2020_CBS_09396 - Omgevingsvergunning - OMV_2020028769. Leuvenstraat zonder nummer (zn). District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.   de gemeentelijke projecten;

2.   andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     22/11/2019: gunstig advies welstandscommissie (WSC 11/10/2019);

-     11/10/2019: voorwaardelijk gunstig advies welstandscommissie (WSC/2019/1926); 

-     21/12/2014: weigering (20142513) voor het bouwen van 37 appartementen, handelsruimten en ondergrondse parking; 

-     23/01/2014: weigering (20133689) voor het bouwen van 35 appartementen, handelsruimten en kelders; 

-     20/01/2011: weigering (20104426) voor het bouwen van 19 appartementen en 6 commerciële ruimtes; 

-     24/12/2010: vergunning (20013661) voor het bouwen van appartementen, commerciële ruimten en een ondergrondse parking; 

-     11/04/2001: vergunning (20002304) voor het bouwen van appartementen + commerciële ruimten, kantoren en een ondergrondse parking. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-     de laatste vergunning is vervallen.

Huidige toestand

-     inrichting: 

• braakliggend terrein met aanwezigheid van nutsvoorzieningen; 
• zone met erfdienstbaarheid naar Zuiderpershuis; 
• omrand met metalen afsluiting van 3,5m hoogte; 
• terrein voorzien van gras en enkele bomen. 

Gewenste toestand

-     functie: meergezinswoning met 21 appartementen, 2 kantoorruimtes en een ondergrondse parking; 

• twee ondergrondse niveaus: parkeergarage met 34 autostalplaatsen, waarvan 4 aangepaste en 78 fietsstalplaatsen; 
• gelijkvloerse verdieping: 2 kantoorruimtes met netto vloeroppervlaktes van circa 178 m² en 255 m²; 
• bovenliggende verdiepingen:

-     3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 86,70 m²;

-     3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 93 m²;

-     3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 95,40 m²;

-     3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 105,60 m²;

-     3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 130,50 m²;

-     4 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 173,70 m²;

-     1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 207,40 m²;

-     1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 259,30 m²;

-     gemiddelde netto vloeroppervlakte van circa 130 m².

-     bouwvolume: 

• hoekcomplex van 3 aaneengesloten volumes; 
• 6 bouwlagen (zijde Cockerillkaai) die getrapt verlagen naar 4 bouwlagen (zijde Waalsekaai); 
• bouwdieptes van 11,40 m, 11,80 m en 12,60 m; 
• totale bouwbreedte van het blok is 67,5 m; 
• inplanting op 1,90 m ten opzichte van de perceelsgrens met het Zuiderpershuis; 
• inplanting op circa 3 m (gelijkvloers) ten opzichte van de perceelsgrens met de bebouwing aan de Waalsekaai; 

-     gevelafwerking: 

• Blok A (zijde Cockerillkaai): 
  • geprefabriceerde beton met kolommen en gevelpanelen;
• Blok B:
  • horizontale lijsten uit architectonisch beton;
  • verticale penanten in lichtkleurige gevelsteen; 
• Blok C (zijde Waalsekaai): 
  • gevelmetselwerk met gevelopeningen met een extra raamomlijsting in steen; 
  • verhoogd gelijkvloerse verdieping met inkom, gevel afgewerkt in bronskleurig aluminium; 
• buitenschrijnwerk in bronskleurig aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-     bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning met 21 appartementen, 2 kantoorruimtes en een ondergrondse parking:

-     voorzien van een toegang (erfdienstbaarheid) naar het Zuiderpershuis;

-     vellen van hoogstammige bomen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van een warmtepomp en boringen ten behoeve van geothermie.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r), overdruk - voorkooprecht, artikel 2:  zone voor wonen - (wo2), artikel 6:  zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel 8:  zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-     artikel 2.1.2. Harmonieregel en referentiebeeld: 

het linker deel van het gebouw wordt voorzien op pilotis. Dit is niet kenmerkend voor de omgeving; 

-     artikel 2.1.5. Gevelbreedte: 

de gevelbreedte is niet in harmonie met woongebouwen in de omliggende omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 14 Breedte van een looppad (niet tussen binnenmuren): op verdiepingen -1 en -2 werd een looppad gecreëerd naar bergingen. Dit looppad is slechts 95 cm breed over een afstand van 5 m;

• artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte binnenmuren): op verdiepingen -1 en -2 zijn er verschillende toegangen naar bergingen, stooklokaal, afvalberging, teller- en meterlokaal waarbij de breedte slechts circa 1 m is over een afstand van meer dan 120 cm. De breedte van deze paden dient minstens 145 cm te zijn met voor- en achteraan een draaicirkel van 150 cm;

• artikel 22 toegangen en deuropeningen – algemene bepalingen: de toegangsdeuren naar de appartementen kunnen geen kwalitatieve opstelruimte garanderen. De draaicirkel en opstelruimte conform artikel 24 en 25 kunnen niet gegarandeerd worden doordat de deurbladen op 36 cm diepte liggen ten opzichte van het muurvlak;

• artikel 24 Draairuimte en artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur: in de kelder zijn de toegangen naar de afvalberging voor bewoners, de afvalberging voor kantoren, het meter-, elektriciteitslokaal en stooklokaal niet voorzien van een vrije en vlakke draairuimte van 1,5 m of opstelruimte van 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: onder de voortuinstrook is het niet toegelaten kelders aan te leggen. Kelderopeningen, toegangen tot een fietsenkelder, putten en reservoirs zijn wel toegelaten maar mogen het groene karakter van de voortuin niet aantasten zoals beschreven in Artikel 27 “Open ruimte”. 
  Onder de voortuinstrook worden de hemelwaterputten en bufferbekken voorzien. De afwerking van de voortuin wordt volledig verhard; 

• artikel 16 Technische uitsprongen: op het dak werd een zone ingetekend voor technieken. Er werden geen verdere specificaties gegeven over de plaatsing; 

• artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuin dient te worden afgesloten door een levendige afsluiting, muurtje of hek met een hoogte van maximum 1 m. De ‘voortuin’ vloeit verder in openbaar domein, deze werd niet afgesloten;

• artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging dient minstens 7 m² te zijn voor 21 appartementen. 
  Deze is circa 6 m² groot;

• artikel 27 Open ruimte: de voortuin dient vrij te zijn van constructies. Enkel strikt noodzakelijke verhardingen naar toegangen mogen verhard zijn. 
  De voortuin werd volledig verhard;

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren: op het dak werd een zone ingetekend voor zonnepanelen. De inrichting en plaatsing werd niet verder gespecificeerd;

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: het stooklokaal op verdieping -1 heeft een zijde van 5,2 m. 
  Deze mag maximaal 4,5 m lang zijn.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen. 

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/09/2020.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een nieuwbouwontwikkeling op een onbebouwd perceel aan de Leuvenstraat. Het grootste deel van het gebouw krijgt wonen als invulling. Op de gelijkvloerse verdieping is er ruimte voorzien voor twee kantoorfuncties. Aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing werd omwille van de kantoorfunctie een advies gevraagd. In hun advies betreuren ze het eerder homogene woonprogramma. Deze dienst zag echter potentien om op deze site voluit voor een economische invulling te gaan.

Dit advies wordt niet bijgetreden vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Wonen is de hoofdfunctie van het gebouw en is verenigbaar met de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP.

De aanvraag is conform de bestemmingsvoorschriften van het RUP en bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume is aanvaardbaar binnen de aanwezige bebouwde context. Het sluit in bouwhoogte aan bij de bebouwing aan de Scheldekaaien en bouwt af naar de Waalsekaai.

Het gebouw werkt de bouwblokwand af. Dit zorgt er voor dat het bouwblok eindelijk vervolledigd wordt. Dit is op zich een gunstige evolutie.

De voorgestelde gevelbreedte is niet in harmonie met de fijnere korrelmaat van percelen die aanwezig zijn in de omgeving van de gedempte Zuiderdokken (RUP, artikel 2.1.5.). Dit is het gevolg van het brede maar ondiepe perceel. Het voorgestelde gebouw biedt echter een afdoend antwoord op enerzijds de gegeven context van het uitzonderlijk brede perceel met anderzijds de specifieke smalle korrelmaat uit de omgeving. Dit gebeurt door een gebouw te ontwerpen dat is opgebouwd uit drie delen. Hierdoor wordt variatie en een korrelverkleining aangebracht. Een afwijking op artikel 2.1.5. is bijgevolg aanvaardbaar.

De stedelijke dienst groen en begraafplaatsen adviseert gunstig met betrekking tot het rooien van bomen op de site.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied en gelegen naast de erfgoedsite van het Zuiderpershuis. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd:

“Het braakliggend perceel in de Leuvenstraat waarop het bouwproject gepland wordt, is volgens het RUP Binnenstad gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Het perceel grenst aan de als monument beschermde site van het Zuiderpershuis, waarop het fysiek geen impact maar wel rechtstreekse gevolgen voor de beleving en de erfgoedwaarde van dit ensemble heeft.

Alhoewel het perceel onbebouwd is werd een CHE-rapport opgemaakt, waarin de historische situering en evolutie van de omgeving wordt geanalyseerd. Als zone waar voorheen een spoorbundel gelegen was, die de spoortoegankelijkheid tussen Scheldekaaien en Zuiderdokken moest verzekeren, heeft het perceel een atypische vorm en relatie tot de stedenbouwkundige omgeving.

Vanuit een historisch perspectief zou de bebouwing van het perceel in vraag kunnen gesteld worden. De erfgoedwaarde van de spoorbundel binnen een industrieel-archeologische context draagt immers bij tot de waardering en beleving van de omgeving. Vermits de bebouwbaarheid van het perceel met het BPA van 1985 juridisch werd verankerd, kan er bij de beoordeling vanuit de discipline erfgoed enkel rekening gehouden worden met de manier waarop het nieuwe gebouw zich inpast in de omgeving en de aangrenzende beschermde site.

Door het gebouw aan beide zijden een kopse gevel te geven en hierdoor de doorzichten naar het binnengebied te vrijwaren, wordt er enigszins tegemoet gekomen aan de wenselijkheid om het zicht op de site van het Zuiderpershuis te vrijwaren. Ook de ontwerpkeuze om het gelijkvloers minimaal te bebouwen en een gebouw op pilotis te voorzien draagt bij tot de valorisatie van de site van het Zuiderpershuis. De historische afscheiding van de perceelsscheiding door middel van een muur blijft op die manier zichtbaar en ook de toegankelijkheid tot het binnengebied van het Zuiderpershuis is verzekerd.

Een grote bezorgdheid betreft de smidse die op de site van het Zuiderpershuis grenst aan het nieuwbouwproject en die van een exceptionele erfgoedwaarde is. Door een groot bouwvolume op te trekken bestaat het risico dat enerzijds de schoorstenen van de smidse niet meer naar behoren functioneren en dat de toekomstige bewoners van het gebouw hinder zouden ondervinden die gepaard gaat met een werkende smidse. De schoorstenen bevinden zich op slechts enkele meters van de perceelsgrens.

Voor de verschijningsvorm en de gebruikte materialen van de nieuwe architectuur verwijst de dienst monumentenzorg naar de beoordeling van het project door de welstandscommissie en sluit zich bij het advies van de commissie aan.”

Ook aan de stedelijke Archeologiedienst werd advies gevraagd.

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven de 300 m² (ca. 1.636 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd opgemaakt door ABO nv en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/09/2020. De bouwheer dient het programma van maatregelen (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/16043), namelijk een opgraving, verplicht en conform uit te voeren.”

Zowel het advies van monumentenzorg als het advies van de archeologiedienst wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden.

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw is gedeeltelijk op pilotis geplaatst. Deze afwerking voor een gelijkvloerse en eerste verdieping is niet kenmerkend voor de omgeving en wijkt daarom af van het referentiebeeld dat bestaat uit een gesloten sokkel met een bovenbouw (RUP, artikel 2.1.2.). Zoals vermeldt in het advies van monumentenzorg kan het concept van een gebouw dat zich gedeeltelijk op pilotis bevindt gunstig worden beoordeeld, gezien de context. Hierdoor worden de doorzichten naar het binnengebied en de site van het Zuiderpershuis gevrijwaard en bestendigd.

Het ontwerp werd eveneens voorgelegd aan de Welstandscommissie. Deze commissie bracht een voorwaardelijk gunstig advies uit. De aanvraag voldoet aan de opmerkingen uit dit advies.

Geoordeeld wordt dat de voorgestelde vormgeving van het gebouw verenigbaar en inpasbaar is in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de nieuwbouwontwikkeling worden eenentwintig appartementen ingericht. Er is een evenwichtige mix aan woninggroottes. Deze variëren van ca. 87 m² voor het kleinste tweeslaapkamerappartement tot ca. 259 m² voor het grootste drieslaapkamerappartement. De gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 130 m². De appartementen zijn allemaal voorzien van voldoende oppervlakte, private buitenruimte en bevatten voldoende woonkwaliteit.

De aanvraag wijkt af op verschillende artikels van de bouwcode. Deze afwijkingen hebben betrekking op de verharde voortuin van de aanvraag. Volgens artikel 13 is het niet toegelaten om onder de voortuinstrook kelders of regenputten en reservoir te plaatsen. De aanvraag voorziet onder de voortuinstrook aan de zijde van de Waalsekaai een hemelwaterput en bufferbekken. De voortuin wordt bovendien volledig verhard en dat is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Daarnaast is de voortuin niet afgesloten met een hek of muurtje en vloeit de verharde voortuinstrook over in het openbaar domein. Dit is strijdig met artikel 19 van de bouwcode. 

Hemelwaterputten en infiltratiekratten worden bij voorkeur niet onder de voortuinstrook geplaatst. Wanneer de voortuin vrij is van constructie bestaat de mogelijkheid om de voortuinstrook over te dragen aan het publiek domein. Aangezien het overige deel van het perceel volledig onderkelderd is, is het niet mogelijk om deze infrastructuur elders te voorzien. Gelet op de atypische voortuinstrook kan eveneens uitzonderlijk een afwijking op artikel 19 en 27 worden toegestaan. 

Andere afwijkingen op de bouwcode zijn niet aanvaardbaar. Er worden daarom voorwaarden opgenomen in de vergunning om hieraan tegemoet te komen. Het gaat hierbij om: 

-     het gebrek aan een gedetailleerde intekening van de technieken en zonnepanelen op het dak waardoor niet duidelijk is of deze voldoen aan artikel 16 en 36 van de bouwcode;

-     een te kleine afvalberging (bouwcode, artikel 26)

-     een te lange zijde (> 4,50 meter) van de centrale ruimte voor warmteproductie (bouwcode, artikel 37).

De aanvraag wijkt af van de Integrale verordening op artikel 14, 15, 22 en 24. Het gebouw op deze artikels na, is nagenoeg volledig toegankelijk. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 14, 15 en 24 van de integrale verordening toegankelijkheid. Het is wenselijk dat er voldaan kan zijn aan artikel 22, tenzij dit indruist tegen de brandweervoorwaarden of brandweereisen.

Het project is gelegen binnen de pilootzone 3.2.3 Nieuw-Zuid omgeving van het “plan van aanpak warmtenetten” dat werd goedgekeurd door de Gemeenteraad van 18 mei 2020 (2020_GR_00295). Binnen dergelijke zones vormen de aanleg van warmtenetten, gevoed met restwarmte en/of groene warmte, de optimale technologie om de energie de energietransitie op vlak van warmtevraag te realiseren. De ontwikkeling van warmtenetten in deze zones focussen in eerste instantie op grote verbruikers en gebouwen van de groep Stad. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgenomen dat de bouwheer in overleg met de warmtenetbeheerder Fluvius dient te gaan, hoe het warmteconcept desgevallend kan aansluiten op het warmtenet.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Er moeten voor de 21 appartementen 72 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-     12 appartementen met 2 slaapkamers = 12 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 36

-     9 appartementen met 3 slaapkamers = 9 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 36

Voor de 2 kantoren van in het totaal 428 m² moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100 m²).

Er worden in de ondergrondse parking 78 fietsstalplaatsen voorzien. De fietsenberging is te bereiken met een fietslift. Op -1 wordt er gewerkt met een dubbeldeksysteem om 68 fietsen te kunnen plaatsen. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van dit systeem (fiets met bak vooraan of met kinderzitjes) moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage stalplaatsen.

Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Ter hoogte van de Leuvenstraat zal er een nieuwbouw gerealiseerd worden met 21 appartementen, kantoren en twee ondergrondse verdiepingen.

Voor de verwarming van het gebouw worden er een warmtepomp en een boorveld tot een diepte van 150 meter aangelegd. De exploitant vraagt hiervoor rubriek 55.1.1 aan. Boringen in het kader van thermische energieopslag in boorgaten waarvan de diepte beperkt blijft tot maximaal het dieptecriterium (150 meter) zijn echter niet indelingsplichtig. De rubriek wordt dan ook zonder voorwerp verklaard. De warmtepomp van 50 kW is wel meldingsplichtig.

In het gebouw wordt er ook een hoogspanningscabine voorzien. Fluvius zal hiervoor zelf een meldingsaanvraag indienen.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Voor de realisatie van de ondergrondse verdiepingen is er een grondwaterverlaging noodzakelijk. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat deze bemalingswerken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m-mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m-mv).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.   de technische installatie en zonnepanelen op de daken in te richten conform artikel 16 en 37 van de bouwcode;

3.   te voldoen aan artikel 14, 15 en 24 van de integrale verordening toegankelijkheid;

4.   te voldoen aan artikel 22 van de integrale verordening toegankelijkheid, tenzij dit ingaat tegen de brandweervoorwaarden;

5.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

6.   de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen te voorzien als gewone lage stalplaatsen, conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode;

7.   de voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven;

8.   de bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een werfbegeleiding, gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/16043);

9.   de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

10. de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

11. de toekomstige werking van de smidse op de site van het Zuiderpershuis dient gegarandeerd te blijven en hiervoor dienen indien nodig de noodzakelijke ingrepen te worden voorzien;

12. de aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). 

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-     een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand, bentonietwand, secanspalen, …)

-     grondwaterstanden voor en tijdens bemaling

-     invloedstraal van de bemaling (op plan)

-     een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater 

-     een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1. lozen in oppervlaktewater 2. hemelwaterafvoer, …)

-     indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie, een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10 m³/uur.

13. de bouwheer gaat in overleg met warmtenetbeheerder Fluvius en Stad Antwerpen (SW/EMA) na hoe het warmteconcept eventueel kan aansluiten op het (uit te breiden) warmtenet Nieuw Zuid.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.   Kennisgeving: servitude: De servitude van de verluchtingsroosters, dampkap en verwarmingstoestellen van de eigendom van Waalsekaai 23 werd niet weergegeven op plan. Het regenwater loopt al meer dan 30 jaar af via de regenwaterafvoerpijp van Waalsekaai 23 naar het perceel van de Leuvenstraat en infiltreert op dat perceel in de bodem. 

Beoordeling: Dit bezwaar is ongegrond omdat het betrekking heeft op burgerrechtelijke aspecten en niet op een stedenbouwkundige of milieutechnische handeling.

2.   Schade door hemelwaterinfiltratie: Het hele bouwterrein van het project wordt verhard. Er wordt wel een steeg opengelaten van ca. 2 meter breed ten opzichte van de bebouwing aan de Waalsekaai, maar ondergronds wordt met een ondergrondse parking tot tegen de aanpalende eigendommen van de Waalsekaai tot in de bodem verhard. Hierdoor is nergens op het terrein open ruimte voor regenwaterinfiltratie en dient men zich te behelpen met artificiële regenwaterinfiltratie onder het verharde publieke gedeelte aan de zijde van de hoek Leuvenstraat-Waalsekaai met infiltratiekratten (op een diepte van de bodem van minder dan 2 meter onder het maaiveld). Gezien deze regenwaterinfiltratie niet langs de bodem gebeurt maar zijdelings is waterschade aan de funderingen van de eigendommen aan de Waalsekaai en in de kelders ervan niet uit te sluiten.

Beoordeling: Het bezwaar is onontvankelijk en ongegrond. Het bezwaar berust op vermoedens en is niet van stedenbouwkundige of milieutechnische aard. Het klopt dat het perceel volledig wordt onderkelderd. Echter is dit geen directe aanleiding dat er waterschade ontstaat bij de buur. Een bekomen van een vergunning is echter geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan andermans eigendom.

3.   Schade tijdens uitvoer van de werken: De welstandscommissie adviseerde om het gebouw terug te trekken ten opzichte van de bestaande gebouwen van de Waalsekaai. Dit gebeurt gelijkvloers over een afstand van circa twee meter, maar dit gebeurt niet in de ondergrond, waar de ondergrondse parking tot niveau -1 en -2 tot tegen de gebouwen van de Waalsekaai 23 en 22 wordt uitgevoerd met secanspalen. Trillingen en impact op de bestaande funderingen kunnen dit historisch erfgoed schade berokkenen, vermits men in de invloedssfeer van de 19de eeuwse funderingen komt.

Beoordeling: Het bezwaar is onontvankelijk en ongegrond. Het bezwaar berust op vermoedens en is niet van stedenbouwkundige of milieutechnische aard. Het bezwaar heeft betrekking op schade tijdens de uitvoering van de werken. Een direct verband is moeilijk aantoonbaar.

4.   Kennisgeving: bomen: De eigendom Waalsekaai 23 bezit geen private buitenruimte, noch tuin noch koer. Dit gebrek aan private buitenruimte wordt momenteel niet gecompenseerd en zal ook niet gecompenseerd worden door het bestaande of het aan te leggen publiek park op de gedempte zuiderdokken. Sinds meerdere decennia bevindt zich naast Waalsekaai 23 een groene biotoop waarin zich twee hoogstammige bomen (esdoorn en krulwilg) bevinden. Op de documenten van de vergunningsaanvraag voor het project worden deze bomen gerooid. In de argumentatie hiervoor zowel in tekst als in beelden worden deze bomen foutief en afwijkend voorgesteld. 

Bij de boom links van het project in de Leuvenstraat, die zich niet op het eigendom van het project maar op dat van de linkse gebuur bevindt, wordt expliciet gesteld dat deze tijdens de werken zal gevrijwaard worden. 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanwezige bomen op het perceel kunnen op basis van luchtfoto’s en aangeleverde foto’s bekeken worden. Het al dan niet correct optekenen van de bomen vormt geen weigeringsgrond. De stedelijke dienst groen en begraafplaatsen adviseert gunstig met betrekking tot het rooien van bomen op de site.

5.   Verdwijnen groenaanplanting: Actueel bevinden zich in het bouwblok Cockerillkaai – Timmerwerfstraat – Waalsekaai – Leuvenstraat slechts vier hoogstammige bomen. Door dit project zullen twee van de vier bomen gerooid worden. Dit komt neer op een verschraling binnen dit bouwblok die absoluut niet gecompenseerd wordt door de aanplanting van bomen in het openbaar gebied van de Leuvenstraat langsheen het project of door het publiek park op de Zuiderdokken. De in het project voorziene terrassen zouden uitgewerkt worden als extensieve groendaken. Op de doorsnedes bij de vergunningsaanvraag is evenwel te zien dat de voorziene hoogte van het groendak geen bomen zal kunnen laten wortelen op deze dakopbouw.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat groenaanplanting in een stedelijke omgeving steeds voor een kwaliteit en aangenaam uitzicht zorgt. Echter is het behoud van groen niet de enige prioriteit van een vergunningenbeleid. De verdichtingsmogelijkheden binnen de Antwerpse binnenstad zijn evenzeer belangrijk. De stedelijke groendienst brengt een positief advies uit voor deze aanvraag. De groendaken voorzien een eerder beperkte gronddekking waardoor kan worden aangenomen dat er geen hoogstammige bomen op de daken zullen groeien. Gezien de beoogde kwaliteit van het project en de hoge afwerkingsgraad kan aangenomen worden dat deze groendaken wel een kwalitatieve, groene invulling krijgen. Dit is immers ook in het belang van de bewoners van het project zelf.

6.   Verlies van uitzicht en privacyhinder: De inplanting van het project zorgt voor een beperking van het uitzicht vanuit de eigendommen aan de Waalsekaai in de richting van Schelde en Leuvenstraat, alsook zorgt het bouwvolume voor een beperking van zonlicht. Omgekeerd zal er inkijk zijn vanuit het project in de eigendommen van het hoekpand op de Waalsekaai.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat het uitzicht van de achterbuur zal wijzigen maar niet van die aard dat de woonkwaliteit in gedrang komt. 

7.   Geurhinder: Tussen het project en de eigendom Waalsekaai 23 wordt bovengronds een steeg gelaten van ca. 2 meter breedte. In deze zone monden evenwel de verluchtingen uit van de ondergrondse vuilnisbergingen van het nieuwe project. Geurhinder naar het perceel Waalsekaai zijn niet uit te sluiten. De situering van deze verluchting wijst eveneens op een minachting van de aanvrager van deze vergunning voor de gebuureigendommen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De mogelijke geurhinder uit de afvalberging kan mogelijk gereduceerd worden door een optionele geurfilter te plaatsen op het verluchtingsrooster van de vuilnisberging. 

8.   Misleidende informatie aan de Welstandcommissie: In het dossier dat aan de Welstandscommissie werd voorgelegd wordt in de visualisatie gesuggereerd dat de krulwilg op de hoek van de Waalsekaai met de Leuvenstraat naast het hoekpand aan de Waalsekaai zou behouden blijven. Op de visualisaties die getoond werden aan de Welstandscommissie is duidelijk dat het om een boom van ca. 16m hoogte gaat. Op de tekeningen bij de vergunningsaanvraag is deze boom alsook de esdoorn plotseling grafisch voorgesteld als een te rooien laagstam. De Welstandscommissie is blijkbaar met deze grafische middelen beïnvloed bij haar advies. 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Een visualisatie of 3D-impressie is slechts één documentatievorm waarop de Welstandscommissie een onderbouwd advies opmaakt. De basis van hun beoordeling gebeurt op basis van technische grondplannen, snedes en aanzichten. Visualisaties dienen slechts ter ondersteuning en verduidelijking van onder meer de gewenste materialen. In alle redelijkheid kan gesteld worden dat de Welstandcommissie zich in haar advies niet heeft laten misleiden door een foutieve groenaanplanting op een render. 

9.   Advies Welstand: De Welstandscommissie adviseerde een verbijzondering van de kop van het nieuwe gebouw (zijde Zuiderdokken). Dit resulteerde enkel in uitbreiding van het volume in deze richting met gelijkvloers een galerij en terrassen op de verdieping. 

In het verslag van de Welstandscommissie wordt ook verwezen naar een waterpartij. Op de vergunningsaanvraag is deze niet terug te vinden, tenzij men hiermee de ondergrondse waterinfiltratie bedoelde of de waterpartij die zich in de Leuvenstraat bevindt op het gebuureigendom naast het project richting de Cockerillkaai. Bovendien worden in de beschrijvende nota zoals voorgelegd aan de Welstandscommissie (dd 11/10/2019) 

verkeerde visualisaties van de situatie ter plaatse voorgesteld, alsook hiervan afgeweken in de vergunningsaanvraag.

De vergunningsaanvraag wijkt af van het dossier zoals voorgelegd aan de welstandscommissie: aan de welstandscommissie werd een voorstel van gebouw voorgelegd dat aan de zijde van de Waalsekaai eindigde met een rechte hoek waarvan de rooilijn uitkwam op de scheidingslijn tussen de eigendommen Waalsekaai 22 en 23. In de vergunningsaanvraag is dit vervangen door een loodlijn op de perceelsgrens van Waalsekaai 23 waardoor een deel van deze gevel van de Waalsekaai 23 onttrokken wordt aan het zicht vanuit de Leuvenstraat en omgekeerd het uitzicht vanuit de ramen van de woning Waalsekaai 23 verhinderd wordt.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De kopzijde aan de Waalsekaai is voorzien van inpandige terrassen. Gelet op de ligging aan het plein is er rechtstreeks contact mogelijk tussen de gebruikers van het appartement en voetgangers op het plein, wat de levendigheid van het openbaar domein en bijgevolg ook de sociale controle en veiligheid verhoogt.

10.  Waardedaling: De actuele leegte tussen het MuHKA, Zuiderpershuissite en Waalsekaai 23 is een vorm van immaterieel erfgoed die nog belangrijker wordt omdat alle materiële restanten van het industriële, maritieme en spoorwegverleden in deze wijk momenteel verdwijnen of verdwenen zijn: de hangars aan de Scheldekaaien, de zuiderdokken vervangen door een stedelijk park. Waalsekaai 23 maakt deel uit met zijn markante hoekafwerking van dit erfgoed. De waarde van het pand vermindert hierdoor aanzienlijk en het eigendom lijdt hierdoor een ernstig nadeel.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is gebaseerd op vermoedens en de waardedaling is niet aantoonbaar.

11. Schaalvergroting en draagkracht: De schaalgrootte van het project is te grootschalig, en ondanks een driedeling toch nog 80 meter lang, en overstijgt de draagkracht van de omgeving. Het project wordt voorzien op het ganse perceel op uitzondering van de kop aan de Zuiderdokken waar op het gelijkvloers wordt teruggesprongen omwille van de regenwaterinfiltratiezone. Enkel ter hoogte van de bestaande toegang tot het Zuiderpershuis, zijn er in een van de drie volumes twee verdiepingen van de zes onbebouwd gebleven. Aangezien haast het ganse terrein zonder kwalitatieve onoverdekte open ruimte op het gelijkvloers wordt vol gebouwd moet er geoordeeld worden dat de draagkracht van het terrein overschreden wordt. Groendaken kunnen dit gebrek niet compenseren. De aanvraag is een verdere aantasting van de fijnkorreligheid van de stedelijke woonbuurt die het Zuid is. Het broze evenwicht tussen de verschillende functies en de bewonersgroepen wordt daardoor verstoord. Het is nochtans deze evenwichtsverhouding die zorgt voor een leefbare stad. De densiteit ligt te hoog waardoor alle harmonie zoek is. Ook is er een verhoogde verkeersdruk te verwachten in deze verkeersluwe straat met veel zwakke weggebruikers. Zoals hoger vermeld heeft de Leuvenstraat zijn historisch-industriële en maritieme karakter tot op heden nog bewaard. De inplanting van een appartementsgebouw verstoort in hoge mate de hoge ensemblewaarde, gevormd door het perspectief tussen de Scheldekaaien en vroegere Zuiderdokken en het hoekgebouw Waalsekaai 23 met de monumentale graansilo’s enerzijds en de ommuurde Zuiderperssite en het fabrieksgebouw van de Compagnie Electrique Anversoise anderzijds. 

Het is niet omdat een perceel volgens het RUP bebouwbaar is dat dit een carte blanche zou zijn voor het bouwen van een groot complex bestaande uit verschillende bouwlagen even hoog als een belangwekkend museum aan de overzijde van de Leuvenstraat en palend aan een beschermd monument en dat dit dan in overeenstemming zou zijn met een goede ruimtelijke ordening en met verschillende stedenbouwkundige voorschriften.

Beoordeling: Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Het klopt dat de pilotis en ook de geveldelen niet volledig in harmonie zijn met de omgeving. Echter kan gesteld worden dat het perceel onbebouwd is en ingekleurd is als bouwgrond volgens het RUP Binnenstad. Een onbebouwd perceel aan een straat in de binnenstad wordt wenselijk bebouwd, zodat de bouwblokwand vervolledigd kan worden. De aanvraag voorziet in een nieuwe ontwikkeling die weliswaar een grotere korrelmaat hanteert dan de kleinschalige percelering die kenmerkend is voor de omgeving van de Zuiderdokken, maar wel enige variatie binnen het ontwerp voorziet.

Anderzijds vormt deze grotere korrelmaat een goede overgang met het M HKA en de grootschaligere gebouwen langs de Scheldekaaien. Doordat de bouwhoogte systematisch afneemt richting Zuiderdokken wordt eveneens een elegante overgang voorzien tussen de verschillende schaalgroottes.

12. Harmonie en erfgoed: De beëindiging van het nieuwe volume aan de zijde van de Zuiderdokken is noch in volume noch in materiaalgebruik in harmonie met het bestaande “hoek”-gebouw waalsekaai 23. In de "inventaris onroerend erfgoed", is de Waalsekaai 23 omschreven als: “Opvallend hoekcomplex: Op het smalle hoekperceel van de Waalsekaai en de Leuvenstraat staat een rood bakstenen gebouw dat opvalt door zijn 

afgeronde, zeer smalle hoekafwerking. Daarmee is het een 'landmark' op de Waalsekaai. Het opvallende smalle hoekpand telt vijf traveeën met een als ronde toren uitgewerkte hoektravee.”

Door de geplande nieuwbouw in de Leuvenstraat zal de hierboven vermelde identiteit van het gebouw aan waarde als landmark en als opvallende hoekafwerking (toren) in niet geringe mate inboeten. Algemeen heeft de Leuvenstraat zijn historische industriële en maritieme karakter tot op heden nog bewaard. De inplanting van een appartementsgebouw verstoort deze hoge ensemblewaarde, gevormd door het perspectief tussen Scheldekaaien en vroegere Zuiderdokken met de monumentale graansilo’s van de voormalige oliefabriek Huileries Ragir S.A. (nu MuHKA) enerzijds en de ommuurde Zuiderpershuis-site en het met kantelen afgewerkte fabrieksgebouw van de Cie. Electrique Anversoise anderzijds. Het gegeven dat via een minieme opening zicht is op de schoorsteen van de smidse van het Zuiderpershuis verandert hier weinig aan. Het architecturale voorkomen van de nieuwbouw met pilotis is bovendien bijzonder dominant, volledig oneigen aan deze plek of de 19de eeuwse Zuidwijk in haar geheel en doet afbreuk aan de betekenis- en belevingswaarde van deze historische omgeving, gekenmerkt door industriebouw, maritieme installaties, pakhuizen en 19de-eeuwse woon- en handelspanden. Hoewel het nieuwe complex een afstand laat van 19 decimeter op gelijkvloers en verdiepingen tot de Zuiderpershuis-site en de aanpalende gebouwen van de Waalsekaai, bouwt men ondergronds tot tegen de funderingen van deze gebouwen een ondergrondse parking van twee bouwlagen via het procedé van secanspalen. Bij een “beschermd” gebouw als de Zuiderpershuissite en gebouwen in een cultureel historische en esthetische 19de-eeuwse site kan dit niet. Uit bodemonderzoek blijkt dat het om een zone van de voormalige citadel en zijn omwalling gaat met zandlagen tot -3 meter en geroerde of aangevulde grondlagen. Trillingen van hedendaagse funderingsprocédés kunnen een nefaste impact hebben op de aanpalende 19de-eeuwse funderingen van deze site, die mogelijk niet uitgewerkt werden als paalfunderingen maar als spaarboogfunderingen in metselwerk op grind- of steenzuilen (19de-eeuwse moellons-funderingstechniek).

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt inderdaad dat pilotis niet kenmerkend zijn voor de omgeving. Dit werd al aangehaald bij het elfde bezwaar. Het voorzien van pilotis is echter een oplossing om de bouwblokwand af te bouwen en het uitzicht op de magazijnen en smidse van het Zuiderpershuis te behouden. Het straatbeeld zal daarom wijzigingen, maar de mogelijkheid bestaat nog steeds het waardevolle erfgoed in binnengebied waar te nemen. Ook de stedelijke dienst monumentenzorg kon deze interventie om vermelde redenen waarderen.

13. Industrieel archeologische erfgoedwaarde van het Zuiderpershuis (1): De aanvraag heeft een negatieve impact op de 19de-eeuwse Zuidwijk als homogeen waardevol cultureel-historisch gegeven waarvan, Waalsekaai 23 deel uitmaakt, zoals gekend bij de erfgoeddiensten. Het project paalt aan het beschermde Zuiderpershuis, een industrieel-archeologische site die uitgeeft aan de Leuvenstraat en van daaruit ook toegankelijk is via een poort. Een tweede, heden gedichte poortdoorbreking in een stapelplaats biedt ontsluitingsmogelijkheden voor de site aan de zijde van de Leuvenstraat en de Waalsekaai. Het insluiten van het complex door woongelegenheden reduceert in belangrijke mate de exploitatiemogelijkheden van de Zuiderperssite. Dit brengt de instandhouding van dit monument in gedrang. Een gepaste bestemming voor een monument is immers de beste garantie op behoud. Gelet op het specifieke karakter van deze site en zijn gebouwen is een gepaste bestemming geen evidentie en zal een publiek gebruik aangewezen zijn en blijven. Niettegenstaande de bereikbaarheid van de bestaande poorttoegang met zijn kasseien gegarandeerd blijft, en de muur gefragmenteerd zichtbaar blijft doorheen een woud van kolommen of pilotis en hekwerk, of doorheen vitrines, maakt het project een kwalitatieve opwaardering van de Zuiderperssite aan de zijde van de Leuvenstraat onmogelijk. Het karakteristieke gezicht van de Zuiderpershuis aan de Leuvenstraat, wat meer inhoudt dan louter de muur, maar ook de daken en de achterzijde van het pershuis zelf, wordt geheel aan het oog onttrokken. De voor de hand liggende ruimtelijke en inhoudelijke relatie met het tegenoverliggende historische gebouw waarin zich nu het MuHKA bevindt, wordt teniet gedaan. 

Beoordeling: De beoordeling van dit bezwaar wordt mede beoordeling bij bezwaar 14.

14. Industrieel archeologische erfgoedwaarde van het Zuiderpershuis (2): De verzorgde afwerking van de bestaande gebouwen en ommuring aan de Leuvenstraat duidt erop dat deze oorspronkelijk zichtbaar waren vanop de openbare weg. Dit wordt bevestigd door de historisch- stedenbouwkundige waardering van deze plek. De bestaande open ruimte aan de Leuvenstraat was nooit bedoeld om bebouwd te worden. De leegte kan geïnterpreteerd worden als een vorm van immaterieel erfgoed. Zeker nu restanten van het maritiem verleden van de Zuidwijk momenteel verdwijnen, zoals de hangars aan de Scheldekaaien en de voormalige schippersdokken getransformeerd worden in een park. Op deze locatie bevond zich immers een rangeerstation voor de aan- en afvoer van goederen van de Zuiderdokken. Samen met de Timmerwerfstraat en de Schaliënstraat, is de Leuvenstraat schuin ingeplant tussen de Scheldekaaien en de Zuiderdokken. Dit straatverloop beoogde een vlotte afwikkeling van de goederentreinen langs de Scheldekaaien omdat ze dan niet moesten wachten voor de gesloten brug van de Zuiderdokkensluis. Langs de lus via de Timmerwerfstraat - Waalsekaai - Leuvenstraat en over de brug van het bovenhoofd van de Zuiderdokkensluis konden de treinen ongehinderd verder rijden. Het rangeerstation in de Leuvenstraat was dan ook een essentieel onderdeel van de spoorweginfrastructuur en goederenverkeer van deze maritieme wijk. Niet toevallig was dit rangeerstation ingeplant naast het Zuiderpershuis. De aanvoer van kolen voor de werking van de waterpers-installatie gebeurde via de poort aan de Leuvensestraat tot in de binnenstraat. Daarnaast bestond er een apart spoor dat de stapelplaats binnenreed via de zij-ingang aan de Leuvenstraat (zuid-gevel) voor vervoer van de metalen onderdelen. Hier bevond zich dan ook een weegbrug. De poort is nog aanwezig, alsook de dichtgemetselde opening aan de zuidgevel van de stapelplaats in de Leuvenstraat. Dit transportsysteem van aan- en afvoer van goederen in het Zuiderpershuis is een belangrijk onderdeel van de industrieel-archeologische waarde van dit monument. Het rangeerstation Is een betekenisvol onderdeel van de historiek en werking van het transportsysteem langsheen de zuiderdokken en de Scheldekaaien. Het ontwerp houdt geen rekening met dit historisch gegeven. Hierdoor wordt afbreuk gedaan aan de industrieel archeologische erfgoedwaarde van het Zuiderpershuis, want de afleesbaarheid van deze "inkom voor goederen" aan de Leuvensestraat verdwijnt volledig ondanks het doorzicht doorheen het woud aan ontdubbelde kolommen of zogenaamde pilotis.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Enerzijds is de erfgoedsite van het Zuiderpershuis onmiskenbaar hoog. Anderzijds heeft het onbebouwde perceel aan de Leuvenstraat doorheen de decennia haar betekenis verloren en werd het ingekleurd als bebouwbare grond. Met de stedelijke dienst monumentenzorg is de kernverdichting afgewogen met de erfgoedwaarde die nog aanwezig is op het perceel. Zij brengen hiervoor een gunstig advies uit. 

Het voortbestaan van de actieve smidse in binnengebied wordt niet gehypothekeerd en ook de erfgoedwaarde van het Zuiderpershuis wordt niet geschaad.

15. Gebruikskwaliteit Zuiderpershuis: De oriëntatie van het project leidt er toe dat de Zuiderperssite in een permanente schaduw zal worden gedompeld. Samen met de inkijk vanuit de nieuwe appartementen op de site, heeft dit een ongunstige invloed op de leef- en gebruikskwaliteit van de site die door het nieuwbouwproject voor een groot deel in binnengebied komt te liggen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bezorgdheid dat het Zuiderpershuis haar activiteiten, voornamelijk de smidse, niet meer kan uitoefenen is begrijpelijk. Echter kan dit niet dienen als beoordelingsgrond voor het weigeren van een omgevingsvergunning. Toekomstige bewoners zullen op de hoogte worden gebracht dat er zich een actieve smidse aanwezig is in het binnengebied. 

16. Visie Agentschap Onroerend Erfgoed: Deze aanvraag gaat voorbij aan de algemeen gekende visie van het Agentschap Onroerend Erfgoed dat een nieuw gebouw zich moet onderwerpen aan gebouwen met een grote cultuurhistorische waarde en niet andersom.

Beoordeling: De aanvraag betreft een onbebouwd perceel en heeft haar context met de naburige site verloren. Bovendien heeft het Agentschap Onroerend Erfgoed voor dit dossier geen advies uitgebracht. Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg was echter wel gunstig.