2020_CBS_06264 - Omgevingsvergunning - OMV_2020046755. Ferdinand Coosemansstraat 110. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/01/1911: toelating (956#3166) voor het bouwen van een werkhuis;

-          23/03/1923: toelating (961#6861) voor het bouwen van een kamer en verdieping;

-          27/05/1935: toelating (1275#3234) voor veranderingswerken;

-          23/05/2013: proces verbaal (AN.66.LB.071447/2013 ) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          06/12/2019: weigering (20192985) voor het verbouwen van een meergezinswoning en het vermeerderen van het aantal wooneenheden van twee naar drie.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met twee wooneenheden waarvan 1 duplexappartement gelegen is op de eerste en tweede verdieping;

-          pand in gesloten bebouwing met twee bouwlagen onder mansardedak;

-          gevelafwerking:

• gele gevelsteen met veelkleurige detaillering;
• plint en detaillering in blauwe hardsteen;
• balkon met balusters in natuursteen op de eerste verdieping;
• houten schrijnwerk;
• houten kroonlijst;
• dakkapel met gedecoreerde omkasting in hout.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met drie wooneenheden;

-          gewijzigde indeling en opbouw mansardedak;

-          kroonlijst en nokhoogte van respectievelijk ca. 9,45 meter  en 13,50 meter;

-          bouwdiepte van ca. 18,50 meter;

-          buitenschrijnwerk in wit pvc.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met drie wooneenheden:

• 2 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 72 m² en 75 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 88 m²;

-          nokhoogte van ca. 14,50 meter met behoud van de kroonlijst;

-          bouwdiepte van ca. 17,85 meter;

-          buitenschrijnwerk in grijs hout conform 19 -eeuws model.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van twee naar drie;

-          voorzien van inpandige terrassen ter hoogte van de achtergevel op de verdiepingen;

-          uitbreiden van het volume:

• wijzigen van de bouwdiepte
• wijzigen van het dakvolume en -vorm over twee bouwlagen en ophogen van de nokhoogte;

-          aanpassen van de achtergevel aan de nieuwe interne indeling;

-          voorzien van  nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel naar historisch model.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: §1 dit artikel zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Het is niet duidelijk of en welke erfgoedwaardige interieurelementen behouden blijven;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: bij slaapkamer 2 onder het schuin dak beschikt meer dan de helft van de netto-oppervlakte te meten van 1,80 meter niet over een minimale vrije hoogte van 2,60 meter;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de gelijkvloerse eetplaats beschikt niet over een gevelopening zodat er geen rechtstreeks licht en lucht voorzien kan worden in deze verblijfsruimte;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien voor de nieuwe wooneenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten

Omwille van de erfgoedwaarde van het pand werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De afweging in het advies luidt als volgt:

“Men wenst de meergezinswoning te verbouwen. Het bestaande dakvolume wordt aangepast. Er worden 3 woonunits voorzien.

Ten opzichte van de vorige aanvraag werd het voorstel aangepast en werd er rekening gehouden met het waardevolle interieur. Een aantal elementen (schouwen op de eerste verdieping) werden reeds gesloopt.

Als voorwaarde zal opgelegd worden dat nog aanwezige waardevolle interieurelementen bewaard moeten blijven: tegelvloer keuken gelijkvloers, houten vloeren, binnendeuren (daar waar nodig kunnen deze worden dichtgezet met gyproc ifv brandveiligheid), lambriseringen, volledige aankleding traphal (moulures tegen wand en plafond, marmerschilderingen op de muren, trap en tegelvloer), schouwen, plafondmoulures in alle kamers.

Op de eerste verdieping wordt de voorste kamer verbreed. Als voorwaarde zal opgelegd worden om een portiek te voorzien tussen beide ruimtes zodat de plafondmoulures bewaard kunnen blijven.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg bijgetreden. Het behoud van de aanwezige waardevolle interieurelementen is noodzakelijk en zal opgenomen worden in de voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. De Ferdinand Coosemansstraat wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en kleinschalige meergezinswoningen. Het voorzien van een derde woongelegenheid is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bouwdiepte wordt over de eerste en tweede verdieping perceelsbreed uitgebreid tot 17,84 meter. Deze bouwdiepte is inpasbaar in de omgeving.

Het bestaande mansardedak wordt vervangen. De hellingshoek van het nieuwe dak wordt hierbij maximaal afgestemd op het bouwvolume van de aanpalende woningen. Het nieuwe mansardedak wordt in de voorgevel voorzien over twee bouwlagen.

Onder het mansardedak wordt een duplex-appartement met twee slaapkamers voorzien van circa 83,4 m² met een inpandig terras van 6 m². De kleine slaapkamer vooraan de dakverdieping beschikt over onvoldoende vrije hoogte om als slaapkamer voorzien te worden. Deze kamer dient ingericht te worden als berging.

De indeling van de gelijkvloerse verdieping wordt gewijzigd, zodat het gelijkvloerse 1-slaapkamerappartement uitbreidt tot circa 74,8 m².

Ook de indeling van de eerste verdieping wordt gewijzigd. Er wordt een 1-slaapkamerappartement voorzien van circa 79,7 m² met een terras van 6m². In de achtergevel worden 2 schuiframen voorzien, wat de daglichttoetreding in de woning ten goede komt.

Visueel-vormelijke elementen

De natuurstenen plint in de voorgevel wordt vervangen door een grijze zinken plint. Dit is niet inpasbaar in het straatbeeld en kan daarom niet gunstig geadviseerd worden. De bestaande natuurstenen plint moet behouden blijven. Dit wordt zo opgenomen in de voorwaarde van de vergunning.

Het nieuwe mansardedak wordt voorzien in zwarte dakleien met grijskleurig houten schrijnwerk. De dakkapellen zelf zullen uitgevoerd worden in wit hout. De bestaande kroonlijst boven de eerste verdieping blijft ongewijzigd. Dit is inpasbaar in het straatbeeld.

De achtergevel wordt voorzien in witte crepi met zwart pvc schrijnwerk. De terrasbalustrades worden voorzien in zwart staal en de dakranden worden voorzien in zwart aluminium. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel kan dit positief geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse eetplaats situeert zich tussen de keuken en de slaapkamer waardoor deze niet beschikt over een gevelopening zodat er geen rechtstreeks licht en lucht voorzien kan worden in deze verblijfsruimte. Dit is niet aanvaardbaar voor een verblijfsruimte. Deze ruimte kan niet in aanmerking komen als verblijfsruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor de uitbreiding 3 extra fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder die toegankelijk is via trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de elementen met een hoge erfgoedwaarde moeten bewaard blijven. De te bewaren elementen zijn:

-          tegelvloer gelijkvloers;

-          houten vloeren;

-          binnenmuren (daar waar nodig kunnen deze worden dichtgezet met gyproc in functie van brandveiligheid);

-          lambriseringen;

-          volledige aankleding van de traphal (moulures tegen wand en plafond, marmerschilderingen op de muren, trap en tegelvloer);

-          schouwen;

-          plafondmoulures in alle kamers;

3.      er moet gewerkt worden met een portiek tussen de voorste kamers op de eerste verdieping, zodat de plafondmoulures bewaard kunnen blijven;

4.      het gebruik van kleine slaapkamer vooraan de derde verdieping (slaapkamer 2)  als slaapkamer of verblijfsruimte wordt uitgesloten uit de vergunning;

5.      de gelijkvloerse eetplaats in te richten als ruimte voor niet langdurig verblijf;

6.      de natuurstenen plint moet behouden blijven.

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten