Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020075351 |
Gegevens van de aanvrager: | BV Thalna Immo BV met als adres Heidedreef 59 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Belgiëlei 158 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 6 sectie F nr. 1346Z3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | functiewijziging van wonen naar vrij beroep en wijzigen van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/10/2014: vergunning(20142044) voor aanleggen dakterras;
- 25/04/1958: toelating (18#37933) voor het oprichten appartementsgebouw;
- 28/02/1958 (18#37869) voor het afbreken van 4 gebouwen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking voorgevel gelijkvloers appartement rechts:
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume: achteraan uitbouw van ca. 3,5m diep en 4,5m breed;
- gevelafwerking voorgevel gelijkvloers appartement rechts:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume: conform vergunde toestand;
- gevelafwerking voorgevel gelijkvloers appartement rechts:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie ‘wonen’ naar ‘kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen’;
- wijzigen van de gevel ter hoogte van het gelijkvloers.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 3 augustus 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 3 augustus 2020 | 13 augustus 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
de toegangsdeur dient 1,05m breed te zijn.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
artsenkabinet 2 heeft geen lichtdoorlatende oppervlakte en ook geen te openen gevel-of dakdeel.
De backoffice-ruimte heeft een oppervlakte van circa 26,7m² en een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 2,3m². Dit is minder dan 10% van de oppervlakte van de ruimte;
De koer is 43m². Maximaal 20m² mag verhard worden. Het is niet af te lezen op de plannen of deze verhard dan wel onverhard wordt aangelegd;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De gelijkvloerse verdiepingen omvatten veelal handels - of kantoorruimten, afgewisseld met appartementen. De beoogde functiewijziging van het gelijkvloerse appartement naar een dokterspraktijk is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. De niet-vergunde achterbouw wordt afgebroken zodat de oorspronkelijk koer hersteld wordt. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De voorgestelde materialisatie in donkergrijze natuursteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding van het bestaande gebouw zodat de nieuwe gevelpui zich integreert in de bestaande omgeving. De aangevraagde wijzigingen aan de achtergevel beperken zich tot het vervangen van het schrijnwerk. Er wordt geoordeeld dat de geveluitwerking verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggend ontwerp wijkt af van artikel 22 van de verordening integrale toegankelijkheid. Op basis van de algemene bepalingen dient de toegangsdeur minimum 1,05m breed zijn. Dit zal als voorwaarde in de stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd.
Verder wijkt de aanvraag ook af van artikels 24 en 27 van de bouwcode. Op basis van artikel 24 van de bouwcode dient elke verblijfsruimte een minimale licht- en luchtdoorlatende opening te hebben van minstens 10% van de oppervlakte van de ruimte. Dit is niet het geval voor het “artsenkabinet 2” en de “backoffice-ruimte”. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten voor een gezonde en aangename verblijfsruimte. Omwille van de afwezigheid van enige licht- en luchttoetreding wordt geadviseerd om het “artsenkabinet 2” in te richten als berging. Gezien de beperkte afwijking van de gevelopening van de backofficeruimte (0,3m²) kan in alle redelijkheid hierop een afwijking worden toegestaan.
Het is niet duidelijk of de koer verhard, dan wel onverhard wordt. Met een oppervlakte van ca. 43m² mag slechts 20m² verhard worden, conform artikel 27 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgenomen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen naar vrij beroep.
Er worden op het gelijkvloers 3 dokterspraktijken voorzien. Als norm wordt in principe 1,25 parkeerplaatsen per praktijkruimte gehanteerd. Dit komt neer op een parkeerbehoefte van 4 (= 3x1,25 = 3,75).
Bijstelling mobiliteit: Huisdokters in het Antwerpse hebben een zeer lokaal verzorgingsgebied. Zo blijkt dat gemiddeld een burger binnen de 10 minuten wandelen van een dokterspraktijk woont. In deze kan men oordelen dat hierdoor een verplaatsing naar de huisdokter op een eenvoudige wijze mogelijk is zonder de wagen te gebruiken. Het spreekt voor zich dat de wagen gebruiken om eender welke keuze ook, steeds mogelijk moet blijven. In deze kan de parkeernorm lager bepaald worden voor het voorliggende dossier. De praktijk bevindt zich namelijk in het centrum van de stad/in de kern van het dorp. We gaan dus uit van een bijgestelde norm van 0,5 gelet op bovenstaande argumentatie.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2 (3 x 0,5 = 1,5).
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. Het gaat in deze aanvraag om de aanpassing van een appartement naar een dokterspraktijk. Aangezien de aanvraag enkel betrekking heeft op een deel van het gelijkvloers en er verder geen aanpassingen worden aangevraagd aan de laatst vergunde toestand van de rest van het perceel, kunnen we stellen dat het perceel het niet toelaat het aantal te realiseren plaatsen te voorzien.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De werkelijke parkeerbehoefte is bepaald op 2 (3x0,5=1,5). Echter wordt 1 artsenpraktijk uitgesloten van vergunning. Daardoor wordt de parkeerbehoefte bijgesteld naar 1 (=2x0,5).
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt bijgevolg 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Voor het vergunde appartement op het gelijkvloers is de parkeerbehoefte 1,35. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de praktijkruimtes moeten er minstens 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel. Er zijn geen fietsstalplaatsen aanwezig.
Het voorzien van twee fietsstalplaatsen wordt in voorwaarde bij de vergunning opgenomen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de toegangsdeur moet uitgevoerd worden conform artikel 22 van de verordening integrale toegankelijkheid;
2. de buitenruimte moet ingericht worden conform artikel 27 van de bouwcode;
3. twee fietsstalplaatsen te voorzien;
4. het artsenkabinet 2 in te richten als berging.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 juli 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 3 augustus 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 2 oktober 2020 |
Verslag GOA | 7 september 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de toegangsdeur moet uitgevoerd worden conform artikel 22 van de verordening integrale toegankelijkheid;
2. de buitenruimte moet ingericht worden conform artikel 27 van de bouwcode;
3. twee fietsstalplaatsen te voorzien;
4. het artsenkabinet 2 in te richten als berging.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.