2020_CBS_07688 - Omgevingsvergunning - OMV_2020057821. Gouverneur Holvoetlaan 28. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/091992: vergunning (629#1369) voor de verbouwing van een kinderinstelling (home Boeckenberg.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: kinderinstelling

-          bouwvolume:

• vrijstaand gebouw;
• kroonlijsthoogte: 10,5m;
• nokhoogte: 14,68m;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde gevelbepleistering;
• wit houten buitenschrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen;
• dak bedekt met grijze natuurleien;

-          inrichting: garage aan rechterzijde.

Huidige toestand

-          vaststellingen erfgoed:

• vaststelling (ID: 11273) van Kasteel Boekenberg met park als bouwkundig erfgoed;
• bescherming (ID: 5843) van Kasteel Boekenberg als monument;
• bescherming (ID: 4894) van Kasteel Boekenberg: park als cultuurhistorisch landschap;

-          idem laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning/ cohousingproject met 9 woningen;
• 3 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 52m², 54m² en 64m²;
• 6 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 85m², 67m², 65m²; 60m² en 70m²:
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt 67m²;
• gemeenschappelijke ruimtes;

-          gevels: gevelbepleistering;

-          inrichting: fietsenstalling aan rechterzijde.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging;

-          voorzien van nieuwe woongelegenheden;

-          schilderen van de gevels;

-          voorzien van een fietsenstalling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen. (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

• het pand is gelegen in parkgebied, hier is de bestemming wonen niet toegestaan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: het aangepast toilet dat wordt voorzien is te klein, het heeft maar de minimale afmetingen van 2,14m x 1,69m ipv. 2,20m x 1,65m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: er wordt geen aparte buitenruimte voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een herbestemming van het Kasteel Boekenberg van een kinderinstelling naar een samenwoonproject voor senioren, waarbij 9 wooneenheden en een groot aandeel gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd worden zoals een eetkeuken, een ontmoetings- en leefruimte, gasten- en zorgkamers, fietsen- en afvalberging en terras. Het project zal daarenboven ook een maatschappelijke buurtfunctie vervullen door het organiseren van verschillende activiteiten zoals leesclubs, boekencafés, voorleesklassen of huiswerkbegeleiding.

Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in parkgebied. In deze zone is een woonfunctie niet toegelaten. Op basis van artikel 4.6.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan in een Omgevingsvergunning voor een beschermd monument worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen geadviseerd worden vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed. Voorliggende aanvraag werd voor advies voorgelegd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed dat een gunstig advies verleent.

Bijgevolg is de woonfunctie vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan het volume van het Kasteel Boekenberg wordt quasi niets gewijzigd. Aan het bijgebouw, dat een lagere erfgoedwaarde heeft, worden wel een aantal aanpassingen voorzien. In functie van de gewijzigde vloerpassen wordt de kroonlijsthoogte van het bijgebouw circa 0,80 m opgehoogd. Het dak van het bijgebouw wordt volledig vernieuwd, de originele nokhoogte wordt behouden. Op die manier blijft het bijgebouw een bepaalde ondergeschiktheid behouden ten opzichte van het Kasteel Boekenberg.

Bijkomend wordt naast het kasteel een fietsenstalling voorzien met een footprint van 11,30 m op 4 m. De overdekte fietsenstalling is ongeveer 2,50 m hoog en wordt beperkt gefundeerd. Dit maakt het mogelijk de fietsenstalling makkelijk te verplaatsen bij eventuele latere aanpassingen aan het park.

Visueel-vormelijke elementen

De kleur van de gepleisterde gevels van het Kasteel Boekenberg zal terug aangepast worden naar de oorspronkelijke kleur en de ramen worden opnieuw voorzien van stalen roeden en ambachtelijk getrokken glas. Het dak van het kasteel wordt voorzien van vier nieuwe dakvlakramen, geïsoleerd en opnieuw afgewerkt met natuurleien.

De gevels van het bijgebouw worden geïsoleerd en afgewerkt met dezelfde bepleistering als het kasteel. Het nieuw dak wordt eveneens voorzien in natuurleien. De raamopeningen in de gevels worden aangepast naar de oorspronkelijke schaal en indeling van het bijgebouw in de periode rond 1850.

De nieuwe fietsenstalling wordt in een licht metalen, grijsgroene constructie gerealiseerd en voorzien van een groendak. Dit zorgt voor een neutrale integratie van de fietsstalling binnen zijn omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien voorliggende aanvraag betrekking heeft op een monument gelegen in een beschermd landschap werd het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg om advies gevraagd. Deze diensten verlenen een gunstig advies voor de werken in deze aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan AG VESPA, dat een voorwaardelijk gunstig advies verleent:

“AG VESPA geven voorwaardelijk gunstig advies op deze omgevingsvergunning op voorwaarde dat de aanvrager contact opneemt met AG VESPA over de regeling rond de zakelijke rechten (erfpacht of andere) van de zone naast het kasteel waar de aanvrager gebruik van wenst te maken voor het bouwen van een fietsenparking en een parkeerplaats voor andersvalide personen.”

De stedelijke groendienst adviseert eveneens voorwaardelijk gunstig. Deze voorwaarden worden integraal mee opgenomen in de vergunning.

Bijkomend werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke milieudienst. Deze dienst verleent volgend advies:

“In het dossier wordt vermeld dat het kasteel sinds 1992 vergund is als kinderinstelling. Een milieuvergunning wordt echter niet teruggevonden. Uit het dossier kan ook niet opgemaakt worden of er met de toekomstige invulling ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zullen zijn. Niettemin zou dit wel mogelijk kunnen zijn. Er wordt bijvoorbeeld gedacht aan stookinstallaties, airconditioningsinstallaties en dergelijke. Ook het gebruik van polyvalente zalen zou van toepassing kunnen zijn.

De exploitant wordt daarom aangeraden, naar het einde van de bouwwerken, de exploitatie zorgvuldig te overlopen. Indien zou blijken dat er toch ingedeelde inrichtingen of activiteiten van toepassing zijn, dient de exploitant zich in regel te stellen met de milieuwetgeving.”

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 28 van de bouwcode. De woongelegenheden beschikken niet over een buitenruimte. Gelet op de ligging van het perceel in een park en de erfgoedwaarde van het kasteel, kan op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking voor dit artikel worden toegestaan.

Verder wijkt de aanvraag af van artikel 30 van de verordening toegankelijkheid. In het aangepast sanitair op het gelijkvloers dient na afwerking een ruimte van minstens 1,65 m op 2,20 m gegarandeerd worden. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot en is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 9 wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 18 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht naast het gebouw.

Deze is voldoende groot voor 18 fietsen, maar is niet ingericht op de plannen. De fietsenberging moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode. Er moet ook voldoende ruimte voorzien worden voor niet standaard fietsen zoals bakfietsen, rolstoelfietsen,…

Er worden ook nog 10 fietsenstallingen voorzien aan de voorkant van het kasteel voor bezoekers.

Woninggrootte en -mix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van voorliggend project te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. In voorliggend project worden enkel studio’s en éénslaapkamerappartementen voorzien. Gelet op de doelgroep en de realisatie van voldoende collectieve ruimten in het gebouw, kan gesteld worden dat een aanvaardbare mix gevormd wordt.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de aangepaste sanitaire ruimte op het gelijkvloers moet na afwerking minstens 1,65m op 2,20m zijn conform artikel 30 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid;

2.      de fietsenberging moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode en daarbij over voldoende ruimte voorzien worden voor niet standaard fietsen zoals bakfietsen, rolstoelfietsen,…;

3.      bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

-          In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur er rond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom  onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de  toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20% van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien. (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur er rond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….).
• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt. Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of ….

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden. Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar  er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

4.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

5.      indien zou blijken dat ingedeelde inrichtingen of activiteiten van toepassing zijn, dient de exploitant zich in regel te stellen met de milieuwetgeving;

6.      het hydraulisch en technisch advies van Aquafin is strikt na te leven;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten