2020_CBS_08738 - Omgevingsvergunning - OMV_2020098834. Groenendaallaan 16. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/03/2014: weigering tot opname in het vergunningenregister (20146) van een appartementsgebouw;

-          29/01/2013: proces-verbaal (1102_2013_54183 -20111198) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en aanbrengen van zonnewering aan de voorgevel zonder stedenbouwkundige vergunning;

-          15/09/2011: weigering door de deputatie (20111981) voor het regulariseren van het opdelen van een appartemensgebouw;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden en een handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• gebouw van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen met gele baksteendetails aan de perceelgrenzen;

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 5 woongelegenheden (proces-verbaal);
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een commerciële functie;
  • op de gelijkvloerse verdieping werd een studio ingericht;
  • op de eerste- en tweede verdieping telkens twee appartementen;

-          bouwvolume:

• ongewijzigd

-          gevelafwerking:

• er werd zonnewering aangebracht aan de voorgevel zonder vergunning;
• de gelijkvloerse verdieping heeft een aparte ingang, los van de woonentiteiten op de verdiepingen;

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 6 woonentiteiten;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 6;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • op de gelijkvloerse verdieping:
    • een studio 0.01 met een netto vloeroppervlakte van circa 30 m² met gemeenschappelijke buitenruimte;
    • een één-slaapkamerappartement  0.02 met een netto vloeroppervlakte van circa 51 m² met gemeenschappelijke buitenruimte;
  • op de verdiepingen bevinden zich per verdieping telkens 2 woonentiteiten;
    • een twee-slaapkamerappartement 1.02 en 2.02:  met een netto vloeroppervlakte van circa 63 m². (bureauruimte van 12 m² met een buitenruimte van circa 2 m²;
    • een studio 1.01 en 2.01 met een netto vloeroppervlakte van circa 37 m² met een buitenruimte van circa 2,5 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 46,8 m².

-          bouwvolume:

• er wordt een kleine aanbouw op de gelijkvloerse verdieping tegen de rechter perceelgrens gesupprimeerd;

-          gevelafwerking:

• de gevel wordt verbouwd op de gelijkvloerse verdieping;
• de centrale deur wordt gesupprimeerd;
• de zonnewering wordt gesupprimeerd.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 6.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de draagkracht van het pand wordt overschreden met de vermeerdering van het aantal woonentiteiten naar zes..

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

de studio ingetekend op de gelijkvloerse verdieping heeft een oppervlakte van slechts circa 30m². Deze voldoet niet aan de minimale oppervlakte van een zelfstandige woonentiteit. De studio werd opgenomen in het proces-verbaal en is niet geacht vergund.

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de woonentiteiten op de eerste- en tweede verdieping hebben alleen een terras dat niet voldoet aan de minimale oppervlakte van 4m² of meer (aantal slaapkamers). De netto vloeroppervlakte bedraagt 1.01 en 2.01: 2,5m² en 1.02 en 2.02: 2m²;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De Groenendaallaan wordt gekenmerkt door grote handelshuizen met bovenliggende woonentiteiten en woonentiteiten in gesloten bebouwing. Voorliggende aanvraag omvat het vermeerderen van het aantal woonentiteiten en het omvormen van het handelsgelijksvloer naar een woonentiteit.

Er werd voor dit dossier advies ingewonnen bij de stedelijke dienst geacht vergund.

Uit het gegeven advies kan worden vastgesteld dat er een handelsfunctie met 3 woningen in aanmerking komen voor opnamen in het vergunningenregister via vermoeden van vergunning.

De stedelijke dienst business en innovatie heeft bijkomend geen bezwaar tegen het omvormen van het handelsgelijksvloer naar een woonentiteit.

De voorgestelde functie van meergezinswoning is niet vreemd in de omgeving en kan aanvaard worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het supprimeren van de handelsfunctie en het vermeerderen van het aantal woonentiteiten. Aan de hand van het gegeven advies van de stedelijke dienst geacht vergund, kan worden gesteld, dat drie woonentiteiten reeds aanwezig waren en in aanmerking komen voor de procedure vermoeden van vergunning. In deze aanvraag worden er bijgevolg 3 bijkomende nieuwe woonentiteiten voorzien.

Om in aanmerking te komen voor vergunning moeten de woonentiteiten voldoende woonkwaliteiten bevatten. Dit vertaalt zich onder andere in het voorzien van voldoende woningoppervlakte voor een woonentiteit. Voor studio’s is een minimale oppervlakte van 35m² leefruimte vereist. Hiermee worden enkel de ruimtes bedoeld voor het langdurig verblijven van mensen. Badkamers, toiletten en een hal vallen niet onder verblijfsruimten. Studio 0.01 heeft hierdoor een oppervlakte van slechts 30m² en behaalt hierdoor niet de vereiste netto-vloeroppervlakte van 35m². Deze studio kan hierdoor niet voldoende woonkwaliteit waarborgen. Omwille hiervan wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De overige vijf studio’s hebben eveneens een beperkte netto-vloeroppervlakte. Vanuit de goede ruimtelijke ordening is het bovendien wenselijk dat een meergezinswoning voldoende variatie heeft in de grootte van de appartementen. Het toevoegen van drie extra woningen biedt in dit geval geen ruimtelijke voordelen, maar legt wel bijkomende lasten op het reeds maximale programma op dit perceel. Dit wordt beoordeeld als een overschrijding van de draagkracht en moet ongunstig geadviseerd worden vanuit de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel beperkt de wijzigingen zich tot het aanpassen van de raamopening in de gelijkvloerse pui. Er kan gesteld worden dat deze wijzigen een eerlijke vertaling is van de achterliggende woonfunctie. In de achtergevel beperkt de gevelwijziging zich tot zich tot de terrassen. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijgevoegde voorwaarden brandweer zal integraal overgenomen moeten worden bij het afleveren van een vergunning.

De aanvraag is strijdig met artikel 28 van de bouwcode dat bepaalt dat elke zelfstandige woongelegenheid dient te beschikken over een eigen, voldoende grote open ruimte. Uit lezing van de plannen blijkt dat deze minimale oppervlakte bij een aantal appartementen niet gehaald wordt. Zo bedraagt de oppervlakte van het terrassen van appartementen 1.02 en 2.02 slechts 2 m² en 2,5m² voor appartementen 1.01 en 2.01. Voor deze studio’s moet de buitenruimte een minimale grootte hebben van 4m². Van dit voorschrift kan, in het kader van het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet afgeweken worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het niet kunnen inrichten van 3 autoparkeerplaatsen voor de bijkomende woonentiteiten, zijn bijkomende aanwijzingen dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende wooneenheden moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer  = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6

Er worden in de kelder 12 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot.

Woninggrootte

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

We stellen onder meer vast dat de voorziene terrassen, onder een hoek van 90° ten opzichte van elkaar en aansluitend op elkaar, meer overlast dan gebruiksgenot zal creëren. Dit is een rechtstreeks gevolg van het opsplitsen van één verdieping in twee studio’s.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er bij voorkeur een mix van verschillende types appartementen te zijn.

De voorziene zes studio’s vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 3 middelgrootte woongelegenheden naar 6 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten