2020_CBS_07705 - Omgevingsvergunning - OMV_2020031995. Jodenstraat 26. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/04/1907: toelating (1907#393) voor gevelveranderingen;

-          09/10/1888: toelating (1888#1431) voor verbouwen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          Eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van 437 m² met een buitenruimte van 3 m²;

-          3 bouwlagen met schuin dak.

Huidige toestand

-          eengezinswoning;

-          3 bouwlagen met schuin dak.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          4 bouwlagen met mansardedak;

-          het gelijkvloers bevat 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 48 m²;

-          de eerste en tweede verdieping bevatten 1 twee-slaapkamer-duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 126 m²;

-          de derde verdieping en dakverdieping bevatten 1 een-slaapkamer-duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 101 m²;

-          de voorgevel is afgewerkt met wit/beige bepleistering, antracietkleurige dakleien, plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande eengezinswoning;

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden op de bestaande kelder;

-          wijzigen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De 3 dakkapellen in de voorgevel liggen op 0,65 m van de perceelsgrenzen. Dit is minder dan de voorgeschreven  0,75 m;

De dakkapellen liggen op 0,65 m afstand onderling van elkaar. Dit is minder dan de voorgeschreven afstand van 1 m;

-          Artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

Het terras aan de achterzijde van het dakvolume heeft een afstand van 0,60 m ten opzichte van de linker perceelsgrens. Dit is minder dan de voorgeschreven afstand van 1m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

De afmetingen van in- en uitsprongen moeten in verhouding zijn tot de oppervlakte van het dakvlak en de schuine dakvorm dient duidelijk herkenbaar te blijven. Door de borstwering uit te voeren in verticale spijlen en een uitsparing maken in het dakvlak voor een zonnewering is de schuine dakvorm aan de achterzijde niet meer duidelijk afleesbaar;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsstalplaatsen in de kelder zijn niet vlot bereikbaar doordat je een scherpe bocht moet maken achter de lift op het gelijkvloers en er onvoldoende opstalplaats is tussen  de deur naar de kelder ne de lift. De deur op het einde van de keldertrap zal niet makkelijk te openen zijn aangezien er geen plaats is om je fiets even opzij te zetten;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en functionele inpasbaar in de omgeving die voornamelijk bestaat uit woonfuncties.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorliggende volume is afgestemd op de hoogte en bouwdiepte van de gebouwen in de straat en is dan ook in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Op maaiveldniveau wordt voldoende open ruimte voorzien om de woonkwaliteit op het gelijkvloers te garanderen.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand Jodenstraat 26 is volgens het RUP Binnenstad gelegen in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg.

Hun advies kan als volgt worden samengevat:

“Bij de aanvraag werd een uitvoerig CHE-rapport gevoegd, inclusief een fotoreportage over het gebouw. De aanvraag voorziet in de sloop van het bestaande pand, met uitzondering van de kelder, die bewaard blijft. De vraag tot sloop werd vooraf met de dienst monumentenzorg besproken. Op basis van de aangeleverde studie kan gesteld worden dat de bovengrondse delen van het gebouw slechts een beperkte erfgoedwaarde hebben. Wel heeft het pand een beeld ondersteunende functie in het straatbeeld.

Het nieuwbouwvoorstel past zich in het historisch straatbeeld in door de herneming van de drieledige gevelgeleding en de gebruikte materialen. De kroonlijst sluit aan bij deze van de buurpanden. Door het behoud van de historische kelder blijft de belangrijkste nog aanwezige erfgoedwaarde gevrijwaard. De plannen, foto’s en het CHE-rapport dat bij de aanvraag gevoegd werden volstaan als documentatie van het bestaande gebouw, zodat geen afzonderlijk slooprapport dient opgemaakt te worden.”

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie en geleding  van de voorgevel passen zich in, in het historisch straatbeeld en zijn dan ook aanvaardbaar.

De onderlinge afstand van de dakkappelen in de voorgevel en de afstand tot de perceelgrens wijken af van de voorschriften van het RUP.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. De afwijkingen met betrekking tot de dakkapellen zijn niet storend in het straatbeeld, waardoor een afwijking kan worden toegestaan.

Aan de achterzijde van het dak wordt een insprong gemaakt in het dak voor het voorzien van een dakterras. Deze insprong houdt volgens de voorschriften van het RUP onvoldoende afstand tot de linker perceelgrens. Om de privacy op het naastliggende perceel maximaal te respecteren en de afleesbaarheid van de schuinde dakvorm te garanderen zal in voorwaarde worden opgenomen dat de insprong in het dak minstens 1 meter afstand moet houden ten opzichte van de linker perceelgrens.

Het onderbreken van achterste dakvlak voor een balustrade in pijlenwerk en een geïntegreerde zonnewering doet afbreuk aan de afleesbaarheid van het achterste schuine dakvlak.

Dit is in strijd met artikel 15 van de bouwcode. Omwille van de meer historische omgeving van het perceel is het van belang dat de dakvorm ook aan de achterzijde afleesbaar is. In voorwaarden zal worden opgenomen dat het dakvlak en de dakafwerking moet doorlopen ter hoogte van de borstwering en dakrand van het achterste dakvlak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Het advies van de dienst mobiliteit kan als volgt worden samengevat:

“Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden (2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4).

In de kelder worden 7 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot. Door de ligging van de lift moet je een scherpe bocht maken om naar de kelder te gaan. Er is dan te weinig plaats om je fiets goed te kunnen opstellen voor de fietsgoot. Er moet een vlakke ruimte van 1m70 beschikbaar zijn voor de fietsgoot. Op het einde van de trap is er een deur. Het zal in de praktijk niet zo gemakkelijk zijn om deze deur te openen omdat er ook hier te weinig ruimte is om je fiets al even te kunnen zetten.”

Het ontbreken van een vlot bereikbare fietsenstalling is in strijd met artikel 29 van de bouwcode.

Een afwijking is niet aanvaardbaar aangezien de aanvraag een nieuwbouw betreft. 

De lift is onvoldoende groot om de fietsen naar de kelder de verplaatsen. Het verplaatsen van de lift of het vergroten van de lift heeft een ongunstige impact op de oppervlakten en de planindeling van de woningen op de verdiepingen.

De lift zal dan ook worden uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden zal worden opgenomen dat de deur op het einde van de keldertrap automatisch moet openen. 

Op deze manier is de fietsenstalling in de kelder vlot bereikbaar, is het plan op de verdiepingen zuiverder en vergroot de netto-vloeroppervlakte voldoende om aan een hedendaags wooncomfort te voldoen.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 126 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Zoals hierboven vermeld zal de lift worden uitgesloten uit de vergunning waardoor een zuiver plan wordt bekomen op de verdiepingen en de duplex op de 1ste verdieping voldoende groot is voor het huisvesten van een gezin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de insprong aan de achterzijde van het dak te voorzien op minstens 1 meter afstand van de linker perceelgrens conform artikel 2.1.11.1 van het RUP Binnenstad;

3.      het dakvlak en de dakafwerking van het achterste dakvlak door te laten lopen ter hoogte van de borstwering en dakrand conform artikel 15 van de bouwcode;

4.      de deur onderaan de keldertrap automatisch te laten openen bij gebruik van de trap;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

6.      het voorzien van de lift;

7.      het voorzien van een spijlen borstwering aan het terras in het achterste dakvlak;

8.      het voorzien van een insprong ter hoogte van de kroonlijst van het achterste dakvlak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten