2020_CBS_02537 - Omgevingsvergunning - OMV_2020002935. Dorpstraat 19 . District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/06/1934: vergunning (802#3422) voor het bouwen van 2 winkelhuizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     opgedeeld handelspand met woongelegenheid in gesloten bebouwing;

-          hoofdbouw van 2 bouwlagen onder schuin dak met dakkapel, achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder plat dak en open koer;

-          voorgevel afgewerkt met wit-grijs pleisterwerk en schrijnwerk in grijze kleur.

Huidige toestand

-          voorgevel afgewerkt met zwartkleurig pleisterwerk en schrijnwerk in blauwkleurig aluminium;

-          restaurant op het gelijkvloers met luifels op de koer en wooneenheid met 2 slaapkamers op de verdiepen;

-          haakse zaakgebonden gevelreclame.

Gewenste toestand

-          woning met gelijkvloers restaurant van 3 bouwlagen en 3 slaapkamers onder een plat dak;

-          rechtse uitbouw op 1ste verdieping gelijk met rechter buur;

-          dakterras aan linkerzijde op 1ste verdieping;

-          open ruimte van 3,5 m2;

-          voorgevel:

• bezette gevel en buitenschrijnwerk in antracietkleur;
• aparte ingang voor restaurant en woning.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van restaurant met woonst;

-          afbreken van schuin dak en luifels;

-          volume-wijziging:

• schuin dak vervangen door volwaardige bouwlaag onder plat dak;
• bijna volledig dichtbouwen van gelijkvloers. Behouden van 3,5 m2 open ruimte;
• bouwdiepte rechter uitbouw vergroten;

-          voorzien van 3 slaapkamers en terras op 1ste verdieping;

-          creëren van aparte ingang voor woongelegenheid;

-          regulariseren van voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

de toegangsdeur tot het restaurant wordt verplaatst en het niveauverschil tussen buiten en binnen is meer dan 2 cm. De grens werd op 2 cm vastgelegd, omdat dit het niveauverschil is dat door een rolstoelgebruiker meestal nog vlot zelfstandig overbrugd kan worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

een voorgevel met zwarte kleur is niet kenmerkend en niet wenselijk. De voorkeur gaat uit naar een lichte kleur;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging  voorzien. Deze berging moet worden verlucht  en minimaal 4 vierkante meter groot zijn;

• artikel 38 Groendaken:

het nieuwe plat dak moet voorzien worden van een groendak

• artikel 43 Septische putten:

het volume van de septische put werd niet opgegeven. Deze moet voldoen aan artikel 43.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Voldoen aan deze verordening vereist echter werken aan het pand die niet in verhouding zijn met de geplande verbouwing en uitbreiding. In de voorgevel wordt namelijk enkel het buitenschrijnwerk vernieuwd zonder dat het vloerniveau verlaagd wordt. Met toepassing van artikel 33 van de verordening toegankelijkheid kan hiervoor een afwijking worden toegestaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. Gelet op het feit dat er zich enerzijds in deze diverse winkelstraat reeds meerdere gebouwen bevinden die over een donker afwerkingsmateriaal beschikken (donkere baksteen, zwart plaatmateriaal, zwart geschilderde baksteen) en dat vermelde afwijking op zich geen bovenmatig contrast creëert in deze visueel verscheiden omgeving, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode afgeweken worden.

Verder wijkt de aanvraag af van artikelen 26, 38 en 43 van de bouwcode. In voorwaarde zal worden opgenomen om aan deze artikelen te voldoen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een verbouwing en uitbreiding van een woning met op het gelijkvloers een nevenfunctie. Het pand wordt achteraan de eerste verdieping uitgebreid en de dakverdieping wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag.

Er dient qua oppervlakte een evenwicht te zijn tussen de hoofdfunctie en de toegelaten nevenfunctie. De oppervlakte van de nevenfunctie (restaurant) bedraagt circa 90 m², de oppervlakte van de woning 74 m² op de eerste verdieping en 46 m² op de tweede verdieping. Met deze oppervlakte voldoet het pand aan het gevraagde evenwicht.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De geplande werken voorzien in een uitbreiding van het pand op de eerste verdieping en het vervangen van het dak door een volwaardige bouwlaag. Op het gelijkvloers wordt een restaurant voorzien met een kleine buitenruimte. Op de eerste en tweede verdieping wordt de bestaande wooneenheid verbouwd tot een wooneenheid met drie slaapkamers en een buitenruimte van 6m². Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in een antracietkleurige bezetting en met antraciet buitenschrijnwerk. Hierdoor ontstaat er een donkere gevel. De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. Aangezien er zich in deze diverse winkelstraat echter reeds meerdere gebouwen bevinden die over een donker afwerkingsmateriaal beschikken (donkere baksteen, zwart plaatmateriaal, zwart geschilderde baksteen) en dat het voorzien van antracietkleurige bezetting op zich geen bovenmatig contrast creëert in deze visueel verscheiden omgeving, kan de voorgestelde materialisatie voor de voorgevel worden aanvaard. Via de toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking gemotiveerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aan de achtergevel wordt opgemerkt dat er twee afvoerpijpen voorzien worden. De afvoer die vertrekt vanop het plat dak van het gelijkvloers heeft volgens de plannen geen functie. Ook de beschrijvende nota geeft geen informatie over deze afvoer. In voorwaarde zal dan ook opgenomen worden deze te supprimeren. De tweede afvoerpijp vertrekt vanop het plat dak van de eerste verdieping en wordt verder bevestigd tegen de bestaande scheidingsmuur. Deze afvoer heeft een beperkte impact op het uitzicht van de achtergevel en is ingetekend op een plaats waar de bewoners en omwonenden er het minste hinder van ondervinden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning met een nevenfunctie waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      te voldoen aan artikelen 26, 38 en 43 van de bouwcode;

2.      de afvoerpijp op het dak van het gelijkvloers te verwijderen;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten