2020_CBS_02303 - Omgevingsvergunning - OMV_2019114872. Schrijnwerkersstraat 16. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Schrijnwerkersstraat 14:

• 25/03/1892: vergunning (1892#296) voor heropbouw huis;

-          Schrijnwerkersstraat 16:

• 12/03/1868: vergunning (1868#90) voor uitstalraam;
• 02/07/1875: vergunning (1875#596) voor veranderingen;

-          Schrijnwerkersstraat 18:

• 23/06/1838: vergunning (1838#139) voor uitstalraam;
• 03/03/1849: vergunning (1849#72) voor verdieping;
• 10/06/1887: vergunning (1887#801) voor veranda;

-          Schrijnwerkersstraat 14-16-18:

• 26/03/1990: vergunning (86#890659) voor verbouwing;
• 19/01/1995: vergunning (86#940265) voor verbouwing;
• 04/06/2003: weigering (515#1189) voor uitbreiden van een horecazaak;
• 29/06/2012: vergunning (20123698) voor slopen van een achterbouw en uitbreiden van een bestaande horecazaak;

-          17/07/1981: bescherming als monument (ID 4810) ‘Godshuis Onse Vrouwen Convent’;

-          29/03/2019: inventaris bouwkundig erfgoed (ID 4525) ‘Winkelhuis in neoclassicistische stijl’ (Schrijnwerkersstraat 14).
 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          drie samengevoegde panden in gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder hellende daken;

-          het perceel verbreedt in het binnengebied tot een T-vorm en loopt aan beide zijden door achter de naastgelegen panden;

-          het beschermd monument ‘Godshuis Onse Vrouwen Convent’ staat rechts achteraan op de perceelgrenzen in het binnengebied;

-          de hoofdgebouwen en het godshuis zijn onderling verbonden met achterbouwen van 1 à 2 bouwlagen;

-          op het gelijkvloers en de eerste verdieping van de hoofdgebouwen is een restaurant ingericht;

-          het godshuis maakt eveneens onderdeel uit van het restaurant met sanitair op het gelijkvloers en een tentoonstellingsruimte op de verdieping.
 

Huidige toestand

-          achter en aansluitend aan de bestaande en vergunde bebouwing is een permanente tentstructuur aangebracht;

-          vanaf de tent is tot op de perceelgrenzen een overdekt terras gebouwd, op de daken van dit terras zijn open terrassen ingericht.
 

Gewenste toestand

-          uitgebreide horecazaak op gelijkvloers en eerste verdieping;

-          grote zaal in de vorm van een beglaasde constructie in de tuinzone.
 

Inhoud van de aanvraag

Volume-uitbreiding

-          slopen van de bestaande tentstructuur en terrassen, de achterbouw links en de eerste verdieping van de verbinding tussen de hoofdgebouwen en het godshuis;

-          bouwen van een grote gelijkvloerse verbruikszaal links achteraan tussen de bestaande bebouwing en de perceelgrenzen, dit onder een getrapt schilddak met een centrale nokhoogte van 7,25 m;

-          verbouwen van het verbindingsvolume tussen de hoofgebouwen, de nieuwe zaal en het godshuis;

-          rechts achteraan wordt tussen het godshuis en de perceelgrenzen een terrasberging gebouwd;

-          het linker hoofdgebouw wordt achteraan op de eerste verdieping over een diepte van 1,65 m uitgebreid in functie van een goederenlift;

-          de scheidingsmuren in het binnengebied blijven ongewijzigd;

Aanleg buitenruimte

-          links in het binnengebied resten na uitbreiding 2 onbebouwde ruimtes; links één van 73,60 m² en rechts één van 119,70 m² tussen het godshuis en de achtergrens, beiden worden grotendeels verhard en ingericht als terrassen;

-          de bestaande plataan rechts achteraan wordt gerooid, er wordt een nieuwe plataan aangeplant centraal voor het godshuis;

-          de 2 schietwilgen / knotwilgen links achteraan blijven bewaard;

Functiewijziging

-          de bestaande kelders worden in functie van een nieuwe bereidingszone onder het nieuwbouwgedeelte uitgebreid over 117 m² en tot een diepte van circa 3,15 onder het maaiveld;

-          het gelijkvloers en de eerste verdieping van de hoofdgebouwen worden bijna volledig opengewerkt en verbonden met de nieuwe achterbouw, centraal wordt een grote vide gemaakt;

-          op het gelijkvloers in het inventarispand wordt een open keuken ingericht, in het centrale pand de inkom en in het linker een verbruikszaal / winkel;

-          op de eerste verdieping van de hoofdgebouwen wordt een verbruikszaal ingericht;

-          in het godshuis wordt het bestaande sanitair op het gelijkvloers vernieuwd, op de verdieping wordt een voorbereidingskeuken ingericht;

-          de tweede -en derde verdiepingen van de hoofdgebouwen maken geen onderdeel uit van de aanvraag;

-          in de rechter scheidingsmuur van het godshuis wordt als vluchtweg een deuropening gemaakt naar het aangrenzende pand, dit betreft het beschermd monument ‘Kapel Onze-Lieve-Vrouw Geboorte’ (ID 6703 – Schoenmarkt 8);

Gevelwijziging

-          de gevelpui wordt bekleed met houten panelen in de stijl van de bovenliggende neoclassicistische gevels;

-          de vitrines en toegangsdeuren worden vervangen door nieuw bruin houten schrijnwerk;

-          in de linker vitrine wordt centraal een bijkomende inkomdeur voorzien naar de achterliggende winkel;

-          de rechter vitrine wordt uitgewerkt als een erker;

-          de naam en het logo van het restaurant worden op verschillende plaatsen op de gevels en beglaasde oppervlaktes aangebracht;

-          boven de centrale inkompartij wordt een afgeronde baldakijn aangebracht, links en rechts ervan blijven de huidige schaararmschermen voorlopig behouden of worden vervangen door nieuwe met eenzelfde dimensionering en afwerking;

-          boven alle raamopeningen van de bovenbouw, ook voor de raamopeningen van de bovenliggende appartementen, worden schuin uitkragende bordeaux uitvalschermen met publiciteit aangebracht;

-          voor de inkom worden hellingen voorzien op het openbaar domein;

-          het buitenschrijnwerk van de nieuwe achterbouwen is uit donkergrijs aluminium met op de verdieping verticaal houten latwerk ervoor;

-          de dakbedekking van de nieuwe verbruikszaal is uit zink;

-          de gevel van het godshuis blijft ongewijzigd, alleen wordt het gelijkvloers wit geschilderd houten buitenschrijnwerk vervangen door nieuw brandwerend (EI60) wit geschilderd houten buitenschrijnwerk, de indeling blijft behouden;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

de waardenstelling die na een bouwhistorisch onderzoek en een inventarisatie wordt opgemaakt en deel uitmaakt van een che-rapport, dient als vertrekpunt voor een ontwerp.

Dit rapport ontbreekt.

De aanvraag betreft de (gedeeltelijke) sloop van de oorspronkelijke (achter)gevels en de scheidsmuren van de drie panden en de godshuizen, waar de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld;

-          2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
de aanwezigheid van zonneluifels ter hoogte van de eerste verdieping en een zonnetent boven de gevelpui met een breedte van 15m is niet kenmerkend in het straatbeeld en dus niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

na de bouw van de grote zaal in de tuinzone, vermindert de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok. De vooropgestelde bouwhoogte legt een rechtstreekse vermindering op van het uitzicht en dus de woonkwaliteit van de bewoners van de eerste en tweede verdieping van de aanpalende appartementsgebouwen (Lombardenvest);

-          2.1.3 Gevelopbouw en gevelgeleding:

door het supprimeren van grote delen van de scheidsmuren tussen de drie panden, is de opbouw van de afzonderlijke panden niet langer leesbaar in het ontwerp van het gelijkvloers;

-          2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:
de vaste uitsprong boven de centrale inkomtravee heeft een diepte van 1,2 m, waar slechts een maximale diepte van 1/20 van de straatbreedte of 35 cm mogelijk is;

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
de oppervlakte onbebouwde ruimte in de laatst vergunde toestand bedraag 435 m2. Na uitbreiding van het volume verkleint de oppervlakte van de onbebouwde ruimte tot 196 m2, waar bij verbouwingen het percentage onbebouwde ruimte per perceel moet vergroten of gelijk moet blijven;

-          artikel 2 Zone voor wonen (Wo2):
de vergunde netto-handelsoppervlakte voor reca op het gelijkvloers bedraagt 240 m2, waar de geldende bestemmingsvoorschriften een maximale handelsoppervlakte voor reca van 200 m2 toelaten. De uitbreiding van de handelsoppervlakte voor reca van 240 m2 tot 440 m2 (gewenste toestand excl. winkel) is dus in strijd met de bestemmingsvoorschriften.

De vergunde netto-handelsoppervlakte voor reca op de eerste verdieping bedraagt 130 m2, waar de geldende bestemmingsvoorschriften geen reca toelaten op de eerste verdieping. De uitbreiding van de handelsoppervlakte voor reca van 130 m2(excl. tentoonstellingsruimte) tot 200 m2 (gewenste toestand excl. kookstudio) is dus in strijd met de bestemmingsvoorschriften.

De aanvraag bevat geen informatie over de vergunde of vergund/geachte inrichting van de bovenliggende verdiepingen, waardoor niet kan worden afgetoetst of minimum de helft van de bruto-vloeroppervlakte per gebouw een woonfunctie, gemeenschapsvoorziening of een hotelfunctie heeft.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

de waardenstelling die na een bouwhistorisch onderzoek en een inventarisatie wordt opgemaakt en deel uitmaakt van een che-rapport, dient als vertrekpunt voor een ontwerp.

Dit rapport ontbreekt.

De aanvraag betreft de (gedeeltelijke) sloop van de oorspronkelijke (achter)gevels en de scheidsmuren van de drie panden en de godshuizen, waar de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld;

-          artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
de diepte van de uitsprong boven de centrale inkompartij bedraagt 1,2 m en bevindt zich slechts op 30 cm verwijderd van de theoretische voetpadbreedte (= 1,50 m), waar een afstand van minstens 75 cm ten opzichte van de theoretische voetpadbreedte vereist is;

-          artikel 16 Technische uitsprongen:

op de platte daken van het verbindingsvolume worden ter hoogte van de 2de verdieping luchtgroepen geplaatst. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om de plaatsing af te toetsen aan de voorschriften;

-          artikel 38 Groendaken:
uit de aanvraag kan niet worden afgeleid of de nieuwe platte daken als groendak worden aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 08/02/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen binnen de grenzen van het RUP Binnenstad in een zone voor wonen Wo2. De uitbreiding van de netto-handelsruimte voor reca op het gelijkvloers en de eerste verdieping is in strijd met de geldende bestemmingsvoorschriften. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan is stedenbouwkundige voorschriften. Afwijkingen op de bestemming kunnen niet worden toegestaan, wat maakt dat voorliggende aanvraag niet vatbaar is voor vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voormalige tuinzone werd ingevuld met een tijdelijke tentconstructie. Voor de overkapping van de oorspronkelijke buitenruimte werd geen vergunning verleend. Voorliggende aanvraag omvat de plaatsing van een beglaasde stalen constructie die wordt ingericht als verbruikszaal. De oppervlakte onbebouwde ruimte na uitbreiding bedraagt 196 m2, waar deze in de vergunde toestand 435 m2 bedraagt. De resterende open ruimte wordt bovendien integraal verhard, wat een natuurlijke infiltratie onmogelijk maakt.

De tuinzone achter de woningen in de Schrijnwerkersstraat wordt omsloten door de achtergevels van de appartementsgebouwen van de Lombardenvest. In de achtergevels van deze appartementen bevinden zich verschillende raamopeningen met uitzicht op de tuinzone. Er wordt vastgesteld dat de positie van deze gevelopeningen foutief op de snedes werd aangeduid (zie snedes ROOD_AANGEPAST_BA_Gebouw_S_N_AA_snedeAA en ROOD-AANGEPAST_BA_Gebouw-S_N_CC_snedeCC).

Niettegenstaande geen scheidmuren worden opgehoogd, wordt het uitzicht vanuit de appartementen op de eerste verdieping danig verstoord. De nokhoogte van de constructie bedraagt 7,25 m, waar de bovenzijde van de raamopeningen op niveau 7,13m zit. De vooropgestelde bouwhoogte resulteert dus in een rechtstreekse verstoring van het uitzicht, de lichtinval en dus de woonkwaliteit van de aanpalende bewoners. Dit werd eveneens in verschillende bezwaarschriften opgemerkt.

De gebiedsontwikkeling van de binnenstad volgt het principe van de duurzame stedenbouw of stedenbouw die in alle stadia van het planproces maximaal kansen en mogelijkheden benut om een hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een hoge milieukwaliteit tot stand te brengen. Gezien de ruime oppervlakte van de onbebouwde ruimte en de ligging van het pand in een strategische horecakern en kernwinkelgebied, is een uitbreiding principieel aanvaardbaar binnen een aantal krijtlijnen die de ruimtelijke kwaliteit moeten blijven garanderen. Een constructie met meer beperkte bouwhoogte en een meer beperkte footprint leidt niet tot een vermindering van woonkwaliteit van de aanpalenden. De aanleg van de resterende open ruimte als een onverharde, groene tuinzone kan daarbij een meerwaarde betekenen inzake leefbaarheid omwonenden en natuurlijke infiltratie regenwater.

Visueel-vormelijke elementen

Het ontwerp werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke Welstandscommissie. Het advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:

De voorgevel wordt voorzien in wit pleisterwerk. De plint wordt bekleed in hout en geaccentueerd met ornamentiek snijwerk. De centrale inkomzone krijgt een transparante uitwerking en glazen luifel. In het linkse volume wordt een extra inkomzone voorzien en in het rechtse volume een raamopening met toonbank en doorgeefluik. De welstandscommissie vindt een uitkraging in de straat (toonbank) niet wenselijk ifv evenwichtige geveluitwerking.

De welstandscommissie vraagt om een drieledige geleding te bewaren en daarom een verticale

geleding en raamopeningen in de plint af te stemmen op de bovenbouw.

Als materiaal wordt gekozen voor donker figuratief buitenschrijnwerk. De welstandscommissie vraagt om een meer eenvoudige architecturale vormentaal en detaillering te hanteren, die meer refereert aan de oorspronkelijke klassieke gevelarchitectuur.

Over het volledige gelijkvloers wordt een brede uitvalluifel voorzien in donkerrood canvas. De

welstandscommissie vraagt om de technieken van deze luifel zoveel als mogelijk weg te werken.

Op de eerste verdieping worden baldakijnen boven de raamopeningen voorzien. De welstandscommissie vraagt om deze weg te laten gezien deze niet kenmerkend zijn in de Antwerpse binnenstedelijke context.

De binnenkoer wordt volledig overdekt door een verhoogde glazen constructie ifv een nieuwe

verbruikszaal. De welstandscommissie gaat akkoord met deze logische rechthoekige footprint en het gebruik van een lichte structuur en glas, maar vraagt om deze in dezelfde klassieke en sobere stijl van de historische panden vorm te geven.’

In aanloop naar een nieuwe omgevingsaanvraag wordt gevraagd het ontwerp aan te passen aan bovenstaande opmerkingen. Met betrekking tot de geveluitwerking wordt voldoende aandacht gevraagd voor de drieledige  geleding in de gevelpui met afstemming op de raamopeningen in de bovenbouw. In functie van de inpassing in de kenmerkende, stedelijke context dient gestreefd naar een klassieke en rustige geveluitwerking zonder baldakijnen en gelijkvloerse uitkragingen. Ook de vormentaal van de overdekte binnenkoer kan beter aansluiten bij de klassieke en sobere context van de oorspronkelijke vakmanshuizen in de Schrijnwerkersstraat.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op panden (nr 14-16-18) die zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. In dat kader werd voorliggende aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:

‘De waardenstelling die na een bouwhistorisch onderzoek en een inventarisatie wordt opgemaakt en deel uitmaakt van een che-rapport, dient als vertrekpunt voor een ontwerp.

Dit rapport ontbreekt. Er kan op basis van het plaatsbezoek wel gesteld worden dat de historische waarde van de drie panden mee wordt bepaald door de historisch waardevolle draagstructuur en de oorspronkelijke volumes van de panden die nog aanwezig zijn.

Op basis van de plannen blijkt duidelijk dat de voorgestelde ingrepen een grote impact hebben op de afleesbaarheid van de panden die als drie individuele panden geconcipieerd zijn.

Plaatselijk een opening maken in de scheidingsmuren tussen de verschillende panden (zoals ook nu reeds het geval is), is bespreekbaar. Echter het verwijderen van volledige delen van scheidingsmuren en achtergevels van de panden in de Schrijnwerkersstraat en maken van grote openingen in de gevels van het achterhuis is onaanvaardbaar aangezien de afleesbaarheid van de volumes hierdoor sterk wordt aangetast. De geleding van de achtergevels wordt hierdoor eveneens aangetast.

Ook de traptoren is een waardevol element dat niet meer zichtbaar blijft in de achtergevel op niveau 0 en 1, net zoals de achtergevel op de eerste verdieping van nr 16, door het nieuwe verbindingsvolume en de vide die hier worden voorzien. Het nieuwe ontwerp gaat niet uit van behoud van de waardevolle gevels (ook achtergevels hebben erfgoedwaarde!) maar vormt een storende toevoeging. De afleesbaarheid wordt sterk verminderd.

Behoud van de nog oorspronkelijke (achter)gevels en behoud van de scheidingsmuren tussen de drie panden is het uitgangspunt. Aanpassingen moeten gemotiveerd worden vanuit de aanwezige erfgoedwaarden van de panden.

Het nieuwe gebouw in het binnengebied is enerzijds door de footprint en anderzijds door het volume een storende toevoeging voor het aanwezige erfgoed. Mogelijks kan een beperkt vrijstaand gelijkvloers volume in dit binnengebied ontworpen worden zonder dergelijke impact op de waardevolle context. Aan de hand van een nieuw voorstel kan hierover een advies geformuleerd worden.

Op basis van de plannen is het niet duidelijk welke draagstructuur wordt aangepast, ingepakt of behouden. We gaan uit van maximaal behoud van de (16e ) eeuwse draagstructuur, gelet op de historische waarde ervan.

Ook de impact van technieken, inherent aan de functie, moet grondig worden geanalyseerd en toegelicht. Deze informatie ontbreekt.

Ter hoogte van de kelder kan na archeologisch onderzoek een uitbreiding voorzien worden, deze moet echter zo worden uitgevoerd dat de bestaande tongewelven bewaard blijven zonder enige schade.

Met betrekking tot het voorstel voor de gelijkvloerse gevel is het positief dat er gezocht wordt naar een driedelige geleding  die correspondeert met de bovengevels. Eerst moet echter de bestaande bekleding verwijderd worden om te kunnen onderzoeken of er nog oudere gevelelementen of delen van 19e eeuwse puien aanwezig zijn. Indien er niks meer aanwezig is, kunnen als vertrekpunt voor het ontwerp van een nieuwe pui per pand de bouwplannen van vorige dossiers onderzocht worden. Mogelijks zijn hier nog wel plannen aanwezig die de driedelige geleding duidelijk tonen en als basis kunnen dienen. Het voorliggende ontwerp blijft als 1 geheel ontworpen. Dit wordt nog versterkt door de zonnetent die over de drie panden heen loopt. Als al een zonnetent aanvaardbaar is, dient die per pand voorzien te worden.

De zonnetenten op de eerste verdieping vormen een storende toevoeging, de afleesbaarheid van de individuele gevels dient net versterkt te worden.

Het voorzien van een uitsprong boven het openbaar domein als toog en het verhogen van het openbaar domein ter hoogte van de inkomzone dient beoordeeld te worden door de dienst omgevingsvergunningen.

Het godshuis is beschermd als monument. Het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed is hier doorslaggevend en zal gevolgd worden door de stedelijke dienst monumentenzorg.’

Ook het agentschap Onroerend Erfgoed adviseert de aanvraag ongunstig. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

‘Bij de bestaande beschermde achterbouw (godshuizen) dienen alle historische muren bewaard te blijven. Op dit moment is voorzien dat er een bar wordt geïnstalleerd in de haakse (mee beschermde) godshuisjes, hiertoe wordt een deel van de linkse muur (aan de zijde van de grote zaal) weggebroken. De bestaande historische muren en andere delen van de constructie, dienen echter bewaard te blijven. Het ontwerp dient hier dus aangepast te worden. De wanden inclusief moerbalken en andere constructieve opbouw dient zowel op gelijkvloers als de verdieping behouden te blijven. Dit geldt uiteraard ook voor het langse volume, voor zover daar aanpassingen aan de structuur gebeuren.

Na een eventuele ontmanteling van de niet-historische afwerking in deze volumes dient eerst een rapport te worden opgemaakt, na rondgang met ons, waarin de bestaande toestand in kaart wordt gebracht, geanalyseerd en een waardebepaling krijgt. Op basis van dat rapport kan een toelating gevraagd worden voor de afwerking van het interieur van de godshuizen en mogelijke constructieve aanpassingen.

De berging tegen de muur met de achterzijde perceel Schoenmakerskapel dient opnieuw bekeken te worden, in functie van de mogelijkheid om het herstel van de oorspronkelijke open ruimte niet te hypothekeren, daarom mag deze berging niet voor de oorspronkelijke binnenkoer aan de zijde van de Schoenmakerskapel gebouwd worden. Er dient ook bekeken te worden hoe er concreet een vluchtweg gecreëerd zal worden via de Schoenmakerskapel.

Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met

• passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet);

• sloopverbod (art. 6.4.7 Onroerenderfgoeddecreet);

• relevante bepalingen uit het Onroerenderfgoedbesluit.’

De opmerkingen, knelpunten en voorwaarden die worden bepaald door de adviserende erfgoed instanties, maken dat het ontwerp moet worden aangepast. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan deze adviezen, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (820 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (575 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Robby Vervoort en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 12/02/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek in de vorm van een prospectie met ingreep in de bodem. Deze proefsleuven dienen verplicht uitgevoerd te worden (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/10071).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit de plannen en beschrijvende nota blijkt dat op het dak van het verbindingsvolume tussen de winkelpanden en de grote zaal airco-installaties worden geplaatst. De installaties zijn vanaf een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kW meldingsplichtig krachtens de indelingslijst (bijlage 1 van Vlarem titel II). Het is niet onmogelijk dat dit hier het geval zal zijn.

Bovendien moeten de installaties, ongeacht het vermogen niet alleen aan het zicht van de buren onttrokken zijn maar ook beantwoorden aan de geldende geluidsnormen en de voorschriften van de bouwcode. Het dossier bevat onvoldoende informatie om dit te kunnen beoordelen.

Boven de centrale inkompartij wordt een glazen luifel voorzien. De beperkte breedte van de straat maakt de vooropgestelde uitsprong van 1,20 m onaanvaardbaar. Conform de voorschriften mag de uitsprong slechtst 1/20 van de straatbreedte om in dit geval dus 35 cm bedragen.

Voor horecaterrassen op privé-domein dient getoetst of de aanvraag voldoende verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het afleveren van een Omgevingsvergunning voor het plaatsen van een horecaterras in een tuinzone van een woongebied, heeft immers een ernstige impact op de leefkwaliteit. Eventuele vaststellingen van geluidshinder en/of overlast kunnen na het verlenen van een Omgevingsvergunning niet meer adequaat worden aangepakt. In tegenstelling tot een terrastoelating die verleend wordt voor de inname van openbaar domein, kan een stedenbouwkundige vergunning immers niet worden ingetrokken naar aanleiding van klachten of vaststellingen. Gelet op de voorgestelde transformatie van de binnenkoer, de huidige visie van horecaterrassen in tuinzones en de verschillende bezwaren die hierover werden ingediend, is het dus niet wenselijk de resterende buitenruimtes in te richten en te gebruiken als een open horecaterras.

Conform de plannen van het gelijkvloers blijven de 2 bomen (linkerzijde perceel) bewaard. Er worden aanzienlijke bodemingrepen gepland, waaronder de bouw van een ondergrondse laag en de plaatsing van infiltratiekratten. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om de haalbaarheid van het behoud van de bomen te garanderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

openbaar onderzoek niet correct verlopen

startdatum OO : 17/10 - datum aanplakking : 18/10

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden 15 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Verstoring binnentuin door bebouwing open ruimte: het dichtbouwen van de schaarse open ruimte vermindert de leefbaarheid van de omgeving. De bouw van de grote zaal in de tuinzone resulteert in een onaanvaardbare verstoring van de binnentuin met historisch en groen karakter. De aanvraag bevat te weinig garanties over het behoud van de bestaande bomen.

Beoordeling:

Voorliggende aanvraag omvat de plaatsing van een beglaasde stalen constructie die wordt ingericht als verbruikszaal. De oppervlakte onbebouwde ruimte na uitbreiding bedraagt 196 m2, waar deze in de vergunde toestand 435 m2 bedraagt. De resterende open ruimte wordt bovendien integraal verhard, wat een natuurlijke infiltratie onmogelijk maakt. Conform de plannen van het gelijkvloers blijven de 2 bomen (linkerzijde perceel) bewaard. Er worden aanzienlijke bodemingrepen gepland, waaronder de bouw van een ondergrondse laag en de plaatsing van infiltratiekratten. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om de haalbaarheid van het behoud van de bomen te garanderen.

Het bezwaar is dan ook ontvankelijke en gegrond.

2.      Geluidsoverlast: het gebruik van de horecaterrassen in de tuinzone leiden tot overlast voor de bewoners van de aanpalende appartementen.

Beoordeling:

Voor horecaterrassen op privé-domein dient getoetst of de aanvraag voldoende verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het afleveren van een Omgevingsvergunning voor het plaatsen van een horecaterras in een tuinzone van een woongebied, heeft immers een ernstige impact op de leefkwaliteit van de omwonenden. Eventuele vaststellingen van geluidshinder en/of overlast kunnen na het verlenen van een Omgevingsvergunning niet meer adequaat worden aangepakt. In tegenstelling tot een terrastoelating die verleend wordt voor de inname van openbaar domein, kan een stedenbouwkundige vergunning immers niet worden ingetrokken naar aanleiding van klachten of vaststellingen. Gelet op de voorgestelde transformatie van de binnenkoer, de huidige visie van horecaterrassen in tuinzones en de verschillende bezwaren die hierover werden ingediend, is het dus niet wenselijk de resterende buitenruimtes in te richten en te gebruiken als een open horecaterras.

Het bezwaar is dan ook ontvankelijke en gegrond.

3.      Vermindering uitzicht en lichtinval: de aanzienlijke bouwhoogte van de grote zaal in de tuinzone legt een hypotheek op het uitzicht en de lichtinval voor de bewoners van de appartementen (onderliggende verdiepingen).

Beoordeling:

De tuinzone achter de woningen in de Schrijnwerkersstraat wordt omsloten door de achtergevels van de appartementsgebouwen van de Lombardenvest. In de achtergevels van deze appartementen bevinden zich verschillende raamopeningen met uitzicht op de tuinzone. Niettegenstaande geen scheidmuren worden opgehoogd, wordt het uitzicht vanuit de appartementen op de eerste verdieping danig verstoord. De nokhoogte van de constructie bedraagt 7,25 m, waar de bovenzijde van de raamopeningen op niveau 7,13m zit. De vooropgestelde bouwhoogte resulteert dus in een rechtstreekse verstoring van het uitzicht, de lichtinval en dus de woonkwaliteit van de aanpalende bewoners.

Het bezwaar is dan ook ontvankelijke en gegrond.

4.      Info aanpalenden: doordat er geen informatievergadering werd georganiseerd, zijn meerdere aanpalende bewoners niet op de hoogte van de geplande werken.

Beoordeling:

Het correct informeren van buurtbewoners kan zeker als wenselijk beschouwd worden in het kader van een project, maar is in se geen argument dat een oordeel vormt over de ruimtelijke impact ervan.

Het bezwaar is bijgevolg ontvankelijk doch ongegrond.

5.      Informatie technische installatie: de aanvraag bevat onvoldoende informatie over de specificaties, de afmetingen en de exacte locatie van de technische installaties en de afzuiginstallaties om de eventuele visuele, geluids- en/of geurhinder te kunnen inschatten.

Beoordeling:

Uit de plannen en beschrijvende nota blijkt dat op het dak van het verbindingsvolume tussen de winkelpanden en de grote zaal airco-installaties worden geplaatst. De installaties zijn vanaf een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kW meldingsplichtig krachtens de indelingslijst (bijlage 1 van Vlarem titel II). Het is niet onmogelijk dat dit hier het geval zal zijn.

Bovendien moeten de installaties, ongeacht het vermogen niet alleen aan het zicht van de buren onttrokken zijn maar ook beantwoorden aan de geldende geluidsnormen en de voorschriften van de bouwcode. Het dossier bevat onvoldoende informatie om dit te kunnen beoordelen.

Het bezwaar is dan ook ontvankelijke en gegrond.

6.      Waardevermindering appartementen: de geplande werken betekenen een waardevermindering van de omliggende appartementen.

Beoordeling:

Het bezwaar betreffende het verlies aan waarde van de omliggende eigendommen is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

7.      Type uitbating: de aanvraag bevat geen informatie over de type-uitbating of de openingsuren van de horecazaak.

Beoordeling:

Een aanvraag tot Omgevingsvergunning moet voldoende informatie bevatten over de geplande functie om een ruimtelijke beoordeling mogelijk te maken. Verdere informatie over het type-uitbating of de openingsuren zijn niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

8.      Verstoring erfgoedwaarde: de vormentaal van de grote zaal betekent een stijlbreuk met het historische en authentiek karakter van de panden in de Schrijnwerkersstraat.

Beoordeling:

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg vermeldt: Het nieuwe gebouw in het binnengebied is enerzijds door de footprint en anderzijds door het volume een storende toevoeging voor het aanwezige erfgoed.

Het bezwaar is dan ook ontvankelijke en gegrond.

9.      Archeologie: de aanvraag bevat onvoldoende informatie over de archeologische opgravingen en de haalbaarheid tot realisatie van een ondergrondse keuken.

Beoordeling:

Er werd een correcte archeologienota opgemaakt, ingediend en bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.