2020_CBS_06275 - Omgevingsvergunning - OMV_2020056587. Isabellalei 132. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• hoekpand opgevat als meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• geheel van drie rijwoningen in neoclassicistische stijl op de hoek van Isabellalei en Wambachstraat; samen opgetrokken met een volkomen symmetrisch penant op de hoek van Isabellalei en Werkstraat (verbouwd).
• de volledige voorgevel is bepleisterd in een wittint en werd op de gelijkvloerse verdieping voorzien in bossagewerk met houten schrijnwerk met T-profiel;

Huidige toestand

• vaststelling (ID: 6895) van eenheidsbebouwing in neoclassicistische stijl als bouwkundig erfgoed Vlaanderen.

-          functie:

• een recafunctie op de gelijkvloerse verdieping met 2 woonentiteiten op de verdiepingen;
• op de eerste verdieping een eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 41m²;
• op de tweede verdieping een eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 41m².

-          hoekgebouw van 3 bouwlagen en zadeldak

-          gevelafwerking:

• het schrijnwerk in de voorgevel werd vervangen door pvc t-ramen in een blauwe kleurstelling;
• op de gelijkvloerse verdieping werd aan raam-en deuropening een luifel aangebracht;
• de voordeur werd vervangen en voorzien in een groene kleurstelling;
• er werd haakske reclame aangebracht tegen de gevel en er werd neonverlichting aangebracht.

Gewenste toestand

-          functie:

• een recafunctie op de gelijkvloerse verdieping
• op de eerste verdieping een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 41m² (bestaand);
• op de tweede- en derde verdieping een tweeslaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 82m² en een terras van circa 4m²;

-          bouwvolume:

• mansardedak voorzien van dakkapellen;
• aan de achtergevel wordt de gevel recht opgetrokken en wordt er een dakterras voorzien;

-          gevelafwerking:

• zwart, houten buitenschrijnwerk met valbeveiliging aan de raamopeningen;
• hersteld en herschilderd pleisterwerk in een witte kleurstelling.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning: interne constructieve werken;

-          wijzigen van volume:

• mansardedak in plaats van zadeldak in functie van uitbreiden appartement op 2de verdieping;
• rechtgetrokken achtergevel, voorzien van dakterras;

-          functiewijziging van handel naar reca op het gelijkvloers.

-          wijzigen van de voorgevel:

• het pleisterwerk van de voorgevel wordt hersteld en wit geschilderd;
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen door zwarte, houten t-ramen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Isabellalei wordt gekenmerkt door klassieke herenwoningen, handelshuizen en recenter opgerichte meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De aanvraag is niet duidelijk over welke functie gewenst wordt op het gelijkvloers. Zowel op het plan van de bestaande toestand als dat van de nieuwe toestand wordt “handelsfunctie” vermeld. In de bestaande toestand betreft dit echter een reca-functie en ook in de beschrijvende nota wordt een recafunctie vermeld. Er wordt van uitgegaan dat de beoogde functie een recafunctie betreft. Om verwarring te vermijden zal dit ook zo uitdrukkelijk in de voorwaarden van de vergunning worden opgenomen.

De reca-functie op het gelijkvloers en de twee bovengelegen appartementen zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het aantal woonentiteiten blijft hetzelfde waardoor de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt. Het bestaande zadeldak wordt vervangen door een mansardedak waarbij wordt aangesloten op het dakprofiel van de linkerbuur. Door dit mansardedak kan het appartement van de 2de verdieping uitgebreid worden tot een ruimer duplexappartement.

Het voorstel komt inzake het aantal bouwlagen en volume overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving en wordt bijgevolg als aanvaardbaar gezien.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Vermits het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. In dat kader werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg dat zich als volgt laat samenvatten:

“De eenheidsbebouwing met een gevelbreedte van in totaal twaalf traveeën omvat drie bouwlagen onder zadeldak, boven nummer 134 verhoogd tot mansardedak. Bepleisterde, beschilderde lijstgevels op beschilderde plint, sterk horizontaal belijnd door schijnvoegen (uitwaaierend boven de vensters en deuren van de begane grond), de puilijst, doorlopende lekdrempels, kordons en de houten kroonlijst op klossen en tandlijst. Rechthoekige bovenvensters met kleine sleutel, op de eerste verdieping in volledig omlopende platte bandomlijsting met kleine oortjes. Tot middenrisaliet gekoppelde deurtraveeën aan de Isabellalei, geaccentueerd door een entablement met consoles op de eerste verdieping, en consoles onder de kroonlijst. Winkelpui met rechthoekige inkom en steektrap in de afgeschuinde hoek, rechthoekige uitstalramen in de aansluitende gevels. Wambachstraat nummer 1 met verbouwde begane grond.

Voor de verbouwing van Isabellalei 134 werd geen vergunning teruggevonden.

Het is ook niet duidelijk welke gevelwijzigingen aan nr 132 effectief werden vergund. De gelijkvloerse gevelopeningen zijn beeldverstorend, net zoals de neonlijnen, de panelen boven de gevelopeningen, de publiciteit, zonnetenten en de beschilderde plint in blauwe hardsteen.

Het schrijnwerk werd vervangen door pvc schrijnwerk.

Het geheel heeft een beeldbepalende functie gelet op de ligging op de hoek, ten opzichte van de omgeving is het geheel beeldondersteunend.

Men wenst het dak om te vormen tot een mansardedak. Het schrijnwerk wordt vervangen door zwart houten schrijnwerk. Het is niet duidelijk of de kroonlijst behouden blijft. Ook intern gebeuren een aantal wijzigingen zonder dat het duidelijk is welke impact ze hebben op historische interieurelementen. Vermoedelijk is het interieur eerder sober, gegevens hierover ontbreken.

De eenheidsbebouwing wordt gekenmerkt door bepleisterde gevels met sobere afwerking onder zadeldak. Door zowel de donkere gevelkleur als het onvergunde mansardedak vormt nr 134 een storend element in het bouwkundig geheel. Dit pand vormt zeker geen referentiebeeld. Vanuit erfgoedoogpunt is het niet aanvaardbaar om op het hoekpand een mansardedak te voorzien, dit verstoort de eenheid van het bouwkundig geheel.  De interne verbouwingen kunnen niet beoordeeld worden wegens het ontbreken van gegevens.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de meeste opmerkingen van de dienst monumentenzorg bijgetreden. Het advies met betrekking tot het mansardedak wordt niet gevolgd. Geoordeeld wordt dat de kenmerkende zadeldakconfiguratie reeds beschadigd is door de aanleg van een mansardedak op het pand nummer 134. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de vervanging van het bestaande zadeldak door een mansardedak wel aanvaardbaar is. De opmerkingen met betrekking tot de voorgevelwijzigingen worden verwerkt in de voorwaarden van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bestaande reclame op de gevel in de vorm van neonverlichting en haakse reclame op het gevelvlak is niet vergund. Ook de luifels zijn niet vergund. Het aanbrengen van reclame is vergunningsplichtig en dient te voldoen aan artikel 33 van de bouwcode. De bestaande lichtreclame dient bijgevolg verwijderd te worden.

Het reca-gelijkvloers en de bovengelegen appartementen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Zo geniet de studio op de eerste verdieping van voldoende licht en luchttoetreding en zijn de nacht- en dagvertrekken in verhouding. Het duplexappartement op de tweede en derde verdieping vormt een kwalitatieve tweeslaapkamerwoning waarbij de slaapvertrekken zijn gelegen op de tweede verdieping en de leefruimtes zich in het nieuw op te richten mansardedak bevinden. De buitenruimte, voorzien aan de achterzijde van deze mansardeverdieping, vormt een verbetering van de woonkwaliteit zonder hierbij problemen te genereren inzake privacy.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de gelijkvloerse verdieping in te richten als reca-functie;

2.      de kroonlijst te behouden;

3.      de blauwe hardstenen plint ontdoen van verf;

4.      de wijzigingen aan het interieur en het schrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten