Terug
Gepubliceerd op 05/10/2020

2020_CBS_07868 - Omgevingsvergunning - OMV_2020023824. Jezusstraat 2-6, Leysstraat 1-5. District Antwerpen - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen
vr 02/10/2020 - 09:00 Hofstraat
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Claude Marinower, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Afwezig

Fons Duchateau, schepen; Peter Wouters, schepen; Serge Muyters, korpschef

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2020_CBS_07868 - Omgevingsvergunning - OMV_2020023824. Jezusstraat 2-6, Leysstraat 1-5. District Antwerpen - Goedkeuring 2020_CBS_07868 - Omgevingsvergunning - OMV_2020023824. Jezusstraat 2-6, Leysstraat 1-5. District Antwerpen - Goedkeuring

Motivering

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2020023824

Gegevens van de aanvrager:

NV SLAETS met als adres De Keyserlei 46-48 te 2018 Antwerpen

Ligging van het project:

Jezusstraat 2-6, Leysstraat 1-5 te 2000 Antwerpen

Kadastrale gegevens:

afdeling 3 sectie C nr. 57K

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen, Kleinhandelsactiviteiten

Voorwerp van de aanvraag:

samenvoegen en inrichten van 2 handelspanden en kantoren

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

 

-          16/07/2003: vergunning (86#20694) voor het verbouwen van een winkelpand;

-          21/08/2002: weigering (86#20358) voor het verbouwen van een winkelpand;

-          29/07/1991: vergunning (86#910027) voor het verbouwen van winkels, appartementen, kantoren - 24.1.1991 + kraan;

-          02/07/1984: vergunning (18#64630) voor het verbouwen van een handelspand;

-          11/10/1963: vergunning () voor het veranderen van de winkelpui.

 

Vergunde/vergund geachte toestand

 

-          het pand is vergund met op het gelijkvloers, in de kelder en op de tussenverdieping twee handelsfuncties. De eerste verdieping is vergund als kantoren. Op de bovenste verdiepingen werden volgende woonentiteiten vergund:

  • twee appartementen met twee slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 148 m²;
  • twee appartementen met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 158 m²;
  • één appartement met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 226 m²;
  • op de vierde verdieping werd tevens circa 64 m² aan zolderruimte vergund;

-          met een gevelbreedte van acht bij drie bij vier traveeën, omvat het afgeschuinde hoekgebouw vijf bouwlagen waaronder een entresol, afgedekt door een leien pseudo-mansarde. De lijstgevels onderscheiden zich door een verzorgd parement uit witte natuursteen.

 

Huidige toestand

 

-          vaststelling op 29/03/2019 (ID:5437) van woon- en handelspand in beau-ertsstijl als bouwkundig erfgoed;

-          bescherming op 26/11/1973 (ID:4641) van Woningen: gevels en bedakingen en het stadsbeeld van deze woningen als beschermd monument;

-          bescherming op 26/11/1973 (ID:4666) van woningen: stadsbeeld als beschermd cultuurhistorisch landschap;

-          functie: handelspand met kantoren en op de bovenste verdiepingen woningen;

-          bouwvolume: het bouwvolume bleef ongewijzigd ten opzichte van de laats vergunde toestand;

-          gevelafwerking: de historische gevels bleven ongewijzigd ten opzichte van de laats vergunde toestand;

-          inrichting: het gebouw is in zijn huidige toestand als volgt ingericht:

  • twee winkelruimtes op gelijkvloers en tussenverdieping en een als stockage ingerichte kelder;
  • kantoor met logement op de eerste verdieping en tussenverdieping 1,5;
  • appartementen op de tweede en derde verdieping;
  • 1 appartement en een zone met bergingen op de vierde verdieping;
  • een dakterras op de vijfde verdieping, horend bij het appartement van de vierde verdieping.

 

Gewenste toestand

 

-          functie:

  • één grote doorlopende handelsruimte op het gelijkvloers en de tussenverdieping en een als stockage ingerichte kelder;
  • kantoren en showroom op de eerste verdieping;
  • op de bovenliggende verdiepingen blijven de 5 woonentiteiten en de zolderruimtes ongewijzigd;

-          bouwvolume: het bouwvolume blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand van het pand

-          gevelafwerking:

  • de historische gevel van het pand blijft ongewijzigd;
  • men wenst nieuw buitenschrijnwerk te plaatsen in de bestaande gevelopeningen. Dit buitenschrijnwerk zal bestaan uit bronskleurig staal;
  • voorzien van zaak-gebonden publiciteit aan de zijde van de Leysstraat in de vorm van een klok.

 

Inhoud van de aanvraag

 

-          samenvoegen van 2 winkelruimten op gelijkvloers en tussenverdieping;

-          functiewijziging van burelen naar showroom/burelen op verdieping 1;

-          wijzigen van het schrijnwerk op het gelijkvloers;

-          voorzien van zaak-gebonden publiciteit aan de zijde van de Leysstraat.

 

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

 

Deze omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten heeft betrekking op het   omvormen en samenvoegen van twee bestaande winkelunits tot een grotere unit gelegen aan de Jezusstraat 2-6 en de Leysstraat 1-5 te 2000 Antwerpen. De totaal gevraagde netto handelsoppervlakte bedraagt 619 m².

Met voorliggend dossier wordt een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten gevraagd voor de omvorming en samenvoeging van twee bestaande winkelunits naar één grotere unit. De zaak zal worden ingericht als juwelenwinkel onder het embleem van Slaets.

 

Juwelier Slaets heeft reeds 3 juwelenzaken in het centrum van Antwerpen: twee op de De Keyserlei en 1 in de Schuttershofstraat. Juwelier Slaets wenst uit praktische overwegingen zijn 2 winkels van de De Keyserlei (met 1 ander winkelpand ertussen) te bundelen en te verhuizen naar deze locatie grenzend aan de Meir. Zij zullen daartoe het volledige retailgedeelte van het gebouw van voorliggend project op de hoek van de Jezusstraat en de Leysstraat huren (kelder, gelijkvloers, mezzanine en eerste verdieping) voor de verhuis van de winkels die momenteel gelegen zijn aan de De Keyserlei.

 

Samen met dossier voor de kleinhandelsactiviteiten dient men de aanvraag in voor stedenbouwkundige handelingen. Dit om het gelijkvloers, de mezzanine en de eerste verdieping van dit gebouw te kunnen verbouwen en inrichten opdat één winkelruimte kan gecreëerd worden.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

brandweer/ risicobeheer/ preventie

21 april 2020

19 mei 2020

Voorwaardelijk gunstig

Onroerend Erfgoed

21 april 2020

9 juni 2020

Gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen

21 april 2020

12 mei 2020

Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam

21 april 2020

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie

21 april 2020

14 mei 2020

stadsontwikkeling/ mobiliteit

21 april 2020

12 mei 2020

stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg

21 april 2020

9 juni 2020

stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen

21 april 2020

20 mei 2020

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

 

-          artikel 4.1 Zone voor wonen:

op de 1ste volwaardige verdieping wordt een showroom voorzien. Gelet op hoge verdiepingshoogte van het gelijkvloers en tussenverdieping komt dit overeen met de 2de verdieping bij de omliggende panden. Het voorzien van detailhandel/showroom op de 2de verdieping is in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het RUP. Door de overdruk detailhandel is er detailhandel mogelijk op 3 bouwlagen.

De showroom wordt voorzien op een 4de bouwlaag.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)


De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)


De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

 

  • artikel 18 en 21 Niveauverschillen:

de afmetingen van de nieuwe lift voldoen niet aan de bepalingen van de verordening;

  • artikel 23 Toegangen:

er wordt enkel een draaideur voorzien als toegang. Het is niet duidelijk of deze draaideur is aangepast en is uitgerust met mechanismen die het gebruik door

personen met een handicap garanderen.

 

Algemene bouwverordeningen

 

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)


De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)


De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

 

  • artikel 26 Afvalberging:

men voorziet  geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling, noch voor het commerciële functie, noch voor de bovenliggende woonfuncties;

  • artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

volgens de gevelplannen wordt een klok (publiciteit) voorzien aan de gevel in de Leysstraat. De afmetingen zijn 80x120 cm. Dit is groter dan de maximale toegelaten afmetingen van haakse reclame. De aanvraag bevat geen verdere info over deze publiciteit.

 

Sectorale regelgeving

 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.


Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.


Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)


De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)


Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

 

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)


De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

 

Het samenvoegen van de bestaande handelsruimten op het gelijkvloers, de tussenverdieping en de bijhorende bergruimten zijn functioneel inpasbaar in het hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. Gelet op de overdruk detailhandel is het voorzien van detailhandel op het gelijkvloers, tussenverdieping en kelder in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften.

 

Het voorzien van showroom op de 1ste verdieping is echter in strijd met de bestemmingsvoorschriften aangezien de 1ste verdieping in voorliggend pand overeenstemt met de 2de verdieping in de omliggende panden.

Het voorzien van een showroom op de eerste verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

De kantoorfunctie op deze verdieping kan blijven behouden.

 

Het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

 

“Gunstig advies voor de aanpassingen aan de handelsruimten van de panden Jezusstraat 2-6 en Leysstraat 1-5.  Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen volgens de afbakening in de Beleidsnota Detailhandel 2020. De samenvoeging tot één grote winkelunit ten behoeve van een juwelenzaak wordt via de aanvraag voor omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten behandeld.

 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

 

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het bouwvolume. Ook de appartementen op de verdiepingen blijven ongewijzigd. Door het samenvoegen van de handelsruimten ontstaat een royale winkelruimte in het hoofdwinkelgebied centrum Antwerpen. Op deze locatie zijn dergelijke handelsruimten aanvaardbaar.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten


 De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. 

 

Het pand is deel van de aanduiding als beschermd cultuurhistorisch landschap, deze bescherming is gelding sinds 26/11/1973. Van dit pand zijn gevels en bedaking beschermd als monument sinds 26/11/1973.

 

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Er werd een beperkte bouwhistorische studie voor dit pand toegevoegd. Volgens de dienst monumentenzorg werden de ingrepen, noch in de nota, noch in het rapport voldoende gemotiveerd.

 

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

 

“Woon- en handelspand in beaux-artsstijl op de hoek van Leysstraat en Jezusstraat, gebouwd naar een ontwerp door de architect Walter Van Kuyck uit 1906. Opdrachtgevers van dit monumentale ‘maison de rapport’ waren de diamantair Louis Coetermans en diens schoonbroer en rechterhand Edmond Michaux. Het gebouw werd opgetrokken door het Antwerpse aannemersbedrijf G. Hargot & R. Somers, concessiehouders van de Franse betonproducent Béton Armée Système Hennebique. Op 26 oktober 1907 werd het monument voor Lodewijck van Bercken onthuld…

Met een gevelbreedte van acht bij drie bij vier traveeën, omvat het afgeschuinde hoekgebouw vijf bouwlagen waaronder een entresol, afgedekt door een leien pseudo-mansarde. De lijstgevels onderscheiden zich door een verzorgd parement uit witte natuursteen, met een aan de Lodewijk XVI-stijl ontleend decor, op een hoge plint uit blauwe hardsteen. Horizontaal geleed door een omlopende balustrade en een klassiek hoofdgestel, beantwoordt de opstand aan een drieledig schema, opgebouwd uit de hoge pui, de door geblokte pilasters geritmeerde eerste twee bovenverdiepingen in kolossale orde, en de als attiek opgevatte derde verdieping. De compositie legt de klemtoon op de drie traveeën brede afgeschuinde hoekpartij, en beide hoektraveeën van de flanken. De middenas is geaccentueerd als hoger opgetrokken risaliet, met een polygonale, leien belvedère als bekroning. Op de eerste verdieping van dit risaliet is het monument van Lodewijk van Bercken geïntegreerd in een omlijste wandnis met vergulde sluitsteen en guirlande…

Volgens de bouwplannen omvatte het programma vijf winkelruimten op de begane grond, en appartementen op de bovenverdiepingen ontsloten door een centraal ingeplante traphal. In het bouwdossier ontbreken de plattegronden van de bovenverdiepingen..

De eerste verdieping was voor Louis Coetermans heel belangrijk en enkel voorbestemd voor diamanthandelaars. In een U-vorm langs de gevels was één grote open ruimte verdeeld in vier grote delen, die van elkaar visueel gescheiden waren door Ionische zuilen. Het geheel werd in een eclectisch stijl afgewerkt…

De hoogte van de eerste verdieping was 5m30, waardoor het dienstgedeelde (met de secondaire ruimten), gelegen in de hoek aan de Leysstraat, onderverdeeld was in

twee verdiepingen van ongeveer 2m50 hoog. Het kon echter niet achterhaald worden welke functie deze kamers hadden, maar er waren zeker toiletten, kantoren, een keuken en een vestiaire ondergebracht.

In het gebouw waren ook vijf appartementen aanwezig. Het ruimteconcept van de tweede en derde verdieping was hetzelfde. Aangezien deze appartementen tijdens dit onderzoek niet bezocht konden worden en de originele grondplannen niet beschikbaar waren, werd een hypothetische veronderstelling gemaakt op basis van plannen uit 1991 van hoe deze appartementen qua ruimteconcept konden zijn.

De dienstrap achteraan in het gebouw, liep vanaf de tweede verdieping niet verder. Op de bovenste verdieping was er maar één appartement en waren enkele zolder- of meidenkamers ter beschikking voor de andere vier appartementen.

In de huidige constellatie zijn er twee open winkelruimtes in het pand, 1 gericht naar de Jezusstraat en 1 gericht naar de Leysstraat. Er werden muren weggebroken en vervangen door betonnen kolommen. Het pand is beschermd als monument omwille van de hoge stedenbouwkundige, historische en architecturale waarde.

 

Men wenst de centrale traphal te integreren in de handelsruimte (met restauratie en consolidatie van de bestaande traphal), 1 grote handelsruimte te voorzien en de toegangs- en evacuatieroute van de bovenliggende appartementen aan te passen. De scheiding thv. het trappencomplex tussen niveau 1 en 2 wordt gerealiseerd met lichte wanden, de ingreep is reversibel.

Men wenst dus de kelder, gelijkvloerse verdieping met tussenverdieping en eerste verdieping te verbouwen. Door vroegere verbouwingen bevatten de kelderverdieping en gelijkvloerse verdieping met mezzanine geen historische elementen meer.

De salons op de eerste verdieping blijven volgens de nota integraal bewaard.

Het buitenschrijnwerk in de voorgevel op de begane grond wordt deels aangepast.

 

Op basis van de plannen blijkt dat ter hoogte van niveau 1 en 2 toch aanpassingen gebeuren die niet duidelijk vermeld staan in de nota:

-          verwijderen deur en dichtmaken deuropening tussen traphal niveau 1 achteraan en de ruimte links ervan (showroom/burelen);

-          maken nieuwe deuropening, deurblad zit in het vlak van de wand zijde showroom/burelen: er is geen detailtekening toegevoegd van de deur, er werd ook geen kleuronderzoek gedaan op de muur waar de nieuwe opening in zou voorzien worden. Het che-rapport maakt melding van muurschilderingen;

-          in de sas op niveau 1 (voormalige inkomhal) wijzigen de draairichtingen van de dubbele deuren (mooi uitgewerkte deuren met supra porta’s) en wordt de trap verwijderd, er wordt ook een nieuwe deuropening gemaakt;

-          op niveau 1.5 wordt een schouw verwijderd in de voormalige slaapkamer ifv de verluchting van de liftschacht;

 

Mbt de wijzigingen aan het schrijnwerk in de voorgevel wordt verwezen naar het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed. Alle voorwaarden opgenomen in dit advies, moeten strikt worden nageleefd.

De wijzigingen thv kelderniveau, begane grond en mezzanine zijn aanvaardbaar aangezien de erfgoedwaarde in deze ruimtes reeds sterk werd aangetast door vroegere verbouwingen.

De ruimte op niveau 1 is erg waardevol, gelet op de voormalige functie en aankleding ervan. We gaan dan ook uit van maximaal behoud:

-          op basis van de aangeleverde informatie is niet duidelijk of de eerste deur waarnaar hierboven verwezen wordt, dezelfde vormgeving heeft als de andere binnendeuren die uitgeven op deze U-vormige ruimte. Indien de vormgeving gelijk is, kan de deur aan de zijde van de zaal zichtbaar blijven, inclusief deuromlijsting en dichtgezet worden aan de zijde van de traphal;

-          maken nieuwe deuropening naar showroom/burelen: er dient eerst kleuronderzoek uitgevoerd te worden op het deel van de muur waar men de opening wenst te maken zodat er zeker geen muurschilderingen waarvan sprake in het rapport, verwijderd of beschadigd worden. Indien er geen schilderingen aanwezig zijn, kan een deuropening gemaakt worden, deze opening en het deurblad zelf, moeten zoveel als mogelijk worden verwerkt in het vlak van de muur zodat dit visueel geen storende toevoeging wordt in de U-vormige ruimte;

-          het wijzigen van de draairichtingen van de dubbele deuren in de sas, is niet aanvaardbaar vanuit erfgoedoogpunt, gelet op de visuele impact in de U-vormige ruimte enerzijds en in de traphal anderzijds. Het binnenschrijnwerk is het oorspronkelijke schrijnwerk en de samenhang met de achterliggende ruimtes en supra porta’s is groot. Er dient een oplossing gezocht te worden waarbij de draairichting van de oorspronkelijke deuren behouden kan blijven;

-          het is niet duidelijk welke schouw wordt verwijderd op het niveau van de mezzanine +1.5 in de voormalige slaapkamer. Als voorwaarde zal opgelegd worden fotomateriaal voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies.”

 

De voorwaarden uit het advies van de dienst monumentenzorg zullen worden overgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

 

Volgens de gevelplannen wordt een klok (publiciteit) voorzien aan de gevel in de Leysstraat. De afmetingen zijn 80x120 cm. Dit is groter dan de maximale toegelaten afmetingen van haakse zaak-gebonden reclame volgens artikel 33 van de bouwcode. Daarom wordt opgenomen dat de klok moet voldoen aan volgende voorwaarden:

  • maximum 0,60 meter hoog;
  • maximum 0,60 meter uit de gevel;
  • minimum 0,60 meter gelegen van de eigendomsgrens.


Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 

De nieuwe lift die wordt voorzien ter hoogte van de Leysstraat voldoet niet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. In voorwaarden zal worden opgelegd dat de afmetingen van deze lift conform de bepalingen van artikel 18 en 21 van deze verordening moeten worden uitgevoerd.

 

Als toegang tot de handelsruimte wordt enkel een draaideur voorzien.

In voorwaarden zal worden opgelegd dat deze moet voldoen aan de bepalingen van artikel 23 van de verordening toegankelijkheid.

 

Met het oog op een hedendaagse verbruikskwaliteit zal in voorwaarden ook worden opgenomen dat zowel voor de winkelruimte als voor de appartementen een afgesloten afvalberging moet worden voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

 

Er werd vastgesteld door de afdeling milieu dat er voor de bestaande handelspanden geen milieuvergunningen werden geregistreerd. Uit het dossier kan niet afgeleid worden of er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn voor het samengevoegde geheel. Weliswaar werden er met deze aanvraag ook kleinhandelsactiviteiten aangevraagd en zal de totale oppervlakte van het nieuw geheel 619 m² bedragen.

Indien zou blijken dat er toch IIOA’s van toepassing zouden zijn, dient de exploitant zich in regel te stellen met de milieuwetgeving en deze IIOA’s te regulariseren.

 

Er werd advies gevraagd aan AG VESPA en Vastgoed van de stad Antwerpen.

Hun advies is gunstig. Zij vragen wel de werfzone op straat te limiteren tot voor het eigen pand om de zichtbaarheid van de winkels in de buurpanden te behouden. Er dient zoveel mogelijk rekening gehouden te worden met geluidsoverlast tijdens de bouwwerken en de omliggende buurt dient gevrijwaard te worden van stof en vuil.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

 

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

 

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

 

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

 

De Beleidsnota Detailhandel 2020 (GR 27/04/2020) neem beide gebouwen Jezusstraat 2-6 en Leysstraat 1-5 op in de afbakening hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. Voor deze zone stelt de nota dat detailhandel prioritair aanwezig moet zijn in de aanwezige gebouwen. Deze aanvraag versterkt de detailhandel door twee leegstaande winkelruimten om te vormen tot één grote unit met als assortiment juwelen. Het betreft een verhuis van deze juwelenhandelaar binnen het afgebakende hoofdkernwinkelgebied.

Het pand is volgens het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Binnenstad gelegen in de zone voor "centrumfuncties - stedelijke functies". In deze centrumzone staat de mix van functies centraal en is onder andere detailhandel toegelaten. 

De uitbater neemt geen ‘green fields’ in om haar handelsgeheel te organiseren. Er wordt geen nieuwe bebouwing gecreëerd of bijkomende verlinting in de hand gewerkt. Het handelsgeheel vestigt zich in een bestaande stedenbouwkundig vergunde handelsruimte die gerenoveerd en heringericht wordt. Het is daarom een duurzame vorm van her ingebruikname winkelvastgoed.

 

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

 

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met een hoge bevolkingsdichtheid op wandel- en fietsafstand. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De verhuis van de bestaande juwelierszaak over een beperkte afstand behoudt het vertrouwde aanbod voor de consumenten op de winkelas De Keyserlei – Leysstraat – Meir.

 

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

 

In de Beleidsnota Detailhandel 2020 (goedgekeurd door de gemeenteraad op 27 april 2020, 2020_GR_00253) wordt de Jezusstraat en Leysstraat opgenomen in het hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. Dit centrum met een bovenlokale aantrekkingskracht bepaalt in belangrijke mate de uitstraling van stad Antwerpen als shoppingstad. Het aanpassen en renoveren van de bestaande twee kleinere winkels naar een grotere unit met meer keuzemogelijkheden voor de consument voldoet dan ook volledig aan deze doelstelling tot het waarborgen en versterken van de leefbaarheid van dit stedelijk kernwinkelgebied.

 

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

 

Zie gunstig advies van de dienst mobiliteit.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

 

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      te voldoen aan de voorwaarden van de dienst monumentenzorg:

-          indien de vormgeving gelijkaardig is aan die van de andere deuren in de U-vormige ruimte op niveau 1, kan de deur aan de zijde van de zaal zichtbaar blijven, inclusief deuromlijsting en dichtgezet worden aan de zijde van de traphal. Indien het een latere toevoeging is zonder enige historische waarde kan de opening dichtgemaakt worden;

-          vooraleer een nieuwe deuropening te maken in de muur tussen de U-vormige ruimte en de sas op niveau 1, moet ter hoogte van de deuropening kleuronderzoek gebeuren. Indien er een muurschildering aanwezig is, moet gezocht worden naar een andere oplossing. De resultaten van het kleuronderzoek zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies. Indien er geen schildering aanwezig is, kan een nieuwe opening voorzien worden die zo min mogelijk opvalt in de U-vormige ruimte en zoveel mogelijk in het vlak van de muur wordt geplaatst;

-          de draairichting van de binnendeuren in het sas op niveau 1 moet behouden blijven. Er dient een andere oplossing gezocht te worden die rekening houdt met de erfgoedwaarde van het oorspronkelijke binnenschrijnwerk. Deze oplossing moet voor verder advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          er moet meer informatie bezorgd worden over de mogelijke schouw op niveau 1,5 vooraleer akkoord kan worden gegaan met afbraak;

4.      de nieuwe lift te voorzien conform de bepalingen van artikel 18 en 21 van de verordening toegankelijkheid;

5.      de draaideur te voorzien conform de bepalingen van artikel 23 van de verordening toegankelijkheid of een alternatieve toegang te voorzien;

6.      een afgesloten afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode voor zowel de winkelruimte als de appartementen;

7.      indien IIOA’s van toepassing zouden zijn, dient de exploitant zich in regel te stellen met de milieuwetgeving en deze IIOA’s te regulariseren;

8.     de klok (publiciteit) aan de gevel aan de Leysstraat moet conform artikel 33 van de bouwcode voldoen aan volgende voorwaarden: 

  • maximum 0,60 meter hoog;
  • maximum 0,60 meter uit de gevel;
  • minimum 0,60 meter gelegen van de eigendomsgrens.

 

Uitsluitingen

 

1.      het voorzien van een showroom op de 1ste verdieping.

 

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

 

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het samenvoegen van twee bestaande winkelunits naar één winkelunit aan de Jezusstraat 2-6 en de  Leysstraat 1-5, 2000 Antwerpen. De totale netto handelsoppervlakte van 619 m² dient gebruikt te worden voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting (categorie 2 conform artikel 3 van het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016).


Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt op dat een showroom zou worden voorzien op de verdieping, die op de plannen aangeduid staat als 1ste verdieping. Uit het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar blijkt dat, gelet op de hoge verdiepingshoogte van het gelijkvloers en tussenverdieping, deze verdieping overeen komt met de 2e verdieping bij de omliggende panden. De mezzanine (verdieping 0,5) zou dus beschouwd moeten worden als volwaardige bouwlaag. Het voorzien van detailhandel/showroom zou in die optiek bijgevolg op de 2e verdieping voorzien worden, hetgeen in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van het RUP. Door de overdruk detailhandel is detailhandel immers slechts toegelaten op het gelijkvloers, in de kelder en op de eerste verdieping. Om die reden adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar om de showroom uit te sluiten van vergunning. De kantoorfunctie kan wel behouden blijven.

Op de plannen nieuwe toestand wordt als functie ‘showroom/burelen’ aangeduid. Uit de nota van de aanvrager blijkt dat hij deze functie, die voortvloeit uit de bestaande toestand, wenst te behouden.

Het pand is enerzijds deel van beschermd cultuurhistorisch landschap en deel van de aanduiding als beschermd monument (gevels en bedakingen), anderzijds werd het pand opgenomen in de inventaris Onroerend Erfgoed. Uit de toegevoegde CHE-nota in het dossier blijkt dat de desbetreffende ‘eerste verdieping’ meerdere elementen van het waardevolle interieur heeft behouden. De aanvrager stelt daarover in de beschrijvende nota: Op de verdieping +1 worden de vroegere ‘salons’ met historische ornamenten (plafonds en muren) behouden en geconsolideerd in hun originele toestand. Deze ruimten worden ingevuld met los meubilair.

Met betrekking tot het originele gebruik van deze verdieping vermeldt de CHE-nota met betrekking tot de bouwaanvraag uit 1906 ook het volgende: “De eerste verdieping was voor Louis Coetermans heel belangrijk en enkel voorbestemd voor diamanthandelaars. In een U-vorm langs de gevels was één grote open ruimte verdeeld in vier grote delen, die van elkaar visueel gescheiden waren door Ionische zuilen. Het geheel werd in een eclectische stijl afgewerkt. Deze grote ruimte was toen ongetwijfeld smaakvol ingericht en opgesmukt met enkele muurschilderingen van de hand van Antwerpse kunstenaars. In deze ruimte konden diamanthandelaars ongestoord zakendoen met hun belangrijke buitenlandse klanten. Men vond er onder meer een krantenleeszaal, een feestzaal, een vergaderzaal en een biljartzaal. […]”. Uit deze beschrijving blijkt dat het gebruik van deze verdieping in het teken van handel en handelsrelaties stond, zonder evenwel een echte winkelfunctie te bevatten.

Met de komst van een juwelierszaak in het pand aan de Jezusstraat 2-6 wordt opnieuw aangesloten bij die oorspronkelijke invulling van het pand uit 1906. Wanneer de ‘showroom’ niet de enige of hoofdzakelijke invulling van de desbetreffende verdieping betreft, maar wel ter ondersteuning is van de burelen (kantoren) waar men handelspartners en klanten kan ontvangen, dan wordt hiermee op een eigentijdse manier opnieuw aansluiting gezocht bij dit originele gebruik. De ‘showroom’ kan dan net een bijdrage leveren aan de waarde en het karakter van deze ruimte. In die optiek wordt de aanduiding ‘showroom/burelen’ op plan als samenhangend beschouwd, en niet als afzonderlijke, los van elkaar in te vullen functies.

Het college meent dus dat de ‘showroom’ in dit geval niet beschouwd dient te worden als een aparte functie die detailhandel op de desbetreffende verdieping zou toelaten, mits deze dus een ondersteunende rol vervult ten aanzien van de kantoren/burelen en het karakter van de ruimte versterkt. Om die reden meent het college dat de showroom niet van vergunning uitgesloten hoeft te worden, aangezien deze geen strijdigheid inhoudt met de bestemmingsvoorschriften.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Fasering

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

24 maart 2020

Volledig en ontvankelijk

21 april 2020

Start openbaar onderzoek

5 mei 2020

Einde openbaar onderzoek

3 juni 2020

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

3 oktober 2020

Verslag GOA

17 september 2020

naam GOA

Katrine Leemans

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

5 mei 2020

3 juni 2020

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:

 

Algemene voorwaarden

de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.

 

Stedenbouwkundige voorwaarden

 

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      te voldoen aan de voorwaarden van de dienst monumentenzorg:

-          indien de vormgeving gelijkaardig is aan die van de andere deuren in de U-vormige ruimte op niveau 1, kan de deur aan de zijde van de zaal zichtbaar blijven, inclusief deuromlijsting en dichtgezet worden aan de zijde van de traphal. Indien het een latere toevoeging is zonder enige historische waarde kan de opening dichtgemaakt worden;

-          vooraleer een nieuwe deuropening te maken in de muur tussen de U-vormige ruimte en de sas op niveau 1, moet ter hoogte van de deuropening kleuronderzoek gebeuren. Indien er een muurschildering aanwezig is, moet gezocht worden naar een andere oplossing. De resultaten van het kleuronderzoek zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies. Indien er geen schildering aanwezig is, kan een nieuwe opening voorzien worden die zo min mogelijk opvalt in de U-vormige ruimte en zoveel mogelijk in het vlak van de muur wordt geplaatst;

-          de draairichting van de binnendeuren in het sas op niveau 1 moet behouden blijven. Er dient een andere oplossing gezocht te worden die rekening houdt met de erfgoedwaarde van het oorspronkelijke binnenschrijnwerk. Deze oplossing moet voor verder advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          er moet meer informatie bezorgd worden over de mogelijke schouw op niveau 1,5 vooraleer akkoord kan worden gegaan met afbraak;

4.      de nieuwe lift te voorzien conform de bepalingen van artikel 18 en 21 van de verordening toegankelijkheid;

5.      de draaideur te voorzien conform de bepalingen van artikel 23 van de verordening toegankelijkheid of een alternatieve toegang te voorzien;

6.      een afgesloten afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode voor zowel de winkelruimte als de appartementen;

7.      indien IIOA’s van toepassing zouden zijn, dient de exploitant zich in regel te stellen met de milieuwetgeving en deze IIOA’s te regulariseren;

8.   de klok (publiciteit) aan de gevel aan de Leysstraat moet conform artikel 33 van de bouwcode voldoen aan volgende voorwaarden: 

  • maximum 0,60 meter hoog;
  • maximum 0,60 meter uit de gevel;
  • minimum 0,60 meter gelegen van de eigendomsgrens.


Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het samenvoegen van twee bestaande winkelunits naar één winkelunit aan de Jezusstraat 2-6 en de  Leysstraat 1-5, 2000 Antwerpen. De totale netto handelsoppervlakte van 619 m² dient gebruikt te worden voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting (categorie 2 conform artikel 3 van het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016).

Artikel 3

Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.