Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020085528 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Geert Koch met als adres Dorpstraat_BZL 44 te 2040 Berendrecht (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Dorpstraat 43 te 2040 Berendrecht (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 19 sectie B nr. 154K |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | renoveren van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 03/05/1935: toelating (18#2535) voor een schutsel;
- 26/08/1931: toelating (1931#39706) voor binnenveranderingen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: eengezinswoning.
Huidige toestand
- vaststelling (ID: 10796) van Afspanning als bouwkundig erfgoed;
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie: eengezinswoning met complementaire kantoorfunctie op de gelijkvloerse verdieping;
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- renoveren van een eengezinswoning;
- maken van een dakterras;
- afbreken van een tuinhuis.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 28 juli 2020 | 3 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 28 juli 2020 | 3 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 28 juli 2020 | 9 september 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund | 28 juli 2020 | 28 juli 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de bureauruimte en slaapkamers 2 en 3 ontvangen onvoldoende lichtinval en luchttoevoer;
de woning wordt niet voorzien van een gescheiden afvoerstelsel met één DWA en één RWA;
de aansluiting van de RWA en de DWA liggen verder uit elkaar dan 0,5m;
er wordt geen septische put voorzien met een minimale inhoud van 2.000 liter.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning naar een eengezinswoning met complementaire kantoorfunctie op de gelijkvloerse verdieping. De bestaande hoofdfunctie van eengezinswoning blijft daarbij behouden waardoor het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Dorpstraat. De gelijkvloerse kantoorfunctie is onlosmakelijk verbonden met het wonen door de aanwezigheid van een fysieke doorgang tussen beide functies.
Om te vermijden dat de twee functies autonoom van elkaar kunnen functioneren en als twee aparte entiteiten worden beschouwd, dient de doorgang tussen de woonruimtes en de kantoorruimtes te allen tijde aanwezig te zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De bestaande eengezinswoning betreft een hoofdbouw van één bouwlaag onder een hellend dak, aangevuld met een garage van één bouwlaag onder een hellend dak en drie tuinbergingen. De tuinberging die tegen de garage werd aangebouwd wordt in voorliggende aanvraag afgebroken.
In het hellende dak wordt de hoogte van de achtergevel een inpandig terras gecreëerd waardoor de woonruimtes op de eerste verdieping een rechtstreekse toegang hebben tot buitenruimte.
Verder beperken de werken zich binnen het bestaande volume en wordt er geen aanpassing van het aantal woongelegenheden beoogd waardoor zowel de schaal als het ruimtegebruik gerespecteerd blijven.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
In voorliggende aanvraag worden de raamopeningen in de voorgevel voorzien van houten luiken. In de zijgevel wordt een extra deuropening voorzien voor de woonfunctie. Deze wordt voorzien in houten buitenschrijnwerk naar analogie van het bestaande buitenschrijnwerk in de voorgevel. In de zij- en achtergevel werd het buitenschrijnwerk uitgevoerd in witte pvc. De nieuwe dakvlakvensters en het buitenschrijnwerk in het nieuwe inpandige terras worden uitgevoerd in aluminium.
De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. De aanvraag bevat onvoldoende info om de aanvraag te kunnen beoordelen. Er werd geen motivatie toegevoegd die de impact van de voorgestelde ingrepen op de erfgoedwaarde motiveert.
De dienst monumentenzorg heeft voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht:
“Deze voormalige afspanning dateert van omstreeks 1874, en omvatte oorspronkelijk het volledige perceel tussen de Dorpstraat, Dorpsbeekstraat en Binnenpad. Daartoe werd destijds de oudere bebouwing met drogerij nagenoeg volledig gesloopt. Circa 1879 is achteraan een bijgebouw toegevoegd. De bijgebouwen aan zijde van de Dorpstraat zijn vervangen door de huidige aangelegen schuur (circa 1921/1922) en het daartegen aangebouwde woonhuis (circa 1952).
De voormalige afspanning bestaat uit één bouwlaag van zeven traveeën, waarboven een met Boomse pannen bekleed zadeldak met nok evenwijdig aan de straat. De gevel is bekleed met een groen geschilderde plint uit cementpleister. De toegang is bereikbaar langsheen drie blauwe hardstenen treden. De vensteropeningen tussen gefrijnde, blauwe hardstenen dorpels en lateien en onder gestrekte boog hebben nog het oude, mogelijk tot 1874 opklimmende houten schrijnwerk met inbegrip van de oude raamkrukken. In de vensterdorpels en -lateien zijn nog de sporen van de verdwenen houten luiken op te merken. In de gevels zijn ook de metalen sikkelvormige luikduimen en ringen voor het vastleggen van de paarden bewaard. Boven de openingen zijn verdiepte, bepleisterde panelen ingebracht. Opvallend is de spiraalvormige, metalen hoekversiering ter hoogte van de kruising met het Binnenpad. In de zijgevels zijn nog de 19de-eeuwse, met gesinterde bakstenen omlijste oculi op de zolderverdieping bewaard. In de zijgevel ter hoogte van het Binnenpad is een deuropening gedicht, en zijn vensteropeningen toegevoegd.
Omheen het perceel is de bakstenen afsluiting met verdiepte panelen bewaard. Aan zijde van het Binnenpad bevindt zich nog het bijgebouw uit 1879, opgebouwd uit één bouwlaag waarboven een met Boomse pannen bekleed zadeldak. De deels heropgebouwde gevels hebben hier een gewijzigde toegang.
Op basis van het fotomateriaal dat we ter beschikking hebben, blijkt dat het interieur nog gaaf bewaard is. De kamerindeling op niveau 0 is nog intact, de vloeren, binnendeuren en schouwen zijn nog aanwezig. Er werden op de gelijkvloerse verdieping overal verlaagde plafonds geplaatst. Deze zijn wegneembaar. Het is niet duidelijk wat zich onder de verlaagde plafonds bevindt, vermoedelijk zullen hier stucwerkplafonds aanwezig zijn of een structuur van balken, gelet op de overige afwerking gelijkvloers.
Het is niet duidelijk of de lichte wanden op de zolderverdieping oorspronkelijk zijn.
Het pand is beeldbepalend omwille van de historische waarde, de architecturale waarde en artistieke en esthetische waarde.
Men wenst het pand om te vormen naar een eengezinswoning met praktijkruimte.
Op niveau 0 blijven de ingrepen beperkt. De aangebouwde tuinberging wordt afgebroken. Er wordt ter hoogte van de zijingang een trap voorzien naar de eerste verdieping. Er wordt een nieuwe deuropening gemaakt in de aanbouw.
De voorgevels worden gereinigd en hersteld, er worden ook nieuwe houten luiken geplaatst. Er is geen detailtekening van de nieuwe luiken toegevoegd. Het bestaande schrijnwerk (oorspronkelijk houten schrijnwerk in voorgevel, vernieuwd schrijnwerk in zij- en achtergevel) blijft ongewijzigd volgens de informatie op de plannen.
Op basis van de plannen en snedes is het niet duidelijk hoe er wordt omgegaan met de bestaande plafondafwerking gelijkvloers die nu onder een verlaagd plafond zit. De bestaande structuur blijft behouden. Tussen de structuur wordt geïsoleerd en er wordt een nieuwe chape met afwerking voorzien.
In het dak wordt een uitsnede gemaakt voor het voorzien van een dakterras. De uitsnede in het dak houdt geen rekening met de bestaande structuur van de spanten waardoor er 1 spant gedeeltelijk in een buitenklimaat komt te staan.
In het dak worden zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde 3 nieuwe dakvlakramen voorzien. Het is niet duidelijk welk type wordt gebruikt. Het dak wordt geïsoleerd aan de binnenzijde. De bestaande bakgoot is omkast met pvc planchetten. Het is niet duidelijk of de oorpronkelijke houten geprofileerde bakgoot hier nog onder aanwezig is.
Het omvormen van het pand naar een eengezinswoning met praktijkruimte is qua functie zeker aanvaardbaar en doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.
Het is niet duidelijk hoe de luiken in de gevel worden vorm gegeven. Als voorwaarde zal gesteld worden dat detailtekeningen van de luiken voor verder advies moeten worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De dienst is in het bezit van historisch beeldmateriaal waarop de luiken nog aanwezig zijn.
Het is eveneens niet duidelijk of de bakgoot aan de voorgevel wijzigt. Er wordt op de plannen vermeld dat deze in aluminium uitgevoerd is, wat niet correct is. Als voorwaarde zal opgelegd worden de pvc planchetten te verwijderen en de bestaande bakgoot in hout die hieronder vermoedelijk nog aanwezig is, te herstellen, gelet op het huidige beeldverstorende materiaalgebruik.
Aangezien het voorste dakvlak zichtbaar is vanaf de straat zal om de impact op de beeldwaarde te beperken, opgelegd worden dat de nieuwe dakvlakramen zich centraal moeten bevinden boven de gelijkvloerse gevelopeningen en ingewerkt moeten worden in het dakvlak. Een klassieke vormgeving verdient hier de voorkeur.
De voorgestelde ingrepen in het interieur op niveau 0 hebben slechts een beperkte impact op de erfgoedwaarde van het interieur en zijn aanvaardbaar.
In het dossier werd geen informatie toegevoegd over de plafondafwerking van de begane grond. Als voorwaarde zal opgelegd worden alle informatie hierover over te maken aan de stedelijke dienst monumentenzorg na het verwijderen van de bestaande verlaagde plafonds. Gelet op de overige afwerking wordt hier eveneens een rijkelijkere afwerking verwacht. Deze dient bewaard te blijven. Indien kan aangetoond worden dat er geen plafondafwerking meer aanwezig is, kan een nieuw plafond voorzien worden.
Er werd geen detail toegevoegd over de overgang van het deel van het dakspant dat zich buiten bevindt. Het is ook niet logisch om de structuur hier niet te volgen. Als voorwaarde zal opgelegd worden de structuur te volgen en het terras te voorzien binnen de bestaande structuur. Het terras verkleint hierdoor, het schuifraam verkleint slechts beperkt aangezien dit niet over de volledige breedte van het terras voorzien was.
Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”
Volgende voorwaarden worden in de vergunning opgenomen:
- Detailtekeningen van de luiken moeten voor verder advies worden bezorgd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Er is historisch beeldmateriaal beschikbaar.
- Verwijderen van de pvc omkasting van de bakgoot en herstel van de bestaande houten bakgoot aan de voorgevel.
- De nieuwe dakvlakramen in het voorste dakvlak moeten centraal boven de gelijkvloerse gevelopeningen geplaatst worden en ingewerkt worden in het dakvlak in plaats van op het dak geplaatst te worden; we vragen een klassieke vormgeving.
- Fotomateriaal van de plafondafwerking op de begane grond moet bezorgd worden na het verwijderen van de verlaagde plafonds. Indien er een plafondafwerking aanwezig is met historische waarde moet deze bewaard blijven.
- Het dakterras moet voorzien worden tussen twee spanten zodat de bestaande dakstructuur intern blijft.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op de eerste verdieping wordt de bestaande zoldervloer uitgebroken. Hierdoor krijgen de woonruimtes een hogere en aangenamere verdiepingshoogte. Daarnaast zorgt het groot raam in het nieuwe inpandige terras voor meer lichttoetreding in de leefruimte en wordt het contact tussen de leefruimte en de buitenruimte hierdoor ook versterkt. Dit komt de algemene woon- en leefkwaliteit van de woning ten goede.
Artikel 24 van de bouwcode stelt dat licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Conform het bovenstaande artikel worden zowel de bureauruimte als de slaapkamers 2 en 3 voorzien van onvoldoende licht en lucht, de dakvlakvensters zijn onvoldoende groot. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de dakvlakvensters in de bureauruimte en de slaapkamers 2 en 3 een minimale lichtdoorlatende oppervlakte van 1m2 moeten hebben.
Er wordt opgemerkt dat de inhoud van de septische put onvoldoende groot is. Volgens artikel 43 van de bouwcode is het verplicht een septische put te plaatsen met een minimale inhoud van 2.000 liter. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen.
Daarnaast is het algemeen verplicht om bij een grondige verbouwing het regenwater en afvalwater op het eigen terrein te scheiden. Conform artikel 40 van de bouwcode moet elk gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer. Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat conform de voorschriften van artikel 41 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de eengezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact
Parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een bijkomende werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Een grote eengezinswoning wordt verbouwd. De woning wordt volledig naar de eerste verdieping gebracht, waar plaats is voor leefruimte en 3 slaapkamers. Op het gelijkvloers komt er kantoorruimte met wachtzaal voor vrij beroep. De oppervlakte van de kantoorruimte bedraagt 163m²
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Er komt geen wooneenheid bij, dus voor woning is er geen bijkomende parkeerbehoefte. Voor kantoren is er in de bouwcode een parkeernorm van 1,65 parkeerplaatsen per 100m² BVO in overig gebied. Daarmee is de parkeerbehoefte voor het kantoorgedeelte 163m²/100m² x 1,65 = 2,69 afgerond 3 parkeerplaatsen. De werkelijke parkeerbehoefte is 3 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaats.
De bestaande plaats in de garage blijft behouden. Er komen geen nuttige parkeerplaatsen bij.
|
Het bijkomend aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mag slechts 1 parkeerplaats voorzien worden in de reeds bestaande garage.
|
Het bijkomend aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
De fietsparkeerbehoefte voor wonen verandert niet. Voor het kantoor gedeelte is er een fietsparkeerbehoefte van 1,25 plaatsen per 100m², dus 163m²/100m² x 1,25 = 2,04 afgerond 2 fietsplaatsen voor personeelsleden. Voor bezoekers zijn dit er 2 (2 plaatsen per 100m² NVO).
Er worden 4 plaatsen voorzien. Echter zijn deze plaatsen niet bruikbaar zoals ze nu worden voorzien op de plannen. Het toepassen van een tweedelige schuifdeur over de volledige lengte van de zijmuur van de fietsenberging wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de dakvlakvensters in de bureauruimte, slaapkamer 2 en slaapkamer 3 dienen uitgevoerd te worden met een lichtdoorlatende oppervlakte van minimaal 1m2 conform artikel 24 van de bouwcode;
2. de fysieke doorgang tussen de woonfunctie en kantoorfunctie dient te allen tijde aanwezig te zijn;
3. er dient een septische put met een minimale inhoud van 2.000 liter geplaatst te worden conform artikel 43 van de bouwcode;
4. de RWA en DWA dienen gescheiden aangelegd te worden conform artikel 40 van de bouwcode;
5. de aansluitpunten van de RWA en DWA mogen ter hoogte van de rooilijn minimaal 0,2m en maximaal 0,5m uiteen gelegen zijn conform artikel 41 van de bouwcode;
6. de fietsenberging dient voorzien te worden van een tweedelige schuifdeur over de volledige lengte van de zijmuur van de fietsenberging;
7. detailtekeningen van de luiken moeten voor verder advies worden bezorgd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
8. verwijderen van de pvc omkasting van de bakgoot en herstel van de bestaande houten bakgoot aan de voorgevel;
9. de nieuwe dakvlakramen in het voorste dakvlak moeten centraal boven de gelijkvloerse gevelopeningen geplaatst worden en ingewerkt worden in het dakvlak in plaats van op het dak geplaatst te worden; we vragen een klassieke vormgeving;
10. fotomateriaal van de plafondafwerking op de begane grond moet bezorgd worden na het verwijderen van de verlaagde plafonds. Indien er een plafondafwerking aanwezig is met historische waarde moet deze bewaard blijven;
11. het dakterras moet voorzien worden tussen twee spanten zodat de bestaande dakstructuur intern blijft;
12. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 juli 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 28 juli 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 26 september 2020 |
Verslag GOA | 2 september 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de dakvlakvensters in de bureauruimte, slaapkamer 2 en slaapkamer 3 dienen uitgevoerd te worden met een lichtdoorlatende oppervlakte van minimaal 1m2 conform artikel 24 van de bouwcode;
2. de fysieke doorgang tussen de woonfunctie en kantoorfunctie dient te allen tijde aanwezig te zijn;
3. er dient een septische put met een minimale inhoud van 2.000 liter geplaatst te worden conform artikel 43 van de bouwcode;
4. de RWA en DWA dienen gescheiden aangelegd te worden conform artikel 40 van de bouwcode;
5. de aansluitpunten van de RWA en DWA mogen ter hoogte van de rooilijn minimaal 0,2m en maximaal 0,5m uiteen gelegen zijn conform artikel 41 van de bouwcode;
6. de fietsenberging dient voorzien te worden van een tweedelige schuifdeur over de volledige lengte van de zijmuur van de fietsenberging;
7. detailtekeningen van de luiken moeten voor verder advies worden bezorgd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
8. verwijderen van de pvc omkasting van de bakgoot en herstel van de bestaande houten bakgoot aan de voorgevel;
9. de nieuwe dakvlakramen in het voorste dakvlak moeten centraal boven de gelijkvloerse gevelopeningen geplaatst worden en ingewerkt worden in het dakvlak in plaats van op het dak geplaatst te worden; we vragen een klassieke vormgeving;
10. fotomateriaal van de plafondafwerking op de begane grond moet bezorgd worden na het verwijderen van de verlaagde plafonds. Indien er een plafondafwerking aanwezig is met historische waarde moet deze bewaard blijven;
11. het dakterras moet voorzien worden tussen twee spanten zodat de bestaande dakstructuur intern blijft;
12. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.