2020_CBS_02800 - Omgevingsvergunning - OMV_2020002271. Pioenstraat 24. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/10/1942: vergunning (961#4872) voor gevelverbouwingswerken;

-          15/10/1937: vergunning (1275#4718) voor wc bijmaken en schouw afbreken;

-          05/03/1928: vergunning (961#9530) voor vergrotings- en veranderingswerken.

Vergunde en vergund geachte toestand

-          pand in gesloten bebouwing met een hoofdvolume van 4 bouwlagen onder zadeldak en een aanbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevel in metselwerk in geel metselwerk met arduinen sluitstenen boven de ramen (eerste en tweede verdieping) en geglazuurde raamdorpels;

-          mansardedak vooraan in zwarte houtbekleding;

-          houten kroonlijst;

-          vergund geachte toestand:

• uit de beschikbare informatie volgt een positief advies voor 4 wooneenheden als vergund geachte toestand;
• uit de beschikbare informatie volgt een positief advies voor de driehoekige uitbouw achteraan op de tweede verdieping als vergund geachte toestand;
• uit de beschikbare informatie volgt een negatief advies voor het hellend dak boven de koer links achteraan als vergund geachte toestand;
• uit de beschikbare informatie volgt een positief advies voor de uitbouw ter hoogte van de derde verdieping als vergund geachte toestand.

Huidige toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder een zadeldak met een aanbouw van 4 bouwlagen onder plat dak (op de 2e en 3e verdieping werd een uitbreiding gerealiseerd);

-          programma van 4 wooneenheden, waarvan 3 zonder buitenruimte;

-          de voorgevel is bekleed met geel metselwerk met arduinen sluitstenen boven de ramen (eerste en tweede verdieping) en geglazuurde raamdorpels;

-          gewijzigd schrijnwerk;

-          zwarte houten kroonlijst;

-          gewijzigde vrije hoogtes bij kelder een entresolvolume:

• vrije hoogte van de kelder verlaagt van 2,1 tot 1,9 meter;
• vrije hoogte van gelijkvloers entresolvolume verhoogt van 2,48 tot 2,54 meter;
• vrije hoogte van eerste verdieping entresolvolume verlaagt van 2,75 tot 2,36 meter;
• vrije hoogte van tweede verdieping entresolvolume verlaagt van 2,60 tot 2,59 meter.

Gewenste toestand

-          intern verbouwd pand van 4 bouwlagen onder een zadeldak met een aanbouw van 4 bouwlagen onder plat dak met bijkomend een uitbreiding van de aanbouw op de 3de verdieping;

-          regulariseren van het programma van 4 wooneenheden;

-          de voorgevel is bekleed met wit geschilderd metselwerk met arduinen sluitstenen boven de ramen (eerste en tweede verdieping) en geglazuurde raamdorpels;

-          zwart pvc schrijnwerk in de voorgevel;

-          mansardedak vooraan in zwarte imitatieleien in vezelcement;

-          regulariseren van zwarte houten kroonlijst;

-          wit schilderen van de voorgevel;

-          regulariseren van gewijzigde vrije hoogtes van kelder en entresolvolume.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning;

-          herinrichten met op elke verdieping een woonentiteit;

• voorzien van 3 1-slaapkamer-appartementen en een studio met een respectievelijke netto-vloeroppervlakte van circa 41, 45, 45 en 30m²;

-          bekleden van het mansardedak met zwarte imitatieleien;

-          regulariseren van de volume-uitbreiding en 3e verdieping van de uitbouw;

-          wit schilderen van de voorgevel;

-          wijzigen van het schrijnwerk en kroonlijst in de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het schilderen van de bakstenen voorgevel is niet kenmerkend in het referentiebeeld;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de gemeenschappelijke afvalberging wordt in de kelder voorzien, de kelder beschikt echter slechts over een vrije hoogte van 1,9 meter. De slaapkamers achteraan de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping beschikken slechts over een vrije hoogte van respectievelijk 254, 236 en 259 centimeter;
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  het pand voorziet niet in een kwalitatieve afvalberging (de gemeenschappelijke afvalberging in de kelder wordt uitgesloten, deze beschikt over onvoldoende vrije hoogte);
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  ondanks de interne verplaatsingen van wc’s, keukens en badkamers wordt het gebouw niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel, conform artikel 40 van de bouwcode;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aanvraag voldoet niet aan artikel 41 van de bouwcode;
• Artikel 43 Septische putten:
  ondanks de interne verbouwingen wordt er geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Het is echter onvoldoende duidelijk waar deze 4 vergund geachte woonentiteiten zich bevonden.

Wel kan volgende beoordeling wordt gemaakt over de gewenste organisatie van de woongelegenheden:

-          Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Ook wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd bij de studio op de bovenste laag. Het gedeelte van de leefruimte dat over een minimale vrije hoogte van 2,6 meter beschikt is kleiner dan 35 m² (netto-vloeroppervlakte).

-          Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

1 studio en 3 een-slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door de voorgestelde reorganisatie de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De Pioenstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een baksteenarchitectuur (onbeschilderd). Het wit schilderen van de gele bakstenen voorgevel is niet kenmerkend met de bebouwing in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten