2020_CBS_02600 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019112413. District Hoboken. Dokter Jennerstraat 25 - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Relatie van het verkavelingsplan met het masterplan

De aanvraag is gelegen binnen de contouren van het plangebied van het masterplan Stuivenberg (CBS 03/07/2009) dat werd uitgewerkt in kader van de vernieuwing van alle gebouwen in de wijk. Het masterplan formuleert extra randvoorwaarden die opgenomen werden in de projectdefinitie van de architectuurwedstrijd om zo tot een beter ruimtelijk ingebedde wijk te komen. De ruimtelijke opbouw van de wijk kwam de leefbaarheidsproblemen niet ten goede. Er was een grote versnippering van de publieke ruimte waardoor deze weinig controleerbaar was, werd toegeëigend door hangjongeren en een gevoel van onveiligheid met zich meebracht. De aanvraag maakt deel uit van de deelzone tuinwijk uit het masterplan waar een overmaatse publieke ruimte wordt gedetecteerd tussen en achter de woningen. Deze ruimte moet herverdeeld worden en toegevoegd worden aan de individuele kavels. Centraal in de wijk wordt een centrale publieke ruimte gelegen. Verder zijn een groene voortuinstrook met levendige hagen en groene doorzichten (maximaal 7 geschakelde woningen) belangrijke randvoorwaarden. De vernieuwing van de sociale woningen is intussen uitgevoerd. De aanvraag zorgt ervoor dat er bebouwingsmogelijkheden worden gecreëerd op het laatste stukje onbestemde en decentrale publieke ruimte. De aanvraag is in overeenstemming met de principes van het masterplan. 

Er blijft echter een klein stukje restperceel over in het binnengebied, achter de tuin van de aanpalende woning. Het dient verduidelijkt te worden wat er met dit restperceel zal gebeuren.

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. Enkel een eengezinswoning wordt toegelaten als hoofdbestemming. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door woningen. Omdat bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft, wordt ook dat toegestaan. 

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen mogen bijgebouwen met een functie die aansluit bij de hoofdfunctie van het hoofdvolume worden opgericht zoals een tuinberging en een fietsberging. 

De toegelaten functies zijn in overeenstemming met de bestemming als woongebied van het perceel. 

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 1 nieuw lot waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. Parkeren is mogelijk op eigen terrein. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De typologie van de tuinwijk betreft groepen van rijwoningen met groene voortuinstroken die op bepaalde plekken worden onderbroken door onbebouwde groene stroken. Hierdoor wordt het tuinwijkkarakter onderstreept. Het merendeel van de woningen in de tuinwijk zijn sociale huurwoningen maar enkele woningen zijn in privaat bezit gekomen. Deze woningen werden niet meegenomen in het vernieuwingsproject. De woning die paalt aan het perceel uit de aanvraag is één van deze private woningen. In 1982 werd bij deze woning een garage vergund en opgericht op de perceelsgrens, achteruitgeschoven ten opzichte van het hoofdvolume. Garages zijn eerder atypisch voor de wijk, maar aangezien de aanpalende woning een garage heeft, wordt de inplanting gekopieerd. De gekozen inplanting van de bebouwing kan bijgevolg gunstig beoordeeld worden. Er wordt echter niet opgelegd dat de garages moeten gekoppeld worden, integendeel, de voorschriften laten de bouw van een garage in de zijtuinstrook toe. Deze inplanting is niet verenigbaar met de geest van de tuinwijk waarbij groene, onbebouwde zijtuinstroken kenmerkend zijn. 

De kracht van de tuinwijk ligt in het collectieve karakter van de bebouwing. De eenheid van de eenvoudige architectuur brengt rust in het beeld en verlegt de aandacht naar de beleving van het groen. De vernieuwde tuinwijk is opgebouwd uit één basiswoning die in varianten werd toegepast. In de Dokter Jennerstraat heeft deze basiswoning aan de voorzijde een verlaagde gootlijn aan de achterkant 2 bouwlagen. Het dak is hellend en bevat een dakkapel aan de voorgevel. De voorschriften uit de verkavelingsaanvraag met betrekking tot het volume, de nokhoogte, de kroonlijsthoogte en de dakhelling zijn afgestemd op de bestaande bouwvolumes van deze tuinwijk. De aanvraag is in harmonie met het referentiebeeld van de wijk en dus verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. 

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de woningen in de tuinwijk zijn opgetrokken uit metselwerk met gecombineerd met bouwdelen van prefab-sierbeton. De daken zijn bedekt met vlakke, rode, keramische pannen. De voorgestelde materialen uit de verkavelingsaanvraag sluiten aan qua materiaalgebruik ten opzichte van de vernieuwde woningen uit de tuinwijk. 

Aanvullende bemerkingen

Er werd voorwaardelijk gunstig advies verleend door Proximus, wat integraal wordt gekoppeld als voorwaarden van vergunning. 

Er werd voorwaardelijk gunstig advies verleend door de stedelijke dienst groen, waarbij de voorwaarden mee worden overgenomen als voorwaarden van vergunning. 

De voorschriften worden aangevuld met de bepaling dat een zuiverheidsstrook van maximaal 1 meter breed langsheen het gebouw is toegelaten in de zijtuinstrook. 

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. de later op te richten nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de voorwaarden opgelegd in het bijgevoegd advies van de Proximus;
2. de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;
3. de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepaling aangevuld:
• het voorschrift wat betreft de verharding van de zijtuinstrook (artikel 2.2) wordt aangevuld met de bepaling dat een zuiverheidsstrook van maximaal 1 meter breed langsheen het gebouw is toegelaten in de zijtuinstrook.

Voorwaarden met betrekking op de boomstructuren:

1. na de bouw dienen de te vellen bomen te worden gecompenseerd. In de voortuin dient 1 boom van 2e grootte te worden aangeplant en in de achtertuin dienen 2 bomen van 2e grootte te worden aangeplant;
2. tijdens de uitvoering van de werken moeten de straatbomen optimaal worden beschermd, zowel boven - als ondergronds;
3. bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• in het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
  • het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
  • graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
  • de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm);
• als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.
  De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:
• er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m.
  In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….).
• er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.
Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.
Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling e.d.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen. Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden. De aanvaarde wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Relevante voorgeschiedenis

• 4 oktober 2019: negatief stedenbouwkundig attest (20195) voor het bouwen van een eengezinswoning;
• 18 april 2014: stedenbouwkundige vergunning (2014132) voor de nieuwbouw van 146 sociale huurwoningen in de wijk “Stuivenberg” te Hoboken;
• 1 januari 1982: stedenbouwkundige vergunning (1006#898) voor het aanbouwen van een garage. 

Huidige toestand

De verkaveling ligt in de Dokter Jennerstraat aan de rand van het centrum van Hoboken. De aanvraag is gelegen in een woonwijk die tussen 1945 en 1958 als stedenbouwkundig geheel werd ontworpen en gebouwd in de geest van de tuinwijken. Sinds 2009 werden de woningen in deze wijk gefaseerd hernieuwd en werd de overmaatse decentrale publieke ruimte toegevoegd aan de individuele kavels als extra tuinzone volgens de principes van het masterplan ‘Stuivenberg’. Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft vormt één van de laatste stukjes van de decentrale publieke ruimte. Het te verkavelen terrein heeft een oppervlakte van ongeveer 375 m².

Een gedeelte, met een oppervlakte van 313 m², zal worden afgesplitst in functie van bebouwing. Het grenst aan de noordkant aan de woning op Dokter Jennerstraat 23, aan de oostkant aan de tuinen van de woningen op het Majoor Malfaitplein, aan de zuidkant aan de tuinen van de woningen op Rector Vermeylenlaan 17-23 en aan de westkant aan de Dokter Jennerstraat. Het te verkavelen deel is begroeid met jonge boompjes en struiken. Er zijn geen markante hoogteverschillen. De aanvraag is niet duidelijk wat zal gebeuren met het deel van het perceel waarvoor geen verkavelingsvoorschriften worden uitgewerkt.

De hele wijk wordt gekenmerkt door woningen met een gelijkaardige opbouw en afwerking. Woningen van het type gesloten en halfopen bebouwing wisselen elkaar af. De woningen in de Dokter Jennerstraat zijn aan de voorgevel opgebouwd uit een gelijkvloerse verdieping in rode gevelsteen en een hellend dak. 

De Dokter Jennerstraat is een gemeenteweg met een rijweg in asfalt, goten in beton en een onverharde berm. Volgens de bijgevoegde motivatienota is de straat voorzien van een rioleringssysteem, elektriciteitsleidingen, waterleidingen, aardgas, telefoon en TV-distributie. 

Inhoud van de aanvraag

• opdelen van een terrein met een oppervlakte van ongeveer 375 m² in:
  • lot 1, bestemd voor woningbouw, met een oppervlakte van 313 m² en een straatbreedte van 12,69 meter;
  • restperceel, deel uitmakend van het binnengebied van het bouwblok;
• vellen van bomen.