2020_CBS_02576 - Omgevingsvergunning - OMV_2019163331. Victor Roosensplein 3. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/07/2019: proces-verbaal /stilleg der werken (2012170) uitbreiden van een handelshuis zonder vergunning;

-          27/12/1961: vergunning (1974#3970) verbouwingswerken aan winkel;

-          04/06/1951: vergunning (103#3627) veranderingswerken aan winkel en voorgevel gelijkvloers.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloerse winkelruimte als complementaire functie, bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          links achteraan het gelijkvloers en de eerste verdieping bevindt zich een uitbouw tot een diepte van circa 18,4 m;

-          het pand is rechts achteraan onbebouwd;

-          achteraan het perceel bevindt zich een tuinberging;

-          de voorgevel bestaat uit roodkleurige gevelplaquette.

Huidige toestand

-          rechts achteraan het gelijkvloers werd de koer dicht bebouwd en een sanitaire ruimte bijgebouwd;

-          de eerste verdieping / tussenverdieping werd rechts achteraan over de volledige bouwdiepte dicht bebouwd;

-          de voorgevel werd gewijzigd met grijze bezetting;

-          de kroonlijst aan de voorgevel werd verhoogd tot 10,83 m;

-          inkom en het schrijnwerk op het gelijkvloers werd gewijzigd.

Gewenste toestand

-          op de gelijkvloerse verdieping de functie wijzigen van handel naar reca;

-          regulariseren van de bestaande toestand:

• rechts achteraan het gelijkvloers werd de koer dicht bebouwd en een sanitaire ruimte bijgebouwd;
• de eerste verdieping / tussenverdieping werd rechts achteraan over de volledige bouwdiepte dicht bebouwd;
• de voorgevel werd gewijzigd met grijze bezetting;
• de kroonlijst aan de voorgevel werd verhoogd tot 10,83 m;
• inkom en het schrijnwerk op het gelijkvloers werd gewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van de gelijkvloerse handelszaak naar reca;

-          verbouwingswerken aan de eengezinswoning;

-          gevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de tweede verdieping werd aan de voorgevel opgehoogd;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de bouwdiepte op de eerste verdieping is niet kenmerkend;
• artikel 27 Open ruimte: de tuin werd volledig verhard. Er werd geen groene ruimte voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren werden voorzien van geperforeerde snelbouwstenen en als enkelvoudige scheidingsmuur.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Volgens de laatst vergunde toestand is het pand een eengezinswoning met een complementaire functie (handel) op de gelijkvloerse verdieping. In de beschrijvende nota  is er sprake van een functiewijziging van handel naar reca. Echter blijft op de plannen de gelijkvloerse verdieping als winkel behouden. Er is dus een tegenstrijdigheid tussen de nota en het plan.

Tevens omvat de aanvraag een regularisatie voor een aanbouw achteraan het pand op de gelijkvloerse verdieping. Deze aanbouw herbergt toiletten.

Omwille van de aanbouw (toiletten) en de vermelding van de functiewijziging in de nota, wordt de aanvraag behandeld als een functiewijziging van handel naar reca. Deze functiewijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar en is in harmonie met de kenmerkende functies in de Bredabaan. In voorwaarden wordt meegenomen dat op de gelijkvloerse verdieping enkel reca kan worden voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op basis van de oppervlakte van de reca functie.

Voor bezoekers bedraagt de fietsparkeerbehoefte 2 plaatsen / 100 m² BVO.

Voor personeel is dit 0,6 plaatsen/ 100 m² BVO.

Voor deze functie bedraagt de behoefte 1,5 + 0,5 = 2.

Er worden geen inpandige fietsstalplaatsen aangeboden. De mogelijkheid bestaat om deze achter de inkom van de woning te voorzien. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, bestaande uit verschillende bouwlagen met een variatie aan platte daken of zadeldaken.

De linker aanpalende bestaat uit 2 bouwlagen met een zadeldak. De bouwdiepte van dit pand op de gelijkvloerse verdieping bedraagt ca. 18,4 m en op de eerste verdieping ca. 8,7 m.

De rechter aanpalende bestaat uit 3 bouwlagen met een plat dak. De gelijkvloerse verdieping van dit pand is volledig volgebouwd en is ca. 29,7 m diep. De bouwdiepte op de eerste en tweede verdieping is ca. 11,8 m.

De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Op de gelijkvloerse verdieping wordt de koer van de woning dichtgemaakt en deels uitgebreid tot ca. 22,8 m. Doordat achteraan de berging wordt afgebroken, blijft er ca. 41,38 m² open ruimte over. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Echter is deze open ruimte volledig verhard en dus strijdig met voornoemd artikel.

Een tuin met een oppervlakte kleiner dan 60 m² mag tot 20 m² worden verhard. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. De verharding moet deels worden uitgebroken en mag maar 20 m² bedragen. Het overige gedeelte moet groen en waterdoorlatend worden aangelegd. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Bovendien kan deze verharding omwille van de ligging in het bouwblok, grenzend aan tuinen niet als reca-terras worden gebruikt. Een reca-terras zorgt voor lawaaihinder en dit is niet wenselijk in een bouwblok waar zich tuinen van de aanpalende woningen bevinden. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

De aanvraag is strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Volgens de laatst vergunde toestand is het pand aan de linkerzijde (tot op een afstand van ca. 1,6 m van de rechter perceelsgrens) tot een bouwdiepte tot 18,4 m vergund. Deze bouwdiepte is nu volledig doorgetrokken over de volledige perceelsbreedte. De aanvraag betreft een regularisatie van het wijzigen van de bouwdiepte op de eerste verdieping.

Echter is een dergelijke bouwdiepte van ca. 18,4 m over de volledige perceelsbreedte op de eerste verdieping niet kenmerkend in de omgeving. Het gebouw past niet in de bestaande straatwand en het gabarit van de gebouwen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is niet in overeenstemming met deze van de omgeving.

Een bouwdiepte aan de rechterzijde, is stedenbouwkundig aanvaardbaar tot ca. 11,8 m, dit stemt overeen met de bouwdiepte van de rechter aanpalende. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is tegenover de laatst vergunde toestand gewijzigd op een aantal punten. De kroonlijst is ca 80 cm verhoogd. Dit doet geen afbreuk op de verhouding tussen de gesloten en open vlakken in de gevel. De regularisatie is op dit punt dus stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Op de gelijkvloerse verdieping is door het verdwijnen van het inkomsas de raamverdeling in de voorgevel gewijzigd. Het buitenschrijnwerk wordt in dezelfde lijn gelegd als de voorgevel. Deze verdeling weerspiegelt de achterliggende functies. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van het pand. De beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat het Victor Roosensplein en de Bredabaan gekenmerkt worden door gevels in gevelbakstenen afgewisseld met gepleisterde gevels. Er is een verscheidenheid aan gevelmaterialen. Het pleisteren van gevel in licht grijze kleur is daarmee aanvaardbaar in de omgeving.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. Bij pleisterwerk is het noodzakelijk om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. De nieuwe scheidingsmuren werden voorzien van geperforeerde snelbouwsteen (Ytong van 15 cm dik) en als enkelvoudige scheidingsmuur. Scheidingsmuren moeten uitgevoerd worden in massief, ongeperforeerd materiaal. Ze moeten steeds een minimale dikte hebben van 18 cm. Hierop kan geen afwijking gegeven worden.

Aangezien de scheidingsmuur niet conform de voorschriften is en de uitbreiding aan de rechterzijde op de eerste verdieping stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is, kan de uitbreiding hier niet worden geregulariseerd.

De uitbreiding aan de rechterzijde is toelaatbaar tot een bouwdiepte van ca. 11,8 m, dezelfde bouwdiepte als de rechter aanpalende. Het overige gedeelte moet worden teruggebracht naar de laatst vergunde toestand. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de gelijkvloerse verdieping enkel te gebruiken als reca-zaak. Dit wordt in rood aangeduid op plan: BA_REGULARISEREN_P_N_00_NIEUWE PLANNIVEAU_00;

3.      een inpandige fietsenberging te voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      de verharding in de tuin beperken tot 20 m². Het overige gedeelte groen aanleggen, conform artikel 27 van de bouwcode. Dit wordt in rood aangeduid op plannen: BA_REGULARISEREN_I_N_I_NIEUWE INPLANTINGSPLAN en BA_REGULARISEREN_P_N_00_NIEUWE PLANNIVEAU_00;

5.      de verharding in de tuin niet gebruiken als reca-terras. Dit wordt in rood aangeduid op plannen: BA_REGULARISEREN_I_N_I_NIEUWE INPLANTINGSPLAN en BA_REGULARISEREN_P_N_00_NIEUWE PLANNIVEAU_00;

6.      op de eerste verdieping aan de rechterzijde de bouwdiepte te beperken tot ca. 11,8 m, aansluitend met de rechter aanpalende. Dit wordt in rood aangeduid op plan: BA_REGULARISEREN_P_N_01_NIEUW PLANNIVEAU_01;

7.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

8.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;

9.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

10.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten