2020_CBS_02565 - Omgevingsvergunning - OMV_2019111932. Paardenmarkt 119. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/04/1904: vergunning (1904#561) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          09/01/2015: PV (AN.2014PV0263.20141945) voor vermeerderen van het aantal woonentiteiten zonder vergunning;

-          28/12/2018: weigering (20182493) voor het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar kantoor.  

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelshuis (eengezinswoning) met op het gelijkvloers een handelsruimte, onlosmakelijk verbonden met de bovenliggende woning;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;

-          bouwbreedte van 5,3m en bouwhoogte onder kroonlijst 13,9m;

-          perceelsdiepte in trapeziumvorm loopt van 11,5m links op naar 13,7m rechts;

-          volledig bebouwd gelijkvloers, ingevuld door een handelsruimte en extra opslag- en werkruimtes achteraan;

-          de trap naar de verdiepingen is bereikbaar via de winkel.

Huidige toestand

-          de interne indeling werd gewijzigd. Er werd een mezzanine geplaatst, verbonden met het gelijkvloers, boven de inkomhal;

-          de voorgevel uitgevoerd in grijze bezetting met buitenschrijnwerk uitgevoerd in grijs pvc;

-          de beglazing van de vitrine werd grotendeels ingevuld met ondoorzichtig glas;

-          er werden 2 inkomdeuren geplaatst: de linker deur verleent toegang tot de ruimte op het gelijkvloers de rechter deur verleent toegang tot een gang, die leidt naar de bovenliggende verdiepingen.

Gewenste toestand

-          conform de bestaande toestand;

-          omvormen van de gelijkvloerse verdieping (nevenfunctie) van handel naar kantoor. 

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de nevenfunctie van de eengezinswoning van handel naar kantoor;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de interne indeling van het gelijkvloers;

-          toevoegen van een mezzanine, aansluitend op de kantoorruimte en gesitueerd boven de hal.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:

het materiaalgebruik van alle gevels moet uitgevoerd worden in natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het referentiebeeld.

Een gebruik van camouflerende beglazingen zijn niet toegestaan.
De gevel dient in lichte kleurstelling uitgevoerd te worden. Het schrijnwerk in grijs pvc is niet kenmerkend voor dit type gebouw. De gelijkvloerse pui werd grotendeels voorzien van matte beglazing.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. De ramen zijn ingevuld met matte beglazing waardoor er geen contact is tussen het kantoor en de straat;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  het raam op het gelijkvloers is niet voorzien van doorzichtig materiaal.
  De lichtdoorlatende oppervlakte is minder dan 10% van de netto-vloeroppervlakte;
• artikel 27 Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het perceel blijft volledig bebouwd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken doen zich voor binnen een vergund volume.

Wel wordt opgemerkt dat er geen open ruimte wordt voorzien, hoewel dit volgens de bouwcode nodig is bij functiewijziging. Omwille van de beperkte oppervlakte van het perceel, de niet-woonfunctie op het gelijkvloers en de ligging in kernwinkelgebied, kan hiervan worden afgeweken, zoals voorzien in het betreffende artikel.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… De aanvraag heeft betrekking op het pand Paardenmarkt 119, een laat 19de-eeuwse bepleisterde en beschilderde lijstgevel van twee traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak. Het object/ complex is beeldondersteunend. Men wenst de functie te wijzigen en de bestaande gevelinvulling te regulariseren.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de voorgestelde functiewijziging. De manier waarop de bestaande gevel is ingevuld en afgewerkt vormt geen meerwaarde voor het pand en de omliggende CHE-bebouwing.

De ligging in CHE -gebied en de stadslandschappelijk waarde dat het pand heeft voor de Paardenmarkt maken dat er bijzondere welstandseisen gesteld worden voor wat betreft de gevelarchitectuur, materiaalgebruik en inpassing in het straatbeeld. Het bestaande raamgeheel in pvc, gaat hieraan voorbij. Ook het pvc-schrijnwerk op de verdiepingen is geen meerwaarde voor het beeldondersteunend karakter van het pand.

Bovendien vormt het een eenheidsbebouwing met het hoekgebouw. Het schilderen in de huidige grijze kleur doet afbreuk aan de belevingswaarde van het geheel. Een uniforme lichte kleurstelling is aangewezen waardoor het gebouw opnieuw als een eenheid wordt gelezen. “

Het advies van monumentenzorg kan deels bijgetreden worden.

Gezien het schrijnwerk van de voorgevel reeds grotendeels uit pvc bestaat, kan het plaatsen van pvc voor de begane grond ook als aanvaardbaar aanzien worden. Wel zal als voorwaarde van vergunning worden opgenomen dat bij een toekomstige wijziging van het schrijnwerk, dient dit voorzien te worden volgens oorspronkelijk model.

De voorgevel wordt op de plannen bestaande en nieuwe toestand beschreven als ‘gevelbepleistering grijs’.  Anderzijds wordt in de begeleidende brief aangegeven dat de gevel terug in het oorspronkelijk wit zal worden geschilderd. Deze wijziging kan gunstig beoordeeld worden en zal verduidelijkt worden in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een kantoorfunctie op het gelijkvloers is mogelijk. De voorgestelde gevel brengt echter onvoldoende kwaliteit met zich mee, zowel intern als extern. Door het bijna volledig dichtplakken van de beglazing valt er amper natuurlijk licht binnen en kunnen er geen zichten genomen worden naar buiten. Zoals in de begeleidende nota wordt aangegeven, zal het matte glas in de gevel, in tegenstelling tot de aanduiding op plannen, vervangen worden door helder glas. Deze wijziging kan gunstig beoordeeld worden en wordt ter verduidelijking geëxpliciteerd in de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen strikt na te leven;

2.      het glas van het raam op het gelijkvloers voorzien in helder glas

3.      de voorgevel te schilderen in een witte kleur;

4.      bij een toekomstige wijziging van het schrijnwerk, dient dit vervangen te volgens oorspronkelijk model;

5.      het kantoor vormt een nevenfunctie van de eengezinswoning. De nevenfunctie op het gelijkvloers dient onlosmakelijk verbonden te blijven met de eengezinswoning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er moet een nieuw openbaar onderzoek gedaan worden omdat de aanvrager te laat aangifte deed van aanplakking

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten