2020_CBS_08557 - Omgevingsvergunning - OMV_2019158302. Elisabethlaan 214-216. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/10/2017: weigering (20171578) voor het ombouwen van een industrieel pand tot handelsruimte;

-          17/02/2017: weigering (20162249) voor het ombouwen van een industrieel pand tot handelsruimte met overdekte parking;

-          25/04/2013: niet uitgevoerde vergunning afgeleverd door deputatie (20093878) voor het slopen van magazijnen, bouwen van appartementen, duplexwoningen en ondergrondse parking;

-          04/02/2010: weigering door de Vlaamse regering (20064187) voor het bouwen van een residentieel complex met aan straatzijde appartementsgebouwen, in binnengebied duplexwoningen en dakappartementen;

-          09/09/1964: vergunning (957#1361) voor veranderingswerken;

-          Huisnummer 216:

-          20/08/1990: vergunning (961#971) voor bergruimte en magazijn achter voorbouw.

Vergunde toestand

-          voorbouw van 1 bouwlaag onder plat dak in gesloten bebouwing, ingericht met magazijn- en kantoorruimte;

-          aansluitend in het binnengebied is het perceel volledig bebouwd met een loods met sheddaken;

-          rechts van de voorbouw staat een directeurswoning van 3 bouwlagen in halfopen bebouwing met achteraan een garage en toonzaal.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          supermarkt met overdekte parking in binnengebied;

-          inkomhal, doorrit naar de parking en fietsenstalling aan de straatkant na sloop van de voorbouw;

-          buurtwinkel met bovenliggende woning aan de rechterkant van de inkomhal.

Inhoud van de aanvraag

-          de voorbouw wordt gesloopt en er wordt een inkomhal en fietsenstalling opgericht met een doorrit naar het binnengebied;

-          de loods in het binnengebied wordt als casco supermarkt ingericht voor Albert Heijn met een parking voor 80 wagens;

-          de loods krijgt een nieuwe dakbedekking en een beperkte zone wordt verhoogd in functie van een technische ruimte zonder verhoging van de scheidingsmuren;

-          links achteraan wordt een klein deel van het perceel ontpit;

-          de voormalige directeurswoning rechts vooraan blijft behouden als duplex woning op de 1ste en 2de verdieping, met afbraak van de gelijkvloerse garage;

-          het gelijkvloers wordt ingericht als casco buurtwinkel met een inkom langs de zijkant via de inkomhal;

-          de inkomhal, parking en fietsenberging worden gemeenschappelijk met de supermarkt gebruikt;

-          de volledige inkomzone wordt opgericht als een glazen serreconstructie, de voorgevel van de woning blijft behouden;

-          de doorgang langs de achtergelegen Rysheuvelstraat blijft behouden, wordt voorzien van een wit gelakte, stalen poort en ingericht als fietsenberging voor het personeel en nooduitgang voor de parking.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van een supermarkt.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Op  11 september 2015 diende Lidl Belgium Gmbh een aanvraag in tot het bekomen van een sociaaleconomische vergunning voor de oprichting van een handelsgeheel, bestaande uit een supermarkt en een buurtwinkel met voeding, aan de Elisabethlaan 214-216 te 2600 Berchem. Deze aanvraag werd goedgekeurd onder voorwaarden door het college op 20 november 2015 (jaarnummer 9662). De toegekende nettohandelsoppervlakte bedroeg 1.277 m². De opgelegde voorwaarden omvatten dat:

• er een onderzoek wordt gevoerd naar de haalbaarheid om de parking te gebruiken als buurtparking zowel voor auto’s als voor fietsers;
• er een afsluitbare fietsenstalling wordt voorzien zodat personeelsleden hun fiets veilig kunnen stallen;
• de aanvrager duidelijke bereikbaarheidscommunicatie organiseert voor alle vervoersmiddelen;
• er maatregelen genomen worden die het personeel aanmoedigen om op een duurzame manier naar het werk te komen;
• er maatregelen worden genomen om conflicten tussen manoeuvrerende vrachtwagens, die laden en lossen, en andere weggebruikers worden uitgesloten op de parking van de winkel;
• de autoparkeerplaats voor de slagboom wordt heringericht zodat alle parkeerplaatsen zich achter de slagboom bevinden.

Deze uitgereikte sociaaleconomische vergunning werd op het terrein nooit uitgevoerd en is ondertussen van rechtswege vervallen.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten betreft de oprichting van een handelsgeheel bestaande uit een supermarkt, onder het uithangbord van Albert Heijn, en een (kleinere) buurtondersteunende winkel aan de Elisabethlaan 214-216 te 2600 Berchem. De site bestaat uit een voormalig industrieel pand in een binnengebied dat omsloten wordt door de rijwoningen van de omliggende straten. De hoofdtoegang geeft uit op de Elisabethlaan en de zijtoegang op de Rysheuvelsstraat. Aan de westelijke zijde, op enkele honderden meters van de locatie, ligt het ziekenhuis ZNA Middelheim.

Het bestaande gebouw wordt grotendeels behouden en gerenoveerd. Binnen de beschikbare ruimte wordt een Albert Heijn supermarkt gerealiseerd met een gevraagde netto verkoopoppervlakte van 1.297 m². Bijkomend wordt een lokale buurt ondersteunende functie van het type bakker/slager op de site geïntegreerd met een netto verkoopoppervlakte van 150 m². Deze functie krijgt een plaats nabij de toegang via de Elisabethlaan. 

Op het noordelijke gedeelte van de locatie komt een parkeerzone voor wagens met 80 parkeerplaatsen voor de supermarkt. Er worden in 52 gewone fietsstalplaatsen en zes plaatsen voor bakfietsen voorzien voor de bezoekers. Aanvullend worden er ook nog twee fietsenbergingen voorzien voor de werknemers (een fietsenberging voor een 15-tal fietsen voor de supermarkt te bereiken via de Rysheuvelsstraat en een fietsenberging voor een viertal fietsen voor de buurtondersteunende functie, te bereiken via de Elisabethlaan).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de perceelsbrede voorgevel van de inkomzone die wordt opgevat als een serre- of magazijnconstructie is niet kenmerkend in het referentiebeeld;

•  Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging wordt slechts een klein deel van het perceel ontpit zodat er maar circa 1,5% in plaats van minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd is;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de duplex woning bezit geen eigen buitenruimte;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de voorziene fietsstalplaats bezit geen elektrische oplaadpunten;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de duplex woning bezit na de afbraak van de garage geen fietsenberging meer;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de voorziene parking bezit geen elektrische oplaadpunten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 14 februari 2020.
De nota bevat voorwaarden die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de functiewijziging van opslag (industrie en ambacht) met in nevenfunctie een directeurswoning, naar een supermarkt (handel) met buurtwinkel (handel) en met duplex-appartement. Omwille van de impact van de functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Hieruit volgde volgend advies: “Gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een handelsgeheel aan de Elisabethlaan 214-216 te 2600 Berchem. Het handelsgeheel mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 1.447 m², verdeeld over een unit voor een supermarkt van 1.297 m² met de verkoop van voeding en een unit voor een buurtwinkel met 150 m² ook voor de verkoop van voeding. De Beleidsnota Detailhandel stelt dat op deze locatie nieuw te realiseren verspreide bewinkeling toegestaan is, maar enkel met als focus kleinschalige buurtondersteunende functies en per uitzondering ook grootschalige supermarkten indien deze met diverse modi goed bereikbaar zijn. De aanvraag voldoet hieraan met enerzijds de supermarkt van Albert Heijn en anderzijds een kleinschalige buurtwinkel van 150 m².  De versterking van het aanbod dagelijkse voorzieningen voor de bewoners van deze wijk is gunstig te beoordelen.”

Het project is gelegen in woongebied. Het voorzien van deze zeer bereikbare supermarkt met vooraan een kleinschalige buurtwinkel is inpasbaar binnen de stedelijke context.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De vroegere directeurswoning vooraan wordt omgevormd naar een gelijkvloerse buurtwinkel van 228 m² met ter hoogte van de verdiepingen een duplex drie-slaapkamerappartement van 206 m².

De gewijzigde woonentiteit beschikt echter niet over een voldoende grote buitenruimte.

In voorwaarden wordt bijgevolg opgelegd achteraan de eerste verdieping (op het dak van de gelijkvloerse aanbouw) een dakterras van minimaal 15 m² te voorzien.

De handelsruimte van de supermarkt zelf beschikt over een bruto-vloeroppervlakte van circa 1.400m² en bevindt zich achter de buurtwinkel in het rechterdeel van het binnengebied. Het bestaande dak blijft hier maximaal behouden.

Achter de handelsruimte wordt een inpandige laad- en loszone, opslag- en evacuatiezone voorzien met een totale bruto-vloeroppervlakte van circa 550 m². Het overige gedeelte van het binnengebied wordt omgevormd naar garage. Hierbij blijft het bestaande dak en het industriële van het binnengebied maximaal behouden. Enkel links achteraan de site wordt een patio van 60 m² opengewerkt.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de functiewijziging met het behoud van de industriële dakconstructie.

Visueel-vormelijke elementen

De oorspronkelijk aangeleverde plannen toonden een inkomhal in de vorm van een serreconstructie als toegang tot het project. Het oorspronkelijke ontwerp van de inkomhal hield onvoldoende rekening met de bebouwing van woonomgeving en was niet te verenigen met de kenmerken van het referentiebeeld. Dit eerste ontwerp van de inkomhal werd negatief geadviseerd door de welstandscommissie.

De architect heeft tijdens de doorlooptijd van voorliggende aanvraag een nieuw ontwerp voorgelegd met gewijzigde inkomhal. Het nieuwe voorstel betrof een hogere bakstenen constructie met gevelhoge openingen. Beide voorstellen werden voorgelegd voor de kwaliteitskamer architectuur van 20 augustus 2020. Er werd een gunstig advies gegeven voor dit project, mits uitsluiting van het inkomvolume waarbij de gevel in tweede orde dus de nieuwe voorgevel van de supermarkt wordt. Dit werd meegedeeld aan de architect.

De architect voegde bijgevolg op 30 september 2020 hiervan een gedetailleerde tekening toe op het omgevingsloket. Deze gevel wordt in voorwaarden opgelegd.

Omwille van de veiligheid van de site en om een logisch doorlopend straatbeeld te creëren moet vooraan (in de gevellijn van Elisabethlaan 212 en Elisabethlaan 216) een perceelafsluiting voorzien worden in de vorm van een bakstenen muur met twee poorten (één voor gemotoriseerd verkeer en één voor zwakke weggebruikers) conform het advies van de kwaliteitskamer van 20 augustus 2020. De afsluiting (inclusief de poorten) is maximaal 2,6 meter hoog. Dit wordt in voorwaarden opgelegd alsook deze ‘patio’ maximaal te vergroenen en ontharden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dak van de garage blijft behouden om geluidsoverlast voor de omwonenden te voorkomen. Door deze verplichting (die opgelegd werd vanuit stedenbouwkundig oogpunt) is het niet mogelijk om meer open ruimte te voorzien. Om het tekort aan onbebouwde ruimte op eigen perceel te compenseren, conform artikel 27 van de bouwcode, dienen de bestaande platte daken (met een helling minder dan 15°) omgevormd te worden naar een groendak. Mits aan deze voorwaarde voldaan wordt, kan een afwijking met betrekking tot artikel 27 positief geadviseerd worden.

De aanvraag betreft een casco afwerking van de supermarkt en buurtwinkel. Ook na het inrichten dient het volledige project te voldoen aan de verordening toegankelijkheid. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: De ontsluiting gebeurt via de drukke Elisabethlaan. De uitgang van het pand ontsluit op de rijrichting van de Elisabethlaan (enkel)richting stad. Er dient op eigen domein een bord aangebracht te worden dat duidelijk maakt dat wagens die de supermarkt verlaten verplicht zijn om rechtsaf te draaien. Ook dient er een bord geplaatst te worden dat het gemotoriseerd verkeer attent maakt op de aanwezigheid van fietsers en voetgangers op de site. 

Er wordt best gewerkt met een toegangssysteem met bareel die de toegang tot de parking regelt. Dit om te vermijden dat bezoekers of personeel van het nabijgelegen ziekenhuis zich op de parking van de supermarkt komen parkeren. Er geldt immers een blauwe parkeerzone in de buurt waardoor de duur van parkeren beperkt is in tijd.

Fietsvoorzieningen: Voor de functiewijziging dienen 32 fietsstalplaatsen voor het publiek en 8 fietsstalplaatsen voor eigen personeel voorzien te worden. Op de plannen werden 58 openbare fietsstalplaatsen ingetekend aan de Elisabethlaan. De 15 fietsstalplaatsen voor eigen personeel kunnen zoals gevraagd afgesloten worden en ontsluiten op de Rysheuvelsstraat. 

Laden en lossen: Dit gebeurt op eigen terrein op de overdekte parking. Belangrijk hierbij op te merken is dat laden en lossen niet kan gebeuren tijdens de openingsuren van de winkel vermits de vrachtwagens intern moeten kunnen keren. Dit is om veiligheidsredenen niet verenigbaar met gelijktijdig gebruik van de parking door klanten. De exploitant dient hiermee te allen tijde rekening te houden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voor de exploitatie van de supermarkt (Albert Hein) zijn er enkel meldingsplichtige rubrieken van toepassing:

-          lozing huishoudelijk afvalwater;

-          transformator;

-          accumulatoren;

-          koelinstallaties;

-          stookinstallatie;

-          verkooppunt dierlijke producten;

-          opslag van producten van dierlijke oorsprong.

Deze activiteiten zullen een beperkte invloed hebben op mens, omgeving en milieu en kunnen dan ook gunstig geadviseerd worden.

Over de inrichting van de buurtwinkel zijn nog geen gegevens gekend. Vermoedelijk komt hier een bakker, slager, bloemenwinkel of iets dergelijks. Dit werd voorlopig nog niet vastgelegd.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De Beleidsnota Detailhandel stelt dat op deze locatie nieuw te realiseren verspreide bewinkeling toegestaan is, maar enkel met als focus kleinschalige buurtondersteunende functies en per uitzondering ook grootschalige supermarkten indien deze met diverse modi goed bereikbaar zijn. De aanvraag voldoet hieraan met enerzijds de supermarkt van Albert Heijn en anderzijds een kleinschalige buurtwinkel van 150 m².  De versterking van het aanbod dagelijkse voorzieningen voor de bewoners van deze wijk is gunstig te beoordelen.

De locatie is gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Een supermarkt lijkt goed verenigbaar met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De oprichting van een supermarkt (hier van het embleem Albert Heijn) met een gemengd en gevarieerd aanbod samen met een kleinere buurtwinkel met voeding brengt een verruiming in de keuzemogelijkheden voor de lokale consument.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door de contouren van het bestaande oude industrieel gebouw grotendeels te behouden en te renoveren. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarste ruimte. Door een project te creëren met combinatie van een supermarkt en een kleinere buurtwinkel samen met parking op eigen terrein voor wagens en fietsers en ook het laden en lossen op eigen terrein te organiseren kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen. 

Algemeen mogen we ervan uitgaan dat de aantrekkingskracht van een verkooppunt afneemt naarmate de afstand tot aan het verkooppunt groter wordt. Klanten willen immers geen al te grote afstanden afleggen voor bepaalde assortimenten. Deze redenering gaat ook op voor het assortiment van Albert Heijn. Klanten komen naar Albert Heijn voor de aankoop van de noodzakelijke dagelijkse goederen (= doelmatig winkelen). Het betreft hier de zogenaamde convenience goederen die voorzien in de primaire behoeften van de mens (voeding, op huishouden gerichte artikelen en andere dagdagelijkse gebruiksartikelen). Het zijn aankopen die plichtmatig gebeuren en waaraan de consument doorgaans weinig tijd en energie wil spenderen. De consument handelt hier zeer doelmatig en rationeel. Er kan dus vanuit gegaan worden dat de supermarkt en de kleinere buurtwinkel voornamelijk consumenten uit de onmiddellijke omgeving zullen aantrekken. Hieruit kan afgeleid worden dat de winkels hun aantrekkingskracht in verhouding zal staan tot het verzorgingsgebied en de draagkracht van de winkels in de kern niet zullen aantasten.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Zie aspect mobiliteitsimpact onder 'toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening'.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt na te leven;

3.      vanaf het moment van 1e ingebruikname/exploitatie moeten de supermarkt en de buurtwinkel volledig voldoen aan de verordening toegankelijkheid;

4.      per 10 autostalplaatsen telkens één elektriciteitsvoorziening te voorzien ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

5.      per 30 fietsstalplaatsen minimaal één elektriciteitsvoorziening te voorzien ten behoeve van elektrische fietsen;

6.      de bestaande en gewijzigde platte daken te voorzien als een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

7.      een buitenruimte van 15 m² te voorzien op het dak van het gelijkvloers voor het duplex-appartement;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

9.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota strikt na te leven:

-          de bouwheer voert het programma van maatregelen verplicht uit zoals opgenomen in de archeologienota waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13757. Het programma van maatregelen schrijft een verplichte landschappelijke boorcampagne uit, nadien mogelijk gevolgd door verkennende/ waarderende boringen en een proefsleuvenonderzoek. Nadien schrijft de erkende archeoloog een nieuwe nota, ook het daaruit voorvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

10.  de gevel in tweede orde (bouwdiepte 24,49 meter ten opzichte van de gevellijn van de aanpalende woningen) te voorzien conform de geveltekening toegevoegd door de architect op 30 september 2020 (document 2018.59_Elisabethlaan-G_N_03);

11.  vooraan het perceel (op de gevellijn van Elisabethlaan 212 en Elisabethlaan 214) een bakstenen muur te voorzien, met twee poorten (waarvan één voor gemotoriseerd verkeer en één voor zwakke weggebruikers), van maximaal 2,6 meter hoogte;

12.  de ‘patio’, achter de bakstenen muur van voorgaande voorwaarde, maximaal te vergroenen en ontharden

13.  met de parkeermakelaar van stad Antwerpen af te stemmen hoeveel plaatsen er als buurtparking ter beschikking kunnen worden gesteld;

14.  te werken met een systeem met toegangscontrole om te vermijden dat de parking gebruikt wordt door bezoekers en personeelsleden van het nabijgelegen ziekenhuis;

15.  een bord te plaatsen dat het gemotoriseerd verkeer attent maakt op de aanwezigheid van fietsers en voetgangers op de site en één dat het gemotoriseerd verkeer verplicht om rechtsaf te slaan bij het verlaten van de site;

16.  laden en lossen van grote vrachtwagens enkel te voorzien buiten de winkeluren. Vrachtwagens enkel inpandig in de overdekte parking te keren.

Uitsluitingen

17.  het volume van de inkomhal, inkomzone en fietsenstalling wordt uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een handelsgeheel aan de Elisabethlaan 214-216 te 2600 Berchem. Het handelsgeheel mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 1.447 m², verdeeld over een unit voor een supermarkt van 1.297 m² met de verkoop van voeding en een unit voor een buurtwinkel met 150 m² ook voor de verkoop van voeding.

Standpunt van het college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Op basis van het advies van de kwaliteitskamer van 20 augustus 2020 adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het volume van de inkomhal, inkomzone en fietsenstalling uit te sluiten van vergunning. Deze constructie zou volgens de kwaliteitskamer immers niet te verenigen zijn met de kenmerken van het referentiebeeld en onvoldoende afgestemd zijn op de omliggende bebouwing. 

 Om tegemoet te komen aan dit advies werd een aangepast voorstel toegevoegd, waarbij de gevel in tweede orde dus de nieuwe voorgevel van de supermarkt zou worden. De omgevingsambtenaar adviseert in voorwaarde om dit nieuwe gevelontwerp te vergunnen. Daarnaast wordt in voorwaarde geadviseerd om vooraan het perceel (op de gevellijn van Elisabethlaan 212 en Elisabethlaan 214) een bakstenen muur te voorzien, met twee poorten (waarvan één voor gemotoriseerd verkeer en één voor zwakke weggebruikers), van maximaal 2,6 meter hoogte.

 Het college volgt op dit vlak het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar evenwel niet. Het volume aan de voorzijde in de vorm van een serreconstructie biedt net uitdrukking aan de nieuwe functie (supermarkt/handelsfunctie) die aan het binnengebied wordt gegeven. In tegenstelling tot de in voorwaarde geadviseerde bakstenen muur, die de functie een meer gesloten karakter zou geven, is de constructie op een open en lichte manier uitgewerkt. Dit werkt uitnodigend voor de achtergelegen handelsfunctie, die in eerste instantie gericht is op de bewoners van de directe omgeving, en geeft de functie op die manier aan de straatzijde een levendigere plint. Hierdoor is een betere interactie tussen de functie en de omgeving mogelijk.

De serreconstructie sluit visueel aan op de bebouwing in het binnengebied, waardoor het geheel voldoende samenhang vertoont. Ten aanzien van de naastgelegen bebouwing wijkt de constructie inderdaad qua volume en materialisatie af. Deze afwijking is evenwel niet alleen aanvaardbaar omwille van de functie die het pand krijgt, door te kiezen voor een symmetrische uitwerking respecteert het nieuwe volume juist de flankerende zijgebouwen die elkaars spiegelbeeld zijn. De fijne geleding, de lichtheid en openheid van de nieuwe constructie doet geen afbreuk aan de uitstraling van beide buurpanden, maar laat deze net beter tot hun recht komen. Het ontwerp van de serreconstructie betekent ten aanzien van de bestaande invulling dan ook een merkbare verbetering. 

Met betrekking tot de constructie aan de straatzijde merkt het college tenslotte op dat dit volume zich niet situeert in de woonwijk, maar aan de Elisabethlaan. Het bouwblok waarbinnen deze ontwikkeling gelegen is, sluit slecht met een korte zijde aan op de Elisabethlaan. Deze zijde wordt quasi volledig gevormd door de twee symmetrische buurpanden en het nieuwe volume. Aan de overzijde van de Elisabethlaan is onder meer het ZNA Middelheim gelegen. De verwijzing naar de bebouwing van de woonomgeving en ‘het’ referentiebeeld gaat hier volgens het college om die reden dan ook niet (volledig) op.

Omwille van deze argumentatie schrapt het college de uitsluiting en bijhorende geadviseerde voorwaarden uit het besluit. 

Stedenbouwkundige lasten

 Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij de omgevingsvergunningen kan opleggen.

 De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

 Het college gaf in zitting van 30 april 2020 (jaarnummer 3896) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Buitenruimte duplexwoning: De duplexwoning beschikt niet over een terras of tuin;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. In voorwaarden wordt opgelegd de duplexwoning te voorzien van een buitenruimte van minimaal 8 m²;

2. Harmonie: De ingang wordt voorzien als een serre wat niet aanlokkelijk is voor het straatbeeld;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het inkomvolume wordt uitgesloten uit de vergunning;

3. Inrit: Een bezwaarindiener stelt zich vragen met betrekking tot de smalle inrit voor vrachtverkeer;

Beoordeling: Dit werd beoordeeld door de stedelijke dienst Mobiliteit en het Agentschap Wegen en Verkeer. Hieruit volgden positieve adviezen, mits voorwaarden. Het laden en lossen en het draaien van de vrachtwagens gebeurt inpandig, waardoor de inrit voldoende breed is. Het bezwaar is ongegrond;

4. Geluidsoverlast door daken: Het bezwaar tegen geluidsoverlast bij regen op de daken in polystyreen;

Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond;

5. Parkeren: Het bezwaar tegen het voorzien van 80 parkeerplaatsen bij een buurtwinkel;

Beoordeling: De parkeernood voor de buurtwinkel en supermarkt betreft 70 autostalplaatsen. Het betreft dus een parkeeroverschot van 10 parkeerplaatsen. Het bezwaar is deels gegrond. Het overschot aan parkeerplaatsen dient voor buurtparkeren beschikbaar gesteld te worden;

6. Schaal daken: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners tegen het gebrek aan nieuwe open ruimte, groene daken, nieuwe regenwateropvang en zonnepanelen;

Beoordeling: De daken dienen omwille van de verwachte geluidsoverlast van de parking en laadzone behouden te blijven. Enkel de platte daken die groter zijn dan 20 m² dienen voorzien te worden als een groendak. De parking betreft echter schuine daken, die niet als groene daken voorzien moeten worden. Het voorzien van energieopwekkende systemen op de daken kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt hier niet afgedwongen worden. De regenwaterhuishouding gebeurt conform de verordende voorschriften. Het bezwaar is ongegrond;

7. Supermarkt: De opmerking dat de buurt meer nood heeft aan meerdere kleine handelaars en horeca en het aantal supermarkten die aanwezig zijn binnen een straal van 1 of 2,5 km;

Beoordeling: Het project kreeg een gunstig advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het betreft een supermarkt en buurtwinkel die gelegen zijn op een bereikbare locatie. Het project is in overeenstemming met de visie van de Beleidsnota Detailhandel. Het bezwaar is ongegrond;

8. Vitrine: De opmerking dat de buurtwinkel niet voorzien wordt van een grote vitrine, wat commercieel een nadeel kan zijn;

Beoordeling: Het pand beschikt ter hoogte van de gelijkvloerse voorgevel over een raam van circa 4m². De opmerking is bijkomend niet relevant voor de beoordeling van een aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond.

9. Bestaande onveilige toestand kruispunt: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners uit de omgeving dat het bestaande kruispunt reeds een onveilige toestand betreft;

Beoordeling: De heraanleg van het kruispunt tussen de Elisabethlaan en Troyentenhoflaan zelf maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag. Het laden en lossen en de draaibewegingen voor vrachtverkeer gebeuren inpandig. De inrichting werd voorzien naar de adviezen van het Agentschap Wegen en Verkeer. Het bezwaar is dus ongegrond. Bijkomend werd de impact van de voorliggende aanvraag beoordeeld door de stedelijke dienst Mobiliteit en het Agentschap Wegen en Verkeer. Hieruit volgde een voorwaardelijk positief advies, mits voldoende verkeerssignalisatie. De opmerkingen van het Agentschap Wegen en Verkeer en de opmerkingen van de stedelijke dienst Mobiliteit worden integraal opgenomen als voorwaarden bij deze vergunning;

10. Bezwaar tegen het wijzigen van het kruispunt: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners tegen de wijzigingen aan het kruispunt

Beoordeling: De heraanleg van het kruispunt tussen de Elisabethlaan en Troyentenhoflaan zelf maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

11 Vermoeden dat het kruispunt niet gewijzigd zal worden: Het bezwaar dat in het Mober verwezen wordt naar de heraanleg van het kruispunt en dat de bezwaarindiener betwijfelt of dit wel zal wijzigen;

Beoordeling: De voorliggende aanvraag houdt zowel rekening met een scenario waarin het kruispunt in bestaande toestand behouden blijft en een scenario waarin het kruispunt wijzigt conform een andere (op dit moment voorliggende) aanvraag. Het ontwerp is mogelijk in beide scenario’s. De voorliggende aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door het Agentschap Wegen en Verkeer. Het bezwaar is ongegrond;

12 Laden en lossen: De opmerking dat het noodzakelijk is dat de vrachtwagens steeds binnen op eigen terrein van de winkel moeten lossen en laden en dat dit buiten de openingsuren dient te gebeuren;

Beoordeling: De laad- en loszone wordt inderdaad inpandig voorzien. Om conflicten met de parkerende wagens te voorkomen, dient dit buiten de openingsuren van de supermarkt te gebeuren. Tevens dient men zich te houden aan de voorwaarden zoals omschreven in Vlarem II, afdeling 4.5.7.  Dit wordt in voorwaarden opgenomen. Het bezwaar is deels gegrond;

13 Plaatsen bloembakken: De opmerking dat om fout parkeren en foutief laden en lossen te voorkomen er lage bloembakken geplaatst dienen te worden aan weerszijden van de inrit;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is louter hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet mee in afweging worden genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. De inrichting die zichtbaar is op de voorliggende aanvraag is voldoende om foutief gebruik van de ruimte te voorkomen. Het inkomvolume zal echter uitgesloten worden uit de vergunning, de perceelafsluiting vooraan zal het foutief gebruik van de ruimte voorkomen;

14. Geluidsoverlast door parking: Het bezwaar tegen geluidsoverlast door het laden en lossen en door het gebruik van de parking;

Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond;

15. Opmerkingen Mober: Opmerkingen van verschillende zaken met betrekking tot de inhoud van het Mober;

Beoordeling: De opmerkingen betreffen vermoedens die niet aangetoond of bewezen worden door de bezwaarindieners. Het bezwaar is ongegrond. Het Mober werd bestudeerd en de impact werd aanvaardbaar bevonden;

16. Aantal fietsstalplaatsen: Het bezwaar dat er meer autoparkeerplaatsen dan fietsstalplaatsen voorzien worden;

Beoordeling: De aanvraag voldoet op het vlak van minimale aantallen te voorziene autoparkeerplaatsen en fietsstalplaatsen volgens de verordenende voorschriften. Het bezwaar is ongegrond;

17. Afbraak bestaande gevel: Het bezwaar dat de bestaande gevel vervallen is, maar tot een pareltje om te vormen is;

Beoordeling: De bestaande voorgevel van het magazijn heeft geen erfgoedwaarde die het behoud ervan kan doen eisen. Het bezwaar is ongegrond;

18. Weigeringen van vorige aanvragen : Het bezwaar dat in het verleden hier al meermaals een supermarkt aangevraagd en geweigerd werd;

Beoordeling: De voorgaande ontwerpen maken geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag. Het huidige ontwerp verschilt van voorgaande aanvragen. Het bezwaar is ongegrond.