2020_CBS_07687 - Omgevingsvergunning - OMV_2020059649. Borsbeeksesteenweg 35-47. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          7 eengezinswoningen van 1 bouwlaag onder een zadeldak.

Huidige toestand

-          7 leegstaande woningen.

Gewenste toestand

-          functie:

• nieuwbouw meergezinswoning van 12 appartementen met ondergrondse garage;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 60,5 m2;
  • 3 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 75 m2;
  • 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m2;
  • 3 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 110 m2;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 81,5 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 9,6 m;
• fietsenbergingen onder plat dak langs linker- en rechterzijde van het hoofdgebouw;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met roodbruine baksteen en voorzien van grijskleurig aluminium schrijnwerk. Sectionaalpoorten in bruine kleur;
• terrassen aan de achtergevel;

-          inrichting:

• gelijkvloerse tuinen met verharde terrassen;
• platte daken voorzien van groendak.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 7 woningen;

-          bouwen van een meergezinswoning met 12 appartementen en een ondergrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Drakenhof, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 maart 2008. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: 7. zones voor woningen in de randen 7.1 woningen type 1, 5. groenzones 5.2 zone voor groen met recreatieve waarde en 4. zones voor openbare wegenis 4.1 wegenis.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          artikel 7.1.2. Bebouwing:

de maximale bouwdiepte voor de ‘stroken voor garageboxen’ bedraagt 6m. De bouwdiepte van de helling naar de ondergrondse garage bedraagt circa 19,35 m;

-          artikel 7.1.3. Onbebouwde ruimte:

de materialen van de verharde oppervlakte (terrassen) dienen waterdoorlatend te zijn. Op het grondplan stroomt het hemelwater van de terrassen naar de tuin om daar te infiltreren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren met de rechterbuur heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van 7 leegstaande verkrotte woningen en bouwen van een meergezinswoning met 12 woongelegenheden en ondergrondse parking. De percelen zijn gedeeltelijk gelegen voor de rooilijn. Na sloop van de woningen worden de delen van de percelen voor de rooilijn, kosteloos overgedragen aan de stad Antwerpen.

De projectzone is gelegen in het BPA Drakenhof in een ‘zone voor woningen in de randen’. De voorziene functie wonen is in overeenstemming met de toegelaten bestemming volgens het BPA en in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving. Bijgevolg is de aanvraag voor een meergezinswoning functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het betreft een nieuwbouwvolume met drie bouwlagen onder een plat dak. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 15 m en een voorgevelbreedte van 27,80 m. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,60 m. Het hoofdvolume valt binnen de maximaal toegelaten bouwdieptes en –hoogtes voorgeschreven in het BPA Drakenhof.

In de zones zijdelings het hoofdgebouw, volgens het BPA ‘stroken voor garageboxen’, worden lagere volumes voorzien met een kroonlijsthoogte van 3 m. In het volume tegen de rechterperceelgrens wordt een fietsenstalling gerealiseerd, het volume links bevat een doorrit naar de ondergrondse parkeergarage en een bijkomende fietsenberging.

De in- en uitrit van de parking wordt echter grotendeels in open lucht voorzien tot een bouwdiepte van ongeveer 19,35 m. Dit is in strijd met de maximaal toegelaten bouwdiepte voor de lagere volumes conform het BPA namelijk 6 m.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zou een diepere bouwdiepte voor de garage-inrit aanvaardbaar kunnen zijn, mits deze volledig inpandig wordt voorzien.

Een in- en uitrit in openlucht vormt immers een onaanvaardbare hinder van in- en uitrijdende wagens ten opzichte van de naastliggende woningen.

Bovendien moet de bouwdiepte van de inrit en parkeerbak beperkt worden tot de bouwdiepte van het hoofdvolume, zodat er achtertuinen op volle grond voorzien worden.

Aan deze aspecten van de goede ruimtelijke ordening kan niet eenvoudigweg tegemoet gekomen worden door het opleggen van enkele voorwaarden. Dit vergt een essentiële wijziging van de plannen.

De aanvraag is om deze redenen niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voor-, achter- en zijgevels worden opgetrokken in roodbruin metselwerk. Aan de voorgevel wordt de verdiepingshoge plint uitgevoerd in verticaal geplaatst metselwerk. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in grijs aluminium en een bruin sectionaalpoort aan de zijdelingse volumes.

Voorliggend project werd besproken op de kwaliteitskamer van 28/08/2020 waar het project ongunstig beoordeeld werd. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“De kwaliteitskamer architectuur is van mening dat de inrit tot de parking extreem diep in de tuin gaat en zeer complex is. Mogelijks zou het gelijkvloers licht verhoogd kunnen zijn waardoor de helling minder diep moet gaan en minder ruimte inneemt. Het is aangewezen deze helling volledig inpandig te voorzien waarbij een gelijkvloers volume zou kunnen uitgewerkt worden die dit integreert samen met de fietsenstalling. Ook het grondplan verdient een verdere uitzuivering, enerzijds door meer levendige functies aan de straatzijde te voorzien en anderzijds de plattegrond te herbekijken (bv. meer symmetrisch opzet) ifv. meer interne woonkwaliteit. Wat betreft de architectuur is de kwaliteitskamer van mening dat de gevel verrijkt kan worden door het gelijkvloers duidelijker te articuleren en hoger te voorzien waardoor het onderscheid met de bovenbouw duidelijk wordt. Ook dit gebouw mag een rijke stedelijkheid uitstralen die een meerwaarde is voor wonen in de stad. Eveneens kunnen de ingangen/trappen aanleiding geven om de gevel meer te geleden. Bovendien mogen de ramen royaler zijn ifv. mogelijks doorzon appartementen.”

Dit standpunt wordt bijgetreden. Een nieuw ontwerp met volledig inpandige in- en uitrit en meer interne woonkwaliteit dringt zich op.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse appartementen worden voorzien van een achtertuin. De appartementen op de verdiepingen worden voorzien van een uitkragend terras aan de achtergevel. De terrassen zijn in overeenstemming met artikel 678 tot 680 van het Burgerlijk Wetboek inzake zichten op het naastliggend goed, bijgevolg hebben deze weinig tot geen impact op de privacy van de naastliggende percelen en voldoen deze aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten.

De achtertuinen worden voorzien van een verhard terras. Deze verharding wordt niet in waterdoorlatend materiaal gerealiseerd. Conform artikel 7.1.3 in het BPA dienen de materialen van de verharde oppervlakte in de tuinen waterdoorlatend te zijn.

Volgens de plannen wordt de scheidingsmuur op de rechtse perceelgrens niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Het is onduidelijk of een niet-brandbare strook voorzien wordt.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De ondergrondse garage is bereikbaar via één gezamenlijke in/uitrit. De inrit is 3m breed. Vermits er geen kruisend verkeer mogelijk is en bij de inrit een bocht voorzien is, moet er een verkeerslichtensysteem voorzien worden bij de in- en uitrit van de parking.

Fietsvoorzieningen

De fiets parkeerbehoefte is 6 x (1+1) + 3 x (2+1) + 3 x (3+1) = 33 fietsparkeerplaatsen.

Verdeeld over 2 ruimtes worden 33 fietsenstallingen voorzien. Er is voldoende ruimte voorzien.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

In voorliggende aanvraag worden 7 eengezinswoningen gesloopt en vervangen door een nieuwbouw met 12 appartementen. In de vervangende nieuwbouw dient conform de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woonmix en bescherming eengezinswoningen, minstens één zelfstandige wooneenheid per gesloopte eengezinswoning worden gerealiseerd.

De grootste woongelegenheid in het project bedraagt momenteel circa 110 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Hier kan van afgeweken worden indien de te slopen eengezinswoningen kleiner zijn dan 130 m² en er omwille van de kenmerken van het perceel en vanuit goede ruimtelijke ordening geen woning kan gerealiseerd worden van 130m². De bestaande eengezinswoningen zijn allemaal kleiner dan 130 m², maar de perceelsgrootte en het volume van de nieuwbouw laten echter wel toe een aantal appartementen te realiseren van minstens 130 m².

Gelet op bovenstaande opmerkingen is voorliggende aanvraag niet in overeenstemming met de goede ruimte ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten