2020_CBS_08083 - Omgevingsvergunning - OMV_2020045110. Zeilstraat 49. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/12/2019: opname in het vergunningenregister (2018119) voor de constructie, inclusief de twee woonentiteiten, met uitsluiting van de functiewijziging van handel naar zelfstandige woonentiteit op het gelijkvloers (gewijzigd op 28/05/2020);

-          21/02/1969: vergunning (18#51998) voor gevelverbouwing;

-          07/12/1951: toelating (18#29020) voor afkappen en herbezetten gevel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning; 

-          bouwvolume:

• hoekhuis van 3 bouwlagen onder plat dak;
• volledig bebouwde gelijkvloerse bouwlaag;
• open ruimte van circa 5m² in hoek van het perceel vanaf 2^de bouwlaag;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en beschilderde gevel in lichte kleur;
• houten buitenschrijnwerk;
• plint in blauwe steen;
• twee inkomdeuren: één ingang op hoek en één ingang aan zijde Zeilstraat.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 eenslaapkamerappartementen;

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

• parement conform vergund;
• de inkomdeur op de hoek werd dichtgemaakt;
• buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse verdieping in aluminium;

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 entiteiten; 

• 1 studio op de gelijkvloerse verdieping met netto vloeroppervlakte van 51m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van circa 56m²;
• 1 studio op de 3^de verdieping met netto vloeroppervlakte van circa 42m²; 

-          bouwvolume:

• extra dakvolume onder mansardedak (voorzien van inpandig terras); 
• ontpitte ruimte van circa 4m² op niveau van het maaiveld;
• 2 uitkragende balkons aan zijde Touwstraat ter hoogte van de 1^ste en 2^de verdieping; 
• per gevel 2 dakkapellen in mansarde;

-          gevelafwerking:

• parement in witte bepleistering;
• mansarde in grijze leien;
• buitenschrijnwerk in antracietkleurig PVC. 

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning;

-          toevoegen van een extra volume onder mansardedak;

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 4; 

-          wijzigen van de voorgevels;

-          ontpitten van 4m² van de bebouwing op het perceel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• Artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Uitkragende terrassen zoals voorgesteld op de eerste en tweede verdieping zijn niet kenmerkend in de omgeving. Enkel beperkte balkons op de eerste verdieping op een hoek zijn kenmerkend in de omgeving.

Het project overschrijdt ook de ruimtelijke draagkracht.

Door de uitwerking van de nieuwe laag als een mansardedak (laat 19^de eeuwse/vroeg 20^ste eeuwse architectuur) ontstaat er géén kwaliteitsvolle relatie tussen de oude (jaren 60) en nieuwe architectuur.

• Artikel 1.4 Draagkracht: Door 2 bijkomende woongelegenheden te voorzien van de kleinste typologie waarvan buitenruimte te klein is of een ondermaatse kwaliteit heeft, is de te verwachten overlast te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: Er wordt geen 20% open ruimte voorzien. Er wordt een afwijking gevraagd omwille van het feit dat het om een hoekperceel gaat;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: De buitenruimte van de bovenste woongelegenheid is net géén 4m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag omvat een functiewijziging aangezien de gelijkvloerse handelsruimte verdwijnt. Bij functiewijziging moet minimum 20% van het perceel op niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.  Er wordt geen 20% open ruimte voorzien. Echter gaat het in de voorliggende aanvraag over een klein hoekperceel, waarbij het perceel minder dan 20m diep is aan beide straatkanten. Bijgevolg kan er worden afgeweken van artikel 27 door toepassing van artikel 3.

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Advies werd gevraagd aan de dienst geacht vergund. Het advies luidt als volgt: “Dit pand is op 14/12/2019 opgenomen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. Het college neemt kennis van de opname van de constructie Zeilstraat 49 district Antwerpen, inclusief de twee woonentiteiten, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van de functiewijziging van handel naar zelfstandige woonentiteit op het gelijkvloers. Opname in het vergunningenregister is definitief sinds 14/12/2019.” Het besluit van het dossier is: geacht vergund voor 2 wooneenheden en uitsluiten van functiewijziging van handelspand naar aparte woongelegenheid. Er zijn dus twee appartementen vergund in het voorliggende pand.

Het aantal woongelegenheden vermeerderd dus van 2 naar 4 in voorliggende aanvraag.

De woonfunctie is inpasbaar in de omgeving echter de kwaliteit van de bijkomende woongelegenheid op het gelijkvloers is ontoereikend.

De buitenruimte voor de studio op de gelijkvloerse verdieping is voldoende groot maar moet bereikt worden door de badkamer, is gelegen tussen muren van circa 11m hoogte én wordt deze ingesloten ruimte nog ééns deels overdekt door een technische ruimte en een brandladder. Dit is onaanvaardbaar.

Ook de behouden etalageramen komt de leefbaarheid van deze kleinste woongelegenheid op het gelijkvloers, die volledig naar de straat is georiënteerd, niet ten goede gelet op het gebrek aan privacy(gevoel) hierdoor.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

In de buurt van het pand komen nog gebouwen voor met 4 bouwlagen. Het gebouw op de hoek van de Zeilstraat en de Pothoekstraat (zeilstraat nr. 1) bestaat uit 4 bouwlagen (dakniveau geregulariseerd in 2009). De eengezinswoning op de hoek van de Zeilstraat en de Touwstraat (Touwtraat nr. 16) bestaat uit 4 bouwlagen. In de Touwstraat zijn verder nog een aantal woonhuizen/meergezinswoningen met 4 bouwlagen aanwezig. Enkele van deze gebouwen met 4 bouwlagen zijn voorzien van een mansardedak. Het toepassen van vier bouwlagen voor het hoekgebouw tussen de Touwstraat en Zeilstraat is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar echter deze bijkomende bouwlaag uitwerken als een mansardedak past niet op het laat 19 de -eeuwse/vroeg 20ste -eeuwse pand waarvan de gevel in de jaren 60 is aangepast, volgens algemeen geldende normen van toen.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het hoekgebouw worden voorzien van isolatie en een witte crepi. In de bestaande toestand zijn deze gevels gecementeerd en wit geschilderd. Verder wijzigt het buitenschrijnwerk van bruin hout naar antraciet PVC. De kroonlijst wijzigt naar en vezelcementplaat in antraciet.

Zoals reeds werd vermeld bij de conclusies van de energetische performantie van buitengevelisolatie, moeten de werken altijd over de volledige14cm worden uitgevoerd. Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te dragen aan de energiebesparing.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. (2 x 2 = 4). Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder. Deze stallingen zijn niet vlot bereikbaar met een fiets in de hand. Het is niet mogelijk een trap met fietsgeul met een hoek van 90° te gebruiken. De fietsenstalling moet voldoende groot zijn voor 4 fietsen en vlot bereikbaar zijn. Gezien de korte en steile trap met hoek van 90°, wordt de fietsenstalling best ingericht op het gelijkvloers. Echter dient hiervoor de indeling van het gelijkvloers te worden herbekeken aangezien het gelijkvloers nagenoeg volledig voorzien is voor een studio. Het voorzien van een comfortabele fietsenstalling op het gelijkvloers kan niet in voorwaarden worden opgesteld omdat dit een hertekening van het gelijkvloers vereist. Een nieuwe aanvraag dient hiervoor aangevraagd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten