2020_CBS_03246 - Omgevingsvergunning - OMV_2019158028. Jules Moretuslei 424. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/12/1994: vergunning (222#8661) voor het verbouwen van een werkhuis;

-          17/07/2002: vergunning (222#10407) voor het verbouwen van een woning;

-          08/03/2019: weigering (20183318) voor het verbouwen van een appartementsgebouw met kantoor en berging.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gelijkvloerse kantoorfunctie (autonoom functionerend) met doorrij naar twee autostalplaatsen en achtergelegen magazijn.

-          duplexappartement op de bovenliggende verdiepingen;

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van circa 9,75 m;

-          gevelafwerking: 

• gele gevelsteen met een verdiepingshoge plint in bruine steen;
• wit houten buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          bovenliggende verdiepingen ingericht als twee twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 80 m²;

-          de open ruimte op het gelijkvloers werd dicht gebouwd;

-          doorgevoerde constructieve werken aan de achtergevel;

-          buitenschrijnwerk in wit pvc.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met twee wooneenheden;

-          variërende bouwdiepte over de verschillende verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• gele gevelsteen op verdiepingshoge plint (materiaal niet gekend);
• donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk;

-          kroonlijsthoogte ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          de kantoor- en magazijnfunctie op de benedenverdieping verdwijnt. Het volledige pand wordt omgevormd tot meergezinswoning. Met betrekking tot de nieuwe woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• twee-slaapkamerappartement op de beneden- en eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 206 m²;
• drie-slaapkamerappartement op de eerste en tweede verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 142 m²;

-          ontpitten van het perceel;

-          aanpassen van de bouwdiepte op de verschillende verdiepingen;

-          wijzigen van de gevelafwerking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone b voor woningen.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 2 Zone B voor woningen
4.b Afmetingen van de gebouwen - bouwdiepte:
Het maximumprofiel voor gebouwen met twee bovenverdiepingen onder een plat dak beschrijft een bouwdiepte voor het gelijkvloers van maximum 17 meter bij een perceelsdiepte van meer dan 30 meter, en maximum 15 meter voor de bovenliggende verdiepingen. De gelijkvloerse verdieping heeft echter een bouwdiepte van circa 36 meter.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er is één bijkomende wooneenheid, hiervoor is 1 parkeerplaats nodig;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheimuren hebben geen opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 43 Septische putten:
  de inhoud van de septische put werd niet vermeld op de plannen.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het voorgestelde bouwvolume wijkt af van het BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat – DR. Donnyplein en omgeving. Volgens het maximum profiel, dat opgenomen is in het BPA, dienen gebouwen met twee bovenverdiepingen onder plat dak een maximale bouwdiepte te hebben van 17 m op het gelijkvloers (> 30 m) en 15 meter op de verdiepingen (> 30 m). De aanvraag voorziet voor het hoofdgebouw een bouwdiepte van circa 35,50 m op het gelijkvloers, 15 meter op de eerste verdieping en 12,70 meter op de tweede verdieping.

Conform artikel 4.4.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan er voor ‘Handelingen sorterend onder voorschriften van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan vijftien jaar’ afgeweken worden van het bijzonder plan van aanleg.

Het BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat – Dr. Donnyplein en omgeving is goedgekeurd op 23 juli 1997 (ouder dan 15 jaar) en een openbaar onderzoek werd georganiseerd. Tijdens het openbaar onderzoek werden er geen bezwaren ingediend.

Gelet op de ontwikkeling van het volume, dat aansluit op de diepte van buurpanden, met ruime en kwaliteitsvolle wooneenheden met meer dan voldoende open ruimte op het perceel, kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Op het (deels verlaagde) gelijkvloers en de duplex ruimte van het achterste volume wordt een wooneenheid met twee slaapkamers voorzien. In het hoofdgebouw wordt op de eerste en tweede verdieping een duplexappartement voorzien met 3 slaapkamers voorzien.

De draagkracht van het bijna 450 m² grote perceel wordt met in totaal twee wooneenheden niet overschreden. De functie van deze meergezinswoning is inpasbaar in de Jules Moretuslei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet een grondige verbouwing van een magazijn met kantoor en duplexappartement. Door een brand is het magazijn reeds deels verdwenen.

De verbouwingen beogen een omvorming van het pand tot twee wooneenheden.

Op het gelijkvloers wordt een appartement met twee slaapkamers voorzien waarbij er achteraan gewerkt wordt met een duplexverdiep. Om de bouwhoogte van dit volume achteraan te beperken zal de keuken en leefruimte verdiept worden. De bouwhoogte bedraagt hierdoor 5,21 meter waardoor dit volume een beperkte impact heeft op het uitzicht vanuit het hoofdgebouw en de omliggende panden. Op het gelijkvloers wordt er centraal een patio voorzien met een oppervlakte van circa 21,50 m². Hierdoor is het mogelijk om alle ruimtes op het gelijkvloers, met voorliggende diepte, van voldoende licht en lucht te voorzien. Aan de straatzijde wordt een kantoorruimte ingericht waardoor het contact tussen het appartement en de straat wordt bevorderd. Deze wooneenheid beschikt over een tuin van circa 207 m².

Op de eerste en tweede verdieping van het hoofdgebouw wordt een tweede wooneenheid voorzien waarbij de slaapkamers op de eerste verdieping worden voorzien en de leefruimtes op de bovenste verdieping. Vanuit de leefruimte van dit appartement is er toegang tot een terras van circa 10 m².

Deze aanpassingen aan het pand zijn aanvaardbaar, bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Op 21 januari 2020 werd er een aangepast plan voor de voorgevel bezorgd. Hierin voorziet men het behoud van de gele baksteen op de verdiepingen, een gelijkvloerse plint in blauwe steen en grijs aluminium buitenschrijnwerk. De achtergevels worden afgewerkt met verticaal gekamd pleisterwerk in het licht grijs en donker grijs aluminium buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialisatie is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het advies van Fluvius na te leven;

3.      de daken voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed tussen de scheidingswand en de vegetatie;

4.      een septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten