2020_CBS_08073 - Omgevingsvergunning - OMV_2020016240. Lange Noordstraat 33. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/11/1981: vergunning (18#61814) voor een verbouwing;

-          09/05/2019: proces verbaal (11002_2019_9324) voor het uitvoeren van constructieve werken zonder vergunning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Lange Noordstraat 33:

• functie:
  • kelder zonder functie;
  • reca op het gelijkvloers; op de 1ste verdieping;
  • 2^de verdieping ingericht als zolder;
• volume:
  • hoofdgebouw met 2,5 bouwlagen onder zadeldak (nok loodrecht op de straat);
  • achteraan aan de zijde Salmgang is een volume van 2 bouwlagen onder zadeldak met nok evenwijdig aan de straat. Dit fungeert als sanitair en nooduitgang;
  • het perceel is volledig bebouwd;
• gevel: geen gegevens beschikbaar;

-          Klapdorp:

• volume van 2 bouwlagen onder zadeldak (laatste deel plat dak); 
• breedte 17m, diepte ca.4,5m – 5m;
• het volume bevat 3 woningen aan de ‘Salmgang’;
• 1 deel van het volume maakt deel uit van het achterliggend pand in de Lange Noordstraat 33;
• gevel: geen gegevens beschikbaar;

Huidige toestand

-          vaststelling (ID:5220) van de ‘Salmgang’ als bouwkundig erfgoed Vlaanderen;

-          Lange Noordstraat 33:

• functie:
  • reca op gelijkvloers en 1^ste verdieping. 
  • 2^de verdieping is zolder (volgens artikel en foto’s immoweb gebruikt als biljartzaal en kelder in gebruik voor studentenfeestjes);
• volume: conform laatst vergund;
• gevel:
  • rode baksteen met houten buitenschrijnwerk;
  • stalen luifel boven inkomdeur;

-          Klapdorp:

• 3 woningen;
• volume conform vergund;
• gevel:
  • wit bepleisterde gevel;
  • houten, witgeschilderd buitenschrijnwerk;
  • elke entiteit is voorzien van een voordeur. 

Gewenste toestand

-          Lange Noordstraat:

• dareca op het gelijkvloers en 1^ste verdieping;
• het bij-volume met nooduitgang aan de Salmgang behoort niet meer tot dit pand; 
• gevel conform bestaand;

-          Klapdorp:

• 3 bestaande eengezinswoningen;
• 1 nieuwe eengezinswoning;
• Fietsenstalling in bestaande collectieve buitenruimte;
• gevel ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          het verbouwen van drie woningen in een binnengebied;

-          het wijzigen van de functie van een sanitaire unit horende bij een restaurant/café naar een woning;

-          intern verbouwen van een pand met een functie als restaurant/café;

-          het wijzigen van de zolder naar de functie restaurant/café.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1 Zone voor wonen; 1.1 bestemming. De aanvrager voorziet de functie reca zowel op het gelijkvloers, op de eerste verdieping en op de tweede verdieping van het pand langsheen de Lange Noordstraat.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening moet  minimaal 10% zijn van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter. De ramen in de nieuwe woning langsheen de Salmgang zijn op het gelijkvloers (1 m2 raamopening voor een verblijfsruimte van 16,34 m2) als op de eerste verdieping (0,8 m2 raamopening voor een verblijfsruimte van 16,6 m2) geen 10% en dus te klein voor de oppervlakte van de achterliggende ruimte;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: door de plaatsing van fietsenstalling op deze locatie, bevindt deze zich  grotendeels voor het enige raam van de woonkamer van woning 84/5;
• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging dient minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.  Er werd niets gesloopt;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: het project voorziet geen bijkomende autostalplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

De aanwezige vergunde functies blijven ongewijzigd waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

De zolder op de tweede verdieping wordt in de nieuwe toestand ook toegeschreven aan de onderliggende reca-functie. Dit is strijdig met de geldende bestemmingsvoorschriften en moet bij een eventuele vergunning worden uitgesloten van gebruik in functie van de reca-functie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Hoewel het volume ongewijzigd blijft betreft de aanvraag een functiewijziging. Strijdig met de bouwcode wordt opgemerkt dat er geen ontpitting wordt voorzien. De Salmgang is een smalle steeg met aan weerszijden kleine huisjes. Op de steeg na, hebben geen van de aanwezige huisjes een buitenruimte. Een open ruimte in deze steeg zou kwaliteit geven aan de bestaande aanwezige woningen. Door het ontbreken van een aanvaardbare argumentatie kan deze niet meegenomen worden in de beoordeling, is er bijgevolg geen reden om een afwijking toe te staan. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

De aanvraag voorziet met nog een extra kleine woning in een eenzijdig aanbod van kleine woonentiteiten. Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Door enkel kleine woningen te realiseren wordt het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving. Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij de nieuw aangevraagde woning niet in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De woning heeft slechts een totale oppervlakte van 33 m², verdeeld over twee nivo’s.

Op een oppervlakte kleiner dan 35 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio. Deze oppervlakte is te klein voor een extra woonentiteit. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd zijn in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is de Salmgang volledig opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 29 maart 2019.

Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het pand heeft beeldbepalende kwaliteiten.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Het dossier bevat geen informatie over de historiek en de erfgoedwaarden van het pand, waardoor het onmogelijk is om de erfgoedwaarden correct af te wegen. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook ongunstig.

Cultuurhistorische waardestelling:

Via een poort in Klapdorp 84 is er toegang tot de zogenaamde "Salmgang", links en rechts bij de ingang ziet men nog de inkervingen voor het plaatsen van een schot bij overstromingen. Lange smalle gang die via een korfboogvormige doorgang uitkomt op een steegje parallel aan het Klapdorp en de Lange Noordstraat. Aan de noordzijde hiervan lage huisjes van twee traveeën en één bouwlaag onder doorlopend zadeldak (Vlaamse pannen, nok parallel aan Klapdorp) met dakvensters met puntgeveltjes mogelijk daterend uit de 18de eeuw. Aan de zuidzijde recentere huisjes van twee traveeën en twee bouwlagen mogelijk daterend uit de 19de eeuw; in een kleine nis een Onze-Lieve-Vrouwebeeldje met kind op linkerarm.

Het pand Lange Noordstraat 33 is een neoclassicistische rijwoning met sterk verbouwde gevel van drie traveeën en twee bouwlagen onder een schilddak.

Het pand heeft beeldbepalende kwaliteiten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De fietsenstalling bevindt zich voor het enige raam van de woonkamer van woning 84/5, waardoor lichtname en uitzicht vanuit deze woning ernstig wordt gehypothekeerd. Dit is niet aanvaardbaar. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Naar alle waarschijnlijkheid stelt dit probleem zich ook aan de overzijde van de steeg. Door het ontbreken van enige informatie (foto’s en of tekeningen) kan dit echter niet met zekerheid gesteld.

Strijdig met de bouwcode dient opgemerkt dat de lichtdoorlatende oppervlakte van de ramen in de nieuwe woning te klein zijn voor de oppervlakte van de achterliggende verblijfsruimte. Licht wordt gezien als een basiskwaliteit voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, is een  basisvoorwaarde voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende woning met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden voorzien in een overdekte en afgesloten fietsenstalling in de collectieve buitenruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 15/05 of één dag te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

** Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat een vorig openbaar onderzoek vroegtijdig is stopgezet en nadien verdergezet, zij het enkel voor de resterende duur.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Hinder door reca-uitbating: Het bezwaar tegen alle mogelijke vormen van hinder ten gevolge een nieuwe reca-functie; het grote aantal verkeersbewegingen, lawaai, overlast, ed….

Beoordeling: Er kan enkel bezwaar worden ingediend tegen een voorgestelde wijziging. De laatst vergunde functie is hier reca en blijft ongewijzigd. Het bezwaar is onontvankelijk.

Bovendien betreft het bezwaar mogelijke hinder omtrent niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten hinder zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is hierom ook ongegrond;

Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidshinder afkomstig van de recazaak op het gelijkvloerse naar de omgeving.

Beoordeling: De gelijkvloerse reca-zaak is vergund en de aanpassingen hebben betrekking op het herinrichten van deze functie. Een heringerichte reca-uitbating hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Geluidsoverlast wordt bovendien politioneel geregeld. Het bezwaar is ongegrond.

Oneigenlijk gebruik servitudeweg: Het bezwaar tegen mogelijke overlast van klanten die de servitudeweg en de binnentuin van de bezwaarindiener als uitbreiding van de reca-zaak zullen beschouwen.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent een mogelijk oneigenlijk gebruik van de servitudeweg en de binnentuin van de bezwaarindiener betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;

Dimensionering fietsenstalling: Het bezwaar tegen een te kleine fietsenstalling. De bewaarindiener stelt dat er voor de 4 woningen in de Salmgang geen 2, maar 4 fietsen moeten kunnen worden gestald.

Beoordeling: Anders dan de bezwaarindiener vermoedt komt er maar één woning bij, moet er maar een fietsenstalling voorzien worden voor deze ene bijkomende woning. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst mobiliteit, zij gaven een gunstig advies m.b.t. de grootte van de fietsenstalling. Het bezwaar is ongegrond;

Locatie fietsenstalling: Het bezwaar tegen de plaatsing van de fietsenstalling in de collectieve doorgang.

Beoordeling: Dit bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar is ongegrond

Brandweer: Het bezwaar dat de woningen langsheen de Salmgang slechts over één uitgang beschikken wat naar brandveiligheid volgens de bezwaarindiener niet aanvaardbaar is.

Beoordeling: De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.