2020_CBS_02581 - Omgevingsvergunning - OMV_2019145845. Luikstraat 4B . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/04/2001: vergunning (86#10163) voor het verbouwen van een garage tot een restaurant;

-          01/01/1989: vergunning (86#890326) voor een verbouwing;

-          14/05/1968: vergunning (18#51296) voor een verbouwing;

-          05/06/1903: vergunning (1903#894) voor het bouwen van een magazijn.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          magazijn in eenvoudige eclectische stijl met links een breed pand onder lage puntgevel en rechts een pand met een halve puntgevel;

-          functie: reca op het gelijkvloers

-          voorgevel opgetrokken in baksteen met natuurstenen speklagen. Detaillering met hardsteen (plint en omlijsting van de gevel), kruisvormige muurankers en een blinde oculus (geveltop).

Huidige toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van gevel waarvan de bakstenen overschilderd zijn;

-          deel van 3 aansluitende pakhuizen uit jaren 1930 van het opslagbedrijf Luiknatie, vastgesteld als bouwkundig erfgoed.

Gewenste toestand

-          pand met “reca” op gelijkvloers, splitlevel en 1ste verdieping;

-          voorgevel opgetrokken in baksteen met natuurstenen speklagen. Het schrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium en natuurkleurig hout.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een pakhuis;

-          toevoegen van bijkomende vloerplaten in functie van uitbreiding reca;

-          uitvoeren van verschillende interne verbouwingen en (her-)inrichten van de verdiepingen;

-          reinigen van de voorgevel en voorzien van vernieuwd schrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Artikel 6.1: Volgens de bestemmingsvoorschriften (Ce6) is reca slechts op 1 bouwlaag toegelaten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18: niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

deuren die grenzen aan de openbare weg mogen niet opendraaien over de openbare weg;

• artikel 31: Laden en lossen:

er werd geen voorstel geformuleerd omtrent het laden en lossen;

• artikel 35: Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

het dossier bevat te weinig informatie over de nieuwe schouwen om correct beoordeeld te kunnen worden;

• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

er werd geen gescheiden rioolstelsel voorzien op de plannen;

• artikel 41: Kenmerken aansluiting van de leidingen en het openbaar rioolstelsel:

de aansluiting van het gescheiden rioolstelsel gebeurt niet volgens de voorschriften en de regenwaterafvoeren zijn niet inpandig aangesloten op het rioolstelsel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande reca-functie blijft behouden. In voorliggende aanvraag wordt echter wel afgeweken van de voorschriften uit het RUP Binnenstad. Artikel 6.1 (bestemming) stelt dat “reca” slechts op één bouwlaag is toegelaten. In de voorliggende aanvraag wordt “reca” voorzien op de gelijkvloerse verdieping, het splitlevel en de 1ste verdieping. De Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening voorziet geen mogelijkheid om af te wijken van de voorschriften betreffende de bestemming. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moet voor de uitbreiding van +/- 200m2 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel.

Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien. Indien een vergunning verleend zou worden, zou het voorzien van een fietsenberging als voorwaarde opgenomen dienen te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Daarom werd het advies ingewonnen bij de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Deze drie aansluitende complexen werden vanaf de jaren 1930 gebruikt door de Luiknatie, een opslagbedrijf dat nog steeds actief is in de Antwerpse haven. Dit bedrijf was ontstaan uit een groep transporteurs die samen de Société Anonyme Apollenta vormde en rond 1900 magazijnen (6), een bureel en stallingen (8) in de Luikstraat liet bouwen, inspelend op de nabijheid van de Zuiderdokken en de Scheldekaaien. S.A. Apollenta werd vertegenwoordigd door de heren Leser en Cornet en was op dat moment gevestigd op de Eiermarkt 7. Sinds 1932 is dit bedrijf de Luiknatie, genoemd naar de locatie van de gebouwen. Ook het aansluitende magazijn van een zakkenbedrijf (4) werd door de Luiknatie in gebruik genomen. Nu zijn al deze gebouwen gerenoveerd tot horeca- en handelszaken, waarmee ze een voorbeeld zijn van de hoge vlucht die het Zuid neemt inzake de omvorming van industriële panden tot handels- en horecazaken.

Rechts naast deze twee panden staat een magazijn dat eveneens door de Luiknatie werd gebruikt (4). Deze opslagplaats dateert van rond 1903 en werd gebouwd voor de gebroeders Jan en Louis Van Bockel, die een zakkenbedrijf hadden, dat zowel oude als nieuwe zakken verkocht en verhuurde. De eigenaardige samenstelling van dit magazijn, met links een breed pand onder lage puntgevel en rechts een pand met een halve puntgevel, bestond van bij het begin en is niet het resultaat van een gedeeltelijke afbraak. Beide bakstenen gevels met natuurstenen speklagen zijn overschilderd; hardstenen plint en omlijsting van de gevel, oorspronkelijk met bolvormig topstuk. De begane grond is gewijzigd; op plan zien we drie identieke poorten onder rechte latei en met gemetselde ontlastingsboog, en drie segmentbogige vensteropeningen. Er zijn kruisvormige muurankers en twee gestucte lijsten voor opschriften in de gevel ingewerkt; in de geveltop een blinde oculus. De panden zijn beeldbepalend omwille van de schaal en architecturale waarde.

Men wenst het pand 4B te verbouwen. Er worden interne verbouwingen voorzien, vloeren worden verwijderd, en er worden nieuwe vloerniveaus ingebracht. Het nieuwe vloerniveau houdt geen rekening met de gevelopeningen en loopt voor de openingen door. De voorgevel wordt gereinigd en voorzien van nieuw buitenschrijnwerk. Er wordt een hoge plint voorzien.

Het reinigen van de voorgevel is vanuit erfgoedoogpunt een verbetering voor het straatbeeld, de magazijnen vormen op die manier terug meer een geheel. Er dient een proefreiniging te gebeuren vooraleer de volledige gevel te reinigen om te zien welke techniek het meeste resultaat heeft. De hoogte van de plint moet beperkt blijven tot de hoogte van de bestaande plint in blauwe hardsteen. Het voegwerk moet opnieuw als opliggend voegwerk worden uitgevoerd.

Met betrekking tot de gevelopeningen zal als voorwaarde opgelegd worden dat er geen vloerniveaus voor de gevelopeningen mogen voorzien worden. De bestaande gevelopeningen moeten opnieuw tot aan de segmentboog worden opengewerkt zonder een gesloten vast paneel te voorzien. De gevel wordt erg gesloten uitgevoerd. Het is niet de bedoeling zoals uit de plannen blijkt, dat alle poorten in de voorgevel open kunnen, maar slechts delen ervan. Dit was tijdens de voorbespreking niet duidelijk wegens het ontbreken van grondplannen.”

Indien een vergunning verleend zou worden, zouden de gestelde voorwaarden uit bovenstaand advies overgenomen moeten worden in de voorwaarden van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de voorliggende aanvraag is er een niveauverschil van 20cm tussen het vloerpeil van het restaurant en het peil van de aangrenzende buitenruimte. Dit niveauverschil dient conform artikels 18 en 19 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid overbrugd te worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

De deur  in de voorgevel ter hoogte van het afvallokaal draait naar buiten toe open. Dit is stijdig met artikel 14 van de bouwcode omdat deze deur niet enkel als nooddeur gebruikt wordt. Het naar buitendraaien van deze deur zorgt voor onveilige situaties voor passerende voetgangers en belemmert het voetpad.

Het voorliggende project heeft een bruto vloeroppervlakte van meer dan 500 vierkante meter en moet dus volgens artikel 31 van de bouwcode op het eigen terrein een zone voor laden en lossen voorzien. Indien dit onmogelijk is omwille van de grootte van het perceel, inrichting van het openbaar domein of omdat de straatbreedte een inrit van beleveringsvoertuigen niet toelaat kan een laad- en loszone eventueel voorzien worden op het openbaar domein. Dit kan enkel gebeuren door de wegbeheerder. De bezwaarschrijvers vermelden een problematiek omtrent het laden en lossen. De aanvrager stelt hier geen oplossing voor. Hierdoor is de aanvraag op dit vlak ongunstig te adviseren. Aangezien volgens de bestemming van het RUP Binnenstad slechts één bouwlaag mag ingevuld worden door reca, zou dit probleem zich niet stellen indien de aanvraag zich naar dit bestemmingsvoorschrift zou schikken. 

In voorliggende aanvraag wordt het rioleringsstelsel grondig aangepast. Het gebouw moet dan ook voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat conform artikel 40 van de bouwcode bestaat uit 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer. Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat conform de voorschriften uit artikel 41 van de bouwcode. Het is in voorliggend dossier niet duidelijk wat met het regenwater gebeurt. Daarnaast dienen regenwaterafvoeren die op de voorgevel geplaats zijn inpandige aangesloten te worden op de riolering. Bij een voorwaardelijke vergunning zou het voorzien van dit gescheiden rioleringsstelsel opgenomen moeten worden als voorwaarde voor vergunning.

Op het inplantingsplan worden enkele nieuwe schouwen ingetekend. Deze zijn echter niet terug te vinden op de doorsnedes en geveltekeningen. Het is onduidelijk of deze voldoen aan de voorschriften uit artikel 35 van de bouwcode. Bij een eventuele nieuwe aanvraag dienen de schouwen correct te worden opgetekend en te voldoen aan de voorschriften uit dit artikel.

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de vigerende voorschriften, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Overlast door sluitingsuur en type uitbating: De overlast veroorzaakt door een vorige uitbating ligt aan de basis voor de bezorgdheid rond het type en het sluitingsuur van de nieuwe uitbating. Er wordt gevreesd dat de nachtrust en levenskwaliteit van de directe omwonenden hierdoor in het gedrang zou kunnen komen.
Beoordeling:

Voorliggende aanvraag is geen functiewijziging, de huidige functie van reca blijft behouden.

Elementen zoals het sluitingsuur van de uitbating zijn niet van stedenbouwkundige aard, bijgevolg worden deze niet mee in afweging genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Overlast door terras: Er wordt gevreesd dat het terras dat zich ter hoogte van de voorgevel van het pand op het openbaar domein bevindt op meerdere vlakken voor overlast zal zorgen. De overlast veroorzaakt door een vorige uitbating ligt aan de basis voor deze bezorgdheid. Een te laat sluitingsuur van het terras zou hinder kunnen veroorzaken voor de dichte omwonenden. Daarnaast is het buitenrijden uit de parking (Luikstraat 1-3) in vele situaties onmogelijk omdat de terrasconstructie het uitrijden bemoeilijkt.   
Beoordeling:

De terrasconstructie op het openbaar domein maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag waardoor dit element niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

3.       Overlast door laden en lossen: Bij het laden en lossen blokkeren de leveranciers van de huidige uitbating het verkeer in de Luikstraat. Dit veroorzaakt gevaarlijke situaties aangezien de bewoners genoodzaakt zijn tegen de richting de eenrichtingsstraat in of uit te rijden.  Beoordeling:
Laden en lossen voor functies anders dan wonen en met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 500 vierkante meter moet op het eigen terrein voorzien worden. Indien dit onmogelijk is omwille van de grootte van het perceel, inrichting van het openbaar domein of omdat de straatbreedte een inrit van beleveringsvoertuigen niet toelaat kan een laad- en loszone eventueel voorzien worden op het openbaar domein. Dit kan enkel gebeuren door de wegbeheerder. In voorliggende aanvraag werd geen rekening gehouden met voorzieningen voor laden en lossen. Bij een eventuele nieuwe aanvraag zal een correct voorstel uitgewerkt moeten worden door de aanvrager.
Het bezwaar is gegrond.

4.      Overlast door vuilnisophaling en vuilnisbewaring: Er wordt gevreesd dat de vuilnisophaling en vuilnisbewaring van afval hinder zou kunnen veroorzaken voor de omwonenden.

Beoordeling:
De aanvraag voorziet in een apart en afsluitbaar afvallokaal en voldoet daarmee aan de geldende voorschriften van de bouwcode. De aanvrager heeft de correcte maatregelen genomen om hinder te voorkomen.

Het bezwaar is ongegrond.