2020_CBS_02596 - Omgevingsvergunning - OMV_2019137111. Groenendaallaan 230-388. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad tussen onafgewerkte muren:
  in de kelder versmalt de gang ter hoogte van de liftputten over meer dan 120cm tot een breedte van minder dan 145cm ruwbouwmaat;
• artikel 18 Niveauverschillen:
  het openbaar domein ligt 20cm lager dan de gelijkvloerse toegang tot de fietsenstalling in de kelder, en er wordt geen helling voorzien;
• artikel 20 Trappen:
  §1 de trap naar de kelder is onvoldoende breed;

§5 de lift biedt geen toegang tot de kelder;

• artikel 21 Liften:
  §1 de liften moeten minstens van het type 2 zijn zoals omschreven in EN 81-70;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  in de kelder is de toegangsdeur naar de fietsenberging onder de balk slechts 2,07m;
• 24 Draairuimte:
  voor de toegangsdeur naar de gasmeters is geen vrije draairuimte voorzien;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  de toegangsdeuren naar de gasmeters hebben onvoldoende opstelruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  §1, 1° het stooklokaal  steekt meer dan 2,5m uit boven de kroonlijst;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte van de appartementen bedraagt slechts 2,5m en de hoogte onder de balken slechts 2,2m;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de hoekappartementen 350.0x.02, 348.0x.02 en 270.0x.02 hebben geen buitenruimte;
  de terrassen van de 2-slaapkamerappartementen in blok 1, 2 en 3 hebben een oppervlakte van minder dan 6m²;
• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:
  de zonnepanelen zijn niet zichtbaar op de snede waardoor de maximale hoogte is niet aftoetsbaar;
• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:
  §1 het stooklokaal heeft een hoogte van minder dan 3m;
• artikel 38 Groendaken:
  er worden geen groendaken voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het renoveren van vier bestaande sociale woonblokken. De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Deze aanvraag heeft betrekking op een zichtlocatie gelegen op de Luchtbal. De aanvraag vindt plaats binnen het bestaande volume met beperkte verhoging van het stooklokaal. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het aantal aanwezige appartementen verminderd van 689 naar 672 waardoor druk op deze site en de verdere omgeving wordt verminderd. Dit komt ten goede van de woonkwaliteit van de gewijzigde woonentiteiten. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel van de aanvraag is gelegen in vastgesteld bouwkundig erfgoed. Daarom werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst monumentenzorg. Hun advies luidt:

“ A.  Cultuurhistorische waarde stelling

Ontwikkeling wijk Luchtbal

Het vroegere poldergebied ten noorden van de stad veranderde midden 19de eeuw door de aanleg van de spoorverbinding Antwerpen-Rotterdam (1852-54) en door het rechttrekken van de oude kronkelende Ekerseweg (zie +/- huidige Noorderlaan, doch lager gelegen) in 1870. Onder invloed van de nabijgelegen haveninstallaties groeide vanaf 1871 een woonkern in de zogenaamde Merkemse polder; de bereikbaarheid van deze buurt werd verbeterd door de aanleg van een stoomtramlijn in 1887. In 1914 werd het oorspronkelijk Ekerse gebied aangehecht bij Antwerpen. Omwille van de heersende woningnood kocht de stad in 1921 het zogenaamde "Engels Kamp", een Britse legerbasis (1914-20) met noodbarakken in de buurt van het Noordkasteel, ter hoogte van Kaai 115 (Albertdok). De slechte woontoestanden deden de bewoners al snel terug verhuizen; velen vonden in 1925-28 een onderkomen in de nieuwe tuinwijk tussen het Derde Havendok en de spoorlijn naar Nederland, waarvoor in 1924 een plan van aanleg was goedgekeurd. De straten van deze nieuwe wijk ‘de Luchtbal’ werden, ter herinnering aan het Engels Kamp, genoemd naar Britse en Amerikaanse steden.

De ontwikkeling van wijk de Luchtbal volgde de stedenbouwkundige opvattingen van dat moment. Het deel van de Luchtbal ten noorden van de Manchesterlaan omvat de oudste bebouwing en is gebouwd volgens de principes van de Engelse tuinstadbeweging, die sterk werden aangemoedigd door de Nationale Maatschappij voor Goedkope Woningen in de eerste jaren na haar oprichting in 1919. De uitbouw van de Tuinwijk De Darsen situeerde zich in het interbellum (1924-1939) en omvatte een driehonderdtal woningen en appartementen, eventueel voorzien van winkels. In 1925 begon de Antwerpse Maatschappij voor Goedkope Huisvesting met de bouw van zesenvijftig huizen in Glasgow- en Dublinstraat. De ontwerpplannen van de tien bouwfasen (Darsen I tot X) werden ontworpen door de associatie van architecten Jos Smolderen, Jan Vanhoenacker en John Van Beurden enerzijds, en anderzijds door Pol Berger, die eind jaren dertig samenwerkte met Josef Louis Stynen. De woningen in de tuinwijk werden gedeeltelijk beschadigd tijdens de Tweede Wereldoorlog. In de naoorlogse periode tot heden ondergingen ze vaak individuele renovaties. Verscheidene meergezinswoningen en hoekhuizen in de wijk werden de voorbije jaren gerenoveerd door AG VESPA (bijvoorbeeld aan de Bostonstraat) of gesloopt en vervangen door nieuwbouw (zoals Dublinstraat nummer 20).

Tijdens de late jaren dertig ontplooide ook maatschappij S.V. Onze Woning een grote activiteit in de wijk. De maatschappij had in de jaren voordien een aantal opmerkelijke modernistische complexen gerealiseerd in de binnenstad en de 19de-eeuwse gordel, die allemaal de typologie van de zogenaamde Weense Hoven volgden, waarbij woonblokken van vijf tot tien bouwlagen rond gemeenschappelijke binnenkoeren worden geschikt. Onze Woning sprak voor de bouw van deze complexen gerenommeerde architecten aan: aanvankelijk Alfons Francken en vanaf de latere jaren 1930 ook Hugo Van Kuyck en Gustave Fierens. Omstreeks 1937-1939 werden op de Luchtbal twee grootschalige woonblokken volgens deze typologie gerealiseerd naar ontwerp van architect Hugo Van Kuyck, namelijk de zogenaamde Canadablokken. Deze zijn gesitueerd in het bouwblok begrensd door de Canadalaan, Santiago- en Columbiastraat en het Tampicoplein.

Hugo Van Kuyck bleef ook actief bij de naoorlogse uitbouw van de wijk. In 1944 stelde hij in opdracht van maatschappij Onze Woning een aanlegplan op voor de zuidelijke ontwikkeling van de Luchtbal. Het aanlegplan lag in de lijn van de toenmalige CIAM-principes en het idee van de buurteenheid. Hij voorzag talrijke collectieve voorzieningen, zoals scholen, kerken, postgebouwen, kinderverblijven, tankstation, medisch-sociaal centrum, een sporthal en sportterreinen, artiestenateliers, wasserijen, cinema’s,… Belangrijke elementen van het schema werden echter niet uitgevoerd, zoals bejaardenwoningen van één bouwlaag, een langblok met duplexwoningen, het grootste gedeelte van de eengezinswoningen, en de meeste gemeenschappelijke voorzieningen.

ontwerp van Van Kuyck werden vanaf 1954 wel enkele vrijstaande blokken in open bebouwing gerealiseerd, waartussen zich open ruimten met gras- en bloemperken ontvouwden, namelijk vier grootschalige Lange Blokken, gelegen aan de Groenendaallaan, en rond 1960 zes Torengebouwen aan de Venezuelastraat. De appartementencomplexen beschikten respectievelijk over 690 en 450 appartementen. Een beperkte fase eengezinswoningen werd eveneens uitgevoerd omstreeks 1955 en is gelegen aan de Columbiastraat. Deze 48 woningen zijn ingeplant als zes rijen van acht woningen, maar werden circa 2006 heel ingrijpend gerenoveerd.

Ook de noordelijke tuinwijk werd na de Tweede Wereldoorlog verder uitgebreid en ingevuld door de Antwerpse Maatschappij voor Goedkope Huisvesting, die vanaf 1951 ageerde onder de naam Huisvesting Antwerpen. Tussen 1949 en 1964 werden meer dan 800 wooneenheden gerealiseerd, hoofdzakelijk appartementen. De zogenaamde Darsenblokken kwamen in verschillende fasen tot stand en evolueerden van types in de lijn van de Weense Hoven tot vrijstaande appartementsgebouwen in een open groenaanleg. Als eerste werd Darsen XI gebouwd op de hoeken van de Manchesterlaan met de Cardiff-, Bristol- en Belfaststraat, namelijk twee appartementsgebouwen met samen 82 eenheden, en 22 eengezinswoningen langs de Bristol- en Belfaststraat, naar ontwerp van Edward Craeye. Nadien volgden 211 appartementen aan de Canada-, Manchester- en Noorderlaan (Darsen XII, ontwerp van Edward Craeye en Rie Haan), 196 appartementen en eengezinswoningen aan de Generaal Simondslaan, Boston- en Havanastraat (Darsen XIII, ontwerp van Edward Craeye, Louis Clymans en Jozef Fuyen), 38 appartementen voor bejaarden (Belfaststraat nummer 2A), en ten slotte Darsen XIV (ontwerp van Louis Clymans en Jozef Fuyen) in twee fasen van 121 appartementen aan de Argentiniëlaan, Brooklyn- en Dublinstraat en 144 appartementen aan de Philadelphiastraat. Een groot deel van de complexen uit deze fase werd echter sinds 2011 ingrijpend gerenoveerd of gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Anno 2016 zijn alle appartementsgebouwen aan de Philadelphia-, Brooklyn-, Dublinstraat en Argentiniëlaan (Darsen XIV) zwaar gerenoveerd of gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Ook alle complexen aan de Manchesterlaan en de hoeken met de Canadalaan, Cardiff-, Bristol- en Belfaststraat (Darsen XI en een vooroorlogs appartementsgebouw naar ontwerp van Berger) werden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Heden is ook de eerste helft van de Darsenblokken tussen de Canada-, Manchester-, Noorderlaan en Dublinstraat (Darsen XII) gesloopt en wordt nieuwbouw gerealiseerd. De sloop van de andere appartementsgebouwen van dit bouwblok is nadien gepland.

Van Kuyck en de Naoorlogse hoogbouwwijk: Lange Blokken en Torengebouwen (1954-1956, 1960-1962)

In de naoorlogse periode werd de Luchtbal omgevormd tot een sociale woonwijk met een degelijke infrastructuur en groenvoorziening. Het ontwerpplan van Van Kuyck vormde enerzijds een duidelijke vertaling van het vooroorlogse CIAM-concept van de rationele stad met een strikte functionele zonering van werk, wonen, verkeer, en sport en recreatie. De vrijstaande woonblokken in strokenbouw en woontorens in grote open ruimten, zijn hier een typisch voorbeeld van. Anderzijds introduceerde Van Kuyck, die gedurende een aantal jaar in de Verenigde Staten woonde, het Amerikaanse concept van de buurtplanning, dat op dat ogenblik ook toegepast werd in het Verenigd Koninkrijk voor de planning van de New Towns. Dit leidde tot een rationeel planningsconcept gebaseerd op de idee van een autonome wijk met 1000 woningen voor circa 3000 bewoners, met uitgestrekte groenzones en eigen voorzieningen. De gemengde ontwikkeling met hoogbouw, middelhoogbouw en laagbouw, evenals de diversiteit van woningtypes, werd verondersteld te leiden tot een gezonde en harmonieuze sociale mix van huishoudtypes en inkomenscategorieën. Door de aanleg, gedeeltelijk volgens dambordpatroon, werd het verkeer plaatselijk beperkt en werden auto’s onmiddellijk afgeleid naar parkeerplaatsen. Het wonen in wijk stond volledig in het teken van ruimte, licht, functionaliteit en modern comfort.

De vier Lange Blokken in strokenbouw en de zes Torengebouwen vormen het meest iconische gedeelte van de wijk. Ze zijn opgevat als monumentale volumes van respectievelijk acht en achttien bouwlagen. Beide constructies zijn opgebouwd met een skelet van gewapend beton. De Lange Blokken werden in de lijn van de CIAM-gedachte op pilotis geplaatst. De structuur wordt afgewerkt met een niet-dragende gevelconstructie bekleed met betonplaten ter hoogte van de sokkel en een parement van gele baksteen voor de bovenbouw. Het uitzicht van de Lange Blokken wijzigde echter door een gevelrenovatie van 2002 waarbij de bovenbouw van de gevel voorzien werd van een gele bepleistering. De gevels van de Lange Blokken worden verticaal geritmeerd door balkons en rechte erkers, evenals door doorlopende vensterregisters ter hoogte van de trapkokers. De Torengebouwen krijgen een licht horizontaal accent door nagenoeg gevelbrede, inpandige balkons aan oost- en westzijde.

De torens werden oorspronkelijk verlevendigd door een vlindervormige, open houten constructie op het dak, maar deze verdween op het moment dat er technische installaties op het dak geplaatst dienden te worden. Sinds 2013 is voor vier van de torens een ingrijpende renovatie aangevat, die anno 2016 reeds voor één toren is afgewerkt. De werken hebben een impact op het interieur en de planindeling, maar ook de gevels worden vernieuwd en van isolatie voorzien. Toch blijft het oorspronkelijk beeld van het exterieur herkenbaar bewaard.

Van Kuyck streefde naar een doorgedreven standaardisatie van het bouwproces en een hoge rationaliteit. Dit veruitwendigde zich niet enkel in de constructiemethode, maar eveneens in een volledige uitrusting van de appartementen, een functionele indeling en een aandacht voor modern comfort. Van Kuyck maakte hierbij gebruik van geprefabriceerde modulaire elementen, zowel voor de afwerking, inrichting als technische uitrusting. Het voor die tijd en voor die typologie erg hoge comfort uitte zich in de aanwezigheid van een uitgeruste keuken en badkamer, evenals de aanwezigheid van elektriciteit, stromend water en andere voorzieningen, zoals een telefoon, vloerbekleding, gordijnen, ingebouwde kasten,… De uitzonderlijk bewaarde keukens getuigen van een hoge rationaliteit en standaardisatie. De woonblokken werden ingeplant met een belangrijke aandacht voor oriëntatie en bezonning. De interne indeling van de verschillende kamers en de appartementen speelde hierop in. Zo gaven in de Lange Blokken telkens zestien flats uit op een trapkoker en werden de woonruimtes gesitueerd aan de westzijde en de slaapkamers aan oostzijde. In de torens was de gelijkvloerse verdieping bedoeld voor gemeenschapsvoorzieningen en een ruime hal, een tussenverdieping omvatte vier kleine studio’s en vervolgens waren per verdieping vier identieke appartementen voorzien. De planindeling zal in vier torens echter wijzigen in de huidige renovatie.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde op de Luchtbal. Het behoort tot de authentieke bebouwing, Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien vormen ze samen met de Torengebouwen de kern van de naoorlogse hoogbouwwijk. Het behoud van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de wijk Luchtbal.

B.  Afweging

Men wenst de Langblokken te renoveren. De buitenschil wordt naar oorspronkelijk beeld gerenoveerd. De binnenzijde wordt totaal verbouwd. De werken werden voorgesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. 

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde. Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. 

Bij een vorige renovatie verdween oorspronkelijk metselwerk achter isolatielaag en ging de architecturale kwaliteit van de blokken in belangrijke mate verloren. De geplande ingrepen zullen de beeldwaarde valoriseren en het beeldbepalend karakter van de Langblokken versterken. Er zal opnieuw een bakstenen huid geplaatst worden. Het is jammer dat hier niet kan geopteerd worden voor het behoud van de originele baksteen maar dat er gekozen wordt voor een nieuwe steen naar historisch model in oorspronkelijk metselverband. Ook het herstellen van de oorspronkelijke balkons en het wegnemen van de reglit beglazing is een meerwaarde die de historische toestand beter benadert. Daarnaast zal ook opnieuw schrijnwerk gekozen worden dat naar slankheid aansluiting zoekt bij het historische. De ingrepen ter hoogte van het gelijkvloers, onder meer de nieuwe toegangen tot kelder integreren zich goed in de oorspronkelijke architectuur

De valorisatie van de buitenschil staat in groot contrast met de benadering van het interieur.  Het vervangen van de circulatiekernen en de volledige uitbraak van de bestaande appartementen zorgt voor een verdere aantasting van de authenticiteit. Regelgeving in verband met oppervlaktenormen, akoestiek, toegankelijkheid en brandtechnische normering zijn verantwoordelijk voor deze ingrijpende aanpassingen. Deze ingrepen zorgen voor een uitholling van de erfgoedwaarde waardoor enkel nog van beeldwaarde kan gesproken worden. Dit is een vorm van façadisme die erg te betreuren is. Idealiter zou het wenselijk zijn om de oorspronkelijke appartementen in minstens één relictzone te behouden. Zoals ook in de Welstandscommissie gesteld betreuren wij dat dit binnen het voorgestelde ontwerp niet mogelijk is. Gelet op de sterke wijzigingen aan het complex is het belangrijk om de bestaande situatie uitvoerig te documenteren en dient er voor de aanpassingen aan de overige appartementen een bouwhistorisch slooprapport opgemaakt te worden in overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er worden aangesloten bij het gegeven advies, waarbij de voorwaarden mee wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Zoals vermeld in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt de gevel opnieuw bekleed met baksteen naar aanleiding van de oorspronkelijke toestand. Ondanks het jammer is dat er wordt gekozen voor de originele baksteen wordt het wel gunstig bevonden dat de nieuwe gevelsteen wordt geplaatst in het oorspronkelijke metselverband.

Het dossier werd bijkomend ook voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de welstandscommissie op 4/10/2019. De opmerkingen zijn mede opgenomen in dit dossier. Het gevelmateriaal van het stooklokaal op de dakverdieping werd aangepast naar een grijs beton silexpaneel i.p.v. de rode gevelsteen.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Bodemreliëf

Vanuit de stedelijke dienst archeologie volgde een gunstig advies:

“ Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied. Het betreft een projectgebied boven 3000 m² (46 800 m²) en een ingreep boven 1000 m² (ingrepen over een oppervlakte van ca. 2 569 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door BAAC en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 14/05/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beval geen vervolgonderzoek en gaf het terrein vrij.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorwaardelijke gunstige adviezen van de brandweer, het agentschap Natuur en Bos, het agentschap en het Agentschap Wegen en Verkeer worden integraal toegevoegd als voorwaarden van vergunningen.

De minimale hoogte van woonruimtes moet 2,6 meter bedragen, terwijl deze slechts 2,5 meter bedraagt en 2,2 meter onder draagbalken. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Gezien het een renovatie betreft van een erfgoedpand waarvan de plafondhoogte niet kan toenemen en gelet op de verbeterde woonkwaliteit die op andere vlakken gerealiseerd wordt, kan er een afwijking worden toegestaan van dit artikel.

De aanvraag is strijdig met diverse artikels van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. In voorwaarde van vergunning zal worden opgenomen om in overeenstemming te komen met deze artikels. Uitzondering hierop is de afwijking op artikel 20 van deze verordening. De lift biedt geen toegang tot de kelderverdieping. Deze afwijking werd voorgelegd aan Inter. Conform hun advies kan er, gelet op de historische context van het gebouw, de voorziening van bijkomende fietsstalplaatsen op het gelijkvloers voor alternatieve fietsen en op de bereikbaarheid van de kelder met fietsgoten, een afwijking gemotiveerd worden, indien de trap naar de kelder een minimale breedte van 100cm heeft tussen de leuningen. Dit wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het bestaande stooklokaal op de dakconstructie wordt in de nieuwe toestand verhoogd met een buitenhoogte van 3,1 meter en wijkt hierdoor af van artikel 16 van de bouwcode. Deze nieuwe hoogte is noodzakelijk in functie van de nieuwe technische installatie. Het stooklokaal zal slechts beperkt zichtbaar zijn vanaf het maaiveld, waardoor de ruimtelijke impact ervan aanvaardbaar is en een afwijking kan worden toegestaan op dit artikel.

De aanvraag is afwijkend van artikel 28 van de bouwcode. Iedere woonentiteit heeft een minimale toegankelijke buitenruimte nodig. Bij een beperkt aantal woonentiteiten is deze echter te klein of niet voorzien. Gelet op de erfgoedwaarde van het pand en de algemene configuratie is het niet mogelijk om tegemoet te komen aan de gestelde voorschriften. Een afwijking op dit artikel is dan ook aanvaardbaar.

De stedelijke dienst groen en begraafplaatsen heeft dit dossier voorwaardelijk gunstig geadviseerd: “Het aanwezige groen is nog van weinig kwalitatieve waarden, de bomen hebben nog een jonge leeftijd waardoor deze echter op termijn nog kunnen uitgroeien. Bestaande bomen op de graspercelen zijn nog jong en daardoor beter te behouden, deze moeten tijdens de werken worden beschermt tot buiten hun kroonprojectie.”. Het behoudt en de bescherming van deze bomen wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning.

De zonnepanelen zijn niet op de sneden ingetekend. Het is daardoor niet duidelijk wat de maximale hoogte ervan is. Daarom wordt in de voorwaarden opgenomen dat de zonnepanelen in overeenstemming moeten zijn met artikel 36 van de bouwcode.

Het dak van de diverse bebouwingen zal worden vernieuwd maar niet voorzien als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode. Echter wordt er op de daken verschillende technische installaties voorzien zoals zonnecollectoren voor warm water, fotovoltaïsche zonnecollectoren, ventilatoren, antennes en installaties Telecom, .... looppaden en vluchtterrassen stookplaats voor brandevacuatie, ... De ruimte daartussen is versnipperd en weinig geschikt om nog een kwalitatief groendak te kunnen aanleggen. Daarenboven wordt de bestaande dakstructuur behouden. Deze is zeer beperkt van omvang, en niet draagkrachtig genoeg om het grote gewicht van een groendak, en de bijhorende waterbuffer te kunnen opvangen. Dit is een stabiliteitstechnisch probleem dat moeilijk oplosbaar is. Tot slot past de opbouw van een groendak vermoedelijk niet binnen de bestaande dakranden. Deze zouden moeten opgehoogd worden, wat niet wenselijk is om esthetische en financiële redenen. Daarom kan een afwijking worden toegestaan op het voorzien van groendaken.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het projectgebied aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag een vermindering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Daarenboven wordt het aantal parkeerplaatsen vermeerderd van 238 naar 245. Deze extra plaatsen zijn het gevolg van de nieuwe brandweg in de groenzones en het vrijmaken van onbruikbare plaatsen door het wegnemen van betonblokken.

Fietsvoorzieningen:

In de bestaande situatie zijn er geen fietsenstallingen voor de bewoners.

De aanvraag voorziet de realisatie van 364 fietsenstallingen in de kelder van elk gebouw. Deze fietsenstallingen zijn bereikbaar via trappen met fietsgoot op 3 locaties onder de gebouwen.

Op het maaiveld zijn ook 30 fietsenstallingen voorzien.

Deze toevoeging zorgt voor een verbetering van de woonkwaliteit en ontlast het openbaar domein.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project omvat de totale renovatie van de vier bestaande sociale woonblokken gelegen ter hoogte van de Groenendaallaan 230 tot 388 (hoek Noorderlaan). De renovatie zal in vier fasen worden uitgevoerd startend in 2021. De laatste fase wordt afgerond eind 2030.

Naast de uitgebreide bouwkundige werken, worden de technische installaties van de vier gebouwen volledig vernieuwd. Het betreft voor elk gebouw stookinstallaties en noodstroomvoorzieningen die gemeenschappelijk zijn voor de bewoners. De vier gebouwen zijn identiek wat de uitvoering van de technische installatie betreft en worden in het project aanzien als vier afzonderlijke inrichtingen. Zij zijn wat de IIOA’s betreft dan ook als op zich zelf staand te beschouwen.

Gebouw 1 – fase 1: Groenendaallaan 350 – 388

Er wordt een nieuw dakvolume voorzien als collectief stooklokaal op dezelfde plaats als de huidige stookplaats, aan de zuidzijde van het gebouw. De installaties hebben een nuttig warmtevermogen van 1.200 kW en zijn enkel voor bevoegden toegankelijk. Een noodaggregaat is voorzien met een thermisch ingangsvermogen van 98 kWth en een elektriciteitsproductie van 40 kVA (32 kWe). De installatie staat opgesteld in een afgesloten lokaal in de kelder. Bij uitval van de stroom zal deze voeding geven aan de drukverhogingsinstallatie voor het brandleidingennet. Brandstof wordt opgeslagen in een aangesloten tank van 300 liter (mazout).

Gebouw 2 – fase 2: Groenendaallaan 310-348

Er wordt een nieuw dakvolume voorzien als collectief stooklokaal op dezelfde plaats als de huidige stookplaats, aan de zuidzijde van het gebouw. De installaties hebben een nuttig warmtevermogen van 1.200 kW en zijn enkel voor bevoegden toegankelijk. Een noodaggregaat is voorzien met een thermisch ingangsvermogen van 98 kWth en een elektriciteitsproductie van 40 kVA (32 kWe). De installatie staat opgesteld in een afgesloten lokaal in de kelder. Bij uitval van de stroom zal deze voeding geven aan de drukverhogingsinstallatie voor het brandleidingennet. Brandstof wordt opgeslagen in een aangesloten tank van 300 liter (mazout).

Ter hoogte van de inkomhal met nummer 310-312 is een hoogspanningscabine voorzien die zal worden uitgebaat door de netbeheerder (Fluvius). Deze ondergrondse constructie zal onderwerp uitmaken van een afzonderlijke procedure.

Gebouw3 – fase 3: Groenendaallaan 270 -308

Er wordt een nieuw dakvolume voorzien als collectief stooklokaal op dezelfde plaats als de huidige stookplaats, aan de zuidzijde van het gebouw. De installaties hebben een nuttig warmtevermogen van 1.200 kW en zijn enkel voor bevoegden toegankelijk. Een noodaggregaat is voorzien met een thermisch ingangsvermogen van 98 kWth en een elektriciteitsproductie van 40 kVA (32 kWe). De installatie staat opgesteld in een afgesloten lokaal in de kelder. Bij uitval van de stroom zal deze voeding geven aan de drukverhogingsinstallatie voor het brandleidingennet. Brandstof wordt opgeslagen in een aangesloten tank van 300 liter (mazout).

Gebouw 4 – fase 4: Groenendaallaan 230 – 268

Er wordt een nieuw dakvolume voorzien als collectief stooklokaal op dezelfde plaats als de huidige stookplaats, aan de zuidzijde van het gebouw. De installaties hebben een nuttig warmtevermogen van 1.200 kW en zijn enkel voor bevoegden toegankelijk. Een noodaggregaat is voorzien met een thermisch ingangsvermogen van 98 kWth en een elektriciteitsproductie van 40 kVA (32 kWe). De installatie staat opgesteld in een afgesloten lokaal in de kelder. Bij uitval van de stroom zal deze voeding geven aan de drukverhogingsinstallatie voor het brandleidingennet. Brandstof wordt opgeslagen in een aangesloten tank van 300 liter (mazout).

In de kelder ter hoogte van inkomhal 266 - 268 is een hoogspanningscabine voorzien die zal worden uitgebaat door de netbeheerder (Fluvius). Deze ondergrondse installatie zal onderwerp uitmaken van een afzonderlijke procedure.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen strikt naleven;

2.      het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt naleven;

3.      het advies van het Agentschap Natuur en Bos strikt naleven;

4.      de zonnepanelen plaatsen, conform artikel 36 van de bouwcode;

5.      de breedte van de looppaden in de kelderverdieping conform artikel 15 van de gewestelijk verordening toegankelijkheid voorzien;

6.      een helling voorzien tussen het openbaar domein en de gelijkvloerse toegang tot de fietsenstalling naar de kelder, conform artikel 18 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

7.      de trappen naar de kelderverdieping moeten een minimale breedte van 100 cm hebben tussen de trapleuningen;

8.      de liften conform artikel 21van de gewestelijk verordening toegankelijkheid uit te voeren. Deze moeten minstens van het type 2 zijn zoals omschreven in EN 81-70;

9.  de toegangsdeur naar de fietsenberging in de kelder moet in overeenstemming zijn met artikel 22 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

10.  de toegangsdeuren naar de gasmeters moeten conform artikel 24 en artikel 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid zijn;

11.  bestaande bomen op de graspercelen moeten tijdens de werken worden beschermd tot buiten hun kroonprojectie;

12.  een bouwhistorisch slooprapport opmaken, in samenspraak met de stedelijke dienst monumentenzorg;

13.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Gefaseerde uitvoering vergunning

Er wordt voorgesteld het mogelijk te maken de vergunning in fasen uit te voeren. De fasen en de start van hun vervaltermijnen kunnen als volgt omschreven worden:

- fase 1: renovatie van het woongebouw gelegen Groenendaallaan 350 - 388

De vervaltermijnen voor deze fase gaan in 7 maand(en) volgend op de dag waarop de vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter krijgt.

- fase 2: renovatie van het woongebouw gelegen Groenendaallaan 310 - 348

De vervaltermijnen voor deze fase gaan in 37 maand(en) volgend op de dag waarop de vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter krijgt.

- fase 3: renovatie van het woongebouw gelegen Groenendaallaan 270 - 308

De vervaltermijnen voor deze fase gaan in 67 maand(en) volgend op de dag waarop de vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter krijgt.

- fase 4: renovatie van het woongebouw gelegen Groenendaallaan 230 - 268

De vervaltermijnen voor deze fase gaan in 97 maand(en) volgend op de dag waarop de vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter krijgt.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De aan dit project verbonden risico's en hinder voor mens en milieu als gevolg van de ingedeelde inrichtingen en activiteiten zijn mits naleving van de algemene en sectorale milieuvoorwaarden aanvaardbaar. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken