2020_CBS_07706 - Omgevingsvergunning - OMV_2020088695. Van Putlei 35 A. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/12/2017: vergunning (20172084) voor het afbreken van een bestaande woning en het bouwen van een nieuw appartementsgebouw met dokterspraktijk.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met acht wooneenheden en dokterspraktijk (vrije beroep) op de benedenverdieping;

-          pand in halfopen bebouwing met drie bouwlagen en teruggetrokken daklaag;

-          variërende bouwhoogte en -diepte;

-          twee ondergrondse verdiepingen in functie van het realiseren van auto- en fietsstalplaatsen;

-          gevelafwerking:

• licht grijze/beige baksteen;
• detaillering in beton of terrazzo (materiaal niet bepaald);
• buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium en tabakskleurig hout.

Huidige toestand

-          werken in uitvoering.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met vijf wooneenheden en dokterspraktijk (vrij beroep) op de benedenverdieping. Gewijzigde woningen:

• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 128,00 m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 156,00 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 275,00 m²;

-          bouwvolume en gevelafwerking ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal wooneenheden van 8 naar 5;

-          aanpassen van de verticale circulatie;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9:
  De verplicht te voorziene hemelwaterput werd niet opgetekend op de plannen;
• artikel 10:
  De verplicht te voorziene infiltratie werd niet opgetekend op de plannen.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 3:
  De inrichting van de praktijkruimte werd niet opgetekend. Het is bijgevolg niet mogelijk om na te gaan of deze conform de richtlijnen van artikel 3 voldoet aan de verordening;
• artikel 22:
  Op de benedenverdieping heeft de deuropening die uitgeeft op de trap een beperkte breedte van slechts 0,83 m. Deze doorgang dient echter over een minimale breedte van 1,05 m te beschikken zodat deze na afwerking een minimale doorgang van 0,90 m garandeert;
• artikel 24:
  De nieuw voorziene hoofdtoegang tot de dokterspraktijk is geen publiek toegankelijke toegang. Gezien het niveauverschil tussen binnen en buiten kan ter hoogte van de toegangsdeur tot de dokterspraktijk geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden die de duwzijde van het deurblad raakt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  De dokterspraktijk wordt niet voorzien van een aparte afvalberging;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De voorziene hoekplaatsen beschikken niet over een minimale breedte van 2,80 m;
• artikel 43 Septische putten:
  Er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met de hemelwaterverordening, toegankelijkheidsverordening en de bouwcode.

In de voorgaande vergunning werden enkele strijdigheden vastgesteld op de integrale verordening toegankelijkheid en in voorwaarden opgenomen om hieraan te voldoen. Enkele strijdigheden worden opnieuw opgemerkt.

In voorwaarden wordt opgenomen om de gelijkvloerse dokterspraktijk in te richten conform de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

De opgemerkte strijdigheden met de verordening, respectievelijk artikel 22 en 24, kunnen aangepast worden op plan en zal in voorwaarden worden opgenomen om hieraan te voldoen, dit om toekomstige verwarring te vermijden.

De deuropeningen op de benedenverdieping die uitgeven op de traphal versmallen ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De doorgangen dienen over een minimale breedte van 1,05 meter te beschikken en deze hebben slechts een breedte van 0,83 meter; In voorwaarden wordt opgenomen om de deuropeningen op de benedenverdieping naar de traphal uit te voeren conform artikel 22 van de integrale verordening toegankelijkheid.

De hoofdtoegang naar de dokterspraktijk is verplaatst. Vastgesteld wordt dat deze niet publiek toegankelijk zijn gemaakt. In voorwaarden wordt opgenomen om de hoofdtoegang van de dokterspraktijk conform artikel 24 van de integrale verordening toegankelijkheid uit te voeren.

De plannen voorzien niet in een hemelwaterput conform artikel 9 van de hemelwaterverordening. Ook is er geen infiltratievoorziening voorzien conform artikel 10 van de hemelwaterverordening. Omwille van deze noodzakelijke voorzieningen geeft Aquafin een ongunstig advies waardoor er geen aansluiting voorzien kan worden. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 9 en 10 van de hemelwaterverordening zodat een aansluiting op het waternet mogelijk wordt.

De aanvraag voorziet ook geen septische put conform artikel 43 van de bouwcode. Dit is verplicht en ook het ongunstig aansluitadvies van Aquafin bevestigt dit. In voorwaarden wordt daarom opgenomen om te voldoen aan artikel 43 van de bouwcode.

Er is geen afgesloten afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode voorzien. In voorwaarden wordt opgenomen om een afgesloten afvalberging conform artikel 26 te voorzien in het gebouw.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verminderen van het aantal wooneenheden, van 8 naar 5, in een meergezinswoning. De functies op het perceel blijven onveranderd ten opzichte van de vergunde toestand en zijn inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen t.o.v. het vergunde bouwvolume.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft onveranderd t.o.v. de laatst vergunde toestand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het samenvoegen van enkele appartementen zorgt ervoor dat het aantal wooneenheden daalt van acht naar vijf, wat een positieve invloed heeft op de draagkracht van het perceel.

Aan de stedelijk milieudienst werd advies gevraagd. Zij hebben geen bezwaar tegen de aangevraagde wijzigingen maar adviseren om na te gaan of voor de exploitatie van het gebouw een milieumelding- of vergunning noodzakelijk is. Dit is in voorwaarden opgenomen in deze vergunning.

Aan de stedelijke groendienst werd advies gevraagd met betrekking tot de aanwezige bomen op het perceel. Dit advies luidt als volgt:

“Op het terrein bevinden zich een aantal hoogstammige bomen die de moeite waard zijn om te behouden/beschermen. De bestaande bomen tijdens de bouwwerken minimaal te beschermen als volgt (niet limitatief):

Beschermingsmaatregelen bomen:

-          Tijdens de bouwwerken moeten de bomen tot buiten de kroonprojectie met een vast hekwerk afgeschermd worden, indien deze in de verharding staan is het afschermen van de boomspiegel voldoende;

-          Alle eventuele beschadigingen aan de bomen dienen onmiddellijk vakkundig te worden behandeld, om infectie van de wonden tot een minimum te beperken. Beschadiging aan bomen is ten koste van de aannemer;

-          Onder de bomen mogen geen materialen gestapeld of werfwagens geplaatst worden;

-          Er mag geen grond aangevuld of afgegraven worden binnen de kroonprojectie;

-          Het uitgieten van spoelwater met cementresten enz. moet vermeden worden.

-          De giek van de torenkraan mag niet in de boomkruin maneuvreren.”

Dit advies wordt bijgetreden en de opgesomde voorwaarden worden in voorwaarden in deze vergunning opgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Omdat de kelderverdieping wordt heringericht waardoor de fietsstalplaatsen en autostalplaatsen wijzigingen, werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijk dienst Mobiliteit:

“Fietsvoorzieningen:

Ten opzichte van de vorige vergunning is de indeling van de fietsenberging gewijzigd. Er moeten na de vermindering van het aantal wooneenheden nog 18 fietsstalplaatsen voorzien worden:

* 4 appartementen met 2 slaapkamers = 4 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 12

* 1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Voor de praktijk moeten er 2 fietsstalplaatsen voor de dokters voorzien worden. Op - 2 worden er 24 fietsstalplaatsen voorzien in een dubbeldeksysteem. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van dit systeem (fietsen met bak vooraan of kinderzitjes) moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage stalplaatsen.

Autostalplaatsen:

De voorziene hoekplaatsen beschikken niet over een minimale breedte van 2,8 meter.”

Dit advies wordt bijgetreden. In voorwaarden wordt opgenomen om de helft van het aantal fietsstalplaatsen te voorzien als gewone lage stalplaatsen en de autostalplaatsen conform artikel 30 van de bouwcode in te richten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de gelijkvloerse dokterspraktijk inrichten conform de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

3.      de deuropeningen op de benedenverdieping naar de traphal uitvoeren, conform artikel 22 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

4.      de hoofdtoegang naar de dokterspraktijk uitvoeren, conform artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

5.      een afvalberging voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

6.      een septische put voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode;

7.      minstens de helft van het aantal voorziene fietsstalplaatsen als gewone fietsstalplaatsen voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;

8.      tijdens de uitvoer van de werken is de vergunninghouder ertoe verplicht onderstaande beschermingsmaatregelen voor bomen te respecteren:

-          tijdens de bouwwerken moeten de bomen tot buiten de kroonprojectie met een vast hekwerk afgeschermd worden, indien deze in de verharding staan is het afschermen van de boomspiegel voldoende;

-          alle eventuele beschadigingen aan de bomen dienen onmiddellijk vakkundig te worden behandeld, om infectie van de wonden tot een minimum te beperken. Beschadiging aan bomen is ten koste van de aannemer;

-          onder de bomen mogen geen materialen gestapeld of werfwagens geplaatst worden;

-          er mag geen grond aangevuld of afgegraven worden binnen de kroonprojectie;

-          het uitgieten van spoelwater met cementresten enz. moet vermeden worden;

-          de giek van de torenkraan mag niet in de boomkruin maneuvreren;

9.      de parkeerplaatsen inrichten, conform artikel 30 van de bouwcode;

10.  een hemelwaterput en infiltratiebekken voorzien, conform artikel 9 en 10 van de hemelwaterverordening;

11.  de exploitant dient na te gaan of voor de exploitatie van het gebouw een melding- of vergunning noodzakelijk is (airco, warmtepompen, stookinstallatie,…);

12.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.