2020_CBS_07707 - Omgevingsvergunning - OMV_2020083277. Antwerpsesteenweg 9-11. District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/07/2015: proces-verbaal (20103023) voor het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 4;

-          08/10/1979: vergunning (1056#3330) voor het verbouwen van een ganse woning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een bakker met winkel (handel) aan de straatzijde;
• twee verdiepingen met per verdieping telkens één woonentiteit;
  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 46m²;
  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 70m²;

-          bouwvolume:

• meergezinswoning opgevat als rijwoning van twee bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• de gelijkvloerse verdieping is voorzien in zwart marmer met goudkleurig aluminium schrijnwerk en een houten toegangsdeur;
• de verdiepingen zijn voorzien van een bakstenen gevelsteen;
• er is een luifel vergund in 1979 tegen de gevel op de gelijkvloerse verdieping;

-          inrichting:

• de volledige gelijkvloerse verdieping is bebouwd;

Huidige toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich nog steeds een handelsfunctie;
• 2 woonentiteiten op de eerste verdieping:
  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 47m²;
  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 42m²;
• 2 woonentiteiten op de tweede verdieping:
  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 47m²;
  • een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 26m²;

-          gevelafwerking:

• aan de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping werd reclame aangebracht;
  • panelen boven de toegangsdeur en panelen tegen de gevelplint;
  • er werd haakse reclame aangebracht tegen de gevel op de eerste verdieping;
  • er werden uitwendige rolluiken aangebracht boven de ramen op de gelijkvloerse verdieping;

• het schrijnwerk in de voorgevel werd vervangen door wit pvc-schrijnwerk;
• de gevel werd op de gelijkvloerse verdieping verbouwd;
• de bakstenen gevel werd wit geschilderd;

Gewenste toestand

-          functie:

• de handelsoppervlakte werd vergroot ten opzichte van de vergunning in 1979;
  • de garage/ingang werd gesupprimeerd en versmald en gedeeltelijk betrokken bij de handelsruimte;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 43m² met een terras van circa 10m²;
  • een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 33m² met een terras van circa 5m²;

-          bouwvolume:

• op de eerste verdieping wordt een deel van het volume gesupprimeerd aan de achtergevel en als terras ingericht;

-          gevelafwerking:

• blijft volgens de plannen ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 4;

-          uitvoeren van verbouwingswerken in functie van deze vermeerdering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht

De draagkracht van het gebouw wordt overschreden met 4 woonentiteiten. Dit uit zich in het niet behalen van de minimale netto vloeroppervlaktes (BGO) en andere artikels van de bouwcode.

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

Een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 vierkante meter. De studio op de 2de verdieping heeft slechts een netto vloeroppervlakte van circa 33m²;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit

De bestaande zaak-gebonden reclame wordt niet vermeld op de gevelplannen van de aanvraag.

• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de septische put dient te voldoen aan dit artikel. Op de plannen wordt enkel de gesproken van 'vermoedelijke' septische put zonder vermelding van de inhoud.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Op de plannen wordt enkel de gesproken van 'vermoedelijke' septische put zonder vermelding van de inhoud. Er kan bijgevolg niet vastgesteld worden of deze septische put in overeenstemming is met artikel 43 van de bouwcode. Bij het afleveren van een vergunning wordt in voorwaarde opgenomen dat de septische put in overeenstemming moet zijn met de bepalingen van dit artikel.

Er is verder geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De Antwerpse Steenweg wordt gekenmerkt door grote handelshuizen met bovenliggende woonentiteiten. Voorliggende aanvraag omvat het vermeerderen van het aantal woonentiteiten. De bestaande functies blijven behouden en is daarmee functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het omvormen van 2 studio-appartementen naar 4 studio’s. Het bouwvolume blijft hierbij ongewijzigd.

Om in aanmerking te komen voor vergunning moeten de woonentiteiten voldoende woonkwaliteiten bevatten. Dit vertaalt zich als dat een woonentiteit voldoende woningoppervlakte moeten bevatten. Voor studio’s is een minimale oppervlakte van 35m² leefruimte vereist. Hiermee worden enkel de ruimtes bedoeld voor het langdurig verblijven van mensen. Badkamers, toiletten en een hal vallen niet onder verblijfsruimten. Studio 4 heeft hierdoor een oppervlakte van slechts 33m² en behaalt hierdoor niet de vereiste netto-vloeroppervlakte van 35m². Deze studio kan hierdoor niet voldoende woonkwaliteit gegarandeerd. Omwille hiervan wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De overige drie studio’s hebben een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk 39, 40 en 41m². Vanuit de goede ruimtelijke ordening is het wenselijk dat een meergezinswoning voldoende variatie heeft in de grootte van de appartementen. Het toevoegen van twee extra woningen biedt geen ruimtelijke voordelen, maar legt wel bijkomende lasten op het reeds maximale programma op dit perceel. Dit wordt beoordeeld als een overschrijding van de draagkracht en moet ongunstig geadviseerd worden vanuit de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Daarnaast worden er vragen gesteld bij de verder woonkwaliteit van de studio’s. De studio’s gelegen langs straatzijde hebben enkel toegang tot verlichting en verluchting langs de straatgevel. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Het inrichten van eenzijdig gerichte studio’s doen hierdoor verder afbreuk aan de woonkwaliteit van de nieuwe studio’s.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel wordt de garagepoort gesupprimeerd en vervangen door een raampartij en voordeur. Visueel zijn deze wijzigingen inpasbaar in de omgeving. Deze gevelwijziging genereert echter een ongunstige impact op de draagkracht van het perceel. Door het supprimeren van deze garage verdwijnt de mogelijkheid om op eigen terrein te parkeren. Dit in combinatie met het vermeerderen van het woonprogramma resulteert dat dit gedeelte van de gevelwijziging een bijkomende ongunstige impact zal genereren op de draagkracht van het perceel.

In de achtergevel worden bijkomende raampartijen geplaatst die de woonkwaliteit van de achterliggende woonfunctie verbeteren. De verdere aanpassing van het schrijnwerk in de zijn visueel ook aanvaardbaar in de stedelijke context van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijgevoegde voorwaarden brandweer zal integraal overgenomen moeten worden bij het afleveren van een vergunning.

Op de foto’s toegevoegd aan de aanvraag wordt er opgemerkt dat de gevel voorzien is van reclame. Dit werd niet verder vermeld op het planmateriaal. Het plaatsen van gevelreclame is vergunningsplichtig. Gelet op het ontbreken van informatie kan dit niet verder opgenomen worden in deze vergunningsaanvraag. Een toekomstige vergunningsaanvraag in overeenstemming moeten zijn met de voorschriften van de bouwcode.

Verder wordt er opgemerkt dat het terras van studio 4 niet op 1,9 meter afstand voorzien wordt van de linker perceelsgrens en hierdoor strijdig is met het burgerlijk wetboek lichten en zichten. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

“Voor de uitbreiding is er een fietsparkeerbehoefte van 2 x (1+1) = 4 fietsstalplaatsen.

Er wordt een ruimte in de hal achter de trap aangewezen als fietsenberging. Deze ruimte is slechts 1,50m breed. Daar kunnen geen 4 fietsen staan. Bovendien is de breedte van de gang tussen muur en trap slechts 75 cm. Onvoldoende om met een fiets tussen te geraken.”

De voorgestelde ondermaatse oplossing voor de fietsvoorzieningen en het niet kunnen inrichten van 3 autoparkeerplaatsen voor de bijkomende woonentiteiten, zijn bijkomende aanwijzingen dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten