2020_CBS_08750 - Omgevingsvergunning - OMV_2020103553. Noorderlaan 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/2002: vergunning (86#20143) omvormen van een gedeelte van de overdekte parkeergarage tot burelen (bij bestaande sportwinkel).

Vergunde toestand en huidige toestand

-          winkelpand bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloers is ingericht als sportwinkel ‘decatlon’;

-          de eerste verdieping is ingericht als parking, kantoren en ruimtes horende bij de winkel.

Gewenste toestand

-          indoor golf op de eerste verdieping;

-          reclamedrager in het vlak van de gevel met logo en tekst ‘Beats of golf’, afmetingen 7,6m breed x 3,2m hoog en klemtoonverlichting.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van kantoren naar dagrecreatie;

-          aanbrengen van reclamedrager met zaakgebonden reclame op de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• TOEGANGEN EN DEUROPENINGEN

ARTIKEL 22: ALGEMENE BEPALINGEN

§2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90cm gegarandeerd wordt. De deur van het aangepast toilet heeft een doorgang van 80cm.

• ARTIKEL 25: VRIJE EN VLAKKE WAND- EN VLOERBREEDTE NAAST DEUR

Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm gegarandeerd wordt. Bij de deur van het achterste toilet is dit niet voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de functiewijziging van kantoren naar dagrecreatie. De aanvraag is gelegen binnen industriegebied volgens gewestplan en de beoogde functiewijziging is bijgevolg niet verenigbaar met de bestemming. De aanvraag valt ook binnen het RUP Contactzone Noorderlaan in opmaak (voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 28 januari 2020). Volgens de visie van dit RUP zijn leisure activiteiten met een bijzondere ruimtebehoefte toegelaten op het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft. Zolang het RUP niet definitief is, kan er geen permanente vergunning worden uitgereikt voor een functiewijziging. De beschrijvende nota bij de aanvraag geeft echter aan dat er een tijdelijke functiewijziging wordt aangevraagd voor een periode van 2 jaar.

Gezien de onverenigbaarheid met de bestemming industrie, werd de aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dienst voor ondernemen en stadsmarketing. Zij geven gunstig advies: “De aanvraag betreft een functiewijziging van kantoorfunctie (laatst vergunde toestand) naar dagrecreatie (indoor golf-sport). De nieuwe functie ligt in de lijn van de visie van het RUP Contactzone Noorderlaan, dat in opmaak is. Bovendien is de activiteit beperkt in de tijd (24 maanden afhankelijk van RUP-proces). De fysieke en economische link met de onderliggende vestiging van Decathlon is gemaakt. Beide functies kunnen elkaar versterken.”

De functiewijziging wordt gunstig geadviseerd op voorwaarde dat de functiewijziging slechts tijdelijk is. Dit moet als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat geen wijzigingen van het bestaande volume of interne constructieve wijzigingen. De aanvraag blijft verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Boven de raamopeningen op de eerste verdieping zijn telkens affiches aanwezig. Twee van deze affiches worden vervangen door een reclamedrager met zaakgebonden reclame. De afmetingen zijn in verhouding met de maat van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          Artikel 22 Vrije doorgangsbreedte van deuropeningen

§2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. De deur van het aangepast toilet heeft slechts een doorgang van 80 cm. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld;

-          Artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur

Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. Bij de deur van het achterste toilet is dit niet voorzien. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

De deur van het aangepast toilet komt uit in de open sport space. Er wordt gesuggereerd om de muur die voor het sanitair zal worden geplaatst te verlengen zodat de deur van het aangepast toilet niet rechtstreeks in de recreatieruimte uitkomt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden geen extra fietsvoorzieningen voorzien voor de nieuwe functie. Er moeten voor de bezoekers en werknemers van de indoor golf voldoende fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden best ingericht dicht bij de ingang.

Het grondplan van de garage op +1 toont aan dat deze ruimte voorzien kan worden, vlak bij de ingang. De inrichting van deze fietsenstalling wordt als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1ste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de ruwbouwmaten van de deuropening van het aangepast toilet moet minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt;

3.      bij de deur van het achterste toilet moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt;

4.      er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de bezoekers en werknemers van de indoor golf, dicht bij de ingang.

Geldigheidsduur

5.      de handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan 2 jaar na de datum waarop de huidige vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter verkrijgt, in stand blijven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.