2020_CBS_02799 - Omgevingsvergunning - OMV_2020003431. Te Boelaarlei 86-88. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/4/2017: vergunning (20162956) voor het opsplitsen van een perceel in 2 delen en het verbouwen/slopen van de bestaande bebouwing naar een meergezinswoning, magazijnen en studentenwoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          achter huisnummer 88 op klein koertje na beide percelen dichtgebouwd;

-          huisnummer 86:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• begane grond: vooraan bureauruimte, toegang naar appartementen en inrit links naar parkeergarage voor 5 auto’s en magazijnen;
• 2 tweeslaapkamerappartementen op 1ste en 2de verdieping;

-          huisnummer 88:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• 6 studentenkamers gespreid over 3 verdiepingen.

Huidige toestand

-          huisnummer 86:

• 1 bouwlaag onder plat dak;
• opdeling in kleinere magazijnen, kantoorruimtes en aanhorigheden;

-          huisnummer 88:

• burelen over de 3 verdiepingen.

Gewenste toestand

-          2 dubbele garageboxen in plaats van 2 magazijnen.

-          een bijkomende laag over de twee gebouwen aan de straatzijde met een drie-slaapkamerappartement van 157m².

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van twee magazijnen naar twee dubbele garageboxen;

-          bouwen een bijkomende bouwlaag over de twee gebouwen aan de straatzijde met een drie-slaapkamerappartement van 157m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Niveauverschillen: Artikel 18: Algemene bepalingen: er is een onoverbrugd hoogteverschil van 10 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: De nieuwe bouwlaag is niet afgestemd op de architectuur van de onderliggende constructie. De voorgestelde laag is aanvaardbaar op het nummer 86. Deze echter laten doorlopen over het nummer 88 is niet in overeenstemming met de architectuur van dit pand, noch met de organisatie ervan. Deze dienen op elkaar afgestemd te worden.
• Artikel 29: De fietsstalplaatsen werden niet aangepast naar de voorwaarden van vergunning 20162956.
• Artikel 30: De voorziene circulatieruimte van parkeerplaatsen 7 tot en met 10 voldoen is niet voldoende om het beoogde gebruik en aantal plaatsen te garanderen. Hier dient minstens 6m manoeuvreerruimte voorzien te worden.
• Artikel 38: Er ligt geen groendak op de daken zoals bepaald in de voorwaarden van vergunning 20162956.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de voorliggende aanvraag wordt een bijkomend appartement voorzien in een bijkomende daklaag. Het aantal wooneenheden vermeerdert tegenover de laatst vergunde toestand dus met 1.

Dit is aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bouwdiepte van de daklaag bedraagt 9 m aan de linkerzijde en 12 m aan de rechterzijde. Deze gewenste bouwdieptes zijn aanvaardbaar. Door de daklaag verhoogt de bouwhoogte van 10,91 m (laatst vergunde toestand) naar 13,99 m. Aan de overzijde van de straat zijn er wel meerdere gebouwen met 3 bouwlagen en een daklaag. De gewenste bouwhoogte vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgevolg aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Zoals meegegeven in de voorbesprekingen is het belangrijk dat de daklaag pandsgewijs wordt uitgewerkt zodat de verticaliteit behouden blijft en de eigenheid van elk pand bewaard blijft. Het uitgewerkte voorstel voldoet hier niet aan. De daklaag werd bovenop het volume geplaatst zonder enige link (architecturaal, noch functioneel) te leggen met de onderliggende bouwlagen.

De daklaag staat los van de onderliggende verdiepingen en maakt geen deel uit van het volledige bouwvolume. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een dergelijke daklaag niet aanvaardbaar. Indien het dossier opnieuw wordt ingediend dan dient men rekening te houden met een pandsgewijze uitwerking.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor brandveiligheid wordt steeds advies gevraagd aan de brandweer voor meergezinswoningen. Het advies dat zij verleend hebben is ongunstig. Aangezien de (brand)veiligheid van levensbelang is voor bewoners en omwonenden vormt het ongunstig brandweeradvies een grond voor een ongunstig stedenbouwkundig advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer en onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten