2020_CBS_08743 - Omgevingsvergunning - OMV_2020053475. Lange Nieuwstraat 135. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/03/2015: proces-verbaal (AN/2015/VPV/0191) voor het uitvoeren van werken, wijzigen van de hoofdfunctie van handel naar wonen en het wijzigen van het aantal woongelegenheden van één naar acht zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;

-          15/09/1950: toelating (18#27306) voor een gevelverandering (Lange Nieuwstraat 137);

-          07/01/1949: toelating (18#25139) voor het wijzigen van de winkelpui (Lange Nieuwstraat 133);

-          12/08/1898: toelating (1898#1332) voor een reclamebord;

-          24/05/1887: toelating (1887#687) voor een rolgordijn;

-          05/06/1847: toelating (1847#206) voor vensters.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: handelshuis;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          gevelafwerking: geen gegevens beschikbaar.

Huidige toestand

-          functie: 8 kamerwoningen op een bruto vloeroppervlakte van circa 344,5m²;

-          bouwvolume: perceel quasi volledig bebouwd, uitgezonderd koertje van circa 7,8m²

-          gevelafwerking:

• winkelpui: houten gevelplinten en buitenschrijnwerk, donker grijs geschilderd;
• bovenliggende verdiepingen: wit gevelmetselwerk met beige stenen gevelplinten en witte gevelpleister met grijs geschilderd houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 48m², 53m², 54m² en 57m²;

-          bouwvolume: ongewijzigd ten opzichte van bestaande toestand;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk gelijkvloers in zwart PVC;
• insprong/inkomhal verdwijnt in functie van gemeenschappelijke voordeur.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 4;

-          het wijzigen van de functie op het gelijkvloers van detailhandel naar wonen;

-          het wijzigen van de gelijkvloerse winkelpui;

-          het doorvoeren van interne constructieve werken;

-          het voorzien van een dakterras op de 1ste verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
de oorspronkelijke winkelpui wordt gewijzigd in functie van het wonen;

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:
functiewijziging van eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel naar een meergezinswoning met 4 appartementen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  §1 de oorspronkelijke winkelpui wordt gewijzigd in functie van het wonen;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  §3 functiewijziging van eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel naar een meergezinswoning met 4 appartementen;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de zithoek van het gelijkvloerse appartement heeft geen rechtstreekse lichtinval noch natuurlijke ventilatie;
  §1, 1° de lichtdoorlatende oppervlakte van de dakvlakramen bedraagt minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte van de leefruimte vooraan de dakverdieping;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij een functiewijziging dient 20% van het perceel onbebouwd zijn;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  §1 slechts 2 van de 4 appartementen beschikken over de vereiste buitenruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §1 voor 3 bijkomende één-slaapkamerappartementen dienen er 6 fietsstalplaatsen te worden voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen bijkomende autostalplaatsen voorzien;
• artikel 43 Septische putten:
  de septische put vermeldt geen dimensionering.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van een handelspand naar een meergezinswoning is in principe functioneel inpasbaar, op voorwaarde dat de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing oordeelt gunstig over de functiewijziging van handel naar wonen in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan het volume wordt niets gewijzigd. De aanvraag voldoet echter niet aan artikel 27 van de bouwcode waarin wordt opgelegd dat bij een functiewijziging 20% van het perceel onbebouwd moet zijn. Het pand beschikt over een kleine ingesloten koer van amper 8m² terwijl het perceel een oppervlakte van ca. 92m² heeft.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Het dossier bevat geen informatie over het cultuurhistorisch profiel van het pand dat een beeldondersteunende waarde heeft in het straatbeeld van de Lange Nieuwstraat. De voorgestelde wijzigingen hebben een beperkte impact op de erfgoedwaarden. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert dan ook voorwaardelijk gunstig.

Vanuit monumentenzorg worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          behoud bestaande stucplafonds, in het bijzonder het zichtbare stucplafond op de eerste verdieping, maar evenzeer de stucplafonds die zich nog achter de valse plafonds bevinden;

-          gebruik van houten schrijnwerk ook op de gelijkvloerse verdieping. Aluminium en pvc zijn atypische materialen voor dit type van voorgevel (om tegemoet te komen aan artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad en artikel 5 van de bouwcode).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag is op verschillende punten in strijd met de bouwcode en bijgevolg met de goede ruimtelijke ordening:

Artikel 24 ‘Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer’: de zithoek van het gelijkvloerse appartement heeft geen rechtstreekse lichtinval of ventilatie, en de oppervlakte van de dakvlakramen van de hoogste verdieping is kleiner dan 10% van de leefruimte. Het ontbreken van voldoende lichtinval is ook een rechtstreeks gevolg van het niet verder ontpitten van het perceel. Beide gebreken hebben een nadelige impact op de woonkwaliteit.

Artikel 28 ‘Minimale oppervlakte buitenruimte’: slechts 2 van de 4 appartementen beschikken over de vereiste buitenruimte. Dit is een fundamenteel gebrek en is het gevolg van de wens om een bestaande eengezinswoning te willen opdelen in te veel te kleine woonentiteiten. Met een meer evenwichtige indeling is het mogelijk om én meer licht en lucht in de woning(en) te krijgen én voldoende buitenruimte te voorzien.

Artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen’: volgens de norm moeten er voor 3 bijkomende appartementen 6 fietsstalplaatsen worden voorzien. Er is een berging voor 3 fietsen en deze is dus te klein. Dit is opnieuw een gevolg van te veel woonentiteiten op een te kleine oppervlakte. Door het creëren van 3 extra woonentiteiten vergroot ook de parkeerdruk, in strijd met artikel 30 (autostalplaatsen en parkeerplaatsen) zijn er 3 ontbrekende parkeerplaatsen.

Als gevolg van al deze tekortkomingen kan gesteld worden dat de aanvraag de draagkracht van het perceel ruim overschrijdt, wat in strijd is met artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht’ van de bouwcode en artikel 2.2.1 ‘Draagkracht van RUP Binnenstad’. 

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 bijkomende wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6).

Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 3 fietsen op het gelijkvloers. Het aantal fietsstalplaatsen is dan ook ontoereikend.

Bovendien is de gang naar de fietsenstalling te smal om vlot met de fiets door te kunnen (<1m).

Woninggrootte en -mix

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 57m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Hoewel het gebouw momenteel is opgedeeld in studentenkamers, is de vergunde toestand een eengezinswoning met complementaire handelsruimte. Het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning kan worden toegelaten mits één zelfstandige woning met een netto vloeroppervlakte van minstens 130m² en een buitenruimte van minimum 15m² gerealiseerd wordt. Aan beide criteria wordt hier niet voldaan. Er is ook geen enkel argument om hiervan af te wijken.

Daarentegen wordt het gebouw opgedeeld in 4 één-slaapkamerappartementen met oppervlaktes van 48m², 53m², 54m² en 57m². Op een oppervlakte kleiner dan 60m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gecreëerd voor een één-slaapkamerappartement. Op deze oppervlakte kunnen enkel studio’s worden ingericht.

Er is dan ook geen sprake van een evenwichtige mix tussen verschillende woontypes, en de appartementen moeten dan ook inboeten aan de nodige leefkwaliteit zoals hoger uiteengezet. Deze opdeling gaat bovendien niet gepaard met de vereiste ontpitting.

Doordat het perceel niet geschikt is voor het creëren van een garagepoort en parkeerplaatsen op eigen terrein worden de ontbrekende 3 parkeerplaatsen afgewenteld op het openbaar domein. Dit staat echter niet in verhouding met de schaal van het gebouw en is dan ook ruimtelijk niet te verantwoorden.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een ruime eengezinswoning naar 4 kleine entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd te laat opgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten