2020_CBS_02564 - Omgevingsvergunning - OMV_2019113945. Muizenstraat 16. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/02/2009: vergunning (20085761) verbouwen van een apotheek;

-          04/11/2005: vergunning (545#1081) (545#548) verfraaien van straatgevel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          huisnr. 14: vergund als apotheek bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          huisnr. 16: vergund als apotheek met voorraadberging bestaande uit 2 bouwlagen onder een hellend dak;

-          huisnr. 18: vergund als garage met voorraadberging bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak;

-          het perceel is voor 100% bebouwd.

Huidige toestand

-          huisnr. 14: een gebouw (beenhouwer) bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          huisnr. 16: een gebouw (beenhouwer) met voorraadberging bestaande uit 2 bouwlagen onder een hellend dak;

-          huisnr. 18: een garage met voorraadberging bestaande uit 1 bouwlaag onder een plat dak;

-          het perceel is voor 100% bebouwd.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning (nieuwbouw) met 7 appartementen (63m², 85m², 68m², 67m², 68m², 67m², 126m²);

-          bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat groendak;

-          kroonlijsthoogte van 13,55 meter;

-          nieuwe open ruimte op het gelijkvloers van ca. 57,73 m²;

-          geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien;

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle woningen 77,72 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van bestaande gebouwen met huisnummer 14, 16 en 18;

-          het bouwen van een meergezinswoning met 7 appartementen:

• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 63 m²;
• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 85 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 68 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 67 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 68 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 67 m²;
• 3-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 126 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

Artikel 1.4: Door het nieuw bouwen van 7 appartementen en geen parkeerplaatsen te voorzien op eigen terrein wordt de draagkracht van de site overschreden.

-          2 Bijzondere voorschriften

Artikel 1.2.1: In voorliggende aanvraag wordt geen 5 meter gevrijwaard van constructies van de achterste perceelsgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: Het niveauverschil tussen inkom en het voetpad is 3 cm en wordt niet met een helling overbrugd.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 30: er worden geen autostaanplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 1.2.1 van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

De maximale bouwdiepte is afhankelijk van de perceelsdiepte en wordt vastgelegd op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens. In voorliggende aanvraag wordt geen 5 meter gevrijwaard van constructies.

Gezien de vorm en de bouwdiepte van slechts circa 13m van het perceel aan de rechter zijde kan een afwijking, met toepassing van artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, toegestaan worden.

Functionele inpasbaarheid

Voorgestelde aanvraag betreft een woongebouw. Deze functie is conform de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 en aldus functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Door het nieuw bouwen van 7 woonentiteiten met een parkeerbehoefte van 9 plaatsen die afgewikkeld worden op het openbaar domein wordt de draagkracht van de site echter overschreden.

De verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het nieuw bouwen van 5 één slaapkamerappartementen, 1 twee slaapkamerappartement en 1 drie slaapkamerappartement waarbij de parkeerbehoefte niet opgelost wordt op eigen terrein de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De borstweringen in de voorgevel worden deels voorzien in balustrades en deels voorzien door invulpanelen in het schrijnwerk. Het is onduidelijk waarom dit verschil in de gevel moet gemaakt worden. Als voorwaarde zal worden opgelegd alle borstweringen te voorzien in balustrades.

Door de daklaag in hetzelfde vlak als de onderliggende gevel te voorzien zonder kroonlijst ontstaat een vreemde verhouding tussen daklaag en onderliggende gevel.

Een oplossing waarbij een daklaag op correcte wijze geïmplementeerd wordt dient gezocht. Onderzoekspistes zijn het ontwerpen van een uitgesproken kroonlijst of het licht terug trekken van de daklaag (circa 40cm).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de brandweer een ongunstig advies brandweer formuleert voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt conform artikel 20 van het 'Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning'.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten