2020_CBS_06288 - Omgevingsvergunning - OMV_2020007980. Lange Leemstraat 252-260. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/10/2012: proces-verbaal (oud: AN/2012/VPV/0557) voor het doorvoeren van werken in strijd met vergunning AN2/B/20116164;

-          24/05/2012: vergunning (20116164) voor het verbouwen en uitbreiden van bestaande kantoren en lofts;

-          28/10/2010: weigering (20102835) voor het uitbreiden van een bestaand gebouw – bijkomende lofts;

-          08/12/2006: weigering (3151#397) voor het renoveren van een handelsruimte, een magazijn, kantoren en lofts;

-          03/03/1978: vergunning (18#59220) voor een winkelruimte en appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 13 zelfstandige wooneenheden en handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen en teruggesprongen daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 16,15 m, totale bouwhoogte 19,25 m;
• bouwdiepte hoofdvolume van circa 16,00 m, op de gelijkvloerse verdieping werd het volledige perceel dicht gebouwd met uitzondering van de parking (linkerzijde perceel);
• deels onderkelderd perceel, toegankelijk langs zowel de Lange Leemstraat als de Lamorinièrestraat;

-          gevelafwerking:

• gevel afgewerkt in een combinatie van geschilderd metselwerk, geschilderde betonpanelen, en plaatmateriaal (allen in een grijze kleur);
• donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          vergunning 20116164 slechts gedeeltelijk uitgevoerd;

-          gelijkvloerse verdieping voorzien van een handelsfunctie, de bovenliggende verdiepingen werden ingedeeld in 6 zelfstandige wooneenheden en 3 kantoorunits;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 14,00 m;
• bouwdiepte en kelderverdieping conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gevel afgewerkt in een combinatie van geschilderd metselwerk en geschilderde betonpanelen (allen in een grijze kleur);
• donker aluminium buitenschrijnwerk;
• de indeling van de achtergevel werd niet gewijzigd zoals voorzien werd in vergunning 20116164.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 15 zelfstandige wooneenheden en handelsgelijkvloers:

• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 84,00 m²;
• 10 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte gelegen tussen 82,00 en 124,75 m²;
• 3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte gelegen tussen 150,00 en 160,00 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt 105,25 m²
• de oppervlakte van het handelsgelijkvloers blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen en teruggesprongen daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 16,15m, totale bouwhoogte 19,40 m;
• uitgebreide kelderverdieping;
• bouwdiepte conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gevel afgewerkt in een combinatie van beige geschilderd metselwerk en een beige natuursteen. Detaillering in spiegelend plaatmateriaal;
• teruggetrokken daklaag in koperkleurige/gele leien;
• goudkleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• glazen borstweringen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 13 naar 15;

-          toevoegen van twee extra bouwlagen;

-          uitbreiden van de kelderverdieping en het voorzien van een autolift ter hoogte van de Lange Leemstraat (linkerzijde perceel);

-          wijzigen van de verticale circulatie

-          wijzigen van de afwerking van de voorgevel;

-          wijzigen van de achtergevel aan de nieuwe interne indeling;

-          de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping maakt geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20:
  Het is onduidelijk of de kelderruimte behorende tot het handelsgelijkvloers publiek toegankelijk zal zijn. Indien dit het geval is, moet een trap voorzien worden conform de voorschriften van dit artikel. De voorgestelde trap voldoet niet;
• artikel 22:
  De deuropeningen welke uitgeven op de gesloten trappenhal beschikken niet over een minimale breedte van 100 cm;
• artikel 24:
  Ter hoogte van de toegang tot de private bergingen, de meterlokalen en de lifthal (allen in de kelder) werd geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m voorzien voor en achter elke toegang of deur;
• artikel 25:
  Er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm (50 na afwerking) voorzien naast de krukzijde van de toegangsdeur tot appartement 2.1 en 3.1 en de meterlokalen;
• artikel 27:
  Er werd geen aangepaste parkeerplaats voorzien voor de woonfunctie.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De uitermate brede gevel laat zich nog steeds lezen als een kantoorgebouw. Er wordt niet aangesloten bij de ritmiek en geveldetaillering uit de omgeving.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. De dakverdieping is niet in harmonie met het referentiebeeld.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er ontbreken 3 fietsstalplaatsen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: 
  De hoekplaatsen beschikken over een breedte van slechts 2,50 m in tegenstelling tot de minimaal vereiste 2,80 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van het pand in de Lange Leemstraat wordt gekenmerkt wordt door klassieke herenhuizen, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen. De beoogde functie als meergezinswoning met een gelijkvloers handelsfunctie is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het herinrichten van het bestaande gebouw dat bestaat uit een kelderverdieping, een hoofdzakelijk volgebouwd gelijkvloers en drie verdiepingen. Aan deze bebouwing wordt in voorliggende aanvraag een volwaardige verdieping en een teruggetrokken dak-verdieping toegevoegd.

De kroonlijsthoogte van het nieuwe volume sluit ongeveer aan op de kroonlijsthoogte van de naastgelegen herenhuizen en is bijgevolg aanvaardbaar. De teruggetrokken daklaag is echter niet kenmerkend in een omgeving met overwegend zadeldaken en wordt bijgevolg ook niet als aanvaardbaar gezien. Strijdig met artikel 10 van de bouwcode dient deze uitgesloten te worden van vergunning. Aan het bestaande gelijkvloers, dat tot diep in het perceel bebouwd is en volledig verhard is, wordt niets gewijzigd. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de omvang van het project en de impact ervan in het straatbeeld, werd het project voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur. Het voorstel werd ongunstig geadviseerd. Het advies van de kwaliteitskamer architectuur laat zich als volgt lezen:

“De kwaliteitskamer vraag bij een functiewijziging om een duidelijke drieledige pandsgewijze opbouw te voorzien waardoor het meergezinsgebouw zich qua schaal visueel inpast in het referentiebeeld van de straat dat getypeerd wordt door historische eengezinswoningen. Het voorzien van meerdere circulatiekernen kan daarnaast bijdragen aan de leefkwaliteit van de woningen aangezien zo doorzontypologieën mogelijk gemaakt kunnen worden.

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De aanvraag hypothekeert een duurzame langetermijnvisie voor het perceel. Het huidige pand laat zich duidelijk lezen als een kantoorgebouw en een functiewijziging naar wonen vraagt meer doorgedreven ingrepen aan de gevel dan deze die in de aanvraag worden voorgesteld. Een meergezinsgebouw dient, conform artikel 6 van de bouwcode, aan te sluiten op het referentiebeeld. De strijdigheid hiermee werd ook in een bezwaarschrift vermeld.

Vanuit de visuele inpasbaarheid wordt geopperd om, bij een functiewijziging naar wonen, de sloop van het huidige pand te overwegen en vervolgens een kwalitatieve nieuwbouw te voorzien die zich inpast in de ritmiek van de omgeving.

Bovenstaande opmerkingen in combinatie met het ongunstige advies van de kwaliteitskamer architectuur bieden op zich reeds voldoende grond om voorliggende aanvraag te weigeren.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde appartementen hebben een eenzijdig gerichte oriëntatie wat een negatieve invloed heeft op de woonkwaliteit.  Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. De Lange Leemstraat is een eerder smalle straat maar kent wel veel verkeersdrukte. De appartementen die zich langs deze zijde situeren, inclusief de bijhorende buitenruimte, kunnen niet beschikken over een rustige, eerder geborgen achterzijde. Geadviseerd wordt om appartementen te voorzien in een doorzontypologie waarbij de buitenruimtes enkel aan de achterzijde worden voorzien. de aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Eveneens wordt opgemerkt dat niet alle scheidingsmuren voorzien zijn van een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogt aangrenzende dakvlak zoals wordt voorgeschreven in artikel 34 van de bouwcode. Indien een vergunning zou verleend worden, dient er met het oog op het voorkomen van brandoverslag, voorwaarden te worden opgelegd aan de brandwerende kenmerken van de dakbedekking.

Verder zijn er ook afwijkingen vastgesteld met betrekking tot de verordening toegankelijkheid. Zo beschikken de deuropeningen die uitgeven op de gesloten trappenhal niet over een minimale breedte van 100cm, wordt er in de kelder bij de private bergingen, meterlokalen en lifthallen geen vrije, vlakke draaicirkel van 1m50 voorzien voor en achter elke toegang of deur en werd er geen vlakke wand wand- en vloerbreedte van 50 cm voorzien naast de krukzijde van de toegangsdeuren van appartement 2.1, 3.1 en de meterlokalen. Tot slot werden ook geen aangepaste parkeerplaatsen voorzien voor de woonfunctie.

Tot slot werd door de brandweer een ongunstig advies afgeleverd betreffende de brandpreventie. Dit ongunstig advies resulteert onmiddellijk in een weigering van de voorliggende vergunningsaanvraag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2slaapkamers + 1 extra) = 6

In totaal moeten er voor de appartementen 48 fietsstalplaatsen voorzien worden (bureaus worden meegeteld als slaapkamer).

Op -1 worden er 45 fietsstalplaatsen voorzien. Het is niet duidelijk hoeveel er reeds vergund en gerealiseerd werden. Maar voor het geheel zijn er dus 3 plaatsen te weinig. Indien een vergunning verleend zou worden, zou als voorwaarde moeten worden opgenomen dat de fietsenberging uitgebreid dient te worden met 3 fietsstalplaatsen. De fietsstalplaatsen zijn voldoende bereikbaar met de lift. Aanbevolen wordt om ook een afzonderlijke toegang te voorzien tot de kelder.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd een bezwaarschrift ingediend dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Harmonie: De omgeving wordt gedomineerd door historische gevels die opgenomen zijn in de inventaris onroerend erfgoed. De aanvraag zou omwille van materiaalgebruik, volume, gevellengte en overschrijding van het bestaande gabarit niet in harmonie zijn met dit referentiebeeld. De beoogde uitbreiding versterkt volgens de bezwaarschrijver het omgevingsvreemde karakter nog meer wat maakt dat het voorliggend ontwerp strijdig is met artikel 6 en 10 van de bouwcode en niet tegemoet komt aan de visueel-vormelijke aspecten van de omgeving;
Beoordeling: Het is correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van volume, materiaalgebruik en gevelopbouw en daarmee in strijd is met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Het bezwaar is gegrond;

2.      Geluidsoverlast bij gebruik parkeerlift: het bezwaar tegen geluidsoverlast bij het gebruik van de parkeerlift die voorzien wordt;

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is ongegrond.