2020_CBS_08755 - Omgevingsvergunning - OMV_2020103505. Cogels-Osylei 37. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/05/2019: vergunning (2019601) voor het plaatsen van een huislift in een geklasseerde burgerwoning;

-          30/12/2008: vergunning (20085181) voor het verbouwen van een eengezinswoning;

-          24/06/1903: toelating (956#2702) voor veranderingen aan de woning;

-          27/07/1897: toelating (1897#1126) voor het bouwen van drie huizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          burgerwoning, onderdeel van een hoekcomplex, bestaande uit drie aparte woningen;

-          Cogels Osylei 37 werd samen met Cogels Osylei 35 en 33 gebouwd;

-          drie bouwlagen onder mansardedak;

-          toren boven middelste geveldeel;

-          inrichting:

• tuinzone achteraan.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 11083) van Groepsbebouwing op de rotonde als bouwkundig element;

-          bescherming (ID: 6534) van Neoclassicistisch burgerhuis als monument;

-          bescherming (ID: 6401) van Zurenborg: deel Berchem als stads- of dorpsgezicht;  

-          volledig verharde tuin:

• terras palend aan de bebouwing;
• rond het terras werd grind aangelegd;

-          trap als verbinding tussen kelder en tuin.

Gewenste toestand

-          uitbreiding terras tot tegen linker perceelgrens:

• trap tussen kelder en tuin verdwijnt;
• balustrade aan zijkant terras;
• extra treden van terras naar tuin;

-          hoofdzakelijk verharde tuin:

• buitenzwembad van 10 op 3 meter grenzend aan terras nabij achtergevel;
• zitzone achteraan met beperkte aanplanting;

-          keuken naar achterzijde van het gebouw;

-          3 raamopeningen aan terras tot tegen vloerpeil.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van een zwembad in de tuin;

-          regulariseren verharding in de achtertuin;

-          plaatsen balustrade en extra treden aan het bestaande terras;

-          supprimeren van de toegang vanuit de kelder naar de tuin door vergroting terras en aanleg zwembad;

-          verlengen tot vloerpeil van 3 raamopeningen in achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Ten opzichte van de laatste vergunning is de tuinzone volledig verhard. Er zijn geen compensaties voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27 Open ruimte: De tuin wordt volledig verhard met een terras, zwembad en grind.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten

Het pand werd beschermd als monument (dd 11/4/1984) en als stads- en dorpsgezicht Zurenborg deel Berchem. Gelet hierop werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg en het Agentschap Onroerend erfgoed.

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is voorwaardelijk gunstig: ‘Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

- Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in hout en met een profilering die volledig overeenstemt met de profielen van het bestaande historische schrijnwerk;

- De tuin dient als tuin aangelegd te worden, hierbij is het aangewezen de grindverharding aan te passen naar een groenere ondergrond.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.’

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden deze voorwaarden integraal bijgetreden. Het uitvoering van het schrijnwerk in hout naar historische profilering is noodzakelijk om de samenhang van de historische bebouwing te behouden. De maximale vergroening van de tuin is noodzakelijk om de leefkwaliteit van het tuinzone te garanderen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande verhoogde terras achteraan de gelijkvloerse verdieping wordt uitgebreid en voorzien van twee treden met diepte van 40 centimeter. Links achteraan wordt een zwembad met breedte van 3 meter en diepte van 10 meter aangelegd. Hierbij wordt de tuintrap tot de kelder verwijderd. Tegen deze wijzigingen vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar.

De aangeleverde foto’s tonen dat reeds in het verleden een deel van de tuin aangelegd werd met verharde paden en grindvlakken. Deze verharde delen werden onvoldoende verduidelijkt op de plannen. Enkel het voorgestelde terras en zwembad wordt vergund als verharde delen. De overige delen dienen maximaal groen aangelegd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven ongewijzigd, met uitzondering van de drie gelijkvloerse ramen achteraan de gelijkvloerse verdieping. Deze worden onderaan tot de vloerpas uitgebreid. Mits het schrijnwerk voldoet aan de hiervoor genoemde voorwaarden van het Agentschap Onroerend Erfgoed, kan dit positief geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de voorwaarden van het Agentschap Onroerend Erfgoed strikt na te leven:

2.      minimaal 2/3de van het oppervlakte van de achtertuin (inclusief terras en zwembad) onverhard en groen aan te leggen, conform artikel 27 van de bouwcode;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.