2020_CBS_06261 - Omgevingsvergunning - OMV_2020056490. Kempenstraat 90 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/05/2019: advies welstandscommissie (WSC/2016/1237);

-          24/05/2017: vergunning (2017496) voor het bouwen van een woontoren met 152 appartementen, zone voor kantoren of vrije beroepen en ondergrondse fietsenstalling;

-          2/3/2016: vergunning (20152767) voor het realiseren van de nieuwbouw van een ziekenhuis ZNA Spoor Noord, met zorgboulevard en ondergrondse parking.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woontoren naast ZNA-ziekenhuis met een hoogte van ca. 81 m op de hoek van de Kempenstraat en de Binnenvaartstraat;

-          volume:

• 24 bouwlagen onder plat dak;
• na 11de verdieping verbreding van 4,5 meter;
• dubbelhoge gelijkvloerse plint/sokkel;

-          152 woongelegenheden:

• 1ste tot 10de verdieping: appartementen met één slaapkamer met een uitpandig terras aan de westzijde of een inpandig terras;
• 11de tot 20ste verdieping: appartementen met twee slaapkamers en een inpandig terras;
• 21ste tot 23ste verdieping: penthouses voorzien op één niveau of als duplex met dakterrassen;

-          gelijkvloers: windluwe openbare ruimte voorzien, een ruimte voor gemeenschapsvoorziening en twee ruimtes met een kantoorfunctie;

-          kelderverdiepingen:

• -1: bergingen, technische lokalen, de fietsenstalling en een ruimte voor kantoorfunctie;
• naast de nieuwe woontoren komt een patio onder het maaiveld die het ondergrondse niveau bereikbaar maakt;
• -2: bergingen;

-          parkeerplaatsen voor dit project voorzien in bouwaanvraag voor het nieuwe ziekenhuis van ZNA;

-          gevelafwerking in massieve betonelementen.

Huidige toestand

-          project in aanbouw.

Gewenste toestand

-          149 woongelegenheden:

• in appartement type A.01.01 interne wijziging;
• koppeling appartementen B.04.06 en B.04.07;
• koppeling appartement A.11.05 & A11.06 en A19.05 & A16.06;
• koppeling appartement A.15.05, A.15.06 en A15.07
• nieuwe indeling van A.13.06;
• koppeling appartementen A.17.06 & A.17.07;
• van 6 penthouses naar 9 met gewijzigde gevelcontour en raamindeling;

-          wijzigen gevelcompositie en gevelmaterialisatie in functie van gewicht;

-          trap A werd gespiegeld;

-          toevoeging pompput;

-          zone in schacht voor toekomstig warmtenet;

-          nieuwe positie HS-cabine;

-          verplaatsen tellerlokalen;

-          herintekening fietsenstalling HOH500;

-          schuifpoort vervangen;

-          stabiliteitswijzigingen: forsere kolommen, dunnere vloerplaten;

-          interne trap kantoor;

-          toegankelijke inkomdeuren kantoren;

-          buitenruimte voor pakjesdelivery, bijkomende ruimte met kitchenette en wc voor collectief gebruik;

-          luifel als windbreker;

-          paviljoen voor luchtafvoer en gascabine;

-          fietstrap verbreed.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de wijzigingen aan de gevelmaterialisatie;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden;

-          interne constructieve wijzigingen.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Bij de ontwikkeling van het projectgebied Spoor-Noord werden de stedenbouwkundige lasten opgelegd bij de opmaak van het BPA Stedelijk Park Spoor Noord. Bij de herziening van een gedeelte van dit BPA naar het RUP Zorgsite Kempenstraat werden bijkomende stedenbouwkundige lasten opgenomen in een samenwerkingsovereenkomst. Op 23 juni 2014 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 577).

Op basis van voorgaande argumentatie werd bij het verlenen van de initiële vergunning voor het bouwen van een woontoren met 152 appartementen, zone voor kantoren of vrije beroepen en ondergrondse fietsenstalling (dossiernummer 2017496) geoordeeld dat aan de SOK plicht voldaan was.

Voorliggende aanvraag omvat wijzigingen aan deze toren W1 met betrekking tot het aantal woongelegenheden en gebruikte gevelmaterialen. Het advies aangaande de SOK blijft ongewijzigd. Besloten kan worden dat aan de SOK plicht is voldaan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zorgsite Kempenstraat, goedgekeurd op 23 april 2015. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor centrumfuncties-art. 1-(ce1), zone voor centrumfuncties-art. 2-(ce2) en zone voor publiek domein-art. 3-(pu1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het verkleinen van het woonprogramma met 3 woonentiteiten komt de draagkracht van de site ten goede.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de horizontale en verticale gevelpenanten werd initieel, zoals voorzien in de vergunning, geopteerd voor een duurzaam materiaal zoals prefab beton of vezelversterkt beton in een lichtgele kleur. Het buitenschrijnwerk en de tussenliggende gevelpanelen zouden worden voorzien in aluminium in een kleur die aansluit met die van het prefab beton.

Ter hoogte van de aansluiting met ZNA springt het volume, vanaf de 11de verdieping, uit (ongeveer halverwege de toren). Dit blijkt structureel te zwaar te zijn om in beton uit te voeren waardoor nu geopteerd wordt voor een veel lichter materiaal, namelijk aluminium. De wijziging van het gevelmateriaal werd voorgelegd aan de Welstandscommissie. Omwille van vernoemde redenen kunnen zij akkoord gaan met het gewijzigde gevelmateriaal. Zij vragen daarbij wel om de nodige aandacht te geven aan de detaillering ervan als plaatmateriaal versus de wens als robuust materiaal over te komen.

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Milieutechnische aspecten

Het wijzigen van de positie van een hoogspanningscabine is op milieutechnisch vlak niet meldings- of vergunningsplichtig. Hoogstens wordt er dan gevraagd een nieuw uitvoeringsplan te bezorgen.

Voor deze woontoren echter wordt wel de stedenbouwkundige vergunning (AN9/B/digitaal/2017496) teruggevonden evenals de vergunning klasse 2 voor de bouwwerf (OMV2019104739) maar een vergunning voor ingedeelde inrichtingen en activiteiten (IIOA’s) wordt niet gevonden. Nochtans wordt er in dit dossier gesproken van een hoogspanningscabine en een noodstroomgroep. Mogelijks zijn er nog andere IIOA’s van toepassing.

De aanvrager dient na te gaan welke IIOA’s in het project aanwezig zijn en het nodige te doen om zich in regel te stellen met de milieuwetgeving, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gewijzigde appartementen zijn kwaliteitsvol ingedeeld en variëren in oppervlakte en aanbod. De inrichting voldoet aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

De parkeerbehoefte die werd vastgelegd in vergunning 2017496 bedroeg 179. In totaal zullen er drie wooneenheden minder gebouwd worden dan voorzien, wat ook de parkeerbehoefte met 3 doet verminderen. Dit brengt de werkelijke parkeerbehoefte op 176.

De parking is reeds opgenomen in de vergunning voor het bouwen van het naastliggend ziekenhuis. In deze parking worden 950 plaatsen voorzien. Hiervan zijn er 630 gereserveerd voor het ziekenhuis en bijhorende functies. De overige 320 parkeerplaatsen zijn voorzien voor de 2 woontorens ernaast. Voor deze woontoren (W1) worden er 176 parkeerplaatsen gereserveerd. Dit blijft ongewijzigd.

Fietsvoorzieningen

Ook het aantal nodige fietsenstallingen daalt beperkt door de vermindering van het aantal wooneenheden.

Het aantal fietsenstallingen wordt berekend op 399 stuks (cf. 401 in dossier 2017496), waarvan 389 stuks voor de woningen en 10 stuks voor de zone van de kantoren, dienstverlening en vrije beroepen.

Er is plaats voor 413 fietsen in de fietsstalling. Er wordt gebruik gemaakt van een dubbelhoog systeem. De tussenafstand werd aangepast naar 50cm zoals opgelegd in de voorwaarde van dossier 2017496.

Op het maaiveld werden onder de uitkraging extra fietsbeugels toegevoegd voor 12 fietsen. 

De ondergrondse fietsenstalling is bereikbaar vanuit de naastliggende patio via een luie fietstrap, en via de liftkern van de bovengrondse volumes met de appartementen in de toren. De fietstrap werd verbreed om tegemoet te komen aan een opmerking op de vorige vergunning.

De inrichting van de fietsvoorzieningen kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Fluvius moeten worden nagekomen

3.      de aanvrager dient na te gaan welke IIOA’s in het project aanwezig zijn en het nodige te doen om zich in regel te stellen met de milieuwetgeving.

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.