2020_CBS_08731 - Omgevingsvergunning - OMV_2020107259. Te Boelaarlei 154. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/03/1973: vergunning (179#6963) verbouwingswerken;

-          01/01/1960: toelating (179#5534) voor nieuwbouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning met 3 slaapkamers en met een bruto vloeroppervlakte van circa 170 m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak;
• de achtergevel van het hoofdvolume op een bouwdiepte van 9,97 m;
• op de 2de verdieping aan de rechterperceelgrens een kleinere bouwdiepte van circa 8,03 m;
• een kroonlijsthoogte van 8,86 m.

-          gevelafwerking:

• voorgevel:

-          rode baksteen als algemene gevelafwerking, met witkleurig houten buitenschrijnwerk;

-          het buitenschrijnwerk telkens geaccentueerd door lichtkleurige zandsteen kaders;

-          het bandraam op de eerste verdieping met 5 ongelijke onderverdelingen en het rechter raam van de tweede verdieping met 3 gelijke onderverdelingen.

• achtergevel:

-          rode baksteen als algemene gevelafwerking, met witkleurig buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• het trapeziumvormig perceel met een totale oppervlakte van circa 217 m², een totale diepte van circa 41 m (tot het diepste punt) en een breedte van circa 5,4 m.
• een voortuinafsluiting met een onverharde voortuin met een verhard pad naar de inkom en 2 verharde stroken naar de garage;
• tuinzone voor het overige deel van het perceel achter het hoofdvolume;
• een garage met berg- en stookplaats op de gelijkvloerse verdieping;
• woonruimtes op de eerste verdieping, met achteraan aansluitend een veranda en buitentrap naar de tuin;
• op de 2de verdieping 3 slaapkamers en een badkamer.

Huidige toestand

-          functie:

• eengezinswoning met 2 slaapkamers en met een bruto vloeroppervlakte van circa 176 m²;

-          bouwvolume idem vergunde toestand met:

• de gelijkvloerse verdieping met een bouwdiepte van 11,01 m;

-          gevelafwerking idem vergunde toestand uitgezonderd van:

• voorgevel:

-          witkleurig kunststof buitenschrijnwerk;

-          het bandraam op de eerste verdieping met 5 gelijke onderverdelingen.

-          inrichting idem vergunde toestand uitgezonderd van:

• een verharde voortuin zonder voortuinafsluiting;
• een garage met bureau en wasruimte op de gelijkvloerse verdieping;
• op de 2de verdieping 2 slaapkamers, een dressing en een badkamer.

Gewenste toestand

-          functie:

• eengezinswoning met 2 slaapkamers en met een bruto vloeroppervlakte van circa 210 m²;

-          bouwvolume idem vergunde toestand met:

• gelijkvloerse en eerste verdieping met een bouwdiepte van 12,52 m en de 2de verdieping met een bouwdiepte van 10,74m;

-          gevelafwerking idem vergunde toestand, uitgezonderd van:

• voorgevel:

-          zwart aluminium buitenschrijnwerk en een zwartkleurige garagepoort;

-          het bandraam op de eerste verdieping met 3 onderverdelingen en het rechter raam van de tweede verdieping met 2 onderverdelingen.

• achtergevel:

-          zwart aluminium buitenschrijnwerk;

-          houten gevelbekleding voor het geveldeel van de 2de verdieping.

-          inrichting idem bestaande toestand met:

• een verharde voortuin ingericht als oprit;
• op de gelijkvloerse verdieping een garage en achteraan leefruimtes;
• aansluitend op volumeuitbreiding van de eerste verdieping een terras met buitentrap naar de tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de woning achteraan over alle 3 verdiepingen;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk van de voorgevel;

-          wijzigen van de rechter en linker scheidingsmuur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

§1. De voortuinafsluiting werd gesupprimeerd.

• artikel 27 Open ruimte:

§2. De voortuin werd bijna volledig verhard.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de Te Boelaarlei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Te Boelaarlei gekenmerkt wordt door een- of meergezinswoningen met drie bouwlagen onder een plat dak. In de voorliggende aanvraag wordt het bestaande volume uitgebreid. De gelijkvloerse verdieping wordt ongeveer 1.5m dieper uitgevoerd waardoor een bouwdiepte van 12.52m ontstaat. Ook op de eerste verdieping wordt een bouwdiepte van 12.52m voorzien zodat een grotere eetplaats en keuken gerealiseerd kunnen worden. De tweede verdieping wordt ter hoogte van de linkerbuur uitgebreid met 0.8m en ter hoogte van de rechterbuur met ongeveer 2.75m waardoor een bouwdiepte ontstaat van 10.74m. Ten slotte wordt op de eerste verdieping een 0.88m diep terras voorzien. Dit terras wordt door middel val een trap verbonden met de achterliggende stadstuin. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is voornamelijk opgebouwd uit rode baksteen en beige zandsteen. In voorliggende aanvraag blijft deze kenmerkende materialiteit van de voorgevel behouden. Het witkleurige buitenschijnwerk wordt vervangen door zwart schrijnwerk in aluminium. Ook de garagepoort wordt voorzien in een zwarte kleur.  

De achtergevel wordt op de tweede verdieping voorzien van houten gevelbekleding. Daarnaast wordt de gehele achtergevel voorzien van grotere ramen in zwart aluminium. Ook het terras met borstwering en bijhorende trap worden in zwart metaal voorzien.

De materialen en toegepaste indeling zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en zijn daardoor aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De interne planschikking van de woning wordt in voorliggende aanvraag geoptimaliseerd, wat positief is voor de algemene woon- en leefkwaliteit. Zowel op de gelijkvloerse als eerste verdieping wordt een groot raam voorzien in de achtergevel. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt.

De ophoging van de scheimuur ter hoogte van de rechter aanpalende bedraagt ter hoogte van de eerste verdieping ongeveer 2m over een lengte van ongeveer 1m. Op de tweede verdieping wordt de scheimuur van de rechter aanpalende over een lengte van ongeveer 2,2m opgehoogd met 2,5m. Het deel van de scheidingsmuur ter hoogte van het dak boven de eetruimte wordt over een afstand van ongeveer 1,9m opgehoogd met 0,7m. Ten slotte worden erg kleine aanpassingen doorgevoerd aan de scheimuur met de linkerbuur ter hoogte van de schouwen. Er ontstaat geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning voor de naburige percelen waardoor deze aanpassingen aanvaardbaar zijn. 

In de tuin wordt een terras voorzien van 24,2m². Dit terras wordt voorzien van een helling en watert af op het eigen terrein. De verharding laat voldoende ruimte over om een groene tuin te realiseren.

Ten slotte wordt opgemerkt dat vanop de nieuwe buitentrap de privacy van de aanpalende linkerbuur wordt geschonden, wat niet aanvaardbaar is. Het voorzien van de trap op 77cm meer afstand van linkerbuur wordt daarom opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

2.      de nieuwe buitentrap op 77cm meer afstand van linkerbuur te voorzien;

Uitsluitingen

3.      het supprimeren van de voortuinafsluiting;

4.      de bijkomende verharding in de voortuin. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ontvangen dat zich als volgt laat samenvatten:

Bezwaar Bezwaarindiener vermeldt het verlies van privacy door de nieuwe buitentrap en stelt een oplossing voor.

Evaluatie Het klopt dat door de voorziene plaatsing van de nieuwe buitentrap er een onaanvaardbaar verlies is aan privacy.

De voorziene oplossing in het bezwaar is echter onverenigbaar met geldende voorschriften. De voorziene buitentrap op grotere afstand van de buur plaatsen is verenigbaar met geldende voorschriften alsook met een goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is gegrond.