2020_CBS_09506 - Omgevingsvergunning - OMV_2020078775. Kruidenlaan 54. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/06/1966: vergunning (803#6080) voor het bouwen van autoboxen;

-          28/08/1963: vergunning (803#5080) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handelspand met gelijkvloerse winkelruimte en magazijn;
• bovenliggende woongelegenheid met een bruto vloeroppervlakte van circa 160 m²;
• 10 garageboxen in de achtertuin;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van 2 bouwlagen onder hellend dak, met daarin dakkapellen voor- en achteraan;
• bouwdiepte: 16 m op het gelijkvloers en 10 m op de verdieping;
• kroonlijsthoogte: 6 m;

-          gevelafwerking:

• gevelbrede vitrine in de voorgevel;
• rode gevelsteen;
• plint uit blauwe hardsteen;
• metalen buitenschrijnwerk;

Huidige toestand

-          in overeenstemming met vergunde toestand, afgezien van:

-          gevelafwerking:

• wit buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• terrein volledig verhard.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning, waarbij handelsfunctie wordt omgevormd tot extra, tweede, wooneenheid. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;
• 10 garageboxen in achtertuin;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw en garageboxen ongewijzigd ten opzichte van vergunde toestand;
• extra fietsenberging in achtertuinzone;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• plint uit blauwe hardsteen;
• wit buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• extra dakterras op plat dak van achterbouw op 1ste verdieping;
• groene voortuin met oprit;
• achtertuin horende bij nieuwe woongelegenheid;
• rijweg in functie van garageboxen.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van handelsgelijkvloers naar bijkomende woongelegenheid, inclusief het verbouwen van de vitrine naar 1 deur- en 2 raamopeningen;

-          mee in het beschermd volume opnemen van het inpandige terras op de 1ste verdieping en het aanleggen van een dakterras op het platte dak van de achterbouw;

-          maken van nieuwe raamopeningen in zijgevel en het wijzigen van raamopeningen in de achtergevel;

-          ontharden van voortuin, met behoud van een oprit;

-          inrichten van een achtertuin, van circa 57 m², bij de nieuwe woongelegenheid;

-          behoud van verharding in zijtuin en een rijweg van 7 m breed in achtertuin in functie van de vergunde garageboxen;

-          bouwen van fietsenberging voor 6 fietsen op linker perceelgrens, aansluitend aan de bestaande rijweg.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer II overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 17C De Bist, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 15 juli 1997. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: strook voor binnenplaatsen en tuinen-1, strook voor hoofdgebouwen-1 en voortuinstrook.

(Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          artikel 0.04.3 – Algemeen geldige voorschriften – uitsprongen uit het gevelvlak van een hoofdgebouw: 3.1.3 uit de achtergevel: terrassen, balkons: uitsprong uit het voorziene profiel = maximum 2,00 m op minimum 2,00 m afstand van elke perceelgrens. De maximale bouwdiepte voor voorliggend goed is bepaald op 13 m, gemeten vanaf de voorgevelbouwlijn. Het aangevraagde dakterras reikt tot 16,10 m diepte en tot op slechts 1,90 m van de linker perceelgrens;

-          artikel 1.1.3.4 – Strook voor binnenplaatsen en tuinen – welstand van de gebouwen:
gevels van gebouwen, niet zichtbaar vanaf de openbare weg, dienen te worden voorzien in baksteen – de gevels van de fietsenberging worden hier afgewerkt met een houten gevelbekleding.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 – Open ruimte: verhardingen in tuinen met een oppervlakte van 60 m² of minder kunnen slechts beperkt worden toegestaan en dit tot een maximum van 20 m². Opritten naar vergunde garages mogen een maximale breedte hebben van 3 m.

De breedte van de oprit in de voortuin wordt voorzien op 3,30 m en op het inplantingsplan staat vermeld dat er in de nieuw gecreëerde achtertuin, van slechts ± 57 m², een terras zal worden aangelegd; de oppervlakte van dit nieuwe terras wordt echter niet vermeld;

• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren: scheidingsmuren dienen uitgevoerd te worden in massief materiaal van minimaal 0,18 m dik. De nieuwe fietsenberging wordt opgetrokken op de linker perceelgrens en de kolommen met houten gevelbekleding vormen hier geen adequate scheidingsmuur.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project is gelegen in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied, maar gelet op het feit dat er sprake is van een vermindering van de verharde oppervlakte, kan er in alle redelijkheid geoordeeld worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van een aantal van de geldende voorschriften, zowel van Bijzonder Plan van Aanleg als van Antwerpse bouwcode, en voor een aantal daarvan kunnen in het eindadvies voorwaarden worden opgenomen om het project bij uitvoering alsnog aan betreffende artikels te laten voldoen.

Voor één specifiek aspect is dat echter niet het geval, met name de gevels van de fietsenstalplaats. Er kan echter worden toegelaten dat die gevels worden afgewerkt met een houten beplanking, in natuurkleur. De omvang van vermelde berging is van zodanig beperkte aard en de inplanting ervan is voor nagenoeg niemand zichtbaar, terwijl dit soort van materiaal zonder meer aanvaardbaar is voor dit type van constructie. Er wordt dan ook geadviseerd hiervoor de afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het omvormen van een handelspand met woning tot meergezinswoning met 2 wooneenheden en gelet op de overeenstemming van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De enige wijziging in volumetrie betreft de nieuw op te trekken fietsenberging achteraan in de tuinzone. De omvang hiervan is zodanig beperkt dat er geen nadelige impact van te verwachten valt, noch voor de aanpalers, noch voor de bewoners van de nieuwe unit of de gebruikers van de garages.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe materialen, rode gevelsteen en wit schrijnwerk voor het hoofdgebouw en houten beplanking voor de fietsenstalplaats, zijn grotendeels in overeenstemming met de richtlijnen dienaangaande van het geldende Bijzonder Plan van Aanleg. Enkel de afwerking van de fietsenstalling wijkt af, maar dit werd hierboven reeds besproken en er werd geconcludeerd dat deze onregelmatigheid ruimtelijk en visueel aanvaardbaar is.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de nieuwe scheidingsmuur ter hoogte van de op te trekken fietsenbergplaats dient te worden uitgevoerd in een massief materiaal en met een dikte van minimaal 18 cm;

3.      de breedte van de oprit dient beperkt te worden tot maximaal 3 m en het terras bij de nieuwe gelijkvloerse wooneenheid dient in oppervlakte beperkt te worden tot maximaal 20 m²;

4.      het nieuwe terras op de eerste verdieping dient beperkt te worden in diepte tot maximaal 15 m en dient aan de linkerzijde een minimale afstand van 2 m te respecteren tot de perceelsgrens. Betreffende zal in rode aantekeningen worden opgenomen op de vergunde plannen;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat echter slechts melding maakt van het feit dat de bezwaarindiener geen bezwaar heeft tegen de aangevraagde werken maar louter op de hoogte zou willen gebracht worden van zodra alsnog ingrijpende wijzigingen zouden worden doorgevoerd.

Het bezwaar is ongegrond.