2020_CBS_08729 - Omgevingsvergunning - OMV_2020106598. Wijngaardstraat 9. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/06/2020: weigering (2020814) voor het herinrichten van het handelsgelijkvloers en bovenliggende woonentiteiten;

-          30/09/1993: vergunning (86#8722392) vervangen garage door atelierruimte, verbouwen gevelpui;

-          28/01/1993: vergunning (86#8719008) voor een gesloten veranda op de tweede verdieping;

-          26/08/1988: vergunning (86#880386) voor het uitvoeren van verbouwingswerken;

-          01/02/1988: vergunning (86#8723847) voor het uitvoeren van een gevelpuiverbouwing en renovatie- en aanpassingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handelspand met winkel, atelier en bovenliggend 5 woonentiteiten;
• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 66m², 79m² en 109m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 111m² en 179m²;

-          bouwvolume:

• wooncomplex in gesloten bebouwing rondom patio van circa 23m²;
• Wijngaardstraat: gebouw van 3 traveeën en 4 bouwlagen onder een pannen tentdak;
• Moriaanstraat: 3 traveeën en 3 bouwlagen met insteekverdieping onder plat dak;
• achterbouwen: 2 en 4 bouwlagen, beiden onder schuin dak;

-          gevelafwerking:

• Wijngaardstraat: lijstgevel met parement uit baksteenmetselwerk in 3 tinten rood;
• Moriaanstraat: bak- en zandsteenbouw met speklagen, verankerd door smeedijzeren muurankers.

Huidige toestand

-          Wijngaardstraat 9: vaststelling (ID: 4699) van Tabaksfabriek Stanislas Pauwels als bouwkundig erfgoed;

-          Moriaanstraat 10: vaststelling (ID: 4392) van Traditioneel rijhuis als bouwkundig erfgoed en bescherming van Stadswoning: geveldelen als monument;

-          garage zijde Moriaanstraat links;

-          aangepaste indeling en opdeling van het pand in 3 woningen;

-          gevelafwerking: gevel Moriaanstraat gekaleid.

Gewenste toestand

-          functie: handelspand met winkel, atelier en bovenliggend 5 woonentiteiten:

• 3 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 56m², 76m² en 104m²;
• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 120m² en 178m²;
• garage wordt opnieuw omgevormd tot atelierruimte;

-          bouwvolume: dakterras en traphal zijde Moriaanstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          herstellen van niet-vergunde garage naar vergunde atelierruimte;

-          functiewijziging gelijkvloers fotoatelier naar casco handelsruimte (detailhandel);

-          herinrichten gemeenschappelijke verticale circulatie en plaatsen van een lift;

-          herinrichten bovenliggende woonentiteiten:

-          slopen veranda ter hoogte van de 2de verdieping en herbouw/uitbreiding;

-          herstellen gevel Moriaanstraat d.m.v. decaperen;

-          verkleinen dakterras zodat beschermde gevel Moriaanstraat behouden blijft.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het optimaliseren van een bestaand handelspand gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen is functioneel inpasbaar. De handelsfunctie blijft behouden in dit pand, wat positief is gelet op de clustering en versterking van bestaande en nieuwe handelszaken in de afgebakende kernwinkelgebieden. De voorliggende investering maakt het mogelijk dat de aanwezige handel en omliggende kern versterkt wordt.

Het wonen boven winkels is eveneens functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De schaal van de gebouwencluster wordt niet ingrijpend gewijzigd en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig behalve voor het schrijnwerk in de gevel van de Moriaanstraat. Dit schrijnwerk wordt dan ook uit de vergunning gelsloten:

“De gelijkvloerse verdieping werd in het verleden reeds verbouwd. Waar men de nieuwe trapkern/lift voorziet was reeds een open trap aanwezig zonder enige erfgoedwaarde. Op de verdiepingen werd er rekening gehouden met de historische structuur van het gebouw en is deze maximaal bewaard. De veranda op de tweede verdieping wordt vervangen door een volume waarin ook een trap wordt voorzien die toegang geeft tot het dakterras. De nieuwe borstwering aan het dakterras staat 2,20 meter naar achter geplaatst tov de voorgevel zodat deze niet zichtbaar is vanaf de straat en geen visuele impact heeft op de beschermde voorgevel. De gelijkvloerse gevelopening krijgt opnieuw een invulling die zich meer inpast in het straatbeeld, wat een opwaardering voor zowel de gevel als het straatbeeld betekent.

Het voorstel houdt voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het pand en wordt dan ook gunstig geadviseerd.

Het bestaande houten schrijnwerk op de verdiepingen wordt behouden in de gevel aan de Moriaanstraat. Het betreft recent schrijnwerk zonder enige profilering en met een onderverdeling op de eerste verdieping die beeldverstorend is. Wanneer er nieuw houten schrijnwerk geplaatst zou worden op termijn, zullen specifieke voorwaarden opgelegd worden met betrekking tot het uitzicht en de profilering.”

De aanvrager is tegemoetgekomen aan een aantal opmerkingen van het Agentschap Onroerend Erfgoed. Ten opzichte van een vorige aanvraag werd het dakterras met 2,20 m verkleind waardoor het ontwerp geen impact meer heeft op het uitzicht van de gevel en het straatbeeld.

Het advies van het Agentschap is gunstig:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming.

De aangepaste aanvraag komt tegemoet aan onze bemerkingen:

-          Het terras is verkleind. De balustrade werd op 220 cm teruggelegd. Op deze manier ligt het terras op voldoende afstand van de beschermde delen en wordt het gevelbeeld vanuit de Moriaanstraat en het Moriaanstraatje niet verstoord.

-          De restauratie van de voorgevel zal in een aparte aanvraag opnieuw worden voorgelegd.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Alle leefruimtes zijn ruim en voorzien van voldoende daglicht. Het bovenste appartement wordt bovendien uitgerust met een dakterras wat de leefbaarheid vergroot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte: het betreft het opnieuw omvormen van een niet-vergunde garage aan de zijde Moriaanstraat tot atelier zoals vergund in 1993.

Woninggrootte en -mix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. De gemiddelde oppervlakte van de appartementen bedraagt meer dan 80m².

De vijf appartementen variëren in grootte tussen 55,72m² en 178,2m² netto vloeroppervlakte. De gemiddelde oppervlakte is 106,67m². Er zijn twee appartementen met twee slaapkamers die elk groter zijn dan 100m². Er zijn drie appartementen met één slaapkamer waarvan het kleinste minder dan 60m² groot is. Rekening houdend met de beperkingen die historische panden met een zekere erfgoedwaarde met zich meebrengen, is deze beperkte afwijking aanvaardbaar vermits de ruimtes voldoende daglicht en leefbare verhoudingen hebben, en gezien de variatie in woningtypes in dit project.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

3.      het schrijnwerk op de verdiepingen in de gevel aan de Moriaanstraat wordt uit de vergunning gesloten. Wanneer er nieuw houten schrijnwerk geplaatst zou worden op termijn, zullen specifieke voorwaarden opgelegd worden met betrekking tot het uitzicht en de profilering.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten