Het ontwikkelingskader van 2017 baseert zich op een onafhankelijke verkoop en ontwikkeling van de sites BPost, Belgacom en Sint-Maria.
In tegenstelling hiermee werden de sites BPost en Belgacom door één en dezelfde partij aangekocht (Cores-Alides).
Bijkomend werd al heel vroeg in het ontwerpproces een doorgedreven samenwerking tussen Cores – Alides (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Deze fundamentele wijziging van de projectgrenzen én een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie die de oorspronkelijke randvoorwaarden en ambities van het besluit van 24 maart 2017 grotendeels respecteren, doch resulteren in een andere programmatie, hogere densiteit en bebouwingsdichtheid.
1 Stedenbouwkundige figuur en open ruimte:
De bebouwing zoekt de grens op van de gewestplanbestemming woongebied- parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met 2.000 m² open parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiven bouwgrens richting Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurtgroenpark. Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Uitbreidingstraat site van een vis à vis .
Door de samenwerking tussen Cores, Alides en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale centrale, publieke groenruimte.
De stedenbouwkundige figuur, met symmetrisch opzet naar analogie met het historisch weefsel van Oud Berchem, respecteert grotendeels de randvoorwaarden van het oorspronkelijke collegebesluit.
De ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden drie bouwzones op de sites BPost en Belgacom gedefinieerd door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume op de site van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van BPost - Belgacom, wordt voorzien in de as van de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richtingen van de omliggende wijk.
De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park Villegas, Wolvenberg en park Brialmont dient binnen het project gegarandeerd te worden in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.
Zowel de centrale open ruimte binnen de figuur van het Gasthof, als de driehoekige groene ruimte aan de noordoostzijde van de site, zullen worden aangelegd als publiek toegankelijke groene ruimte.
Het gedeelte van de Uitbreidingstraat dat binnen de afbakening van het masterplan valt, wordt heraangelegd.
Het projectvoorstel voorziet in een kwalitatieve heraanleg en stedelijke inrichting van zowel de open ruimtes, de publieke doorsteken als de betrokken openbare wegenis. De publieke doorsteken worden voldoende ruim ontworpen met aandacht voor de sociaal-ruimtelijke veiligheidsaspecten. De sociale veiligheid en controle en het intergenerationeel karakter van het projectgebied en haar omgeving vormen uitgangspunten voor het ontwerp.
2 Mobiliteit
Vandaag wordt de site volledig ontsloten via de Uitbreidingstraat die als parallelweg aan de Singel een sluiproute vormt naar het kruispunt aan de Grotesteenweg. Het parkeren gebeurt bovengronds, in open lucht op een niet kwaliteitsvolle open ruimte, op de site van Sint-Maria, aan de kant van de Uitbreidingstraat en is sterk aanwezig in het straatbeeld.
Door de samenwerking tussen Cores, Alides en het Zorgbedrijf Antwerpen kan het mobiliteitsvraagstuk integraal worden aangepakt.
De site (BPost - Belgacom) wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via een nieuwe rechtstreekse in- en uitrit op de Binnensingel. Hierdoor wordt het bestaande verkeer in de Uitbreidingstraat niet geïmpacteerd en zijn er in de bestaande woonwijk geen negatieve effecten te verwachten van het project.
Binnen het ruimtelijk opzet werd ervoor geopteerd om de ontwikkeling op de BPost - Belgacomsite te koppelen aan de ontwikkeling op de site van Sint-Maria, maar op vlak van mobiliteit en ontsluiting zijn beide projecten van elkaar losgekoppeld. Een toekomstige ontwikkeling op de site van Sint-Maria zal hierdoor wel ontsluiten via de Uitbreidingstraat.
De complementariteit van de programmaonderdelen van Cores, Alides en het Zorgbedrijf Antwerpen zal het voorziene aantal parkeerplaatsen sterk optimaliseren. Dubbelgebruik tussen bijvoorbeeld kantoren en woonzorgcentrum of wonen is perfect mogelijk gezien de verschillende gebruiksuren.
Gezien de rechtstreekse in- en uitrit op de Binnensingel leent het perceel BPost-Belgacom zich prima voor het inrichten van een buurtparking. Het project voorziet een afname van het aantal parkeerplaatsen op het openbaar domein. Minimaal dient dit aantal aan parkeerplaatsen binnen het project als buurtparkeerplaatsen gecompenseerd te worden. Daarnaast kunnen we ook een sterke vraag verwachten naar veilige en overdekte buurtfietsenstallingen.
De locatie ligt op een wandelbare afstand ( +/- 500m-) van het station Antwerpen-Berchem, en bevindt zich in de directe nabijheid van het bovenlokale functioneel fietsroutenetwerk.
Gezien de goede multi-modale ontsluiting van het projectgebied en de relatief hoge verzadigingsgraad van de kruispunten is het belangrijk dat indien geopteerd wordt voor een grootschalige kantoorontwikkeling, een ambitieuze modal split nagestreefd wordt met maximaal 20 procent autoverkeer. Een uitgewerkt sitevervoersplan dient aan te tonen hoe deze modal split gerealiseerd kan worden.
3 Bebouwde ruimte
Het ontwikkelingskader van 2017 voorziet in een gelijkmatig en gespreide bebouwing van 4 à 5 bouwlagen zonder veel onderscheid tussen de verschillende locaties.
De nieuwe inzichten in het statuut van Singel en Ring vragen niet enkel om een randafwerking van de stad, maar om een duidelijk gezicht naar de bestaande en nieuwe groenstructuren en de toekomstige Singelboulevard. Het stedenbouwkundig plan maakt dan ook een onderscheid in bouwhoogte: een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoekt bij de schaal van Oud-Berchem, koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe, vormen accenten op schaal van de stad en het toekomstig Singelprofiel.
De maximale Vloer/Terrein-index, zijnde de V/T (inclusief eventueel bestaande bebouwing en open ruimte) bedraagt:
- voor de site Sint-Maria: V/Tmax = 1,50 (circa 23.000 m² BVO);
- voor de site Belgacom-BPost: V/Tmax = 2,25 waarbij V circa 29.000 m² BVO is en T 13.106 m² is.
De oppervlaktes zijn afkomstig uit het Grootschalig Referentie Bestand (GRB).
Oostelijke zone | 4.685 m² |
Westelijke zone | 6.066 m² + 1 m² |
Voortuinstrook langs de Binnensingel | 1.233 m² |
Hondenloopzone | 1.121 m² |
Totaal | 13.106 m² |
Bij onduidelijkheden tussen V en T primeren de oppervlaktes van de BVO.
4 Programma
Het ontwikkelingskader van 2017 vraagt een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde en Uitbreidingstraat, maar doet geen uitspraak over de invulling van dit programma.
In de nieuwe situatie wordt het programma gespecifieerd. Op de site van Sint-Maria bestaat het programma hoofdzakelijk uit woonzorgcentrum en wonen. In functie van de ruimtelijke veiligheid wordt aangeraden voor de site BPost – Belgacom een gemengd programma na te streven
Bij een grootschalige kantoorontwikkeling (site BPost - Belgacom), hetgeen in afwijking is op het s-RSA, dient een modal shift van 20/80 gerespecteerd te worden en dient maximaal gestreefd te worden naar het aantrekken van ondernemingen/bedrijven die nog niet in Antwerpen gevestigd zijn.
Het ruimtelijk connecteren van de projectgronden over de Uitbreidingstraat heen, zorgt voor een volledige integratie van de verschillende programmacomponenten zodat ze elkaar echt kunnen versterken in hun complementariteit. Op de gelijkvloerse oppervlakte komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies, verspreid over het volledige plan met de centrale groenruimte binnen het ‘Gasthof’ als verbindende groene drager.
| Datum | Orgaan | Jaarnummer | Omschrijving |
| 4 september 2009 | college | 12519 | Goedkeuring stedelijke visienota 'Durven dromen van een Groene Rivier' |
| 26 september 2014 | college | 9748 | Goedkeuring 'Beeldkwaliteitplan Groene Singel' |
| 8 mei 2015 | college | 3746 | Goedkeuring projectdefinitie en wedstrijdopdracht 'Masterplan Park Brialmont'. Voor de opmaak van het masterplan wordt een beroep gedaan op de procedure 'Raamcontract aanstellen pool ontwerpers masterplannen'. Het districtscollege duidt drie kandidaten aan voor de minicompetitie voor de opmaak van het masterplan. |
| 18 december 2015 | college | 10481 | Goedkeuring aanstelling Cluster en Witteveen + Bos voor het opmaken van het masterplan 'Park Brialmont'. Het college geeft opdracht aan AG VESPA om de overeenkomst af te sluiten, het verfijnen van de timing en het proces en het voeren van de projectregie voor de opmaak van het masterplan 'Park Brialmont'. |
| 10 maart 2017 | college | 1716 | Goedkeuring masterplan 'Park Brialmont' |
Naar aanleiding van de verkoop van de BPost en Belgacom site, de goedkeuring van het masterplan park Brialmont, de herontwikkeling van de site Sint-Maria en de ontwerpwedstrijd Ringzone werden door de dienst Stadsontwikkeling/Team Ontwerpend Onderzoek een aantal ruimtelijke modellen voor de sites in beeld gebracht waarvan vervolgens de voorkeursvariant door het collegebesluit van 24 maart 2017 (jaarnummer 1721) als ontwikkelingskader is goedgekeurd.
De inzet op meer groen en open ruimte voor dit dicht bevolkte deel van Berchem intra muros was een belangrijk uitgangspunt, in combinatie met een kwalitatieve en levendige randbebouwing aan de Ringzone met als bijkomend voordeel een afschermende functie voor geluid en fijn stof ten aanzien van de achterliggende wijk.
Voor de verschillende sites werden volgende voorwaarden opgenomen en goedgekeurd:
Sites Belgacom en BPost:
Site Sint-Maria:
Het college beslist om de herziening van het ontwikkelingskader site BPost, Belgacom en Sint-Maria goed te keuren met volgende voorwaarden:
Volgende oorspronkelijke voorwaarden die in het collegebesluit van 24 maart 2017 (jaarnummer 1721) werden goedgekeurd, blijven behouden:
Aanvullende randvoorwaarden. Deze hebben betrekking op de stedenbouwkundige figuur en open ruimte, mobiliteit, bebouwde ruimte en het programma:
Het college geeft opdracht aan:
Dienst | Taak |
MV/VB Sociale planning | begeleiden van het project op het vlak van sociaal-ruimtelijke veiligheid doorheen de verschillende projectfases en betrekken van de nodige diensten |
AG VESPA | opdracht tot onderhandelen gronden |