2020_CBS_08746 - Omgevingsvergunning - OMV_2020074655. Nassaustraat 32 en 32A en Sint-Laureiskaai 10-12 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/11/2019: vergunning (20183507) voor het bouwen van 2 meergezinswoningen met handelsgelijkvloers. 

Laatst vergunde toestand

-          niet van toepassing. De vergunning 20183507 is niet uitgevoerd.

Bestaande toestand

-          het terrein is braakliggend;

-          de gevelbreedte is 21,6 meter;

-          langs de Sint-Laureiskaai staat er een muur van ongeveer 3 meter hoog met dichtgemetselde rondbogen;

-          het perceel loopt over een diepte van 43,5 meter door tot aan de Nassaustraat;

-          aan de Nassaustraat is het perceel afgebakend door een muur die parallel met de straat doorloopt tot aan de Bataviastraat;

-          gezien vanaf de Sint-Laureiskaai springt het perceel een 3,5 meter naar links in op ongeveer 8,7 meter van de Nassaustraat.

Gewenste toestand

-          2 meergezinswoningen met in totaal 17 entiteiten, een kantoorfunctie en een recafunctie;

• Sint-Laureiskaai:

-          gelijkvloerse verdieping voorzien van functie reca met netto vloeroppervlakte van circa 251m² (+ zone niet-publiektoegankelijk van circa 33m²);

-          1ste, 2de en 3de verdieping: telkens 1 tweeslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 100 m² en 1 drieslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 114 m²;

-          4de  verdieping: 1 tweeslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 93 m² en 1 drieslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 114 m²; 

-          5de verdieping: 1 vierslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 201 m²;

-          6de verdieping bevat 1 tweeslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 116 m²; 

• Nassaustraat: 

-          gelijkvloerse verdieping voorzien van kantoor/dienstverlening/atelier met netto vloeroppervlakte van circa 204m²;

-          1ste, 2de en 3de verdieping bevatten telkens 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 96 m² en 105,5 m²;

-          4de verdieping bevat 1 drieslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 139 m²; 

-          bouwvolume:

• 2 nieuwbouwvolumes:

-          volledig onderkelderd door 2 bouwlagen;

-          gelijkvloerse bouwlaag aaneengesloten aan de westelijke zijde van het perceel;

-          Sint-Laureiskaai: 7 bouwlagen (6 + 1 teruggetrokken), de totale bouwhoogte bedraagt circa 24,5m;

-          Nassaustraat: 5 bouwlagen (4 + 1 teruggetrokken), de totale bouwhoogte bedraagt circa 17,5m;  

• bouwdiepte van beide blokken: 14m;

-          gevelafwerking in roodbruin metselwerk met bronskleurig, aluminium schrijnwerk. 

Inhoud van de aanvraag

-          Bouwen van 2 meergezinswoningen met in totaal 17 woningen en met op het gelijkvloers een kantoorruimte aan de Nassaustraat en een reca-ruimte langsheen de Sint-Laureiskaai.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing, zone voor overdruk reca en detailhandel, zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.1.Bestemming: 

ruimtes met bestemming reca mogen slechts een maximum nettto handelsoppervlakte hebben van 240m².  De voorziene reca-ruimte heeft een nettohandelsoppervlakte van 244m²;

-          artikel 1.2.2. Harmonie: 

de bouwhoogte aan de Sint-Laureiskaai is niet in harmonie met omliggende gebouwen. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsen worden op slechts 40 cm van elkaar geplaatst. In een systeem op één hoogte moeten deze minstens 60 cm van elkaar staan;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

het is onduidelijk hoe de afvoer van de gassen verloopt. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 22/05/2020.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de directe omgeving en is hierdoor strijdig met artikel 1.2.2. “Harmonie” van het geldende RUP. Dit artikel stelt dat er bij voorrang moet gekeken worden naar de aangrenzende gebouwen of naar de straatwand.

Voorliggende aanvraag werd hierom voorafgaandelijk voorgelegd aan de welstandscommissie. Na een ongunstig advies op 18 november 2016 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de welstandscommissie en opnieuw voorgelegd op 20 januari 2017 waar het naar volume gunstig beoordeeld werd.

Rekening houdend met de breedte van het gebouw is de commissie van oordeel dat een bebouwing van 7 lagen aanvaardbaar is aan de Sint-Laureiskaai. De commissie stelt hierbij dat het Eilandje zich kenmerkt door de nevenschikking van verschillende gebouwtypes binnen een bouwblok. Deze gebouwen zijn zelfstandig afleesbaar en hebben een maximale hoogte van 6+1 terug liggende laag. Deze aanvraag mag er echter niet toe leiden dat het bouwblok zich verder zal ontwikkelen als één aaneengesloten wand van deze maximale hoogte.

Daarnaast moet dit gebouw, stelt de commissie, niet enkel beschouwd worden als onderdeel van een bouwblok, maar vormt het ook een gevel van het dok en staat als dusdanig in relatie met de overzijde (de gebouwen gelegen langsheen de Sint-Aldegondiskaai en Godefriduskaai).

Deze zienswijze kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd worden. Op basis van bovenstaande argumentatie kan dan ook een afwijking op artikel 1.2.2. “Harmonie” van het geldende RUP beargumenteerd worden.

Functionele inpasbaarheid:

Het project voorziet in de realisatie van appartementen, een ondergrondse garage, een kantoorruimte en een reca inrichting.

Aan de zijde van de Sint-Laureiskaai voorziet men een horecainrichting. De locatie is gelegen binnen de strategische horecakern Eilandje en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden. Hierbij wordt opgemerkt dat er een horecavergunning moet aangevraagd worden. Aan de zijde van de Nassaustraat wordt een kleine kantoorruimte voorzien. Ook deze functie past binnen de omgeving net zoals de woningen die op de bovenliggende verdiepingen worden gerealiseerd.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) en de beleidsrichtlijn ’parkeren’ goedgekeurd door het college op 10 november 2016 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Nassaustraat. De inrit naar de parking is te smal om 2 auto’s te laten kruisen. Er wordt een verkeerslicht voorzien zodat auto’s niet tegelijk kunnen in- en uitrijden.

Fietsvoorzieningen:

In totaal moeten 67 fietsenstallingen voorzien worden.(58 + 1 + 5 + 3 = 67)

-          Voor de  17  woningen moeten er 58 fietsenstallingen voorzien worden. Deze zijn bepaald op het aantal slaapkamers:

• 11 appartementen met 2 slaapkamers : 11 x 3 = 33
• 5 appartementen met 3 slaapkamers : 5 x 4 = 20
• 1 appartement met 4 slaapkamers : 1 x 5 = 5

-          voor de commerciële ruimte moeten er 6 fietsenstallingen voorzien worden:

• personeel: 240m²  x 0.6/100m² = 1,44 afgerond 1
• bezoekers: 240m² x 2/100m² = 4,8 afgerond 5

-          voor de kantoren moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden voor het personeel

• 230m² x 1.25/100m² = 2.8 afgerond 3

Er worden 63 fietsenstallingen ingericht in de ondergrondse parking. Dit zijn er in principe 4 te weinig. Echter kunnen de bezoekers van de commerciële ruimte hun fiets op openbaar domein stallen. Bijgevolg is het aantal voorziene stalplaatsen voldoende.

Opgemerkt wordt dat de stallingen voorzien worden op 1 niveau, 1 laag. De tussenafstand voor dit systeem moet 60 cm zijn. Het is aan te bevelen om een systeem met stallingen hoog-laag te voorzien waarbij een tussenafstand van 40 cm voldoende is. De plannen voorzien immers slechts 45 cm afstand tussen de gestalde fietsen.

De fietsenstalling is bereikbaar via dezelfde toegangshelling als deze voor auto’s. Om de kelder goed bereikbaar te maken voor de fietser, is er een trap voorzien in het midden van de helling. Het verkeerslicht dat voorzien wordt aan de in- en uitrit van de kelder zal ook werken voor fietsers zodat ze niet tegelijk met auto’s de parking in- of uitrijden. Deze voorzieningen kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

De verkeerspolitie die in deze aanvraag om advies werd gevraagd, heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt geen opmerking op de aanvraag.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Aan de zijde van de Sint-Laureiskaai wordt een volume van 7 bouwlagen voorzien, aan de zijde van de Nassaustraat een volume van 5 bouwlagen. Op het gelijkvloers blijft een binnentuin ter grootte van 20% van de perceelgrootte onbebouwd. Op de verdiepingen is het bouwvolume aan beide zijdes maximum 14 meter diep. De uitpandige terrassen aan de appartementen kijken uit op deze binnentuin. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

De netto vloeroppervlakte van de handelsruimte is 244m² groot, wat 4m² groter is dan de toegelaten oppervlakte volgens de geldende bestemmingsvoorschriften. Hier kan conform artikel 4.4.1. van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd om de netto handelsoppervlakte te reduceren tot maximum 240 m². Dit kan door de bergingen uit te breiden met 4 m².

Visueel-vormelijke elementen:

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving is erg gedifferentieerd.

De straatgevels in voorliggende aanvraag worden uitgevoerd in rood genuanceerd metselwerk in combinatie met bronskleurig aluminium schrijnwerk, die verwijzen naar het industriële verleden van de plek. De doorvalbeveiligingen zullen worden voorzien in spijlenhekwerken dewelke worden uitgevoerd in een donker bronzen kleurstelling.

De gevel is helder en rigide opgebouwd, kenmerkend voor de bestaande bebouwing op het Eilandje. Het geheel is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten:

De aanvraag is gelegen een zone die volgens het RUP werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien worden de restanten geduid in de wettelijk vastgestelde inventaris. Bijgevolg dienen de wijziging van de bestaande toestand onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. In het kader hiervan werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij adviseerden het volgende:

“De site bevat een bewaard restant van de eenheidsbebouwing in neoclassicistische stijl van het voormalige Nassauplein, naar een ontwerp door stadbouwmeester Pierre Bruno Bourla uit 1823, uitgevoerd in 1824. Het betrof een volkomen symmetrisch, stedenbouwkundig geheel met eenvormige pleinwanden in de as van de Nassaubrug, over de verbindingsgeul tussen het Bonapartedok en het Willemdok. Dit was aan de west- en oostzijde samengesteld uit twee parallelle pleinwanden met een breed middenrisaliet en afgeschuinde hoeken aan kaaizijde, en aan de noordzijde door een vrijstaand paviljoen in de as van de straat. Dit laatste verdween al in 1867-1868 voor het doortrekken van het tracé tot het nieuw gegraven Kattendijkdok, de huidige Nassaustraat. Beide pleinwanden zijn slecht gedeeltelijk bewaard, de meeste panden bovendien grondig verbouwd. Het afgeschuinde hoekcomplex Sint-Laureiskaai en Nassaustraat, een perceel aangekocht en bebouwd door de katrolmaker François Forceville, is als enige nog vrijwel intact. De rooilijn met brede afgeschuinde hoek en uitspringend pand aan beide zijden van de Nassaustraat, markeert de aanleg van het voormalige Nassauplein.

Bewaard hardstenen straatnaambordje met opschrift "Nassauplein - Place Nassau". Aan zijde Sint-Laureiskaai wordt het complex geflankeerd door de gedichte arcade van de gesloopte kaaibebouwing, die echter niet samen met het Nassauplein werd ontworpen.

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg en de stedelijke welstandscommissie. De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. 

Gezien de cultuurhistorische waarde van deze restanten dienen ze gedocumenteerd in woord en beeld (historische duiding, optekening, fotoreportage).”

De gestelde voorwaarde wordt gehecht aan de vergunning.

Archeologische aspecten:

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (ca 927 m²) en vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven 100 m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door All-Archeo en waarvan aktename door het agentschap Onroerend Erfgoed op 22/05/2020. Er is een correct verband tussen de aangevraagde ingrepen en deze vermeld in de archeologienota. Het programma van maatregelen beval een opgraving van het projectgebied, gevolgd door een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een booronderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14844). De erkende archeoloog maakt hierna nog een nieuwe nota op, het daaruit voortvloeiend programma van maatregelen dient tevens verplicht te worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Er worden 11 tweeslaapkamerappartementen, 5 drieslaapkamerappartementen en 1 vierslaapkamerappartement voorzien waarbij het kleinste appartement een netto vloeroppervlakte heeft van 93m². Dit levert een gemiddelde vloeroppervlakte op van 113 m². De appartementen zijn ruim, kwaliteitsvol en variëren in oppervlakte en aanbod. De inrichting voldoet aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.

De vrije hoogte op de helling van de inrit is slechts 2,10 meter hoog. De verordening toegankelijkheid legt een minimale hoogte op van 2,30 meter.

Veel aangepaste wagens zijn geen standaardmodellen. Ze zijn breder en hoger naargelang hun interne aanpassing. Deze vrije hoogte is bijgevolg ook belangrijk voor de hoogte van inrijpoorten van parkeergebouwen. Het heeft immers weinig zin voldoende vrije hoogte te voorzien in de parkeergarage, maar niet in de toegang tot deze parkeergarage. In voorwaarde zal worden opgelegd dat er overal op de helling een vrije hoogte is van 2,30 meter.

De in de aanvraag voorziene tellerlokalen zijn niet toegankelijk voor mensen in een rolstoel.

In voorwaarde wordt daarom opgelegd om de tellerlokalen aan te passen zodat ook deze, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, bereikbaar zijn voor rolstoelgebruikers. Dit is mogelijk door de wand tussen de garage en de tellerlokalen 50 cm op te schuiven.

In het dossier is ook een project MER screening toegevoegd. In het dossier is echter niets terug te vinden over eventuele airco installaties, afzuiging van de horecakeuken en ventilatie van de parkeergarage. Dit laatste punt was in de vorige aanvraag nochtans een weigeringsgrond. Aangezien dit in deze aanvraag niet voorzien wordt kan dit bijgevolg ook niet beoordeeld worden.

AG VESPA en Vastgoed geven gunstig advies op deze omgevingsvergunning op voorwaarde dat, tijdens en na de werf, de Nassaustraat te allen tijde toegankelijk blijft en een vlotte doorgang gegarandeerd wordt. Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Proximus worden nagekomen:

-          een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan;  

-          uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager;

-          van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com  https://www.proximus.be/dam/jcr:ffc363f8-2d58-4d85-9df7-fbda9694f859/cdn/sites/iportal/documents/pdfs/res/PXM-10916-PACK-Aanvraag-vooraanleg~2019-01-25-15-33-13~cache.pdf ; 

-          de Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan;

-          Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com; 

3.      het bijgevoegde advies van Fluvius dient strikt te worden nagekomen;

4.      laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving;

5.      een fietsenstalling voorzien van het type hoog-laag, indien de tussenafstand tussen de gestalde fietsen 40 cm is. Een systeem op 1 niveau, 1 laag is slechts mogelijk indien de tussenafstand 60 cm is. Er dienen minstens 62 fietsenstallingen voorzien te worden;

6.      de netto handeloppervlakte te reduceren tot 240 m²;

7.      de vrije hoogte op de helling van de inrit moet overal 2,30 meter hoog zijn;

8.      de wand tussen de tellerlokalen en de garage moet 50 cm worden verplaatst zodat de tellerlokalen ook toegankelijk zijn voor mindervaliden, volgens de bepalingen van de verordening toegankelijkheid;

9.      er moet een toegankelijke en vlotte doorgang van de Nassaustraat tijdens en na de werf voorzien worden;

10.  de gedichte arcade, als restant van de gesloopte kaaibebouwing ter hoogte van het voormalige Nassauplein, te documenteren alvorens te slopen (historische duiding en onderzoek, optekening, fotoreportage);

11.  Volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          De bouwheer voert verplicht het programma van maatregelen uit de archeologienota (ID 14844; https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14844) uit, met name een opgraving gevolgd door een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een booronderzoek. De erkende archeoloog maakt hierna een nota met programma van maatregelen op, ook dit programma van maatregelen dient, na aktename, verplicht te worden uitgevoerd;

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

12.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 12 bezwaarschriften ingediend. Ze worden hieronder samengevat en beoordeeld.

Tegenstrijdigheden met geldende wetgeving

Harmonie: het bezwaar dat het gebouw niet in harmonie is met de omgeving. Dit is strijdig met het RUP.

De projectsite maakt deel uit van een straatwand langsheen de Sint-Laureiskaai. De bestaande gebouwen langsheen deze straatwand bestaan telkens uit 3 bouwlagen, met een hoge gelijkvloerse bouwlaag. Aan de Sint-Laureiskaai vormen de zeven geplande bouwlagen een duidelijke breuk met de daklijn van de omgeving. Net voor de ingang van een prestigieus gebouw als het MAS kan dit zeker niet de bedoeling zijn.

Het kwestieuze gebouw zal aldus met minstens drie volledige bouwlagen uittorenen boven de bestaande aanpalende gebouwen. In die omstandigheden kan er bezwaarlijk nog sprake zijn van een harmonieuze aansluiting op de onmiddellijke omgeving.

In de beschrijvende nota wordt geopperd dat nieuwbouwprojecten de bestaande schaal van de huidige omliggende bebouwing dienen te respecteren, waarbij de bestaande pakhuizen als maatgevend omschreven zouden worden, maar dat kan niet ingepast worden in de harmonieregel van het RUP Eilandje, die immers voorschrijft dat bij voorrang moet gekeken worden naar de aangrenzende gebouwen of naar de straatwand.

Beoordeling:

De deputatie stelde in haar besluit van 14 november 2019 het volgende: 

“De projectsite maakt deel uit van een straatwand langsheen de Sint-Laureiskaai en in het verlengde de Napoleonkaai. De bebouwing langsheen het Bonapartedok en het Willemdok vormen ruimtelijk een logisch geheel en dienen in overweging genomen te worden bij de aftoetsing aan de harmonieregel. De bestaande gebouwen langsheen deze straatwand bestaan uit 3 tot 7 bouwlagen.

Het aangevraagde project voorziet 7 bouwlagen (waarvan de bovenste een inspringende bouwlaag). Het aangevraagde gebouw aan de zijde van Sint-Laureiskaai overstijgt daarmee het profiel van deze straatwand niet.

De deputatie is van oordeel dat in de onmiddellijke omgeving van de aanvraag reeds gebouwen met een gelijkaardige hoogte of hoger aanwezig zijn. De aanvraag is gelegen tegenover het MAS dat elke bebouwing in de omgeving overstijgt, ook een kantoorgebouw, 2 gebouwen verder, heeft een gelijkaardige hoogte. In het verlengde van de Sint-Laureiskaai bevindt zich de Napoleonkaai. Hier bevindt zich eveneens een gebouw bestaande uit 6 bouwlagen en een inspringende bovenste bouwlaag.”

Dit standpunt van de deputatie wordt door de omgevingsambtenaar gevolgd. Het bezwaar is ongegrond.

Overschrijding bouwdiepte: Het bezwaar tegen het overschrijden van de in het RUP vermelde maximaal toegelaten bouwdiepte op het gelijkvloers.

Met de voorliggende aanvraag wordt een project aangevraagd dat op het gelijkvloers een bouwdiepte van maar liefst 43,40 meter heeft. Het terrein dat wordt begrensd door de Sint-Laureiskaai enerzijds en het Nassaustraatje anderzijds wordt op het gelijkvloers over de volledige bouwdiepte bebouwd.

Beoordeling:

Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze stelt dat het terrein gelegen is tussen twee straten. De toegelaten bouwdiepte mag bijgevolg bekeken worden vanaf de rooilijn van elk van deze straten. Enkel langs de linkerzijde van het perceel (beschouwd vanaf de Sint-Laureiskaai) is het gelijkvloers over de volledige perceelsdiepte bebouwd. De bovenliggende verdiepingen beperken zich in bouwdiepte tot 14 meter.

Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van licht/uitzicht - privacy

Privacy: Het bezwaar tegen het ontbreken van privacy door het voorzien van appartementen op 5 meter afstand van de woonruimten van het appartement aan de overzijde van de straat.

Beoordeling: 

Het is de taak van de omgevingsambtenaar om te oordelen of de aanvraag ruimtelijk aanvaardbaar is. Het gebouw wordt voorzien op de rooilijn en bouwt hiermee op een correcte manier het bouwblok af. In tegenstelling tot de vorige aanvraag worden in deze aanvraag enkel slaapruimten voorzien langsheen de straat waardoor er geen woonruimtes tegenover elkaar komen te liggen wat de inkijk sterk beperkt. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond.

Privacy: Het bezwaar tegen het ontbreken van privacy in de gelijkvloerse woning van de bezwaarindiener door het verhoogd gebruik van de straat.

Beoordeling: 

Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Wonen op het gelijkvloers impliceert bovendien een groter risico op inkijk door passage. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Er kan bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van licht: Het bezwaar tegen het verlies van natuurlijke lichtinval en bezonning in het pand van de bezwaarindiener door de bouw van een 5 bouwlagen hoog volume langsheen de Nassaustraat.

Beoordeling:

Het voorgestelde volume langsheen de Nassaustraat is in harmonie met zijn omgeving. Uiteraard zal het uitzicht en de lichttoetreding voor enkele omwonenden wijzigen, de hoogte van het volume of de beperktere lichtinval brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.

Milieu, hinder & leefbaarheid :

Geluidsoverlast en luchtvervuiling: Het bezwaar tegen het grote aantal verkeersbewegingen bij het in- en uitrijden van de parking en de geluidsoverlast en luchtvervuiling die dit met zich zal meebrengen.

De beperkte breedte van de straat laat vlot binnen- en buitenrijden van de parking niet toe. Omdat de draaicirkel voor de wagens beperkt is en de bestuurders nog rekening moeten houden met het obstakel van een elektriciteitskast en een lantaarnpaal, is het zeer waarschijnlijk dat de wagens meerdere bewegingen moeten uitvoeren om de garage te kunnen in- en/of uitrijden. Hierdoor zal de negatieve impact en de duur van de verkeersbewegingen groter zijn en tevens de nodige geluidsoverlast en luchtvervuiling met zich meebrengen.

Het wordt zeker zeer problematisch wanneer er op hetzelfde tijdstip meerder wagens zowel de ingang als de uitgang van de garage wensen te gebruiken of de straat wensen in of uit te rijden. 2 wagens kunnen er elkaar niet kruisen. Het zal een impact hebben op het doorgaand verkeer in de grote Nassaustraat. De wagens zullen moeten wachten op de in- en uitrijdende wagens van de parkeergarage.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat de straat breed genoeg is om auto’s bij lage snelheid te kruisen, en om eventueel te wachten wanneer er auto’s de parking verlaten. Het bezwaar omtrent mogelijke geuroverlast en luchtvervuiling betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

luchtvervuiling: Het bezwaar tegen de uitlaatgassen van de auto’s in de ondergrondse parking die via de poort uitkomen in de straat wat een verslechtering van de luchtkwaliteit in de steeg tot gevolg zal hebben.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent mogelijke hinder betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Niettegenstaande bovenstaande moet de uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen, conform de bouwcode,  bovendaks gebeuren. Het bezwaar is deels gegrond.

Veiligheid & mobiliteit:

Veiligheid: Het bezwaar tegen de onveilige situatie die ontstaat door de inrit van de ondergrondse parking langsheen de Nassaustraat.

De toegankelijkheid van de (kleine) Nassaustraat voor een brandweerwagen of andere hulpdiensten komt in het gedrang wanneer in de toekomst minimaal 33, en hoogst waarschijnlijk meer voertuigen de straat in- en uitrijden. Ook wanneer langs beide zijden in de straat hoog wordt gebouwd kan dit mogelijks problemen geven voor het gebruik van ladderliften (brandweer en verhuiswagens).

De kans op een overslaande brand is reëel in een smalle steeg, bovendien is het in dit geval onmogelijk de overzijde te koelen met een andere autopomp. Giftige rook blijft in deze steeg hangen.

Beoordeling:

De brandweer en de verkeerspolitie die in dit dossier om advies werden gevraagd, geven een voorwaardelijk gunstig en gunstig advies voor deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

Veiligheid: Het bezwaar tegen de onveilige situatie door de geplande inrit tot de ondergrondse parkeergarage.

De smalle Nassaustraat is nog geen 5 meter breed en doorgaand verkeer is verboden. De straat is doodlopend en ingericht als wandel- fietsstraat. (verkeersbord F45b aan zijde Nassaustraat).

Met de inrichting van een in- en uitrit komt de veiligheid in het gedrang voor de bewoners, kinderen van de Nassaustraat en de vele passanten die nu gebruik maken van de ‘doorsteek’ na het inrichten van de tramhalte. Met de komst van tramhalte 7, die tegenover het Nassaustraatje ligt, is het aantal passanten aanzienlijk verhoogd aangezien dit een doorsteekstraat is naar de grote wandelboulevard in de grote Nassaustraat en een korte route naar de omliggende horecazaken, MAS, Red Star Line Museum en detailhandels in de omgeving.

De huidige bewoners stappen bij het verlaten van hun appartement rechtstreeks in de straat, zonder enig zicht op mogelijk verkeer van wagens.

Beoordeling:

De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat de straat breed genoeg is om elkaar bij lage snelheid te kruisen, en om eventueel te wachten wanneer er auto’s de parking verlaten. Het bezwaar is ongegrond.

Onveiligheidsgevoel: Het bezwaar tegen de locatie van de inrit.

De toegang tot de parkeergarage komt pal tegenover de grote ramen van de leefruimtes van de bestaande appartementen op het gelijkvloers en de eerste verdieping en zullen hier dagelijks lichthinder van ondervinden (veroorzaakt door de koplampen van uitrijdende auto’s).

Het risico van een inrijdend voertuig doorheen de grote ramen van de leefruimte op het gelijkvloers aan de overzijde is reëel. De voertuigen komen van een helling en moeten hiervoor versnellen. Een grote auto zal sowieso problemen ondervinden bij het in- en uitrijden.

Het is denkbaar dat bij een verkeerde inschatting van de bestuurders, deze het gebouw zullen raken en schade zullen toebrengen aan het gebouw en het grote woonkamerraam. Deze vrees zorgt voor een tot nu toe onbestaand onveiligheidsgevoel.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent mogelijke hinder en de vrees voor mogelijke schade ten gevolge van een verkeerde inschatting van bestuurders en het mogelijk hieruit vloeiende onveiligheidsgevoel betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de te verwachten hinder zo groot is dat de woonkwaliteit hierdoor in het gedrang komt.

De stedelijke dienst Mobiliteit die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat de straat breed genoeg is om elkaar bij lage snelheid te kruisen en om eventueel te wachten wanneer er auto’s de parking verlaten. Uiteraard zal de situatie voor enkele omwonenden wijzigen. Het bezwaar is ongegrond.

Mobiliteitshinder: Het bezwaar tegen de inplanting van de inrit via de Nassaustraat waardoor het onmogelijk wordt tot plaatsen van een ladderlift bij een verhuis, rekening houdend met de 33 gebruikers van de parking.

Beoordeling:

De stedelijke dienst Mobiliteit en de verkeerspolitie die in dit dossier om advies werden gevraagd, geven beiden een gunstig advies voor deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

Voldoende uitgeruste weg: Het bezwaar dat het gebouw niet gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg. De bezwaarindiener stelt dat het Nassaustraatje met slecht 5 meter onvoldoende uitgerust is om dagelijks bewegingen van maar liefst 28 auto’s te verwerken. Bijgevolg dient deze straat beschouwd te worden als een niet voldoende uitgeruste weg.

Overeenkomstig artikel 4.3.5, § 1 VCRO kan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie ‘wonen’ slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

Beoordeling:

Overeenkomstig artikel 4.3.5, § 1 VCRO moet worden nagegaan of de weg op dat tijdstip ten minste met duurzame materialen werd verhard en werd voorzien van een elektriciteitsnet. Dit is hier het geval. Bovendien is het gebouw gelegen aan twee voldoende uitgeruste wegen. Het bezwaar is ongegrond.

Invulling gelijkvloers: Het bezwaar tegen de geplande functie op het gelijkvloers langsheen de Nassaustraat. De bezwaarindiener stelt dat de voorziene commerciële ruimte een ongunstig effect op de loopstromen en dus ook op de toekomstige vastgoedontwikkelingen.

Beoordeling:

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst OS/BI. Zij gaven een gunstig advies. Het bezwaar omtrent mogelijke grotere loopstromen en het mogelijk effect hiervan op de toekomstige vastgoedontwikkelingen betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het bezwaar is ongegrond.

Inplanting: het bezwaar tegen de inplanting van het gebouw in de Nassaustraat op 5 meter van de overliggende gevel.

Beoordeling:

Het gebouw wordt voorzien op de rooilijn en bouwt hiermee op een correcte manier het bouwblok af. Het bezwaar is ongegrond.

Erfgoed: het bezwaar tegen de afbraak van de nog bestaande arcade langsheen de Sint-Laureiskaai.

Beoordeling:

De dienst monumentenzorg die in dit dossier om advies werd gevraagd, geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.

CHE-nota: het bezwaar tegen het ontbreken van een CHE-nota in het dossier.

Beoordeling:

Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan om een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier te kunnen maken. Het bezwaar is ongegrond.

Financiële impact:

Waardevermindering eigendom:  Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht en de daarmee verband houdende waardevermindering.

Voor het aangrenzende pand, gelegen te Nassaustraat 34-36, werd in 2015 een vergunning verleend tot de oprichting van een dakterras. Dit dakterras werd vergund onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de balustrade uitgevoerd diende te worden in glas, dit om het zicht vanop het MAS niet te verstoren en tevens als verwijzing naar het glas en de glazen balustrade van het MAS zelf. Er mocht evenmin een bijkomende verdieping opgericht worden voor de oprichting van dit terras. Bijgevolg diende de aanvrager te voorzien in een dure oplossing met dakluik. De investering van de volledige glazen balustrade en het dakluik werden aldus geplaatst in functie van de transparantie en harmonie met de omgeving. Wanneer de voorliggende aanvraag vergund wordt, en derhalve een zeer groot appartementencomplex van zeven bouwlagen wordt gerealiseerd dat (zeker twee bouwlagen) hoger komt dan het vergunde dakterras (en hoger dan de omliggende bebouwing), dan wordt deze hele investering volstrekt nutteloos en wordt afbreuk gedaan aan de uitgangspunten die gehanteerd werden bij het verlenen van de vergunning voor het dakterras.

Het uitzonderlijke zicht vanop het dakterras maakte namelijk een belangrijke factor tot aankoop van het pand uit. Dit zicht zou verdwijnen bij de bouw van een zeven bouwlagen tellende appartementsgebouw waardoor de waarde van het pand zal afnemen.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project zal de waarde van het overliggende eigendom verminderen. Het rustige karakter van de woningen zal door het geplande project verdwijnen. De appartementen met terrassen gelegen Nassaustraat 30 worden verkocht als meerwaarde. Deze zal komen te vervallen doordat het gebruik ervan geschonden wordt omwille van gebrek aan privacy.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.