2020_CBS_02567 - Omgevingsvergunning - OMV_2019109721. Lange Brilstraat 12. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgende punten:

-          Artikel 1 Zone voor wonen - (Wo1), 1.1 bestemmingsvoorschriften:

er kan slechts één nevenfunctie (detailhandel, kantoren en diensten, reca, vrijetijdsvoorzieningen) toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie (woningen, gemeenschapsvoorziening of hotel).

Het pand heeft twee nevenbestemmingen, namelijk café en hotel.

-          Artikel 2.1.9 Dakvorm:
De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De voorziene dakvorm op nummer 10 is niet kenmerkend.

-          Artikel 2.2.1 Draagkracht:
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving.
26 kamers, een wooneenheid en een reca-functie overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27 Open ruimte:
  De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden.
  In de aanvraag is deze volledig verhard

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de omvorming van een voormalige dansgelegenheid naar een kleinschalige hotelfunctie.

De site is gelegen binnen de horecakern studentenbuurt zoals voorzien in de beleidsnota horeca.

Voor de voorgestelde functies werd door de dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie een voorwaardelijk gunstig advies gegeven. Zij stellen daarin dat er een horecavergunning vereist is en een aanmelding bij Toerisme Vlaanderen in het kader van het logiesdecreet moet gebeuren.

De functies zijn echter wel strijdig met het RUP Binnenstad. Naast de hoofdfunctie van hotel worden er nog twee nevenfuncties voorzien (wonen en reca). Volgens het RUP mag er slechts één nevenfunctie voorzien worden. Conform art.4.4.1 van de VCRO kan er geen afwijking worden toegestaan op bestemmingsvoorschriften. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte groter dan 300 m² (664 m²) en vergunningsplichtige ingreep in de bodem onder 100 m² (enkele muurtjes). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Dit neemt echter niet weg dat de bouwheer nog steeds verplicht is om vondsten of restanten, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, moet melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). Indien een vergunning verkregen zou worden, zou dit als voorwaarde van de vergunning opgenomen moeten worden.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het verbouwen van een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied dient de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen te worden aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie ontbreekt. De stedelijke dienst monumentenzorg is in het bezit van een bouwhistorische studie opgemaakt door Nathalie Gagelmans in 2008. Op basis van deze studie en de plannen die werden toegevoegd aan de aanvraag, werd het dossier beoordeeld. De dienst monumentenzorg gaf volgend advies:

“Het pand nr.12 betreft een burgerhuis met stallen in neoclassicistische stijl naar een ontwerp door de architect Louis Gife uit 1892. Architect Henri Devos liet in 1930 voor eigen rekening de woning opsplitsen tot appartementen. Daarbij werd boven de links aanpalende inrijpoort een annex opgetrokken met een keuken en badkamer per verdieping.

Met een gevelbreedte van oorspronkelijk drie en sinds 1930 vier traveeën, omvat de rijwoning een souterrain en drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevel rust op een geblokte pui uit blauwe hardsteen. Geleed door de puilijst, de bovenbouw geritmeerd door vensternissen in kolossale orde, legt de compositie van het oorspronkelijke volume de klemtoon op de middenas. Deze wordt op de eerste verdieping gemarkeerd door een balkon met consoles en doorgetrokken balustrade. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige muuropeningen, de inkomdeur met middenkalf en bovenlicht, de vensters van de topgeleding met onderdorpel. Een klassiek hoofdgestel met houten kroon- en tandlijst op uitgelengde, gekoppelde consoles vormt de gevelbeëindiging. Boven de inrijpoort met bolvormige schamppalen uit 1892, verheft zich de annex uit 1930, met een halfrond entresolvenster, verder een doorgetrokken ordonnantie en een leien pseudo-mansarde als bekroning. Bewaard houten schrijnwerk van de inkomdeur en vensters, smeedijzeren souterraintralies.

Oorspronkelijk beantwoordde de plattegrond aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

Ook nr. 10 zit mee in dit project. Het pand maakt deel uit van twee gekoppelde burgerhuizen in neoclassicistische stijl, naar een ontwerp door de architect Lievin Van Opstal uit 1889. (…)

Gekoppeld volgens spiegelbeeldschema, omvatten de rijwoningen drie traveeën en drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevels met geblokte begane grond rusten op een plint uit blauwe hardsteen. Horizontaal geleed door waterlijsten en kordonvormende lekdrempels, legt de compositie telkens de klemtoon op de middenas. Deze wordt op de eerste verdieping gemarkeerd door een entablement op trigliefconsoles. Een trigliefen-metopenfries accentueert de puilijst. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige muuropeningen, de bovenvensters in geriemde omlijsting. Een klassiek hoofdgestel met bewerkte fries en houten kroonlijst kroonlijst op klossen en tandlijst vormt de gevelbeëindiging. Het houten schrijnwerk van inkomdeuren en vensters is bewaard, evenals de stangvormige ijzeren parapetten; de benedenvensters van het linker pand (nummer 10) zijn verbouwd tot winkelpui.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

De behouden interieurelementen in huisnr 10 zoals de fragmenten van de pilasters met bekronende kapitelen in de gang en het trappenhuis, de houten lijst die rondom de wanden van de gang op het gelijkvloers liep, de cementtegelvloer in de gang de schouwen op de eerste verdieping, de paneeldeuren met de houten ovaalvormige t-krukjes en de oorspronkelijk T-ramen met spanjolet en enkelvoudige staaf, zijn waardevol. Ook de toegevoegde tussenverdieping met ramen en deuren in art-decostijl is waardevol.

De 19e eeuwse magazijnen kenmerken zich door een sobere industriële architectuur.

Men wenst zowel nr. 10 als achtergelegen magazijnen achter nr. 12 en nr. 10 om te vormen naar een hotel met conciërgewoning.

De dakvorm van pand nr. 10 wordt verhoogd en aangepast zodat er twee bouwlagen in de nieuwe dakvorm passen. De kenmerkende kamerstructuur verdwijnt en het pand wordt opgedeeld in verschillende hotelkamers.

De aanbouwen in de open ruimte rond de magazijnen worden afgebroken.

Het onthaal van het hotel wordt in de onderdoorgang voorzien naar de magazijnen.

Van de magazijnen zelf wordt enkel de schil behouden. Ook de tongewelfde kelders verdwijnen aangezien deze anders worden ingedeeld en dragende tussenmuren verdwijnen.

Het dossier bevat onvoldoende informatie over de erfgoedwaarde van het geheel en de ingrepen gaan niet uit van de wenselijkheid van behoud van zowel het exterieur als het interieur van inventarispanden. De voorgestelde ingrepen worden niet gemotiveerd terwijl de erfgoedwaarde van zowel nr 10 als ook van de magazijnen in het rapport uit 2008 duidelijk naar voren komt.

Door het toevoegen van een aangepaste daklaag verdwijnt de samenhang tussen nr 10 en nr 8 die in deze context waardevol is. Ook de voorgestelde dakvorm zelf is atypisch, een mansardedak heeft andere verhoudingen, twee bouwlagen in een daklaag is hier zeker niet kenmerkend.

Behoud van het bestaande zadeldak om de samenhang van de panden te behouden wordt vanuit onze dienst dan ook voorop gesteld. Door het aanpassen van de gelijkvloerse gevel kan de samenhang terug opnieuw versterkt worden.

Ook in het interieur wordt geen rekening gehouden met de kenmerkende structuur voor dit type van 19e eeuwse panden. De kamerstructuur op de verdiepingen verdwijnt. 

Op basis van de plannen is het moeilijk beoordeelbaar welke impact de receptie heeft op de onderdoorgang naar de magazijnen.

De magazijnen worden ingericht als hotelkamers. De volledige draagstructuur verdwijnt uit het pand. Ook de kelder wordt aangepast en er wordt een lift voorzien tot in de kelder waardoor de tongewelven verdwijnen. De 16e eeuwse tongewelven zijn een restant van de voormalige achterhuizen en vormen mee de geschiedenis van deze site. De draagstructuur is kenmerkend voor de functie die deze gebouwen hadden en dient bewaard te blijven. Het toevoegen van een extra bouwlaag in het bestaande volume is bijgevolg niet mogelijk. Er kan gesteld worden dat dit de erfgoedwaarde te sterk aantast. De densiteit van het project heeft een te grote impact op de erfgoedwaarde.

Het is positief dat er rond het magazijn opnieuw open ruimte wordt gecreëerd zodat het magazijn terug afleesbaar wordt in zijn context. De gevels moeten dan ook met een zekere omzichtigheid worden aangepakt zodat het duidelijk blijft dat dit een voormalig magazijn was. De bestaande gevelopeningen moeten terug opengewerkt worden, het is niet de bedoeling dat er nieuwe gevelopeningen gecreëerd worden. Het doorbreken van de kroonlijst vormt een vreemd gegeven en verstoort de bestaande architectuur, het is ook niet duidelijk wat er met de muurankers gebeurt die nu nog aanwezig zijn.

Er kan onderzocht worden of er bijkomende dakvlakramen voorzien kunnen worden in het magazijn. We vragen wel om hier geen standaard veluxramen te voorzien maar een type van dakvlakraam dat wordt ingewerkt in het dakvlak om zo minder visuele impact te krijgen op het bestaande dakvlak.

Er wordt voorgesteld om de magazijngevels af te werken in witte bepleistering. Op basis van de plannen kan gesteld worden dat het dichtbouwen van de open ruimte tussen magazijn en voorbouw werd gedaan zonder de magazijngevels te verwijderen, deze zijn dus nog aanwezig.  De magazijnen worden gekenmerkt door een sobere baksteenarchitectuur. Het is dan ook wenselijk de rode baksteen zichtbaar te laten. Kaleien kan onderzocht worden. Hierdoor blijft de baksteenstructuur nog zichtbaar maar worden de bouwsporen minder contrastvol.

Advies

Het dossier is enerzijds onvolledig, anderzijds kan gesteld worden op basis van het bovenstaande dat het voorstel geen rekening houdt met de erfgoedwaarde van het pand en achtergelegen magazijnen. Er wordt door de dienst monumentenzorg dan ook een ongunstig advies verleend.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Een nieuwe aanvraag dient rekening te houden met de gestelde opmerkingen van de dienst monumentenzorg, om in aanmerking te kunnen komen voor een gunstige ruimtelijke beoordeling.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan tevens niet ingestemd worden met de hoofdfunctie, die echter slechts mag aangevuld worden met één nevenfunctie, conform de bepalingen van het RUP Binnenstad. Het voorziene programma van 26 hotelkamers, een reca-functie en een woonentiteit overschrijdt echter de draagkracht van de site en de omgeving. De ingediende bezwaarschriften geven dit ook aan.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels blijven, behoudens het vervangen van het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en het dak van nr 10, ongewijzigd.

Aansluitend op het advies van monumentenzorg dient opgemerkt te worden dat de voorgestelde dakvorm van het pand nr. 10 vreemd is. Deze laat zich lezen als een stapeling van een mansardedak met een zadeldak.  Het dak doet in sterke mate afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en kan bijgevolg niet aanvaard worden.

De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de geplande ontpitting van het terrein achteraan positief kan worden beoordeeld, dient opgemerkt te worden dat nagenoeg de gehele open ruimte, strijdig met de bouwcode, verhard wordt voorzien wat de beoogde voordelen van ontpitting fnuikt. Hier kan dan ook geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient bijgevolg ook hierom te worden geweigerd

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het is aangewezen een aantal fietsenstallingen voor personeel en gasten te voorzien.

Voor de conciërgewoning moeten ook minimum 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Op basis van het advies van mobiliteit moet er een fietsenstalling voor 10 fietsen ingericht worden. Deze fietsenstalling moet afgesloten en overdekt zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. In de aanvraag wordt geen fietsenstalling voorzien, dit is niet aanvaardbaar.

De aanvraag vangt de parkeerbehoefte van auto’s en fietsers niet op eigen terrein op. Het is evenwel ruimtelijk niet haalbaar om een autoparking binnen het programma te voorzien.

Anderzijds werd eerder in dit verslag reeds opgemerkt dat het voorziene programma de draagkracht van het perceel overschrijdt. Een nieuwe aanvraag, met een bijgesteld programma, dient een lagere parkeerbehoefte te genereren zodat het aantal parkeerplaatsen dat niet op eigen terrein kan gerealiseerd worden, tot een minimum wordt herleid.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Stedenbouwkundige lasten

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).