De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020040076 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA Fullerstone Development met als contactadres De Roest d'Alkemadelaan 12 bus 48 te 2600 Antwerpen |
Ligging van het project: | Paleisstraat 92 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 11 sectie L nr. 3592L2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning met 9 entiteiten naar een meergezinswoning met 4 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 16/05/1980: vergunning (18#60972) voor een verbouwing – 13.3.1980.
Vergunde/vergund geachte toestand
- Meergezinswoning met 9 kamerwoningen op de verdiepingen en 7 gelijkvloerse autoparkeerplaatsen;
- 3 bouwlagen onder een zadeldak met ruime dakkapel in gesloten bebouwing;
- gevels voorzien in lichtgrijze gevelsteen en geschilderde bezetting en houten buitenschrijnwerk.
Huidige toestand
- meergezinswoning met 12 kamerwoningen op de verdiepingen en 7 gelijkvloerse autoparkeerplaatsen;
- 4 bouwlagen onder een schuin dak met ruime dakkapel in gesloten bebouwing;
- gevels voorzien in een bruine bakstenen plint, witte bepleistering en zwart aluminium buitenschrijnwerk.
Gewenste toestand
- meergezinswoning met 4 twee slaapkamerappartementen met een NVO van circa 85 m² met aansluitend een inpandig terras van 6 m² en 6 gelijkvloerse autoparkeerplaatsen met fietsenberging;
- 4 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing;
- gevels voorzien in een blauwe hardstenen plint, witte bepleistering en zwart aluminium buitenschrijnwerk.
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de bestaande daklaag;
- voorzien van een nieuwe volwaardige daklaag;
- verminderen van het aantal woonentiteiten van 9 kamerwoningen naar 4 twee-slaapkamerappartementen;
- inrichten van een dakterras ter hoogte van de achtergevel op de eerste verdieping;
- aanpassen gevels aan de nieuwe interne indeling.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 29 april 2020 | 29 mei 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 29 april 2020 | 12 mei 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 29 april 2020 | 12 mei 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 29 april 2020 | 25 mei 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag heeft betrekking op een verbouwing van een meergezinswoning waarbij het aantal woningen daalt van 9 naar 4. De functie wonen blijft onveranderd en functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De verbouwingswerken aan de meergezinswoning hebben betrekking op het toevoegen van een bewoonbare laag tussen de gelijkvloerse parkeergarage en de eerste verdieping. Er worden interne wijzigingen uitgevoerd en ook het dak wordt vervangen door een mansardedak met omvangrijke dakkapellen.
De wijzigingen aan het volume zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar in de omgeving. Verder in het verslag wordt de impact van de wijzigingen op het straatbeeld beargumenteerd.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het gebouw is gelegen in CHE-gebied. Daarom werd aan de stedelijke dienst monumentenzorg advies gevraagd. Dit luidt als volgt:
“De drie panden werden in het verleden reeds sterk verbouwd: de gevels werden aangepast, vloerpassen werden aangepast,… Wegens het ontbreken van bijkomende informatie mbt het interieur is het niet duidelijk welke interieurelementen nog aanwezig zijn en welke verdwenen zijn. Vermoedelijk zijn er weinig tot geen interieurelementen meer aanwezig, gelet op de aard van de verbouwing.
Men wenst de gevel op te waarderen en een volwaardige daklaag toe te voegen. Het is niet duidelijk hoe de daklaag aansluit op het historische dak links zonder aanpassingen aan de kroonlijst. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden de daklaag zo te voorzien dat er geen aanpassingen aan de kroonlijst van het linkse pand moeten gebeuren en deze integraal behouden kan blijven.
De voorgestelde werken doen geen afbreuk van de erfgoedwaarde van de omgeving en zijn bijgevolg aanvaardbaar.
Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”
Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De erfgoedwaarde van het gebouw is reeds verloren gegaan bij de verbouwingswerken in 1980. Hierbij werd de arduinen plint verwijderd en vervangen door garagepoorten. Kort na de werken werd een verdieping tussen de gelijkvloerse parking en de eerste verdieping ingericht. De aanvraag wenst deze ingreep te vergunnen.
Vanuit ruimtelijke oogpunt is deze ingreep aanvaardbaar, aangezien een vrije hoogte gegarandeerd kan worden in de nieuwe eerste verdiepingen en de aanvraag voorziet in een totaalrenovatie van de voorgevel.
Over de gelijkvloerse en nieuwe eerste verdieping is een plint in blauwe steen voorzien die verwijst naar de oorspronkelijke sokkel van het gebouw. Aan de rechterzijde is een ruim, beglaasd inkomportaal voorzien zodat er enige levendigheid in de plint ontstaat. De raamopeningen van de eerste verdieping zijn lager dan die van de bovenliggende verdiepingen, maar met verdiepte geveldelen onder de gevelopeningen van de eerste verdieping werd een groter raamformaat geïmiteerd.
De Franse balkons zijn opnieuw voorzien zodat de oorspronkelijke drieleding, de drie voormalige burgerwoningen, terug wordt geïntroduceerd. Door de gelijkvloerse penanten te laten doorlopen in het bovenliggende geveldeel is de drieleding verder benadrukt.
Ook het nieuwe mansardedak met telkens een centrale dakkapel per drie traveeën zorgt voor een versterking van de drieleding. De indeling van het buitenschrijnwerk van de dakkapellen dient voor de drie dakkapellen identiek te worden voorzien. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd om een drieledige, gelijkverdeelde raamverdeling te implementeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het totaal aantal woningen daalt van 9 naar 4 wat de druk in het gebouw, op het perceel, in het bouwblok en op de omgeving aanzienlijk doet dalen. Ook neemt de algemene woonkwaliteit toe door ruime en kwalitatieve appartementen, één per bouwlaag startende vanaf de eerste verdieping, te voorzien. De woonentiteiten zijn allen voorzien van een inpandige, afsluitbare buitenruimte en voldoen aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.
De opstand van het nieuwe dak ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak bedraagt 15 centimeter. Dit is lager dan de vereiste 30 centimeter conform artikel 34 van de bouwcode. Om brandoverslag te vermijden, wordt in voorwaarden opgenomen om een strook van 30 centimeter in een brandvrij materiaal te voorzien tussen de dakopstand en het groendak.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
Het gaat om een vermindering van het aantal wooneenheden. Er waren 9 kamerwoningen en er komen nu 4 appartementen met 2 slaapkamers. Er is dus geen parkeerbehoefte.
Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. De bestaande parkeerplaatsen voldoen niet aan de afmetingen van de bouwcode en kunnen dus niet allemaal als nuttige parkeerplaatsen beschouwd worden. De parkeerplaats die verdwijnt was wel een nuttige parkeerplaats. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1. |
De plannen voorzien in 4 bestaande nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De 6 overblijvende parkeerplaatsen voldoen niet aan de afmetingen van de bouwcode. Ze moeten 5m lang zijn en er is te weinig ruimte achter elke parkeerplaats. Mits een andere indeling kunnen er 4 nuttige parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Voor de 4 appartementen is dat voldoende. |
Het aantal bijkomende te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet volledig gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. Het betreft een bestaand gebouw dat niet onderkelderd is. Op het gelijkvloers bevinden zich 4 nuttige parkeerplaatsen, een fietsenberging en de toegang tot de bovenliggende appartementen. Het is niet mogelijk om nog bijkomende parkeerplaatsen te voorzien.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats. |
Fietsvoorziening
De aanvraag betreft een vermindering van het aantal wooneenheden. In principe zouden er dus geen fietsstalplaatsen voorzien moeten worden. Er zijn 12 fietsstalplaatsen voorzien in de garage. Dit wordt sterk geapprecieerd aangezien de fietsen in het gebouw kunnen gestald worden en niet meer afgewenteld worden op het openbaar domein.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het nieuwe buitenschrijnwerk van de drie dakkapellen dient onderling identiek te zijn met een gelijke, drieledige raamverdeling;
3. het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:
- dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
- een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 april 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 29 april 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 18 juni 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 28 juli 2020 |
Verslag GOA | 10 juli 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Wijzigingslus
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het nieuwe buitenschrijnwerk van de drie dakkapellen dient onderling identiek te zijn met een gelijke, drieledige raamverdeling;
3. het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:
- dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
- een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.