2020_CBS_02544 - Omgevingsvergunning - OMV_2020001317. Verlatstraat 36. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Toegangen en deuropeningen:  Artikel 22: Algemene bepalingen: de deur naar de rokersruimte is slechts 75 cm breed in plaats van minimaal 90;
• Artikel 24: Draairuimte:

-          in het mindervalidentoilet is geen vrije en vlakke draairuimte;

-          voor de lift is geen vrije en vlakke draairuimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29: Fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging is onvoldoende vlot bereikbaar, de deur naar de berging gaat niet automatisch open en is te smal, de voorrijruimte naar de berging bedraagt minder dan een fietslengte (1,70m);
• Artikel 35: Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: de plannen bevatten onvoldoende informatie om te beoordelen of de aanvraag conform is met dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Vastgesteld wordt dat de voorliggende aanvraag de voorwaarden in de voorgaande vergunning (dd. 19/07/2019 met dossiernummer 20191431) nog niet is nagekomen. In voorwaarden wordt opnieuw opgenomen om aan de voorwaarden van de voorgaande vergunning te voldoen.

Functionele inpasbaarheid

De aangevraagde wijzigingen hebben betrekking op een meergezinsgebouw met in het achterhuis magazijnfuncties en op het gelijkvloerse een horeca-inrichting. De functies blijven ongewijzigd en functioneel inpasbaar in de omgeving. De site is niet gelegen in een afgebakende winkelkern zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel en sluit aan bij de strategische horecakern Zuid zoals voorzien in de beleidsnota horeca. Zij merken op dat het dossier niet duidelijk maken welke magazijnfuncties er voorzien zullen worden in de achterbouw. Ook stellen ze dat, indien dit nog niet voorzien is, er voor de reca-functie een horecavergunning nodig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De lift wordt doorgetrokken naar de 3de verdieping van het achtergelegen magazijn. Hierdoor moet de liftschacht en bijgevolg ook de scheidingsmuur links verhoogd worden. Dit is een beperkte volume-uitbreiding die weinig hinder zal veroorzaken. Om de magazijnfunctie achteraan optimaal te kunnen gebruiken is het logisch dat ook de 3de verdieping goed wordt ontsloten door middel van een lift. De bouwhoogte van het magazijn wordt beperkt verhoogd met ongeveer 15 cm. De voorgestelde wijzigingen zijn ruimtelijke aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen cultuurhistorische aspecten

De voorgevel wijzigt enkel door de zonnetenten op het gelijkvloers te verwijderen en de vouwpoort in hout uit te voeren, met een andere indeling. De achtergevel wordt gewijzigd door raamopeningen aan te passen, de borstweringen te wijzigen en een brandladder toe te voegen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn deze aanpassingen aanvaardbaar.

De aanvraag heeft betrekking op twee panden die opgenomen zijn in de vastgestelde inventaris omwille van hun architecturale waarde en ensemblewaarde. Beide panden zijn beeldbepalend. Advies werd gevraagd aan de dienst onroerend erfgoed/ monumentenzorg. Het advies luidt als volgt: “Het betreft een samenstel van twee eclectische woningen, rond 1905 gebouwd voor graanhandelaar A. Van Gansbergh-Stoops naar ontwerp van architect Louis Hendrikx. Het bouwdossier noteert dat het gaat om "twee huizen waarvan het gelijkvloers zal benuttigd worden als magazijn & bureel". Nog steeds is de begane grond in gebruik als handelsruimte, anno 2012 voor een groothandel in groeten en fruit.

Twee enkelhuizen van twee traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak. De woningen hebben klassiek opgebouwde lijstgevels, voorzien van houten kroonlijst op klossen en hardstenen plint. Het materiaalgebruik van het parement echter is typisch voor het begin van de 20ste eeuw: gele baksteen met stucdecoratie van mascarons en guirlandes, sierankers en gietijzeren lateien met rozetvormige bevestigingsbouten. De bovengevels van beide huizen zijn uitgewerkt als pilastergevels. Rechthoekige muuropeningen onder entablementen en met bewaard schrijnwerk. De begane grond van nummer 34 is ingedeeld met een deur en twee vensters; nummer 36 had oorspronkelijk een deur- en een brede poortopening, maar werd volledig opengewerkt.

Op basis van het aangeleverde fotomateriaal en de plannen bestaande toestand blijkt dat de voorbouw van beide panden nog wel de typische kamerstructuur bevat op de verdiepingen en een aantal schouwen, verder zijn er nog weinig waardevolle interieurelementen aanwezig.

Er werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van het gelijkvloers naar een commerciële functie, 3 appartementen in de voorbouw en 3 magazijnen in de achterbouw.

De aanvraag die nu voorligt betreft wijzigingen ten opzichte van de vergunde aanvraag.

Op basis van de plannen lijkt het alsof er wijzigingen gebeuren aan de structuur in het magazijn aangezien de plannen bestaande toestand en nieuwe toestand niet overeenkomen. Na contact met de architect wordt bevestigd dat de draagstructuur van het magazijn niet gewijzigd worden, behalve voor het voorzien van een nieuwe trap.

De voorgestelde wijzigingen respecteren de erfgoedwaarde van de panden en zijn aanvaardbaar.

Er werden geen detailtekeningen van het schrijnwerk in de voorgevel en nieuwe voordeur toegevoegd. Daarom zal als voorwaarde worden opgelegd de uitvoeringsdetails te bespreken met onze dienst.”

De aanvraag bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Advies werd aangevraagd aan de dienst archeologie. Het advies luidt als volgt: “De site is gelegen in historisch Antwerpen, meer bepaald ter hoogte van een muur die deel is van de citadel. Deze courtine van vermoedelijk 1,40 m breed wordt met grote zekerheid aangesneden bij graafwerken voor de nieuwe kelder. De muur bovenkant van de muur bevindt zich vermoedelijk tussen net onder het maaiveld tot ca. 1,50 m onder het maaiveld. De bouwheer is daarom steeds verplicht om bij graafwerken restanten van deze muren te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak tevens komen inschatten.”

Beide adviezen worden bijgetreden en zullen verwerkt worden in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De terrassen aan de achtergevel van de voorbouw worden naar rechts verplaats.  Ze worden smaller maar dieper, met een behoud van de totale oppervlakte. Hierdoor ontstaat er meer bruikbare buitenruimte wat de woonkwaliteit van de woning ten goeden komt. De ingreep is aanvaardbaar.

Advies werd gevraagd aan de dienst milieuvergunningen. Het advies luidt als volgt: “In juli 2019 werd door het college een omgevingsvergunning verleend voor het  verbouwen van een magazijn met 2 appartementen tot restaurant met 3 appartementen en 3 magazijnen; aan de Verlatstraat 36, vlakbij het Museum van Schone Kunsten. Huidige aanvraag betreft intern wijzigingen t.o.v. van het voorgaande ontwerp. Het concept (restaurant, drie appartementen  en drie magazijnen) wordt behouden. Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren tegen de wijzigingen.”

Inzake de verordening toegankelijkheid dient de deur naar de rokersruimte op het gelijkvloers minimaal 90 cm breed te zijn, conform artikel 22. Verder dient het mindervalidentoilet een vrije en vlakke draairuimte te hebben, conform artikel 24. Ook voor de lift dient van deze vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien, conform artikel 24.

De ingediende plannen bevatten onvoldoende informatie om te beoordelen of de aanvraag conform is met artikel 35 van de bouwcode inzake afvoerkanalen en uitlaten van gassen. In voorwaarden wordt opgelegd om de afvoerkanalen en uitlaten van gassen conform artikel 35 uit te voeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Het gaat enkel om interne wijzigingen tegen over van de vorige vergunning.

Fietsvoorzieningen:

De fietsenberging in de kelder is onvoldoende bereikbaar omwille van de niet automatisch te openen en te smalle deur naar de berging. De voorrijruimte naar de berging bedraagt minder dan een fietslengte. De fietsenstalling kan comfortabeler gemaakt worden door de deur naar de fietsenberging automatisch te laten openen en breder uit te voeren. De deur dient minstens een breedte te hebben van 90 cm, zodat ook de beperkte voorrijruimte geen beperking heeft op het stalcomfort. Dit wordt in voorwaarden opgenomen in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de detailtekeningen van het schrijnwerk en de nieuwe voordeur in de voorgevel moeten worden besproken met de stedelijke dienst onroerend erfgoed;

3.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

4.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

5.      de bouwheer is verplicht om aangetroffen monumentale muurdelen van de citadel bij het uitgraven van de kelder te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

6.      de afvoerkanalen en uitlaten van gassen conform artikel 35 uit te voeren;

7.      de deur naar de fietsenberging in de kelder dient automatisch te openen en dient een minimale breedte van 90 cm te hebben;

8.      de deur naar de rokersruimte op het gelijkvloers dient minimaal 90 cm breed te zijn, conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;

9.      in het mindervalidentoilet en voor de lift dient er een vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien, conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid:

10.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Voldoen aan de voorwaarden van de voorgaande vergunning (dd. 19/07/2019 met dossiernummer 20191431):

11.  indien een toegangsdeur geplaatst wordt, moet de krukzijde zich bevinden aan de rechterzijde en moet de deur automatisch te openen zijn;

12.  het bordes bovenaan en onderaan de trap te verruimen zodat een voorrijstrook van 1,70 meter voor de fiets voorzien wordt;

13.  het laden en lossen voor de magazijnen moet kunnen gebeuren zonder hierbij het verkeer en de voetgangers te hinderen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten