2020_CBS_07652 - Omgevingsvergunning - OMV_2020047158. Samberstraat 12, 42 en Twee Netenstraat 55-59. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er zijn 2 bezwaarschriften ingediend die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Mobiliteitstoets: Volgens de mobiliteitstoets zullen er per etmaal 198 (bewoners) + 5 (werknemers retail) + 253 (klanten retail) = 456 voertuigbewegingen bijkomen in een straat waar volgens het masterplan Slachthuissite nu 200 voertuigbewegingen per dag plaatsvinden. Volgens de bezwaarindiener is dit een verdrievoudiging van het totale aantal voertuigbewegingen, een grote stijging voor een rustige woonstraat.

Beoordeling:

De aanvraag bevat een mobiliteitstoets, opgesteld door een gespecialiseerd studiebureau. Volgens de berekeningen uit dit rapport zal het project in het ochtendpiekuur 28 autobewegingen genereren en in het avondpiekuur 41 autobewegingen.

In functie van het bezwaar werd eveneens om advies gevraagd aan de stedelijke dienst mobiliteit. Zij stellen dat de Twee Netenstraat in het mobiliteitsplan geselecteerd is als woonstraat. Een dubbelrichting woonstraat kan op een comfortabele manier tot 250 voertuigen in elke richting verwerken.  De bijkomende intensiteiten die door het project te verwachten zijn vallen ruim binnen de aanvaardbare grenzen voor een woonstraat.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Project sluit in bouwhoogte onvoldoende aan op de bouwhoogte van het aangrenzende RUP: In het project worden 4 tot 5 bouwlagen voorzien. Het RUP Slachthuissite beperkt de bouwhoogte in de buurt tot 3 à 4 bouwlagen. Het project dient op het RUP aan te sluiten om zo de draagkracht van de wijk niet te overschrijden. Het binnenblok zou lager moeten uitgevoerd worden dan de straatzijdes en de bouwhoogte zou hier dan ook beperkt moeten worden tot 2 à 3 bouwlagen.

Beoordeling: De voorliggende aanvraag ligt net buiten de zone van het RUP Slachthuissite - Noordschippersdok – Lobroekdok. Dit RUP bepaalt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de naastliggende percelen en vormt daardoor mee het referentiebeeld waarmee de aanvraag, conform artikel 6 van de bouwcode, in harmonie moet zijn.

Het RUP stelt dat (voor het deel van het bouwblok dat in het RUP valt) er maximaal 4 bouwlagen zijn toegelaten in de Samberstraat en maximaal 3 bouwlagen in de Twee Netenstraat. 

De aanvraag voorziet langs beide straten een volume van 4 bouwlagen met een hellend dak.

Naar aanleiding van de vorige beslissing van het college in dit dossier, werd nieuw ontwerpend onderzoek opgestart waarbij de relatie met de maximale volumes en V/T van het RUP op de kop van dit bouwblok worden onderzocht.

Er wordt aangetoond dat met de volumetrie zoals nu aangevraagd (één bouwlaag minder in Tweenetenstraat), harmonisch kan worden aangesloten op enerzijds de kenmerkende bebouwing in het bestaande deel van het bouwblok, als anderzijds op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de noordelijke kop, gelegen binnen de contouren van het RUP. Zie ook verder in de beoordeling.  Het bezwaar is ongegrond.

3.      Fietsstalplaatsen: Volgens de mobiliteitstoets is het aantal fietsstalplaatsen toereikend. Echter kan uit de bijgevoegde plannen niet worden opgemaakt of er ook stallingen/plaatsen worden voorzien voor andere types fietsen zoals bakfietsen of driewielers. Het project richt zich op een jong publiek. Het is dus noodzakelijk om meer plaats te voorzien om dergelijke types fietsen veilig en gemakkelijk (met genoeg manoeuvreerruimte) te stallen.

Beoordeling: Er worden in totaal 321 fietsenstallingen voorzien. Dit is ruim voldoende op basis van de geldende normen uit artikel 29 van de bouwcode. Het klopt dat niet alle fietsenstallingen bruikbaar zijn voor niet-standaardfietsen. Echter is er voldoende variatie voorzien waardoor geoordeeld wordt dat ook niet-standaardfietsen in het project een geschikte stalplaats vinden. Wel wordt opgemerkt dat de toegangen naar twee fietsenbergingen (-1.2 en -1.3) minder breed is dan 1 meter. Dit is te smal, en zal worden ondervangen in de voorwaarden. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

4.      Toegangshelling: Volgens de bezwaarindiener is de hellingsgraad van de ondergrondse parking tussen niveau -1 en 0 te steil voor fietsen volgens de voorschriften van de bouwcode. Een afgescheiden toegang voor fietsers naar -1 zou wenselijk zijn gezien het intensieve gebruik van de parking.

Beoordeling: De dienst mobiliteit adviseerde de aanvraag. Aangaande de hellingsgraad van de toegang hebben zij vanuit hun deskundigheid geen opmerkingen. Zij stellen wel dat een gedeelde toerit met auto’s moet vermeden worden. Daarom dient er een fysieke afscheiding te komen op de helling tussen de zone voor fietsers en voor auto’s. Dit zal worden ondervangen in de voorwaarden. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

5.      Laden en lossen: De bezwaarindiener merkt op dat de vloeroppervlakte van de retailunit net geen 500m² bedraagt. Volgens hem werd dit bewust net niet bereikt om niet te moeten laden en lossen op eigen terrein. Het laden en lossen op de openbare weg in een smalle straat als de Sambestraat, dewelke ook een fietsstraat is (en dat niet vermeld staat in de mobiliteitstoets) zal voor conflicten zorgen. Volgens de bezwaarindiener moet de oppervlakte van de retail daarom significanter verminderen of er moet laden en lossen op eigen terrein worden voorzien.

Beoordeling: Doordat de commerciële ruimten kleiner zijn dan 500m² is artikel 31 van de bouwcode strikt genomen niet van toepassing. Echter adviseert de dienst mobiliteit dat laden en lossen, gezien de grootte van de commerciële functies en de context, op eigen terrein dient te gebeuren. De lokale verkeerspolitie treedt dit bij. Echter – gelet op het advies inzake de kleinhandelsactiviteiten moeten de oppervlaktes van de commerciële units verder worden opgedeeld. De uitbating, en derhalve het laden en lossen wordt daardoor kleinschalig, de verkeersimpact zeer beperkt. De Bouwcode is van toepassing. Er zal wel als voorwaarde worden meegegeven dat het laden en lossen in de mate van het mogelijke op eigen terrein dient te verlopen. Het bezwaar is ongegrond.

6.      Woningmix in relatie tot de wijk: Volgens de databank "stad in cijfers" zijn er al relatief veel huishoudens met 1 gezinslid. Volgens de bezwaarindiener zou het beter zijn dat de ontwikkelaar meer inzet op huishoudens met meerdere personen zodat een goede spreiding wordt bekomen en de draagkracht van de wijk niet wordt overschreden. De verhouding tussen 1-slaapkamerappartementen en meer-slaapkamerappartementen of zelfs gezinswoningen moet worden verbeterd. Volgens de bezwaarindiener kunnen huishoudens met meerdere personen zaken delen zoals een wagen waardoor er minder nood is aan ondergrondse parkeergelegenheid. Dit zou dan weer de (verkeersleefbaarheid) van de wijk ten goede komen.

Beoordeling:

De draagkracht wordt niet bepaald door de typologie van het woningaanbod maar door de V/T. Naast de V/T kunnen ook bijvoorbeeld de  sociaal-economische parameters bepalend zijn. Zo zal de betaalbaarheid van het woningaanbod, de huurprijzen, en de financiële middelen van enerzijds de huidige wijkbewoners,  en anderzijds die van toekomstige bewoners van het project ook een rol spelen in de werkelijke bewonersaantallen.

Het project betreft geen klassiek woningbouwproject, maar zet door co-housing en co-working in op een specifiek (en deels tijdelijk) doelpubliek dat complementair is met de bestaande ‘woonvormen’ in de wijk.

Er is inderdaad wel een directe link tussen het aantal woonunits en de mobiliteitsimpact. Zoals de mobiliteitstoets en het advies van de mobiliteitsdienst aantoont, is de impact aanvaardbaar.

Zie ook verder: schaal en ruimtegebruik.

Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/08/2019: weigering (OMV_2019042035) voor het bouwen en exploiteren van innovatieve woonvormen gecombineerd met commerciële functies en bijhorende voorzieningen;

-          16/02/2018: vergunning (20172895) voor functiewijziging van een magazijn naar een (tijdelijk) polyvalent eventcenter;

-          16/12/2016: stedenbouwkundig attest (201611) voor de nieuwbouw van ateliers en woningen (vervallen);

-          25/06/1990: vergunning (86#900392) voor het aanpassen van magazijnen;

-          10/04/1981: vergunning (18#61592) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          het perceel grenst aan de Samberstraat en de Twee Netenstraat en is volledig dichtgebouwd door verschillende magazijnen;

-          de zijde van de Samberstraat bestaat uit 3 magazijnen: een gebouw van 2 bouwlagen onder plat dak (links), een loods onder schuin dak met de nok haaks op de straat, en een loods van lagere bouwhoogte met schuin dak met de nok haaks op de straat (rechts);

-          de zijde Twee Netenstraat bestaat uit loodsen van uiteenlopende breedte met schuine daken haaks op de straat.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde/vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• de gelijkvloerse verdieping bestaat uit 2 handelsruimtes (ca. 465m² en ca. 393m²), 10 ateliers (waarvan 6 gekoppeld aan een woning), een collectieve private binnenruimte (ca. 705m²), 2 buitenruimtes (ca. 498m² en ca. 276m²);
• op het gelijkvloers en bovenliggende verdiepingen in totaal 89 woningen:

-          28 studio’s met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van circa 36m²:

-          22 van circa 35m², 4 van circa 36m² en 2 van circa 42m²;

-          22 eenslaapkamerappartementen met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 65m²:

-          waarvan 6 van circa 60m², 2 van 61m², 2 van 62m²,5 van 64m², 1van 66m², 1 van 69m², 3 van 72m², 1 van 73m² en 1 van 74m²;

-          36 tweeslaapkamerappartementen met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 90 m²:

-          waarvan 3 van 78m², 4 van 80m², 3 van 81m², 1 van 83m², 15 van 85m², 4 van 86m², 2 van 124m², 1 van 125m², 1 van 132m², 1 van 138m² en 1 van 150m²;

-          3 drieslaapkamerappartementen met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 132 m²:

-          waarvan 1 van 148m², 1 van 130m² en 1 van 117m²;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woonentiteiten bedraagt circa 68,64m²;

-          collectieve binnenruimte op de 1ste verdieping van 314,83m²;

-          bouwvolume:

• gelijkvloers over de volledige diepte bebouwd van de Twee Netenstraat tot de Samberstraat met uitzondering van 2 open ruimte (ca.620m² en 254m²) met perceelsoppervlakte van 4.359m²;
• twee ondergrondse bouwlagen;
• de bebouwing boven het gelijkvloers bestaat uit 3 balkvormige volumes, evenwijdig met de straat:

-          blok A (Samberstraat): 4 bouwlagen + een daklaag onder zadeldak, kroonlijsthoogte: 13,70m, nokhoogte: 19,32m;

-          blok B (binnengebied): 5 bouwlagen + een daklaag onder zadeldak, kroonlijsthoogte: 17,60m, nokhoogte: 23,21m;

-          blok C (Twee Netenstraat): 4 bouwlagen + een daklaag onder zadeldak, kroonlijsthoogte: 14,58m, nokhoogte: 20,21m;

-          op de eerste verdieping bevinden zich 2 collectieve daktuinen van 426,51m² en 446,45m²;

-          gevelafwerking:

• de gevels worden opgebouwd uit een gelijkvloerse betonnen plint met grote raampartijen en bovenliggend genuanceerde rode baksteen met verticale raamgeleding in aluminium schrijnwerk in RAL 7012;
• boven de kroonlijst wordt het dakvolume voorzien in antracietkleurige klei dakpannen met een inpandig terras aan de westgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van alle bestaande loodsen;

-          bouwen van een meergezinsgebouw met 89 woonentiteiten, 10 ateliers, 2 handelsruimtes (stedenbouw), 2 collectieve binnenruimte gekoppeld aan het woonprogramma en het exploiteren van warmtepomp en stookinstallatie (milieu).

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Deze omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten heeft betrekking op de omvorming van bestaande verschillende pakhuizen aan de Samberstraat 40- 42 en de Twee Netenstraat 55-59 te 2060 Antwerpen naar een gebouw met 89 verschillende wooneenheden, 10 ateliers en 2 handelsruimten. De totaal gevraagde nettohandelsoppervlakte voor de twee handelsruimten bedraagt 858,67 m².

Met voorliggende aanvraag wenst de aanvrager de bestaande magazijnen op de locatie Samberstraat 40 -42 en de Twee Netenstraat 55-59 te 2060 Antwerpen af te breken en een volledig nieuwe constructie op te bouwen. Het project zal benoemd worden als de “The BarnZ”. De gewenste constructie omvat zowel appartementen en studio’s (89), ateliers (10) en twee volumes voor detailhandel. Het project “The BarnZ” zal een gelijkvloerse doorlopende sokkel die de twee straten, Twee Netenstraat en Samberstraat, integraal verbindt aanleggen. De levendige plint omvat een omvangrijke collectief privatieve woonruimte aangevuld met de ateliers en de twee commerciële ruimten.  Op de bovenliggende verdiepingen worden de woonfuncties gecreëerd.

Specifiek voor de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten wordt de toelating gevraagd voor de inrichting van een handelsgeheel met twee afzonderlijke handelsvolumes. Eén handelsvolume zal een nettohandelsoppervlakte hebben van 465,65 m². Het tweede handelsvolume heeft een oppervlakte van 393,02 m². Voor beide handelsruimten is nog geen huurder gekend. De aanvrager vraagt voor beide ruimten de categorie verkoop van andere producten aan.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 Decreet betreffende de Omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij de omgevingsvergunningen kan opleggen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Het college gaf in zitting van 3 juli 2020 (jaarnummer 5821) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 18 september 2020 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee NV Amanu Invest ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9: er wordt een grotere hemelwaterput dan 10.000 liter geplaatst, namelijk 40.000 liter;
• artikel 10: er wordt een kleinere infiltratievoorziening geplaatst, in overeenstemming met de grotere hemelwaterput.

       Een afwijking kan worden verleend
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20 Trappen:
  §1 de trappen naar de kelder moeten na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van minstens 100cm hebben;
  §4 de trappen naar de kelder moeten leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede minstens 40cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte
  De inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”.
  Een bouwhoogte van 5 bouwlagen met hellend dak in binnengebied is niet conform dit artikel; 
• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  §1 de insprong langs de Twee Netenstraat, alsook de toegankelijke zone voor de brandweerwagen langs de Samberstraat, moeten ’s nachts verlicht worden;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Bij nieuwbouw moet iedere zelfstandige woning een buitenruimte bevatten

van minstens 4m², vermeerderd met 2m² per slaapkamer, te rekenen vanaf

de tweede slaapkamer.

De buitenruimten van de meeste studio’s in blok A zijn kleiner dan 4m² (circa 3,5m²);

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietparkeerplaatsen:
  Strijdig met §2, 3° is de in- en uitrit voor de fietsen naar niveau -1 niet fysiek gescheiden van de in-en uitrit voor auto’s.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 17/01/2019.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een grootschalig project waarin diverse functies worden voorzien zoals wonen, detailhandel en gemeenschapsvoorzieningen. Deze functiemix blijft behouden ten opzichte van de voorgaande aanvraag en wordt nog steeds gewaardeerd. De verwevenheid van functies is immers een essentieel kenmerk van een stedelijk gebied.

Een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan echter voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Gelet op de functie van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie van de stad Antwerpen:

“Het project beoogt een gemengde invulling met een gemeenschappelijke woonvorm en daarbij een aantal economische functies maar de concrete uitwerking laat veel meer vraagtekens dan antwoorden. Ondanks het eerder negatief advies vanuit OS/ B&I is er opnieuw geen enkel gesprek geweest met deze dienst over de economische invulling.

• Voor het gedeelte rond de twee handelspanden wordt verwezen naar het advies rond de kleinhandelsaanvraag. Dit advies is ongunstig.
• Als de 10 ateliers daadwerkelijk als economische functie gebruikt moeten worden, zal men dit dan ook expliciet moeten voorzien en als dusdanig ook vergunnen. Nu zullen de ruimtes gewoon gebruikt worden als woonfunctie of als garage en opslagplaats maar NIET als economische ruimte. Het is een utopie om te denken dat dit een economische functie zal verkrijgen op de manier dat deze ingetekend en voorzien worden.
• De centrale ruimte is voorzien als een publieke recafunctie maar dit wordt niet zo benoemd. Los van het feit dat er een horecavergunning vereist zal zijn, blijkt uit de intekening (want in de toelichting is er onvoldoende info) dat deze ruimte niet alleen voorzien zal worden als een gemeenschappelijke eetruimte voor de bewoners maar ook voor een extern gebruik zal genuttigd worden.
• Ook de milieuaanvraag is onvolledig : als je een gemeenschappelijke wasplaats voorziet met machines en toebehoren, dan moet dit ook terug te vinden zijn in de milieuaanvraag wat niet het geval is.

Door de vele onduidelijkheden wordt er voor het dossier opnieuw een ongunstig advies gegeven.”

De bekommernissen van de stedelijke dienst business en innovatie met betrekking tot het gebruik van de ateliers en van de centrale ruimte zullen in de voorwaarden bij de vergunning worden ondervangen door deze functies expliciet als dusdanig te vergunnen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aantal bouwlagen van het volume aan de Twee Netenstraat werd ten opzichte van vorige aanvraag teruggebracht van 5 naar 4 bouwlagen met zadeldak.

Naar aanleiding van de vorige beslissing van het college in dit dossier, werd nieuw ontwerpend onderzoek opgestart waarbij de relatie met de maximale volumes en V/T van het RUP op de kop van dit bouwblok worden onderzocht.

Er wordt aangetoond dat met de volumetrie zoals nu aangevraagd (één bouwlaag minder in Tweenetenstraat), harmonisch kan worden aangesloten op enerzijds de kenmerkende bebouwing in het bestaande deel van het bouwblok, als anderzijds op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de noordelijke kop, gelegen binnen de contouren van het RUP.

Wat betreft de schil van het bouwblok, zoekt het project inderdaad aansluiting bij de bestaande kenmerkende bebouwing, maar het aanpalende perceel laat voldoende mogelijkheden om harmonieus af te bouwen naar de eventuele toekomstige bebouwing. Dit ‘afbouwen’ betreft ook maar één volwaardige bouwlaag en dat is aanvaardbaar. Zie ook een goed voorbeeld daarvan, het recent gebouwde pand in de  Tweenetenstraat 82.

Het volume in het binnengebied is het resultaat van een ontwerpend onderzoek dat meerdere malen werd besproken en bijgestuurd in de Welstandscommissie. Het vindt enerzijds legitimatie in het bijzonder heterogeen karakter van dit bouwblok, maar sluit anderzijds ook aan bij ruimtelijke patronen die zichtbaar zijn in het zuidelijk deel. Het organiseert dus verder het bouwblok in noordelijke richting, door zijn parallelle inplanting met de schil, waarbij – zo blijkt uit het bijkomende ruimtelijk onderzoek nav de definitieve vaststelling van het RUP – deze planfiguur kan worden doorgetrokken tot aan de toekomstige noordelijke kop van het bouwblok.

Bouwdichtheid van de woningen

In het project zijn 89 wooneenheden aanwezig, verdeeld over 28 studio’s, 22 éénslaapkamerappartementen, 36 tweeslaapkamerappartementen en 3 drieslaapkamerappartementen. Dit is een verbetering qua mix ten opzichte van de voorgaande, geweigerde vergunningsaanvraag waar 103 wooneenheden verdeeld over 65 studio’s, 6 éénslaapkamerappartementen, 25 tweeslaapkamerappartementen en 7 drieslaapkamerappartementen voorzien werden. De stad stelt in haar BGO Wonen een gemiddelde vloeroppervlakte voor van 80m², om een volwaardige mix van woninggroottes te realiseren, dat is hier niet het geval. Deze aanvraag echter betreft geen klassiek woningbouwproject, maar een concept gericht op co-housing en co-working, met als voornaamste doelgroep starters. Dit resulteert in een groter aandeel kleinere units, maar ook in aangepaste huurvormen en -termijnen. Dergelijke woonformules zijn een recent fenomeen, en situeren zich tussen het klassieke wonen en standaard hotel-formules. Long-stay hotels of short-stay wonen vragen een specifieke benadering. Ten einde dit concept te verankeren in de vergunning, en aldus te vermijden dat er toch op termijn een klassiek woonproject zou ontstaan, zullen 15 studio’s worden bestemd als permanente short-stay woonformule (max. 1 jaar, zonder domiciliëring en met diensten).  Zodoende zal het woonconcept ‘The BarnZ’ niet uitsluitend op de klassieke woon/meergezinswoning markt terecht komen en een veel diverser dagelijks doelpubliek bereiken. De eventuele ‘lobby’ daarvoor zal een ‘digitale vorm’ krijgen in de fysieke ruimte waar momenteel de gemeenschappelijke woonruimte voorzien is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

de afzonderlijke woningen staan in goede verhouding met het aantal potentiële bewoners van iedere woning. In slechts een uitzonderlijk geval (3 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 78m²) is het appartement kleiner dan gewenst. Dit wordt ruimschoots gecompenseerd door de voorziene collectieve binnenruimten die op het gelijkvloers en de 1ste verdieping worden voorzien. Eveneens worden ook de zes atelierwoningen bijzonder gewaardeerd omwille van hun innovatieve en complementaire woonvorm ten opzichte van het reguliere woonaanbod in de wijk.

Bijkomend worden nog volgende aspecten opgemerkt:

Door de aaneenschakeling van eenzijdige geörienteerde studios en flats worden er soms lange, donkere gangen gecreëerd die de woonkwaliteit niet gunstig beïnvloeden.

Het te bewandelen traject vanuit de studio’s langs de Samberstraat tot de collectieve voorzieningen is eveneens weinig kwalitatief waardoor deze ruimten weinig gerelateerd worden met de studio’s. De collectieve daktuinen zijn bijzonder waardevol, en garanderen de privacy, maar zijn daardoor weinig bruikbaar. Om tegemoet te komen aan deze aspecten wordt in voorwaarden opgelegd dat studio A2.08 moet worden omgevormd tot collectieve overdekte buitenruimte.

Aan het project is een bescheiden last van 20% verbonden ofwel 89x20%= 18.

Doordat 50 van de 89 wooneenheden kleine wooneenheden (studio of 1 slaapkamerappartement) zijn, wordt voldaan aan de bescheiden last.

Gezien het project gelegen is in een sorteerstraatzone, kan er worden aangesloten op de sorteerstraten. In functie van het aantal woningen en bewoners wordt dan een bijdrage berekend voor de aanleg, uitbreiding en het onderhoud van de sorteerstraten. Dit zal als voorwaarde opgelegd worden.

De aanvraag wijkt af van artikel 14 van de bouwcode. De insprong langs de Twee Netenstraat, alsook de toegankelijke zone voor de brandweerwagen langs de Samberstraat, moeten ’s nachts verlicht worden.

De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin, brandweer, Fluvius, ASTRID veiligheidscommissie en Proximus worden integraal overgenomen

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik bestaat uit architectonisch beton, donkerkleurige lange gevelsteen en zwarte kleien dakpannen. Deze materialisatie past binnen de omliggende, stedelijke context. In voorbereiding van voorliggende vergunningsaanvraag werd het project opnieuw besproken met de welstandscommissie op 17 januari 2020 en 6 maart 2020. De aanvraag komt tegemoet aan de adviezen van de welstandscommissie waardoor de aanvraag wat betreft de visueel-vormelijke inpassing in de omgeving gunstig geadviseerd kan worden.

Cultuurhistorische aspecten

De vorige aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd vanuit de stedelijke dienst archeologie. De archeologienota werd ingediend door BAAC op 07/01/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 17/01/2019. De afbakening van het projectgebied komt overeen tussen de aanvraag en de bijgevoegde archeologienota. De footprint van de ondergrondse ruimtes in de archeologienota wijkt licht af van deze in de aanvraag (een klein gedeelte van de parking verschuift naar zones die loodrecht op de ondergrondse garage staan). Deze zijn te wijten aan recente planwijzigingen en hebben in deze hoedanigheid geen invloed op het geschreven programma van maatregelen in uitgesteld traject ter inschatting van mogelijke aanwezige en onverstoorde archeologische niveaus. Indien de aanvraag zou wordt goedgekeurd dient het project rekening te houden met de geformuleerde voorwaarden uit dit advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Gezien het gewijzigd (verminderde) aantal wooneenheden ten opzichte van de geweigerde vergunningsaanvraag, dient de parkeerbehoefte opnieuw berekend te worden.

Fietsvoorzieningen:

In totaal moeten 242 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 28 studio’s: 56 fietsstalplaatsen (= 28 x 2);
• 22 appartementen met 1 slaapkamer: 44 fietsstalplaatsen (= 22 x 2);
• 36 appartementen met 2 slaapkamers: 108 fietsstalplaatsen (= 36 x 3);
• 3 appartementen met 3 slaapkamers: 12 fietsstalplaatsen (= 3 x 4);
• 858m² commerciële ruimte:

-          bezoekers: 858m² x 2/100m² = 17,16 afgerond 17 fietsstalplaatsen;

-          personeel: 858m² x 0.6/100m² = 5,15 afgerond 5 fietsstalplaatsen.

Er worden verschillende zones voor fietsenstallingen ingericht:

• gelijkvloers: een fietsenstalling voor 66 fietsen;
• niveau -0.5: een fietsenstallingen voor 132 fietsen;
• niveau -1: 5 zones met respectievelijk 30, 35, 34, 12, 12 fietsplaatsen, voor in totaal 123 fietsen. Deze liggen achter parkeerplaatsen voor auto’s. Er wordt een afscheiding voorzien tussen de fietsenstallingen en de geparkeerde auto’s zodat de auto’s niet te dicht bij de fietsenstallingen kunnen parkeren.

In totaal worden 321 fietsenstallingen ingericht op de verschillende locaties. (123 + 132 + 66 = 321). Het aantal fietsstalplaatsen dat wordt voorzien is toereikend.

De stedelijke dienst mobiliteit merkt op dat de toegang naar de fietsenstalling op -1 samenvalt met de helling voor auto’s. Er moet een fysieke afscheiding voorzien worden op de helling tussen de zone voor fietsers en deze voor auto’s. Indien een vergunning wordt verleend, moet dit als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Tevens wordt opgemerkt dat de toegangen naar de fietsenberging -1.3 en de fietsenberging -1.2 (ter hoogte van P1) onvoldoende breed zijn. Deze moeten minstens 1 meter zijn. Indien een vergunning wordt verleend, moet als voorwaarde worden opgelegd om de toegangen naar de fietsenbergingen minimum 1m breed te voorzien.

Laden en lossen:

De stedelijke dienst voor mobiliteit stelt dat laden en lossen voor de commerciële ruimtes op eigen moet terrein gebeuren. Conform artikel 31 van de bouwcode moet dit worden opgelegd vanaf functie anders dan wonen met een bruto-oppervlakte van meer de 500m². De bruto vloeroppervlakte van de individuele handelszaken binnen het project liggen telkens (net) onder de 500m². Desalniettemin werd in het advies bij de vorige vergunning vanuit de lokale verkeerspolitie ook gevraagd om het laden en lossen op eigen terrein te voorzien. Er wordt bovendien ook geen informatie gegeven over de wijze waarop het laden en lossen dan wel zou plaatsvinden op het openbaar domein. Gezien het advies van de stedelijke dienst mobiliteit, de grootte van de commerciële functies, het ontbreken van voldoende garanties dat laden en lossen op een veilige en niet-hinderlijke manier op het openbaar domein kan gebeuren en de eerder gestelde voorwaarde van de verkeerspolitie wordt geoordeeld dat het laden en lossen maximaal op eigen terrein dient te gebeuren.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de verkeerspolitie en zij geven vanuit verkeersveiligheidsoogpunt onderstaande opmerking op de aanvraag:

“In de mobiliteitstoets wordt er in het gedeelte betreffende verkeersleefbaarheid en -veiligheid terecht aandacht besteed aan de zichtbaarheid ten opzichte van de voetgangers op het trottoir ter hoogte van de toegang naar de ondergrondse parking gelegen aan de zijde van de Twee Netenstraat. Hierbij wordt voorgesteld om de parkeerplaatsen weg te halen en het trottoir te verbreden, zodat ter hoogte van de toegang naar de ondergrondse parking meer ruimte wordt gecreëerd voor de voetgangers.

Het inplantingsplan vertoont echter geen dergelijke aanpassing waarvan sprake in de mobiliteitstoets. Ook in de beschrijvende nota worden geen infrastructurele ingrepen aan het openbaar domein voorgesteld. Het voorzien van een trottoiruitstulping ter hoogte van de toegang tot de ondergrondse parkeergarage in de Twee Netenstraat draagt onze voorkeur weg met het oog op het verbeteren van de verkeersveiligheid.”

Het advies wordt bijgetreden. Indien de aanvraag wordt goedgekeurd dient de voorwaarde van een trottoiruitstulping ter hoogte van de toegang tot de ondergrondse parkeergarage in de Twee Netenstraat als stedenbouwkundige last aan de vergunning te worden gekoppeld.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

“Het project is gelegen binnen de pilootzone “3.2.6 Slachthuissite en Stuivenbergwijk” van het Plan van Aanpak Warmtenetten dat werd goedgekeurd door de Gemeenteraad van 18 mei 2020 (2020_GR_00295). Binnen dergelijke zones vormen de aanleg van warmtenetten, gevoed met restwarmte en/of groene warmte, de optimale technologie om de energie de energietransitie op vlak van warmtevraag te realiseren. De ontwikkeling van warmtenetten in deze zones focussen in eerste instantie op grote verbruikers en gebouwen van de groep Stad. Het is aan te bevelen dat de bouwheer in overleg met de warmtenetbeheerder Fluvius nagaat hoe het warmteconcept kan geoptimaliseerd worden met het oog op de (eventueel latere) aansluiting op het warmtenet.”

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De panden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn gesitueerd in de zone “verspreide bewinkeling” zoals vastgelegd in de goedgekeurde Beleidsnota Detailhandel 2020. In deze zone wil het stadsbestuur focussen op kleinschalige buurtverzorgende winkels om de verdere uitwaaiering van vierkante meters detailhandel en langdurige leegstand in de stad tegen te gaan. Binnen de zone “verspreide bewinkeling” valt deze aanvraag onder type 2: nieuwe detailhandel op een locatie waar voorheen geen winkelruimte gevestigd was. Voor dit type is handelsruimte groter dan 400m² netto enkel toegestaan voor de categorie 1 ‘voeding’, met name superettes en supermarkten op voorwaarde dat ze de buurt ondersteunen en goed multimodaal bereikbaar zijn. Grotere handelsruimten van de andere categorieën wensen we bij voorkeur te clusteren in de afgebakende kernwinkelgebieden om aldaar de aanwezige detailhandel te versterken en leegstand weg te werken.

De locatie is gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Doordat de invulling van de twee handelsruimten nog niet gekend is kan er nog geen concrete inschatting gemaakt worden. De combinatie van verschillende woonheden,  commerciële functies en een aantal ateliers lijkt de leefbaarheid van dit nieuwe complex en de buurt op te waarderen. Het is echter aangewezen om de handelsfuncties niet te groot (maximaal 100m² netto/150m² bruto voor de aangevraagde categorie 4) in te richten om te vermijden dat grote handelsfuncties klanten vanuit de verre omgeving gaan aantrekken. Het concept van het project en de draagkracht van deze buurt heeft baat bij kleinere winkeloppervlaktes die zich richten op de klanten van het project en de nabije omgeving. Enkel zo zal de wisselwerking tussen de toekomstige bewoners van The BarnZ en de buurtbewoners die deze winkels bezoeken de leefbaarheid van dit nieuwe project verhogen.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De oprichting van twee nieuwe handelsruimten zal het aanbod en de keuzemogelijkheden voor de lokale consument verhogen.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door de bestaande oude magazijnen af te breken en een volledige, gemengde nieuwbouw op te bouwen / in te richten. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarste ruimte. Door een project te creëren met combinatie van wonen, ateliers en detailhandel in een gebouw dat zo zal worden ingericht dat er interactie tussen de bewoners bewerkstelligd wordt kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen. 

De gevraagde locatie is niet centraal gelegen of is geen onderdeel van een hoofdkernwinkelgebied of kernwinkelgebied. Het is daardoor aangewezen om de voorgestelde 2 handelsruimten van 465m² en 393m² te beperken in oppervlakte of om te vormen naar de categorie 1 (voeding) op voorwaarde dat ze de buurt ondersteunen en goed multimodaal bereikbaar zijn.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Zie hoger bij mobiliteitsimpact.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/ exploitatie strikt na te leven.

2.      Verkeerslicht voorzien aan de inrit van de parking zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

3.      De toegangen naar de fietsenbergingen achter geparkeerde auto’s op -1 moeten minimum 1m breed zijn.

4.      Fysieke afscheiding op de helling naar de fietsenberging voor de veiligheid van de fietsers.

5.      Laden en lossen voor de commerciële ruimtes moet zo maximaal als mogelijk op eigen terrein gebeuren.

6.      Er moet voldaan worden aan de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

6.1.  artikel 20 Trappen §1 de trappen naar de kelder moeten na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van minstens 100cm hebben;

6.2.  §4 de trappen naar de kelder moeten leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede minstens 40cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of wand.

7.      De insprong langs de Twee Netenstraat, alsook de toegankelijke zone voor de brandweerwagen langs de Samberstraat, moeten ’s nachts verlicht worden zonder lichtpollutie te creëren.

8.     Beide commerciële casco’s worden vergund met functie kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen, en/of reca (met uitsluiting van dancing). Ze moeten verder worden opgedeeld zodat minimaal 4 ruimtes ontstaan. Ze worden dus niet vergund voor kleinhandelsactiviteiten.
9. De 10 ateliers worden vergund als functie ambachtelijke industrie en bedrijvigheid, complementair aan het wonen.
10. De centrale ruimte genaamd ‘wonen/collectieve private ruimte op het gelijkvloers en eerste verdiep in het centrale blok wordt vergund als functie wonen.
11. Voor de exploitatie van het gebouw zijn er mogelijks meldings- of vergunningsplichtige activiteiten van toepassing. De exploitant dient dit na te gaan en een melding of vergunning aan te vragen indien nodig.
12. In functie van het aantal woningen en bewoners zal een bijdrage worden opgelegd door de stedelijke dienst Sorteerstraatjes voor de aanleg, uitbreiding en het onderhoud van de sorteerstraten.
13. Studio A2.08 moet worden omgevormd tot collectieve overdekte buitenruimte.
14. 15 studio’s, door de eigenaar vrij te kiezen, maar vast te leggen middels een basisakte, zullen permanente beschikbaar zijn voor een short-stay woonformule:
        14.1 max. huur van 1 jaar; 
        14.2 zonder mogelijkheid tot domiciliëring; 
        14.3 en met ondersteunende diensten.
      Ze worden dus bestemd als functie tijdelijk wonen met deze beperkende voorwaarden. De eventuele ‘lobby’ daarvoor zal een ‘digitale vorm’ krijgen in de fysieke ruimte waar momenteel de gemeenschappelijke woonruimte voorzien is.
15. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor woningen;de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be).
16. De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
17. De bouwheer is verplicht om sporen zoals houten putten en andere kuilen die worden aangetroffen tijdens de graafwerken te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).
18. De voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven.
19. Een trottoiruitstulping ter hoogte van de toegang tot de ondergrondse parkeergarage in de Twee Netenstraat is te voorzien. Voor de werken contact op te nemen met Stadsontwikkeling – Dienst Publieke Ruimte Structureel Onderhoud, met postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.
20. De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin, brandweer, Fluvius, ASTRID veiligheidscommissie en Proximus worden integraal overgenomen en zijn vanaf het moment van de start van de realisatie/exploitatie strikt na te leven.
21. De aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.
22. De bouwheer gaat in overleg met warmtenetbeheerder Fluvius en Stad Antwerpen (SW/EMA) na hoe het warmteconcept kan geoptimaliseerd worden met het oog op de (eventueel latere) aansluiting op het warmtenet.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de sectorale bepalingen, hebben de aangevraagde IIOA's een beperkt impact op het leefmilieu. Vanuit milieuoogpunt wordt geadviseerd de gevraagde (of liever de gemelde) activiteiten te akteren.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket ongunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een  handelsgeheel met  twee commerciële ruimten, met verkoop van andere producten in unit 1 met 465,65m² en unit 2 met 393,02m² waardoor de totale nettohandelsoppervlakte op 858,67m² zou komen, in het nieuwe project ‘The BarnZ’ aan de Samberstraat 40-42 en de Twee Netenstraat 55-59 te 2060 Antwerpen.

Als stad moeten we zeer voorzichtig zijn met het bijcreëren van vierkante meters voor detailhandel. De Samberstraat en Tweenetenstraat zijn geen straten met veel commerciële dynamiek. Nieuwe ontwikkelingen in deze wijk kunnen wel extra bewoning en koopkracht brengen, maar voor nieuwe commerciële functies is in de omgeving van de Slachthuissite heel wat ruimte gepland. Wanneer op het moment van aanvraag onduidelijkheid is bij de aanvrager over de concrete invulling, waardoor de aanvraag kleinhandelsactiviteiten ook te summier is uitgewerkt, wordt het risico op langdurige leegstand te groot. Daarom wordt de detailhandelsfunctie in deze aanvraag geschrapt in voorwaarden. De gelijkvloerse ruimten moet worden omgevormd naar diensten, kleine kantoren, medische voorzieningen, reca, enz. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.