2020_CBS_08077 - Omgevingsvergunning - OMV_2020072981. Rotterdamstraat 34. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/03/2020: proces-verbaal (11002_2020_12370_VPV) voor doorvoeren van wijzigingen aan de voorgevel ter hoogte van de derde verdieping;

-          10/10/2019: weigering (201918) voor het verbouwen van een meergezinswoning tot vier appartementen;

-          12/11/2018: proces-verbaal (11002_2018_7931_VPV) voor het doorvoeren van een volume-uitbreiding en het wijzigen van de voorgevel zonder stedenbouwkundige vergunning;

-          18/05/1934: toelating (18#482) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          09/10/1929: toelating (1929#34770) voor binnenveranderingen;

-          02/09/1925: toelating (1925#21758) voor binnenveranderingen;

-          21/02/1921: toelating (1921#11027) voor binnenveranderingen;

-          05/09/1916: toelating (1916#6981) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning met 3 wooneenheden;

• Gelijkvloers: appartement
• Eerste verdieping: appartement
• Tweede verdieping + daklaag: duplex appartement met minstens één leefruimte (woonkamer of keuken of slaapkamer) in de daklaag.

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder mansardedak;
• kroonlijst en nokhoogte van respectievelijk circa 11,40 en 14,00 m;
• doorlopende erker over de eerste en tweede verdieping;
• variërende bouwdiepte met een maximum van 18,60 m ter hoogte van de rechterzijde van het perceel (benedenverdieping);

-          gevelafwerking:

• bakstenen gevel;
• arduinen plint;
• mansarde afgewerkt met leien.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden, 1 op elke bouwlaag;

-          bouwvolume:

• nokhoogte van circa 14,60 m na ophoging mansardedak, kroonlijsthoogte ongewijzigd;
• de bouwdiepte op de 1ste  verdieping ter hoogte van de rechterperceelsgrens werd 1,00 meter uitgebreid;

-          doorgevoerde constructieve werken:

• gewijzigde openingen in de achtergevel;
• achteraan de eerste verdieping werd een uitkragend terras voorzien;
• maken van openingen in dragende binnenmuren;

-          gevelafwerking:

• geel geschilderde bakstenen gevel;
• arduinen plint;
• buitenschrijnwerk in bruin en grijs pvc. De indeling werd gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand;
• blauw geschilderde houten toegangsdeur;
• mansarde afgewerkt met hout.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 wooneenheden op de verdiepingen, de gelijkvloerse verdieping maakt geen deel uit van de aanvraag:

• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 60,50 m² 1ste en 2de verdieping);
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 58,70 m² (3de verdieping);

-          bouwvolume:

• de bouwdiepte op de 2de verdieping ter hoogte van de rechterperceelsgrens wordt circa 1,00 meter uitgebreid tot een perceelsbrede bouwdiepte van cica 15.20 meter;
• de bouwdiepte op de 3de verdieping ter hoogte van de rechterperceelsgrens wordt circa 5.9 meter uitgebreid tot een perceelsbrede bouwdiepte van cica 15.20 meter;
• toevoegen van buitenruimte in de vorm van uitkragende terrassen ter hoogte van de achtergevel op de 2de en 3de verdieping;
• ophogen mansarde verdieping;

-          gevelafwerking:

• grijs geschilderde bakstenen gevel;
• pint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in goudbruin pvc, indeling conform huidige toestand;
• mansarde afgewerkt met hout.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van:

• het vermeerderen van het aantal wooneenheden van drie naar vier;
• gelijktrekken van de bouwdiepte op de 1ste verdieping;
• terras op de 1ste verdieping;
• de dakerker;
• ophogen mansardeverdieping;
• afwerking mansardeverdieping in hout;

-          gelijktrekken van de bouwdiepte op de 2 de en 3de ste verdieping;

-          optrekken van de bouwhoogte van de achterbouw van 12,48 m tot 14,07 m;

-          doorvoeren van interne constructieve werken:

• maken van openingen in dragende binnenmuren;
• verhogen van de vloerpas van de achterbouw op de 1ste en 2de verdieping;
• wijzigen van raamopeningen in de achtergevel;

-          voorzien van buitenruimtes bij elk appartement op de verdiepingen in de vorm van uitkragende terrassen achteraan het pand;

-          grijs schilderen van de voorgevel, inclusief het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;

-          de gelijkvloers verdieping maakt geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
De afwerking van de dakverdieping in hout is niet kenmerkend voor de omgeving;

-          artikel 1 Zone voor wonen (Wo),  1.2.1 Bouwdiepte:.
Door de uitbreiding van de terrassen wordt geen minimale afstand van 5,00 m behouden tot de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheid;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  het aantal woongelegenheden vermeerdert, er wordt niet voorzien in autostalplaatsen op eigen terrein.
• artikel 38 Groendaken:
  het nieuwe dak wordt niet voorzien van een groendak;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de Rotterdamstraat.

Door de onduidelijkheid wat betreft het vergunde aantal woongelegenheden werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst geacht vergund. Dit advies luidt als volgt:

Kadastrale gegevens (= weergave van aangifte en/of controle ter plaatse rond het jaar 1975): 3 woonentiteiten.

Nooit enige wijziging aangegeven tot en met 1/1/2012.

Oude woonkaarten werden verwerkt vanaf 1947 tot en met 1995.

Gedurende deze hele onderzoeksperiode (en meer in het bijzonder tot en met 1980) blijkt dat er geen enkele relevante periode is geweest met meer dan 3 ingeschreven gezinnen.

Er is wel een anomalie waarneembaar, maar die zijn veel te kort om te kunnen spreken van bewijskrachtig.

Tevens is er geen bewijs geleverd dat er tussen aangifte bij het kadaster en 9/11/79 enige verbouwing zou geweest zijn.

VCRO en arresten van de Raad van Vergunningenbetwistingen melden dat het aan de aanvrager is om afdoende bewijsstukken aan te leveren. Dit is niet gebeurd.

Op basis van kadastergegevens, woonkaarten en het niet voorzien van enig relevant bewijsstuk door de aanvrager:

Positief advies voor 3 woonentiteiten.

Negatief voor meer dan 3.

Daklaag bevat minstens 1 leefruimte.

Ligging van de woningen:

Gelijkvloers: appartement

Eerste verdieping: appartement

Tweede verdieping + daklaag: duplex appartement met minstens één leefruimte (woonkamer of keuken of slaapkamer) in de daklaag.

Dit advies wordt bijgetreden. Het pand betreft een meergezinswoning met 3 geacht vergunde woongelegenheden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het aantal woonentiteiten zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

De aanvraag wijkt echter af van artikel 1.2.1 van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Door de uitbreiding van de terrassen wordt geen minimale afstand van 5,00 m behouden tot de achterste perceelgrens.

De geplande werken aan de achtergevel , meer bepaald het toevoegen van terrassen op de verdiepingen, zijn niet in overeenstemming met de voorschriften van het RUP 2060,  storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De uitpandige terrassen op de 1ste,  2de  en 3de  verdieping worden uitgesloten van vergunning.

In voorwaarde wordt opgelegd voor de bijkomende woongelegenheid een inpandig terras te voorzien van minimum 4,00 m².

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de ligging van het perceel op de hoek van het bouwblok, zorgen de uitkragende terrassen op alle verdiepingen voor rechtstreekse inkijk in de achtergevels en de daarachter gelegen verblijfsruimtes van de links aanpalende panden en de omliggende stadstuinen en buitenruimtes. De terrassen zijn dus onaanvaardbaar storend voor de privacy.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de bijkomende woongelegenheid in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

In voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd de wand tussen keuken en slaapkamer te verwijderen zodat één open ruimte ontstaat.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Het grijs schilderen van de voorgevel is in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en betekent een verbetering ten opzichte van de huidige gele kleur.

De materialisatie van de mansardeverdieping in hout is echter niet kenmerkend. In voorwaarde wordt opgelegd de mansardeverdieping vooraan te voorzien in leien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In afwijking van artikel 29 van de bouwcode worden er geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheid op het gelijkvloers.

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsstaanplaatsen voorzien worden achteraan in de gelijkvloerse inkomhal.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      2 fietsenstalplaatsen te voorzien achteraan in de gelijkvloerse inkomhal;

3.      de mansardeverdieping vooraan af te werken in leien;

4.      het nieuwe dak te voorzien van een groendak;

5.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

6.      de wand tussen keuken en slaapkamer op de 3de verdieping te verwijderen;

7.      een inpandig terras te voorzien op de 3de verdieping van minstens 4,00 m²;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

9.      de uitpandige terrassen op de 1ste,  2de  en 3de verdieping;

10.  alle werken, handelingen of wijzigingen aan de gelijkvloerse verdieping uitgezonderd de wijzigingen aan de voorgevel en de werken, handelingen of wijzigingen in functie van de voorwaarden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 7 bezwaarschriften ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden: bezwaarindieners melden dat in een reeds drukbevolkt deel van de stad en straat er een nog hogere druk ontstaat door het toevoegen van een woonentiteit:

Grotere kans op overlast.

Verhoogde kans op slechte woonomstandigheden.

Beoordeling:

Voorliggend pand betreft een meergezinswoning met 3 geacht vergunde woongelegenheden. De aanvraag voorziet in een bijkomende 4de  woongelegenheid. De bijkomende woonentiteit kan, mits het naleven van de voorwaarden, worden ingericht conform de voorschriften en bevat voldoende woonkwaliteit. Er kan in alle redelijkheid worden gesteld door dat het toevoegen van één bijkomende woongelegenheid, mits naleven van de voorwaarden, de draagkracht van het pand niet wordt overschreden.

Het bezwaar ongegrond.

2.      Fiets- en autobergplaatsen: bezwaarindieners melden dat in  dens stedelijk gebied het is aangewezen voor de leefbaarheid dat de nodige voorzieningen worden getroffen voor fiets- en autostalling. Dit wordt ook vastgelegd in artikel 29 en 30 van de stedelijke verordening bouwcode. Voor voorliggende aanvraag werd na uitgebreid onderzoek de geachte vergunde toestand bepaald als een meergezinswoning met 3 wooneenheden. Door het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4 appartementen, zonder de vereiste voorzieningen naar fiets- en autostalling, wordt de druk op de buurt enkel verhoogd.

In de motivatienota ontbreekt elke argumentatie waarop wordt aangetoond dat de beoogde werken de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet zouden overschrijden. Wel wordt er steeds verwezen naar het verhogen van de leefkwaliteit van de eigen woning. Dit dus echter ten nadele van de aanpalende woningen en de omgeving. Bezwaarindieners hebben een fundamenteel bezwaar bij de vermeerdering van het aantal wooneenheden naar vier appartementen zonder de nodige fiets- en autobergplaatsen.

Beoordeling:

Voorliggend pand betreft een meergezinswoning met 3 geacht vergunde woongelegenheden. De aanvraag voorziet in een bijkomende 4de woongelegenheid. Er wordt geen autoparkeerplaats of fietsenberging ingericht.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt de belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.
In voorwaarde wordt opgelegd 2 fietsstalplaatsen te voorzien achteraan in de gelijkvloerse hal voor het bijkomende appartement waardoor ook voldaan wordt aan artikel 29 van de bouwcode. Dit is mogelijk zonder te raken aan de interne indeling van het gelijkvloers.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. 

3.      Vernieuwde daklaag: bezwaarindieners melden dat het dak in de voorbouw in het voorjaar van 2019 volledig vernieuwd werd (inclusief constructieve elementen) en verhoogd zoals foto’s in bijlage aantonen. De afwerking met houten planken is niet conform de eerdere toestand en niet in harmonie met het straatbeeld. Het betreft duidelijk een wijziging aan het fysieke bouwvolume door het optrekken van de scheimuur en het rechttrekken van het dak. Deze werken zijn vergunningsplichtig maar werden zonder vergunning uitgevoerd. De motivatienota maakt ook geen melding van een regularisatie van de verhoging van de dakverdieping in de voorbouw. In tegendeel, de bestaande situatie aan de voorbouw wordt beschreven als vergund conform de laatste vergunning van 1934. De vrees is dat de niet vergunde werken aan de dakverdieping van de voorbouw op deze manier impliciet worden geregulariseerd. Bezwaarindieners vragen dat de niet vergunde werken aan de dakverdieping van de voorbouw worden hersteld naar de laatst vergunde toestand.

Beoordeling:

Het klopt dat het dak opgehoogd en vernieuwd werd, deze werken worden als regularisatiewerken opgenomen in de aanvraag. Het verhogen van de daklaag is echter niet storend voor de omgeving en vanuit stedenbouwkundig oogpunt ruimtelijk aanvaardbaar.

Het is wel correct te stellen dat de afwerking van de daklaag niet kenmerkend is in de omgeving en dus strijdig met de voorschriften (zie motivatie verslag). In voorwaarde wordt opgelegd de daklaag af te werken met leien.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

4.      Niet vergunde aanbouw gelijkvloerse verdieping: bezwaarindieners melden dat de motivatienota vermeldt dat “het gebouw heden nog overeenkomt met het plan van 1934 wat de voorgevel betreft, en met het plan van 1929 wat de constructie betreft”. Dat is niet correct. Een deel van de buitenruimte naast de achterkeuken werd zonder vergunning dicht gebouwd, maar maakt geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag. De vrees is dat de bestaande, onvergunde toestand met de illegale aanbouw behouden blijft en hiermee impliciet wordt geregulariseerd. Deze aanbouw ligt binnen de 5m van de achterste perceelsgrens en verkleint de buitenruimte naar slechts 11,70% van het perceel, wat niet conform de voorschriften van het RUP 2060 is. In de laatst gekend vergunning van 18 mei 1934 was deze aanbouw niet opgenomen. De bestaande toestand dient bijgevolg hersteld te worden naar de laatst vergunde toestand van 1934. de gelijkvloerse verdieping worden bewust uit het dossier gehaald. Daardoor is het niet duidelijk wat de gewenste toestand voor de gelijkvloerse verdieping is en kan de aanvraag niet in zijn totaliteit worden geëvalueerd. Het terras op de eerste verdieping is breder dan de vergund constructie op het gelijkvloers, en steunt in de huidige situatie af op de niet vergunde aanbouw van het gelijkvloers. De vrees is dat de niet vergunde aanbouw op de gelijkvloerse verdieping op deze manier impliciet wordt geregulariseerd, terwijl deze aanbouw in strijd is met de voorschriften van het RUP 2060. Bijgevolg kan niet beoordeeld worden over de plannen voor de verdiepingen zonder duidelijkheid over de plannen voor de gelijkvloerse verdieping. Indien de vergunningverlenende overheid zou overgaan tot het toekennen van een vergunning voor de verdiepingen, dan wordt gevraagd minstens als voorwaarde op te leggen dat de niet vergunde aanbouw op de gelijkvloerse verdieping wordt hersteld naar de laatst vergunde toestand van 1934.

Beoordeling:

Het klopt dat de gelijkvloerse verdieping geen deel uitmaakt van de aanvraag. Het is echter niet correct te stellen dat hierdoor niet vergunde werken op de gelijkvloerse verdieping geregulariseerd worden bij voorliggende aanvraag. Alle werken, handelingen of wijzigingen aan de gelijkvloerse verdieping worden uitgesloten van vergunning uitgezonderd de werken, handelingen of wijzigingen in functie van de voorwaarden en de wijzigingen aan de voorgevel. Ook de terrassen op de verdiepingen worden uitgesloten van vergunning.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Vergund aantal wooneenheden: bezwaarindieners melden dat de aanvraag tot omgevingsvergunning het verbouwen betreft van een bestaande woning tot 4 appartementen. De laatste stedenbouwkundige vergunningen met betrekking tot dit pand dateren van 16 mei 1934 en 19 mei 1937, en betroffen toelatingen tot het uitvoeren van werken aan een (ééngezins)woning. De ééngezinswoning werd later opgedeeld in verschillende wooneenheden. Bij collegebeslissing van 3 mei 2019 werd na uitgebreid onderzoek de geachte vergunde toestand bepaald als een meergezinswoning met 3 wooneenheden. De motivatienota tracht aan te tonen dat de vergunde toestand duidelijk aantoont dat de constructie zou bestaan uit 4 appartementen. Daarvoor wordt verwezen naar de vergunningen van 1929 en 1934 die zouden aantonen dat er op elke verdieping een keuken aanwezig is en een terras. Dit is echter niet het geval op de plannen van deze vergunningen. Er is enkel een buitenruimte op de gelijkvloerse verdieping. Er is op de plannen geen sprake van keukens, badkamers of terrassen op elke verdieping. Op de bovenste twee verdiepingen bevinden zich kamers.

Beoordeling:

De huidige toestand van het pand werd uitvoerig onderzocht door de stedelijke dienst geacht vergund. Op basis van alle oude vergunningen en toelatingen teruggevonden in de archieven, de kadastrale gegevens van het pand en oude woonkaarten wordt positief advies gegeven voor een meergezinswoning met 3 woonentiteiten.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Verdichten en verhogen bouwvolume achteraan: Bezwaarindieners voegen foto’s van de bestaande toestand aan de achterzijde toe aangezien de foto’s bij de aanvraag alleen de voorzijde weergeven. Dit ter illustratie dat het bestaande binnengebied reeds zeer dens bebouwd is. Men citeert de doelstellingen van het RUP 2060 en de bouwcode met betrekking tot basiskwaliteit, leefbaarheid, draagkracht en het voorkomen van negatieve effecten voor aanpalenden. Door het uitbreiden van de 2de en 3de verdieping tot een bouwdiepte van 15,22 m en het verhogen van de bouwhoogte achteraan met 1,59 m wordt de ruimtelijke draagkracht overschreden en wordt de bestaande open ruimte op de koeren nog verder ingesloten en onttrokken aan licht en ruimte.
Beoordeling:

De gelijkvloerse verdieping maakt zoals hierboven beschreven geen deel uit van voorliggende aanvraag. Gelet op het feit dat de achterbouw links reeds 15,22 m diep is gebouwd, stelt het gelijktrekken van de verdiepingen tot deze bouwdiepte ruimtelijk gezien minder een probleem, ook gelet op de maat van de blinde scheimuur aan de rechterzijde.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Terrassen: Bezwaarindieners melden dat de nieuwe terrassen uitpandig zijn voorzien aan het bouwvolume en geven rechtstreekse inkijk in de naastgelegen buitenruimte en gedeeltelijk ook de binnenruimtes. Hierdoor wordt de leefbaarheid en de privacy van de woning van de bezwaarschrijver ernstig verstoord.
Beoordeling:

Binnen een stedelijke context is een zekere mate van inkijk in naburige panden onvermijdelijk, zeker wanneer percelen gelegen zijn in de hoek van een bouwblok zoals hier het geval is. Dakterrassen en inpandige terrassen kunnen in bepaalde omstandigheden toegestaan worden. Het voorzien van uitpandige terrassen rechts achteraan op elk van de 3 verdiepingen van voorliggend pand zorgen inderdaad door hun hoogte en bouwdiepte voor een onaanvaardbare mate van inkijk in de omliggende koeren en achtergevels. Bovendien bedraagt de horizontale afstand tussen de voorziene uitpandige terrassen en de omliggende achtergevels slechts circa 5 m, wat te weinig is in voorliggende context. De uitpandige terrassen worden dan ook uitgesloten van vergunning. Voor de nieuwe entiteit wordt een inpandig terras opgelegd.

Het bezwaar is gegrond.

8.      Maatregelen brandpreventie: bezwaarindieners melden dat op basis van het aanvraagdossier de woning niet aan de vereiste veiligheidsnormen van de brandweer lijkt te voldoen.

Beoordeling:

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig. Bij een voorwaardelijke vergunning moeten de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt worden nageleefd.

Het bezwaar is deels gegrond.

9.      Schilderwerken gevel: bezwaarindieners vragen zich af waarom niet de volledige voorgevel idem alle kozijnen in dezelfde kleur behandeld worden.

Beoordeling:

De uitwerking van de voorgevel is in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en betekent een verbetering ten opzichte van de huidige toestand.

Het bezwaar is ongegrond.

10.  Overlast: bezwaarindieners melden onderstaande zaken qua overlast:

- Schade ontstaan aan ons eigendom

- De verbouwingen (onvergund) vinden zeer onregelmatig plaats  en nemen al zeer lange tijd in beslag. Alle momenten van de dag en de week, telkens overlast door bouwen, bouwmateriaal, geluidsoverlast, etc

- Reeds eerder genoemde parkeerverbodsborden 

- Op alle momenten in de week wordt er bij ons aangebeld door mensen die bij onze buren moeten zijn.

- Onafgewerkte werken, ik noem de stilgelegde onvergunde werken en ook de bekleding van de buitenmuur van huisnummer 32, waar ondertussen al een half jaar niets aan gedaan is.

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindieners rond overlast zijn niet stedenbouwkundig van aard en betreffen zaken die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.

11.  Aparte aansluiting van riool: bezwaarindieners melden dat momenteel huisnummer 34 een aansluiting heeft op nummer 36, dit willen bezwaarindieners graag aangepast zien voor een eigen aansluiting op het riool door en voor nummer 34.

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindieners rond de aansluiting van de riolering betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.