2020_CBS_08100 - Omgevingsvergunning - OMV_2020028692. Maantjessteenweg 167. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/12/2019: proces-verbaal (11002_2019_11849_APO) voor het uitvoeren van werken en het wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          27/03/1973: vergunning(103#1574) voor het oprichten van een bijkomende dakverdieping;

-          17/10/1972: vergunning (103#1383) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte en garages in aaneengesloten bebouwing;

-          bouwvolume:

• het pand is opgetrokken over zes bouwlagen met een teruggetrokken zevende dakverdieping;
• het pand is afgewerkt met platte daken;

-          gevelafwerking:

• de gevels van het pand zijn afgewerkt met een lichtkleurige verglaasde gevelsteen;
• elke woonentiteit tot en met de zesde verdieping, heeft langsheen de achterzijde een beperkt balkon als private buitenruimte;

-          inrichting:

• het gelijkvloers is langsheen de straatzijde vergund met twee handelspanden met tussenliggend de inkomzone naar de bovenliggende appartementen;
• de vergunde handelspanden hebben een netto-vloeroppervlakte van circa 39 m² en 22,5 m²;
• in de gelijkvloerse achtergevel zijn 4 garagepoorten vergund die toegang geven tot een inpandige parkeergarage met tien autostaanplaatsen;
• boven het handelsgelijkvloers zijn er, met uitzondering van de dakverdieping, steeds twee woonentiteiten per bouwlaag;

Huidige toestand

-          functie:

• de op de stedenbouwkundige plannen van 1972 vergunde winkel, werd voor april 2009 omgevormd naar een pita en pizza zaak (functie horeca). De hoofdfunctie handel (winkel) en de hoofdfunctie horeca vormden voor 29 november 2015 één hoofdfunctie waardoor deze functiewijziging geen vergunningsplichtige stedenbouwkundige handeling was;
• ondertussen werd de gelijkvloerse functie van het pand wederom gewijzigd. Momenteel doet het pand dienst als een meergezinswoning, met op het gelijkvloers een privaat uitgebaat kinderdagverblijf en een kantoor;
• het nieuwe kinderdagverblijf heeft een netto-vloeroppervlakte van circa 125 m²;
• het kantoor heeft een netto-vloeroppervlakte van circa 22,5 m²;

-          bouwvolume is hetzelfde als vergund

-          gevelafwerking / inrichting

• op de stedenbouwkundige vergunning van 1972 staan er inpandige tien autoparkeerplaatsen opgetekend. Op basis van het metselwerk en het buitenschrijnwerk aan de achtergevel en de bestaande binneninrichting -bestaande uit stenen muren- kan men er van uitgaan dat de opgetekende garageplaatsen naar alle waarschijnlijkheid nooit werden uitgevoerd.
• de voortuinzone werd helemaal verhard ingericht als openlucht speelruimte horende bij het kinderdagverblijf.

Gewenste toestand

• men wenst de huidige functie en indeling van het gelijkvloers te regulariseren;
• men wenst de huidige buitenaanleg van de voortuinzone te regulariseren.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van vergund handelsgelijkvloers met achterliggende inpandige autoparkeerplaatsen naar een privaat kinderdagverblijf.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling ME/1965/V/I/86(2), goedgekeurd op 26 oktober 1965, meer bepaald in lot(en) 5 en 6.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning  op volgende punten:

-          artikel 2.01; A; 1°bestemming: men voorziet een privaat kinderdagverblijf en een kantoor op de gelijkvloerse verdieping van het pand. Zowel de kantoorfunctie als de functie ‘diensten’ is volgens deze geldende verkavelingsvoorschriften niet toegelaten als bestemming van het pand;

-          artikel 2.02; A; Achteruitbouwstrook: zowel de aanleg als de geplaatste afsluitingen in de achteruitbouwstrook  zijn in strijd met dit artikel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 3: de oppervlakte van de bijkomende verhardingen in de achteruitbouwstrook bedragen meer dan 40 m². Deze bijkomende verharde oppervlaktes worden niet aangesloten op een regenwaterput en infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: de voortuin wordt afgesloten door middel van een gesloten houten schutting  met een hoogte van 1,40 m;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuin wordt afgesloten door middel van een gesloten houten schutting  met een hoogte van 1,40 m;
• artikel 26 Afvalverzameling: de aanvrager voorziet geen (gemeenschappelijke) afgescheiden ruimte voor afvalverzameling in het gebouw. Functies anders dan wonen, dienen namelijk een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van een verluchting. Binnen deze aanvraag moet deze ruimte minimaal 8 m² groot zijn;
• artikel 27 Open ruimte: de voortuinstrook is volledig verhard aangelegd;
•  artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: men voorziet voor de nieuwe functies in het pand geen fietsstal- en fietsparkeerplaatsen;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt in een effectief overstromingsgevoelig gebied. Gelet op de beperkte vermeerdering van de verharde oppervlaktes op het perceel, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op twee artikels van de verkavelingsvergunning. Volgens artikel 4.3.1 §1 van de Vlaamse Code Ruimtelijke Ordening moet een vergunning worden geweigerd als het aangevraagde onverenigbaar is met verkavelingsvoorschriften voor zover de verkaveling niet ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de vergunningsaanvraag, en voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken. Aangezien de verkaveling goedgekeurd is op 26/10/1965, en dus ouder is dan 15 jaar, vormen deze verkavelingsvoorschriften geen weigeringsgrond meer.

De aanvraag wijkt af van artikel 2.01; A; 1° van de verkavelingsvergunning. Er wordt een privaat kinderdagverblijf en een kantoor op de gelijkvloerse verdieping van het pand voorzien. Zowel de kantoorfunctie als de functie ‘diensten’ is volgens deze geldende verkavelingsvoorschriften niet toegelaten als bestemming van het pand. Gezien de ligging, aan de rand van een woonwijk, is de gevraagde functie stedenbouwkundig aanvaardbaar in de omgeving. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften.

De aanvraag wijkt af van artikel 2.02 van de verkavelingsvergunning. Zowel de aanleg als de geplaatste afsluitingen in de achteruitbouwstrook  zijn in strijd met dit artikel. Tevens wijkt de aanvraag af van artikel 19 en 27 van de bouwcode. Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Tevens is een voortuin aangelegd in gras (een natuurlijk materiaal) aangenamer om te dienen als speelplaats dan een verharde voortuin.

Enkel een pad naar de inkomdeur van de appartementen, van het kantoor en het kinderdagverblijf is mogelijk. Deze inkompaden kunnen worden gebundeld tot een pad van 2 m breed. Het overige gedeelte moet groen worden aangelegd. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De aanvraag wijkt af van artikel 19 van de bouwcode. Voortuinen mogen enkel worden afgesloten door een afsluiting van maximum 1 m hoog. Echter dient deze afsluiting om de speelruimte van het kinderdagverblijf af te schermen van het openbaar domein. Om de kinderen op deze speelplaats te houden is deze hoogte (1,4 m hoog) wenselijk voor het kinderdagverblijf. Een hoogte van 1 m is gemakkelijker overbrugbaar dan één van 1,4 m. Dit punt wordt verder in de beoordeling hernomen. Met deze argumentatie wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften conform artikel 3 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van restaurant (functie reca) naar kinderdagverblijf (dienstverlening). Het voorzien van een kinderdagverblijf sluit aan bij de kenmerkende functies aanwezig op de omliggende percelen op de Maantjessteenweg.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aangezien de aanvraag een functiewijziging naar kinderdagverblijf, is de aanvraag voor advies opgestuurd naar de dienst Energie en Milieu Antwerpen (EMA). Zij geven voorwaardelijk gunstig advies met volgende beoordeling:

“Op basis van het beoordelingskader luchtkwaliteit en geluidshinder (2018_CBS_04164) wordt gunstig mits voorwaarden geadviseerd.

Voorwaarden:

-          Er is een beperkte instroom van verontreinigde lucht van de Maantjessteenweg naar de ruimtes waar de kinderen worden opgevangen. Dit kan gerealiseerd worden door zoveel mogelijk te verluchten langs de achterzijde van het gebouw en/of een ventilatiesysteem te voorzien dat verse lucht neemt aan de achterzijde.

-          Het geluidsniveau (LAeq,30min) is overdag doorgaans maximaal 35 dB(A) in de leefruimtes en maximaal 30 dB(A) in de slaapruimtes als gevolg van verkeerslawaai. Om dit te realiseren dient  de voorgevel (inclusief ramen) een goede akoestische isolatie te hebben en/of liggen deze ruimtes niet aan de straatzijde. De ramen of deuren aan de straatzijde dienen doorgaans niet geopend te zijn voor een goede verluchting als de kinderen aanwezig zijn.

-          Indien mogelijk wordt de buitenspeelruimte verplaatst naar een verkeersluwe locatie. Zoniet, wordt de buitenspeelruimte maximaal afgeschermd van de luchtverontreiniging en het geluid van het verkeer. De bestaande omheining kan behouden blijven en wordt verhoogd met luchtdicht, geluidsisolerend en geluidsabsorberend materiaal (zonder openingen) tot de maximaal toegelaten hoogte (indien dit nog niet het geval is). Deze afscherming kan aan de buitenzijde gecombineerd worden met begroeiing voor beeldkwaliteit en luchtfiltering; in dat geval dient de afscherming niet geluidsabsorberend te zijn (bvb glas).”

De eerste twee voorwaarden kunnen meegenomen worden naar de voorwaarden bij de omgevingsvergunning.

Echter is de derde voorwaarde strijdig met artikel 19 van de bouwcode. Voortuinen mogen enkel worden afgesloten door een afsluiting van maximum 1 m hoog. Het verhogen van de bestaande afsluiting is dus niet mogelijk aangezien de bestaande afsluiting al strijdig is.

Daarom wordt het college geadviseerd om een afwijking op artikel 19 toe te laten en de bestaande hoogte te behouden, maar niet te verhogen.

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode. Door een gesloten houten schutting  met een hoogte van 1,40 m verdwijnt de interactie tussen de gebruiker van het pand en de passant op straat. Echter is deze afsluiting noodzakelijk om de speelplaats van de kinderopvang af te schermen, waardoor een afwijking stedenbouwkundig mogelijk is.

De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode. De aanvrager voorziet geen (gemeenschappelijke) afgescheiden ruimte voor afvalverzameling in het gebouw. Functies anders dan wonen, dienen namelijk een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van een verluchting. Binnen deze aanvraag moet deze ruimte minimaal 8 m² groot zijn. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De aanvraag wijkt af op artikel 3 van de bepalingen van de verordening hemelwater. De oppervlakte van de bijkomende verhardingen in de achteruitbouwstrook bedragen meer dan 40 m². Deze bijkomende verharde oppervlaktes worden niet aangesloten op een regenwaterput en infiltratievoorziening. Echter kan er vanuit worden gegaan dat deze verharding gerealiseerd is met de realisatie van het gebouw en de achterliggende garageboxen. De afwijking is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte voor een kinderdagverblijf bedraagt 0.60 plaatsen per 100 m².

Voor 124,8 m² aan ruimte bedraagt de fietsparkeerbehoefte 0.74 = 1.

De aanvraag wijkt af van artikel 29 van de bouwcode. Er wordt geen fietsstal- en fietsparkeerplaats voorzien. Er moet minstens 1 inpandige plaats worden voorzien. Tevens is het wenselijk om ook voor ouders uit de omgeving een fietsparkeerplaats te voorzien. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de verharding in de voortuin beperken tot een gebundeld pad van 2 m breed. Het overige gedeelte groen aanleggen, conform artikel 27 van de bouwcode;

3.      een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling van minimum 8 m² groot voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      er is een beperkte instroom van verontreinigde lucht van de Maantjessteenweg naar de ruimtes waar de kinderen worden opgevangen. Dit kan gerealiseerd worden door zoveel mogelijk te verluchten langs de achterzijde van het gebouw en/of een ventilatiesysteem te voorzien dat verse lucht neemt aan de achterzijde;

5.      het geluidsniveau (LAeq,30min) is overdag doorgaans maximaal 35 dB(A) in de leefruimtes en maximaal 30 dB(A) in de slaapruimtes als gevolg van verkeerslawaai. Om dit te realiseren dient  de voorgevel (inclusief ramen) een goede akoestische isolatie te hebben en/of liggen deze ruimtes niet aan de straatzijde. De ramen of deuren aan de straatzijde bij voorkeur niet te openen voor een goede verluchting als de kinderen aanwezig zijn;

6.      één inpandige fietsstalplaats voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen.

De aanplakking is door de aanvrager niet op tijd uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten