2020_CBS_02324 - Omgevingsvergunning - OMV_2019145841. Kleinesteenweg 83-87. District Wilrijk - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• De aanvrager plaatst een hemelwaterput met een grotere inhoud dan vereist. Dit is mogelijk op voorwaarde dat gemotiveerd wordt aangetoond dat een groter nuttig hergebruik van hemelwater mogelijk is of zal zijn. Dit is niet het geval.
• De infiltratievoorziening dient een oppervlakte van 24,36 m² te bedragen.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid en wijkt af op volgende punten:

• artikel 12 Vrije doorgangshoogte:
  De minimale vrije hoogte in de ondergrondse garage dient voorzien te worden op minstens 2,30 meter;
• artikel 19 Hellingspercentage:
  Het hellingspercentage in de inkomhal bedraagt meer dan de toegelaten 8,3 procent;
• artikel 24 Vrije en vlakke draairuimte:
  Er is geen vlakke vrije en vlakke draairuimte achter de draaicirkel van de inkomdeur voorzien.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte:
  De berging voor afval en het meterlokaal in de kelder is niet bereikbaar doordat de twee deuren waar men door moet niet voldoen aan dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode en wijkt af op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn meer dan 30 plaatsen voorzien waardoor er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig moet zijn. De 30 plaatsen zijn verdeeld over verschillende ruimten waardoor in elke ruimte een elektrisch oplaadpunt moet voorzien worden.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  parkeerplaatsen 1, 3 en 5 liggen achter parkeerplaatsen 2, 4 en 6 waardoor deze niet rechtstreeks bereikbaar zijn;
  er zijn meer dan 10 parkeerplaatsen, er dient minstens 1 elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  achteraan de eerste verdieping worden zowel links als rechts schermen geplaatst op de perceelgrens;
• artikel 38 Groendaken:
  niet alle daken worden volledig voorzien van een groendak.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet het bouwen van een meergezinswoning. De functie is kenmerkend in het referentiebeeld.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 10 twee-slaapkamerappartementen vormen geen mix.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Achteraan het perceel worden drie tuinbergingen en een fietsenberging voorzien. Dit volume wordt over de volledige breedte van het perceel ingeplant en bestaat uit één bouwlaag onder een plat dak. Aan de achterzijde sluit dit aan op een verhoogde parking van een appartementsgebouw aan het Valkenveld. Dit volume heeft een beperkte impact op de kwaliteit van de tuinzone en heeft geen negatieve invloed op de bezonning van de omliggende percelen.

Aan de rechterzijde van het perceel wordt een helling voorzien. Deze helling is nodig voor de ontsluiting van een naastliggende perceel over een bestaande erfdienstbaarheid.

Visueel-vormelijke elementen en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op 05/07/2019 is het ontwerp voorgelegd aan de welstandscommissie. Hun advies was ongunstig met volgende afweging: ‘De voorgevel kenmerkt zich door twee brede erkers. Deze zijn voorzien in grijskleurig metselwerk en de rest van de gevel in roodkleurig metselwerk. Wat de erkers betreft, vraagt de welstandscommissie om deze minder breed te voorzien in functie van schaalverkleining (eventueel 3 voorzien in plaats van 2), deze te voorzien van grotere raamopeningen en hier zijdelingse zichten te voorzien in functie van transparantie. Op vlak van materialisatie vraagt de welstandscommissie om slechts 1 kleur metselwerk te voorzien en bijvoorbeeld een plint in blauwe hardsteen. Aan de inkomzone een royale uitwerking te geven en te accentueren. De raamopeningen kunnen daarbij meer op elkaar worden afgestemd qua regelmaat en afmetingen, waarbij de voorkeur gaat naar grotere raamopeningen. De dakopbouw is evenwel te onderzoeken in functie van een lichtere kleurstelling.

Conclusie:

- gelijkvloers: aandacht voor levendige plint met meer dagfuncties aan straatzijde (vb. doorzontypologie) ipv slaapgevel;

- helling achterzijde: minimale breedte voorzien in functie van groen;

- geveluitwerking: erkers minder breed voorzien (evt. 3) in functie van schaalverkleining en zijdelingse zichten te onderzoeken; raamopeningen op elkaar afstemmen qua ritmering en grootte;

- materiaalkeuze: 1 kleurgevelmetselwerk voorzien met eventueel plint in blauwe hardsteen;

- inkomzone: royale uitwerking;

- dakopbouw: lichtere kleurstelling te onderzoeken.’

Op 12/08/2019 bezorgde de ontwerper een aangepast ontwerp aan de stad. De ingediende aanvraag bevat echter het oorspronkelijk, niet aangepast ontwerp.

Het ongunstig besluit van de Welstandscommissie blijft dus van kracht.

Gelet op de aanvraag van een meergezinswoning werd advies gevraagd aan Fluvius. Dit advies luidt alsvolgt: ‘Op deze locatie is het onmogelijk om het standaardvermogen te leveren via het

bestaande laagspanningsnet. De afstand tot de bestaande middenspanningscabine is van

die aard dat er een bijkomende distributiecabine dient ingeplant. Hiervoor dient de

bouwheer een lokaal ter onzer beschikking te stellen waarin de distributienetbeheerder

de nodige apparatuur zal plaatsen om een nieuwe middenspanningscabine uit te rusten.

Het lokaal ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de

erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. (…)’.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De inrit van de ondergrondse parking is via een schuine helling die in de straat uitkomt. Deze inrit komt niet volledig haaks uit op straat. (Dit heeft consequenties voor de parkeerplaatsen in de strook voor het gebouw).

Er dient met een licht gewerkt te worden voor in-uitrijden dat ook afgesteld is dat fietsers vrije baan hebben (zij zitten op een trap in het midden van de doorrij).

Fietsvoorzieningen:

Voor 10 2-slaapkamerappartementen zijn er 10 x (2+1) = 30 fietsenstallingen nodig. Deze worden ook in de ondergrondse ruimte voorzien. Dit zijn er voldoende (32 worden er voorzien) en correct van afmetingen. Indien mogelijk werken met een automatische deur tussen fietsenberging en parkeerruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, het advies van Fluvius en het ongunstig advies van de brandweer.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en meent dat voor voorliggend project de vergunning onder voorwaarden verleend zou kunnen worden. Gelet echter op het ongunstig advies van de brandweer moet het dossier geweigerd worden.

Het verslag stelt dat om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen, er een mix van verschillende slaapkamerappartementen moet zijn. 10 twee-slaapkamerappartementen vormen geen mix.

Het college is van mening dat een mix noodzakelijk is, minstens om twee redenen:

- Het vermijden van huisjesmelkerij, gettovorming en de daarmee gepaard gaande overlast;
- Een overaanbod of een éénzijdig aanbod van studio’s en éénslaapkamerappartementen vermijden.

Het eerste probleem is hier duidelijk niet aan de orde, gelet op de grootte van de appartementen met een variatie in grootte van circa 90 tot 122 m².

Het tweede argument heeft het college trachten te ondervangen door het goedkeuren van een ‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling inzake woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen’. Het project voldoet hieraan.

Het college betreurt dat geen gevolg werd gegeven aan de aanbevelingen van de welstandscommissie. Minstens moet de gevel uitgevoerd worden in één kleur metselwerk, om het schaalverstorend effect
van de erkers te reduceren, samen met een plint in blauwe hardsteen. Dit had in voorwaarden kunnen opgelegd worden. Een lijst in blauwe steen zou tevens de gevraagde accentuering van de inkom kunnen realiseren op een eenvoudige manier.

Het dossier moet tevens voldoen aan de verordening toegankelijkheid en de hemelwaterverordening. Tevens moet een oplossing geboden worden voor een middenspanningscabine (zie advies Fluvius).