2020_CBS_07668 - Omgevingsvergunning - OMV_2020039207. Lange Zavelstraat 57. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/08/1988: vergunning (86#87739) voor uitbreiden woonhuis;

-          07/03/1980: vergunning (18#60854) voor een verbouwing;

-          18/03/1949: vergunning (18#25411) voor binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met naastgelegen bergplaats en speelzolder;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 135 m²;

-          gesloten bebouwing van 1 bouwlaag onder een zadeldak;

-          open ruimte van circa 28 m²;

-          gevelsteen met houten buitenschrijnwerk;

-          steeg met arbeiderswoningen, afgesloten met toegangshek.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 7223) van Steegbeluik als bouwkundig erfgoed;

-          speelruimte en bergplaats rechts ingericht als aparte duplex studio.

Gewenste toestand

-          2 woongelegenheden in gesloten bebouwing; 

-          linkerpand:

• behoud eengezinswoning met 2 slaapkamers met een bruto vloeroppervlakte van circa 81 m² en een netto vloeroppervlakte van circa 70 m²;
• open ruimte van circa 7,5 m² blijft behouden;
• gevelafwerking: lichtgrijze gevelsteen en bruin houten buitenschrijnwerk;

-          rechterpand:

• eengezinswoning met 2 slaapkamers met een bruto vloeroppervlakte van circa 99 m² en een netto vloeroppervlakte van circa 85 m²;
• hoofdgebouw van 1 bouwlaag onder een zadeldak;
• achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak;
• perceel volledig bebouwd;
• gevelafwerking: witte gevelsteen met zwarte plint en houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          sloop van een gedeelte van een eengezinswoning;

-          bouwen van een tweede eengezinswoning op het vrijgekomen perceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1. Algemene voorschriften, artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: De bouwdiepte van circa 10,65 m over beide bouwlagen tot op de achterste perceelgrens is niet kenmerkend in het referentiebeeld. Deze bouwdiepte creëert hinder qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen. Het project is door deze diepte niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing;

-          1. Algemene voorschriften, artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: De open ruimte op het rechter perceel wordt volledig gesupprimeerd;

-          2. Bijzondere voorschriften, artikel 1.2.1 Bouwdiepte: De maximale bouwdiepte wordt overschreden door geen afstand van de achterste perceelgrens te houden;

-          2. Bijzondere voorschriften, artikel 1.2.3 Opdelen van huizen: De bruto vloeroppervlakte van de bestaande woning bedraagt meer dan 90m² en minder dan 250m². Na de opdeling wordt er geen woongelegenheid behouden met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 90 m²

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21: Minimale hoogte: de vrije hoogte op de verdieping van de nieuwe woning bedraagt slechts 2,4 m tussen de vloerpas en de onderzijde van de balken;
• Artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: §1, 4° de open keuken beschikt niet over rechtstreekse daglichttoetreding bevindt zich hoger dan 2 meter; §2 de verblijfsruimtes achteraan in de woning beschikken over geen verluchtingsmogelijkheden;
•  Artikel 27: Open ruimte: er is geen open ruimte voorzien op het perceel van de nieuwe woning;
• Artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren:§3, 3° de scheidingsmuren hebben geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met een aantal voorschriften van het RUP 2060 en de bouwcode. Deze afwijkingen worden besproken in onderstaande paragrafen ‘Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid’, ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’ en ‘Mobiliteitsimpact’.

Let wel: Daar het openbaar onderzoek niet correct werd uitgevoerd, kunnen de beperkte afwijkingen op de stedenbouwkundige voorschriften conform artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, niet worden toegestaan, indien deze aanvaardbaar zouden zijn.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verkleinen van een bestaande woning en het voorzien van een extra woongelegenheid. Een woonfunctie is gezien de ligging van het perceel in een zone voor wonen aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft het afbreken van het rechtse deel van de woning gelegen te Lange Zavelstraat 57/3 en het bouwen van een nieuwe woning op het vrijgekomen deel van het perceel waardoor er een tweede eengezinswoning wordt voorzien.

Voorliggend goed maakt deel uit van een rij gekoppelde eengezinswoningen in een steegbeluik. Het referentiebeeld wordt gevormd door percelen van circa 5m breed en 10,60m diep. Ofwel zijn de percelen op het gelijkvloers volledig bebouwd ofwel beschikken ze achteraan over een kleine buitenruimte. De hoofdgebouwen hebben aan de voorzijde 1 bouwlaag onder hellend, de achterzijde wordt gekenmerkt door 2 bouwlagen onder plat dak. De bouwdiepte op de verdieping is beperkt tot circa 7,80m.
De gewenste eengezinswoning beslaat het volledige perceel over 2 bouwlagen met een bouwdiepte van circa 10,65m, tot op de achterste perceelgrens.

Hiermee wijkt de aanvraag af op artikel 1.7.1 van het RUP. Er wordt geen buitenruimte van minimum 20% van de perceelsoppervlakte voorzien op het gelijkvloers achter het hoofdgebouw, het perceel wordt zelfs volledig bebouwd.

Artikel 1.7.1 van het RUP stelt echter dat het mogelijk is minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien de perceelsdiepte kleiner is dan 13m. Bovendien komt het volledig bebouwen van het gelijkvloers nog voor in de bebouwde omgeving en is dit in functie van het creëren van voldoende woonoppervlakte op deze kleine en reeds dens bebouwde percelen ruimtelijk aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt echter ook af op de artikels 1.3 en 1.2.1 van het RUP. Het volledig bebouwen van het perceel op de verdieping over een bouwdiepte van circa 10,65 m zorgt voor een afwijking van het referentiebeeld op vlak van bouwdiepte en bouwhoogte achteraan het perceel. Deze afwijking heeft tot gevolg dat de scheidingsmuren grotendeels over een volledige bouwlaag moeten worden opgehoogd, tot een hoogte van 5,88m (max. 3,30m hoog in huidige toestand). De gewenste bouwdiepte betekent bijkomend dat de achterbouw van de nieuwe woning 2,85m verder zou reiken dan de achtergevels van de naastgelegen woningen. Gelet op de reeds zeer beperkte perceelsoppervlaktes, de kleine bouwvolumes en de noordelijke oriëntatie van de tuinzones heeft een dergelijk bouwvolume op de verdieping tot gevolg dat de reeds weinige zon- en daglichttoetreding in de aanpalende buitenruimtes en bouwvolumes verder worden beperkt, wat onaanvaardbaar is.

Aldus kan worden gesteld dat door het gewenste bouwvolume op de verdieping de draagkracht van het perceel en de onmiddellijke omgeving wordt overschreden.

De aanvraag dient te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. Daarom werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. De beoordeling in dit advies luidt als volgt: ‘De aanvraag heeft betrekking op twee pandjes in een steegbeluik met twee parallelle rijen van respectievelijk vijf en vier gekoppelde arbeiderswoningen uit de tweede helft van de 19de eeuw. De weduwe Simons liet in 1893 de straatzijde afsluiten door een muur met toegangshek.

Eenvoudige rijhuisjes van twee traveeën, één bouwlaag aan de noordzijde en twee bouwlagen aan de zuidzijde, oorspronkelijk onder zadeldaken. Oorspronkelijk bepleisterde en beschilderde lijstgevels met rechthoekige deur- en vensteropeningen volgens repeterend schema.

Afsluitmuur in neoclassicistische stijl uit witte natuursteen, gemarkeerd door twee hoger opgetrokken middenpijlers met lijstkapiteel in de brede middentravee, en rechthoekige deuropeningen onder een cartouche in de zijtraveeën. Smeedijzeren toegangshek met pijlpunten op de spijlen.

De twee pandjes in kwestie (nrs 57/3-4) werden in de jaren 1980 gesloopt en heropgebouwd volgens het gabarit van de oorspronkelijke bebouwing, zijnde twee traveeën en een bouwlaag onder schuin dak. Van beide panden werd één pand gemaakt. De overige bebouwing in de steeg is eveneens zeer sterk verbouwd. Het object / complex is beeldondersteunend.

Men wenst de panden terug van elkaar af te splitsen en één wooneenheid per pand te voorzien.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De panden waren initieel opgesplitst en door de wederopbouw in de jaren 1980 zijn er geen interne erfgoedkenmerken meer aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden.

Om het gevoel van het steegbeluik opnieuw te versterken, vragen wij bijzondere aandacht voor de afwerking van de voorgevel:

- Het pand dient gepleisterd en wit geschilderd en zoals gewenst voorzien van een zwarte plint.

- Het venster in de voorgevel dient uitgewerkt als venster en niet als terrasdeur.’

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af op de artikels 21 en 24 van de bouwcode. De vrije hoogte op de verdieping van de nieuwe woning bedraagt slechts 2,4 m tussen de vloerpas en de onderzijde van de balken. De open keuken in de nieuwe woning beschikt niet over rechtstreekse daglichttoetreding en de verblijfsruimtes achteraan in de woning beschikken over geen verluchtingsmogelijkheden. De combinatie van deze afwijkingen zorgt voor een ondermaatse woonkwaliteit en een beklemmend ruimtegevoel, wat zeker in het geval van een nieuwbouw eengezinswoning onaanvaardbaar is.

De aanvraag dient te worden geweigerd.

Het globaal ontwerp van de nieuwe eengezinswoning moet worden herbekeken. Beter zou zijn de bouwdiepte van de nieuwe eengezinswoning op de verdieping te beperken tot een bouwdiepte van circa 7,80m, in overeenstemming met de achtergevels op de verdieping van de aanpalende panden. Dit zorgt voor een betere inpassing van het nieuwe bouwvolume in het bestaande weefsel. Bovendien hoeven op die manier de scheidingsmuren achteraan op het perceel niet drastisch verhoogd te worden en kan de gelijkvloerse achterbouw via een opengaand daklicht nog steeds beschikken over voldoende rechtstreekse lichtinval en verluchtingsmogelijkheden.

De kroonlijst achteraan dient te refereren aan die van de aanpalende panden, maar kan beperkt hoger uitgevoerd worden zodat een minimale vrije hoogte (tussen vloerpas en onderzijde van de balken) van minimaal 2,60m gewaarborgd blijft. In het hellend dak aan de voorzijde kan de toepassing van dakkapel, conform artikel 15 van de bouwcode, en mits gunstig advies van de stedelijke dienst monumentenzorg, overwogen worden om verder bij te dragen tot een betere woonkwaliteit en het ruimtegevoel bij deze eengezinswoning met een beperkte vloeroppervlakte in een dens bebouwde stedelijke context.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 86 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerwoning. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerwoning herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 2 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende woning met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze wordt ingericht in de verharde voortuin in de steeg op eigen terrein. Omwille van de beeldkwaliteit en het gemeenschappelijk gebruik van de steeg is het niet aangewezen de fietsenstalling af te sluiten en te overdekken. Een oplossing binnen de woning dient onderzocht.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt conform artikel 20 van het 'Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning'.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Op  werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten