2020_CBS_09505 - Omgevingsvergunning - OMV_2020115362. Van Nevelestraat 109-111. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          voor het braakliggend perceel (nr. 109) kan op basis van Google Street View afgeleid worden dat hier in 2009 een eengezinswoning aanwezig was;

-          voor de woning met adres Van Nevelestraat 111 werden geen vergunningen teruggevonden in onze archieven.

Huidige toestand

-          nr. 109: braakliggend perceel;

-          nr. 111: leegstaande, te beschermen eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van circa 200 m²;

-          verder is de huidige toestand niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning in gesloten bebouw met vijf woonentiteiten;

• 5 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 66 m² (gelijkvloers) en circa 67 m² (bovenliggende verdiepingen);
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt circa 67 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen en een plat groendak;
• maximale bouwdiepte van 17,92 meter;

-          gevelafwerking:

• rood bruine gevelsteen die doorbroken wordt met verticaal geplaatste baksteenstroken;

-          inrichting:

• doorrit aan de linkerzijde naar de achtertuin;
• achteraan het perceel: zone in waterdoorlatende verharding als autoparkeerplaats voor vier wagens;
• achteraan links van het perceel: overdekte fietsenstalplaats voor 11 fietsen (perceel in eigendom van zelfde persoon).

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van de huidige woning op het perceel met huisnummer 111;

-          het oprichten van een meergezinswoning met 5 woonentiteiten;

-          inrichten van 4 autostaanplaatsen in open lucht;

-          het oprichten van een afzonderlijke fietsenberging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de meergezinswoning met 5 appartementen vervangt 2 eengezinswoningen. De schaal van het project overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de terrassen achteraan op de verdiepingen ter hoogte van de linker perceelgrens zijn niet begrepen onder een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding;
• artikel 27 Open ruimte:
  de tuin wordt quasi volledig verhard in functie van auto-en fietsstalplaatsen, terwijl maximaal 1/3 van de totale tuinoppervlakte mag worden verhard;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de woonentiteiten op de eerste en tweede verdieping hebben telkens 2 slaapkamers per appartement. Hierdoor zou de  minimale buitenruimte per appartement 6 m² moeten bedragen. Men voorziet terrassen van slecht 4,5m² of 4,1 m² per appartement;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  voor vijf tweeslaapkamerappartementen dienen er 15 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden slechts 11 fietsstaanplaatsen ingericht.

Een fietsenberging voor 15 fietsen moet een minimale vloeroppervlakte hebben van 22,5 m².
De fietsenberging heeft een oppervlakte van 18,5 m²;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden 4 autostalplaatsen achteraan het terrein ingericht. Het stallen van wagens bovengronds in open lucht bij percelen met een woonfunctie van meer dan 2 wooneenheden is niet wenselijk.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en blijft verenigbaar met de omgeving die gekenmerkt wordt door wonen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande eengezinswoning (huisnummer 111) wordt gesloopt. Op luchtfoto’s uit 2009 is op het braakliggende perceel (huisnummer 109) eveneens een eengezinswoning waar te nemen. Beide woningen worden beschouwd als te beschermen eengezinswoningen. Deze worden vervangen door 5 tweeslaapkamerappartementen van cica 67 m². Deze densiteitsverhoging kan niet gunstig geadviseerd worden.

Ten eerste wordt de straat gekenmerkt door de vele eengezinswoningen van twee, soms drie, bouwlagen hoog en een perceelsbreedte van ca. 5,50 meter. Deze typologie wordt af en toe afgewisseld door een meergezinsgebouw met eenzelfde perceelsbreedte. De aanvraag voorziet een gebouw over een dubbele perceelsbreedte (ca. 10 meter) en van drie bouwlagen hoog. De schaal van het gebouw is niet in harmonie met deze uit de omgeving. Het linkeraanpalende perceel omvat een woning met twee bouwlagen, het rechteraanpalende perceel een woning met drie bouwlagen. Aangezien de meergezinswoning een dubbele perceelsbreedte heeft, is het mogelijk en aangewezen dat de overgang tussen beide aanpalende gebouwen binnen het project wordt opgevangen.

Daarnaast worden twee, ruimere eengezinswoningen vervangen door een eenzijdig programma van kleine appartementen. Ook dat is niet wenselijk. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en blijven laten wonen is het nodig om eengezinswoningen te behouden of te vervangen door grote wooneenheden met een gelijkaardige woonkwaliteit. De appartementen uit de aanvraag zijn onvoldoende om een groter gezin in te huisvesten.

Om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning dienen daarom minstens twee ruimere woonentiteiten voorzien te worden met een netto vloeroppervlakte van minstens 130 m², waarbij de kenmerkende korrelmaat van de gebouwen in de straat wordt gerespecteerd.

Ten derde overschrijdt het eenzijdige programma de draagkracht van het perceel en de omgeving. De impact van een appartementsgebouw is heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. Om de kwaliteit van een meergezinsgebouw te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Daarom wordt als stedelijke richtlijn gesteld dat bij nieuwbouw van meergezinsgebouwen met vijf of meer wooneenheden, de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige wooneenheden minimaal 80m² moet bedragen. De gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige wooneenheden in de aanvraag bedraagt slechts 67m². Een kwalitatieve mix wordt daarmee niet voorzien.

Het voorgestelde woonprogramma genereert ook een mobiliteitsdruk die meer dan twee maal zo groot is als in de bestaande situatie.

De leefruimte van de huizen in deze straat situeert zich meestal op de gelijkvloerse verdiepingen. Bij een meergezinswoning daarentegen worden ook leefruimtes op de verdiepingen ingericht met aanpalende terrassen aan de achterzijde. Dit creëert inkijk in de tuinen van de omringende woningen. Ook hierdoor wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.

Binnengebieden zijn bedoeld als rustige open en groene ruimte. Door het binnengebied in te richten als parkeerzone wordt de rust in het bouwblok verstoord door af- en aanrijdende auto’s. De parking verhindert dat deze zone volwaardig ingericht kan worden als groene tuinzone.

Groene binnengebieden bevorderen de leefkwaliteit van de bewoners en de omwonenden en verminderen de opwarming van de stedelijke omgeving. Voor percelen met een tuinoppervlakte groter dan 60m² mag bovendien slechts 1/3 verhard worden (bouwcode artikel 27 Open ruimte). In de tuinzone uit de aanvraag wordt slechts 12% ingericht als tuin bij het gelijkvloerse appartement. Bovendien moet hierbij de kanttekening gemaakt worden dat in deze tuinzone geen terraszone is aangeduid. In realiteit zal hier vermoedelijk nog een terras worden aangelegd waardoor er amper groene ruimte overblijft.

Visueel-vormelijke elementen

Het gevelontwerp kan niet gunstig beoordeeld worden. De gevel past zich niet in het kenmerkend straatbeeld in. Zoals eerder aangehaald wordt dit straatbeeld sterk bepaald door een ritmische percelering van 5,50 meter breedte. De ramen starten gewoonlijk op borstweringshoogte en zijn beperkt in breedte.

Het project voorziet verdiepingshoge ramen van 3,50 meter breed met balustrades in spijlenwerk, wat dan ook niet kenmerkend is. De penanten hebben verschillende breedtes en de openingen op het gelijkvloers zijn niet afgestemd op de bovenliggende openingen. Het gevelbeeld straalt weinig rust uit en doorbreekt de ritmiek van de straat.

De materialisatie van rode baksteen met donkerbruin houten schrijnwerk is wel visueel inpasbaar in het straatbeeld.

Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning dient het project zich vormelijk beter aan te passen aan het straatbeeld. Dit kan gebeuren door de typische gevelopeningen over te nemen en ook de ritmiek van de bestaande perceling te verwerken. Dit laatste kan gebeuren door bijvoorbeeld een verticale onderbreking in het midden van de gevel te voorzien via een arrière corps en het profiel aan de linkerzijde te laten aansluiten op de linkerbuur. Dit laatste werd ook al opgemerkt in de bovenstaande paragraaf (Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De oppervlakte van de appartementen is te klein om voldoende woonkwaliteit te garanderen. Alle wooneenheden in de aanvraag zijn tweeslaapkamerappartementen maar hebben slechts een netto vloeroppervlakte van cicra 67m². Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

De private buitenruimte bij de wooneenheden op de verdiepingen voldoet niet aan de minimale oppervlaktevereiste (artikel 28 van de bouwcode). Men voorziet terrassen van slecht 4,50 m² of 4,10 m² per appartement terwijl dit voor een tweeslaapkamerappartement minstens 6 m² zou moeten zijn. Om het wonen in de stad aantrekkelijk te maken moet elke wooneenheid immers voorzien worden van een buitenruimte die in verhouding staat tot het aantal slaapkamers, aangezien het aantal slaapkamers een goede representatie geeft van het potentieel aantal bewoners.

Het perceel bevat overigens de mogelijkheid om een groene, grote tuin te creëren. De voorkeur wordt echter gegeven aan een parkeervoorziening in het binnengebied. Parkeren in binnengebied verstoort daarenboven de bestaande rust in het binnengebied. Deze parkeerplaatsen kunnen dan ook niet in aanmerking komen voor vergunning. De open ruimte achter de bebouwing dient ingericht te worden als volwaardige tuin.

De aanvraag genereert ook privacyhinder vanuit de terrassen op de verdiepingen naar het linkeraanpalend perceel. De terrassen ter hoogte van de linkerperceelgrens zijn niet begrepen onder een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding. Hierdoor ontstaat inkijk in de tuin van deze woning.

Aan de straatzijde van het gelijkvloerse appartement wordt een slaapkamer ingericht met een verdiepingshoog raam. Hierdoor wordt weinig privacy gecreëerd tussen het openbaar domein en de achterliggende verblijfsruimte. Het is daarom aan te bevelen om een dagfunctie langs de straatzijde te voorzien. Dergelijke functie versterkt ook het contact tussen de woning en de straat wat de levendigheid en sociale controle ten goede komt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de 5 nieuwe woningen 15 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          5 appartementen met 2 slaapkamers = 5 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 15.

Er worden 11 fietsstalplaatsen voorzien in een aparte berging achteraan op het perceel. Dit zijn er 4 te weinig. Een fietsenberging voor 15 fietsen moet een minimale vloeroppervlakte hebben van 22,50 m². De fietsenberging heeft een oppervlakte van 18,50 m².

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn, ook dat is hier niet het geval.

Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning dient een kwalitatieve berging voorzien te worden om voldoende fietsen in te stallen. Deze is bij voorkeur gelegen in het gebouw zodat de tuin gevrijwaard wordt van fietsers en constructies en de nabijheid van de berging het fietsgevruik stimuleert.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten