2020_CBS_08090 - Omgevingsvergunning - OMV_2020096383. Kwekerijstraat 67. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/2020: proces verbaal (11002_2020_12536) voor werken en het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          23/10/1972: vergunning (179#6847) voor het afbreken van de bestaande magazijnen en het bouwen van 18 autoboxen (voor nr. 65);

-          13/08/1931: vergunning (1399#12825) voor vergrotings- en veranderingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          inrichting in 3 wooneenheden.

Huidige toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          volume uitbreiding plus aanleg terrassen links achteraan op 1ste en 2de verdieping;

-          inrichting in 1 gelijkvloers appartement en 8 bovenliggende kamerwoningen.

Gewenste toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          regularisatie van de volume uitbreiding plus aanleg terrassen links achteraan op 1ste en 2de verdieping;

-          inrichting in 1 gelijkvloerse studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 56m² en 8 bovenliggende studentenkamers.

Inhoud van de aanvraag

-          het gelijkvloers wordt als studio ingericht met behoud van de koer achteraan;

-          bovenliggend wordt een studentenhuisvesting met 8 kamers en gemeenschappelijke delen ingericht;

-          in de kelder worden een afval- en fietsenberging voorzien;

-          ophogen van de scheimuur;

-          regulariseren van de volume-uitbreiding achteraan de woning;

-          het schrijnwerk in de voorgevel werd vervangen ten opzichte van de vergunde toestand.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: op de geveltekeningen werden de ramen niet als opengaand opgetekend waardoor er geen ventilatie van de leefruimten mogelijk is;
  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Indien de stal- en parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden moeten deze via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

• Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
  (Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
  Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
   

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

• BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
  (De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een meergezinswoning met drie woonentiteiten tot een meergezinswoning met 1 gelijkvloerse studio en 8 bovenliggende studentenkamers. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de Kwekerijstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Ten opzichte van de laatst vergunde toestand werden de terrassen op de eerste en tweede verdieping verkleind tot een oppervlakte van 10,5m² door de uitbreiding van de keukens. Deze uitbreidingen van het vergunde volume zijn beperkt en ruimtelijk aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe studentenkamers worden voldoende ruim ingericht waardoor het nodige wooncomfort gegarandeerd wordt. Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Visueel-vormelijke elementen

Uit de foto’s horende bij de aanvraag wordt opgemerkt dat het schrijnwerk in de voorgevel werd vervangen ten opzichte van de vergunde toestand. Het bestaande donkerkleurig schrijnwerk met licht gewijzigde indeling is in harmonie met de omgeving.

Volgens het PV met nummer 11002_2020_12536 werd achteraan op de gelijkvloerse verdieping het in golfplaten uitgevoerde schuine afdak van de open koer recht getrokken en vervangen door een plat dak. Hiervoor werd de rechter scheidingsmuur met circa 0,50 meter opgehoogd met een houten zijwand. Een scheidingsmuur dient conform artikel 34 (stabiliteit en scheidingsmuren) in massief ongeperforeerd materiaal opgebouwd te zijn met minimale dikte van 0,18m. Dit wordt opgenomen als voorwaarde bij vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen voor de wijziging minstens 8 overdekte afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder.

Er dient een brede toegankelijke trap met fietsgoot voorzien wordt naar de fietsenstalling. Ook is het aan te raden om geen deur te voorzien op het gelijkvloers naar de trap. Voor een goede toegankelijkheid zijn deuren richting fietsenstalling bij voorkeur automatisch te openen.

Dit wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het advies van Fluvius strikt op te volgen;

3.      de ramen in de voorgevel en achtergevel opengaand te voorzien conform artikel 24 van de bouwcode;

4.      het ophogen van de scheidingsmuur achteraan de gelijkvloerse verdieping te voorzien in massief ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 0,18m conform artikel 34 van de bouwcode;

5.      een brede toegankelijke trap met fietsgoot te voorzien naar de fietsenstalling en alle deuren richting fietsenstalling automatisch te laten openen;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten