenkoer en een achterliggende tuin waarin de nieuwbouwwoningen worden ingeplant. De classicistische gevelafwerking en -detaillering worden hersteld en geherwaardeerd. De toevoegingen in functie van de nieuwe bestemming (dakkapellen, terrassen,…) zijn ontworpen met respect voor de erfgoedwaarden en -kenmerken.

De bouwkundige en restauratieve maatregelen beogen de instandhouding en het herstel van de

erfgoedelementen. Aanpassingen in functie van de herbestemming houden rekening met de

erfgoedkenmerken.”

De visie van monumentenzorg over de terrassen wordt niet bijgestaan door het agentschap Onroerend Erfgoed. Men vindt dat de toevoeging gebeurt met het nodige respect voor de erfgoedwaarde ondanks het verlagen van de bestaande vensteropeningen. Gezien de plaatsing van de terrassen ook tegemoet komt aan de voorschriften van de bouwcode om voor elk appartement een eigen buitenruimte te voorzien, kan er akkoord gegaan worden met de visie van het Agentschap. Het uitsluiten van de terrassen zal niet mee opgenomen worden in een eventuele vergunning.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (1 375 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (595 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door VUhbs op 02/12/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed tijdig bekrachtigd. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt een proefputtenonderzoek in het projectgebied (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13021). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen die hier vergund zullen worden. Nadien zal de erkende archeoloog inschatten of een ander vervolgonderzoek (bijvoorbeeld een opgraving) op het projectgebied noodzakelijk is. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Milieu-aspecten

De stedelijke dienst milieuvergunningen gaf volgend advies:

“In de kelder wordt een ruimte voor een gemeenschappelijke stookplaats voorzien. Niet alle 26 woonunits worden hierop aangesloten. Op basis van de informatie in het aanvraagdossier lijkt het alsof er nog niet geweten is welk type verwarming zal geïnstalleerd worden en over welk vermogen deze zal beschikken. Verdere informatie over eventuele toekomstige ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) wordt niet gegeven.

Wel wordt er een ondergrondse parkeergarage van twee bouwlagen voorzien. Deze zal plaats bieden aan 13 voertuigen en is toegankelijk via een autolift. Voor het uitgraven van deze ondergrondse bouwlagen zal naar alle waarschijnlijkheid een bemaling nodig zijn.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u of een bemaling langer dan 6 maanden op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Bijkomend willen we de exploitant erop attent maken dat een project indien het elementen bevat die onderworpen zijn aan meerdere vergunnings- of meldingsplichten en die aspecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, de vergunningsaanvraag de betrokken aspecten op straffe van onontvankelijkheid omvat als minstens één element van de aanvraag vergunningsplichtig is.”

De voorwaarden uit dit advies worden opgenomen als voorwaarden voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verblijfsruimtes op de 1ste verdieping van de 3 nieuwbouw eengezinswoningen hebben slechts een vrije hoogte van 2m40 in plaats van de minimaal vereiste 2m60. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd om het plafond met 20cm te verhogen. Erboven is immers nog een ongebruikte zolder voorzien.

Ook de ruimtesonder het dak van de duplex-appartementen 63A 2.01 en 2.04 zijn te laag waardoor zij niet als verblijfsruimte kunnen worden gebruikt. Deze kunnen bijgevolg enkel gebruikt worden als berging.  

Er wordt een mix aan woningen voorzien, zowel in oppervlakte als aantal slaapkamers. Alle woningen beschikken daarenboven over een eigen buitenruimte. Opgemerkt wordt dat twee van de drie 3-slaapkamerappartementen eerder klein zijn in verhouding tot het aantal slaapkamers. De oppervlakten van deze appartementen bedragen respectievelijk 103m² en 106m². Algemeen wordt gesteld dat woningen met 3 slaapkamers minstens 110m² meter dienen te zijn om te garanderen dat alle verblijfsruimten in goede verhouding tot elkaar staan en hun grootte is afgestemd met het aantal slaapkamers, en dus ook met de mogelijke bezettingsgraad van de woning. Gezien de bouwfysische beperken van dit hoofdzakelijke renovatieproject, het feit dat de verblijfsruimten van deze appartementen wel conform de bepalingen van de VMSW zijn en gezien de beperkte afwijking op de minimale oppervlakte, kan voor deze 2 woningen een afwijking aanvaard worden.  

Gezien de Mazengang eigendom is van de Stad Antwerpen en het naastgelegen pand van Stedelijk Onderwijs is er advies gevraagd aan de dienst stadsbeheer/vastgoed.Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies en wensen daarbij de volgende voorwaarden te laten opnemen in een eventuele vergunning:

- De afwatering van de achterbouw van het kinderdagverblijf (Keizerstraat 71) verloopt naar de scheimuur toe. De hemelwaterafvoer is gelegen op het perceel van de buren. Deze erfdienstbaarheid op het perceel van het project moet behouden blijven.

-  Het regenwater van het nieuwe dak ter hoogte van Keizerstraat 69 watert af naar het kinderdagverblijf. Op dit moment zijn er soms infiltraties van regenwater ter hoogte van deze scheimuur. De stad Adviseert om de afwatering om te draaien zodat het water niet naar de scheimuur loopt.

-  De Mazengang is eigendom van de stad Antwerpen. Onder de nieuwe bestrating zijn werd nieuwe riolering en nieuwe toevoerleidingen voor nutsvoorzieningen voor het achtergelegen schoolgebouw. Er mogen geen werken worden uitgevoerd die intergriteit van de nutsleidingen in gevaar brengen of de nieuwe verharding beschadigen. Indien er toch beschadigingen optreden dient de bouwheer de stad Antwerpen hiervan op de hoogte te brengen en de schade in onderling overleg te herstellen.

-  De Mazengang dient als dagelijkse uitgang en nooduitgang voor de speelplaats van de achtergelegen school. De doorgang moet ten allen tijden gevrijwaard blijven en veilig zijn.

-  Op de plannen van de nieuwe toestand is de breedte van de Mazengang  niet af te leiden. De breedte van de steeg mag in geen geval smaller zijn dan de huidige situatie. De huidige bouwlijnen moeten gerespecteerd worden.

De aanvraag wijkt op een aantal punten af van de verordening toegankelijkheid

Zo zijn appartementen 63A_2.01 en 2.04 gelegen aan een te smalle gang waardoor er geen draaicirkel aanwezig is voor de inkomdeuren. Bovendien is er in deze gang een niveauverschil van 31cm aanwezig zonder aangepaste helling. Aangezien er voor een bijkomende helling of lift geen plaats is en de bestaande toestand niet toelaat de vloer te verlagen, staat INTER, die door de aanvrager om advies werd gevraagd, op basis van artikel 33 een afwijking toe. Dit advies wordt gevolgd waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

De vrije hoogte op het bordes van de trap in gebouw 63B bedraagt slechts 2,20 m ipv de minimum voorgeschreven 2,3 m. Gezien de moeilijkheid van de verschillende vloerhoogtes tussen het monument en het bestaande gebouw staat INTER die door de aanvrager om advies werd gevraagd, op basis van artikel 33 een afwijking toe. Dit advies wordt gevolgd waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

Ook op de 2e verdieping van de voorbouw van het monument kan de vrije hoogte van 2.3m over 1m breedte niet worden bekomen. Ook hier wordt het advies van INTER gevolgd en kan op basis van artikel 33 een afwijking worden toegestaan.

De toegang naar appartement 63A_0.03  voldoet niet aan de verordening toegankelijkheid omdat er aan de toegangsdeur een verschil is van 35 cm in plaats van de maximaal toegestane 2cm;

In voorwaarde zal worden opgelegd het niveauverschil te overbruggen met een helling, conform de bepalingen van de verordening  toegankelijkheid. Deze helling moet worden uitgevoerd met respect voor de erfgoedwaarde, naar analogie van de terrassen die voorzien worden aan de gevels.

Het meterlokaal in de kelder van nr 63 is bij gebrek aan een lift of helling niet in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bewoners met een verminderde mobiliteit moeten zonder hulp van anderen ook de meterstanden kunnen opnemen. Er wordt een lift voorzien van het gelijkvloers naar de bovenliggende verdiepingen. Er is geen argumentatie waarom deze lift niet kan worden doorgetrokken naar de kelder. Dit zal dan ook in voorwaarde worden opgelegd. De fietsenstalling die hierdoor deels zal moeten worden gesupprimeerd, kan voorzien worden op de plaats waar de 6 privatieve bergingen zijn voorzien.

Bovendien moet de draaizin van deur naar het meterlokaal voor het water worden aangepast zodat er naast de deur aan de krukzijde een vrije vlakke wand en vloerbreedte is, conform de bepalingen van de verordening.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen en appartementen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Aquafin strikt na te leven;

3.      De bijgevoegde voorwaarden uit het advies va Fluvius strikt na te leven;

4.      De start van de werken te melden aan Proximus via verkavelingen-a21@proximus.com, met vermelding van het JMS nummer;

5.      In de 3 nieuwbouwwoningen moet het plafond van de eerste verdieping minimaal 20 cm hoger worden voorzien zodat de vrije hoogte op de 1ste verdieping minimaal 260 cm hoog is, conform artikel 21 van de bouwcode.

6.      De ruimtesonder het dak van de duplex-appartementen 63A 2.01 en 2.04 in te richten als berging;

7.      Conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, een helling te voorzien naar de toegang van appartement 63A 0.03 om het niveauverschil te overbruggen. Deze helling moet worden uitgevoerd met respect voor de erfgoedwaarde, naar analogie van de terrassen die voorzien worden aan de gevels.

8.      De lift in nr.63 moet worden doorgetrokken naar de kelder zodat de meterlokalen ook bereikbaar zijn voor bewoners met een verminderde mobiliteit. De fietsenstalling die hierdoor deels zal moeten worden gesupprimeerd, moet voorzien worden op de plaats waar zich de 6 privatieve bergingen staan ingetekend.

9.      De draaizin van de deur naar het meterlokaal water moet worden aangepast zodat er naast de deur aan krukzijde een vrije vlakke wand en vloerbreedte is, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

10.  Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

11.  Volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen (proefputten in uitgesteld traject) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13021). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuwe programma van maatregelen opgesteld in een nota. Ook dit programma van maatregelen is nadien verplicht uit te voeren;

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

12.  Volgende voorwaarden uit het advies van monumentenzorg zijn strikt na te leven:

-          Nummer 67-69: detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          Indien er bij de sloop of de verbouwing waardevolle bouwsporen aan het licht komen dienen deze gedocumenteerd in woord en beeld;

13.  Volgende voorwaarden uit het advies van de stedelijke milieudienst zijn strikt na te leven

-          Voor de noodzakelijke bemalingswerken moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2);

-          De opstart van de bemaling moet aangekondigd worden bij de aanvang;

14.  Volgende voorwaarden uit het advies van stadsbeheer moeten strikt worden nageleefd:

-          De afwatering van de achterbouw van het kinderdagverblijf (Keizerstraat 71) verloopt naar de scheimuur toe. De hemelwaterafvoer is gelegen op het perceel van de buren. Deze erfdienstbaarheid op het perceel van het project moet behouden blijven;

-          Het regenwater van het nieuwe dak ter hoogte van Keizerstraat 69 watert af naar het kinderdagverblijf. Deze afwatering dient te worden omgekeerd zodat het water niet naar de scheimuur loopt;

-          Er mogen geen werken worden uitgevoerd die de nutsleidingen onder de Mazengang in gevaar brengen of de nieuwe verharding beschadigen. Indien er toch beschadigingen optreden dient de bouwheer de stad Antwerpen hiervan op de hoogte te brengen en de schade in onderling overleg te herstellen;

-          De Mazengang dient als dagelijkse uitgang en nooduitgang voor de speelplaats van de achtergelegen school. De doorgang moet ten allen tijden gevrijwaard blijven en veilig zijn;

-          De bestaande breedte van de Mazengang moet behouden blijven. De huidige bouwlijnen moeten gerespecteerd worden.