2020_CBS_02563 - Omgevingsvergunning - OMV_2019118743. Boomsesteenweg 658. District Wilrijk - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Oudebaan, goedgekeurd op 22 oktober 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 4: zone voor groen (gr), artikel 1: zone voor gemengde functies (ge1) en artikel 2: zone voor gemengde functies (ge2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

• 1.5 Water: de infiltratievoorzieningen wordt voorzien met ondergronds ‘infiltratiekratten’ en niet hoofdzakelijk aangelegd met zwak hellende en onverharde oevers met natuurlijke begroeiing.

-          2 Bijzondere voorschriften

• Artikel 1. Zone voor gemengde functies (Ge 1) (Bedrijf – Detailhandel)
  • 1.2.1 Inrichtingsstudie: De aanvraag betreft een uitbreiding van het volume. De aanvraag omvat geen globale inrichtingsstudie.
  • 1.2.2 Niet-bebouwde ruimte: De karton pers wordt niet onttrokken uit het zicht van het publiek domein.
• Artikel 4 Zone voor groen (Gr)
  • 4.1 Bestemming: De tuin van de woning wordt grotendeels ingericht als parking waardoor deze woning onvoldoende kwaliteiten overhoudt om nog als woning te kunnen gebruiken. Het behoud van deze woning zonder zijn tuin komt dus neer op een functiewijziging. Enkel groene voortuinstrook is mogelijk.
  • 4.2 Inrichting: De zone ter hoogte van de woning wordt niet ingericht als groene voortuinstrook.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: 
  §2 de handelszaak heeft geen winkel- of gebruiksruimte die zichtbaar is vanaf de openbare weg;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1 de personeelsruimte en bureaus op de mezzanine hebben een lichtdoorlatende oppervlakte van de gevelopening van minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte van deze ruimten;
  §2 de bureaus op de mezzanine hebben geen rechtstreekse toegang tot verse lucht;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er is geen fietsenstalling voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §3, 2° parkeerplaatsen in open lucht moeten ingericht worden in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal;
  §3, 5° er werden geen elektrische oplaadpunten voor wagens opgetekend;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: 4 logo’s in combinatie met tekst van voorgestelde afmetingen (circa 15m x 3.5m, circa 8m x 4m, circa 34m x 2,5m en circa 12m x 2,8m) kan bezwaarlijk in verhouding worden genoemd met de maat van het gebouw in industriegebied;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:
  §1 de infiltratievoorziening wordt bij voorkeur bovengronds aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag bevat geen functiewijziging, de vergunde functie van detailhandel blijft behouden.

Dit wordt ook vermeld in het advies Business en Innovatie: ‘de omvorming van het kleinhandelsassortiment van Carpetright naar Elektro Depot is goed te keuren. Beide assortimenten vallen onder rubriek “andere”. De beleidsnota Detailhandel stelt ook dat dit type kleinhandel (volumineuze artikelen,  groter dan 1500m² bruto,…) thuis hoort in voor grootschalige detailhandel afgebakende RUP-zones.’

Omwille van onduidelijkheden in de oorspronkelijke aanvraag omtrent een Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten is advies gevraagd aan het Agentschap Innoveren en Ondernemen (Vlaio). Dit advies was, omwille van deze onduidelijkheden, ongunstig. De aanvrager heeft daarom bijkomende informatie bezorgd die aantoont dat de aanvraag in overeenstemming is met het decreet op het integraal handelsvestigingsbeleid. In 1976 is er door de gemeente Wilrijk een toelating gegeven voor een netto-handelsoppervlakte van 1.400 m². De huidige netto-handelsoppervlakte bedraagt 1.610 m², de uitbreiding is kleiner dan 20% waardoor er geen nieuwe Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten dient aangevraagd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door de voorziene uitbreiding op de perceelsgrens komen eventuele uitbreiding op het achtergelegen perceel en de vlotte ontsluiting van dat perceel in het gedrang, alsook eventueel de verbinding voor langzaam verkeer.

De aanvraag omvat geen globale inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie geeft onder andere aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in deze zone en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het plangebied en omgeving.

De aanvraag is gelegen binnen de contouren van ruimtelijke uitvoeringsplan Oudebaan. Het industriegebied kampt met wateroverlast in de lager gelegen delen. Om dit te verhelpen zal de verhardingsgraad van het hele industriegebied moeten verminderen, te beginnen bij het plangebied van dit ruimtelijk uitvoeringsplan. De eerste stap om deze overlast te verminderen, is zo hoog mogelijk zo min mogelijk regenwater af te voeren.

Binnen het plangebied worden verbindingen voor langzaam verkeer voorzien. Deze verbindingen kunnen groen worden aangelegd om zo ook het regenwater van de noordelijkste delen van het plangebied te bufferen en te laten infiltreren. In westelijke richting kunnen deze groenstroken doorgaan in de recreatiecluster Moerelei. Een brede groenstrook kan alle grachten begeleiden. Zo wordt voldoende infiltratieoppervlakte opgelegd, en wordt ruimte voorzien om de grachten voldoende cachet te geven.

De buffering en infiltratie, die nu ondergronds voorzien is in infiltratiekratten, moet zoveel mogelijks bovengronds voorzien worden en aangelegd met zwak hellende en onverharde oevers met natuurlijke begroeiing. Om de gewenste robuuste groenstructuur te bekomen, kan de bovengrondse buffering- en infiltratievoorziening, voor de nieuwe verhardingen, best aansluiten bij de bestaande groenzone in het noorden van het perceel.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorliggende project omvat buiten het heraanleggen van het terrein ook een grote aanpassingen aan de gevels van het pand. Zo worden de bestaande raamopeningen dichtgemaakt en wordt er nieuwe zaak-gebonden publiciteit aangebracht.

De bestaande gevels worden grijs geschilderd of er worden grijze sandwichpanelen voorzien. Deze aanpassingen hebben een grote negatieve impact op het uitzicht van het pand. Bovendien is het voorzien van een gesloten constructie eerder aanvaardbaar als er geen publieke functie in het pand aanwezig is, zoals bijvoorbeeld een magazijn of werkplaats. Bij een handelszaak is het belangrijk dat er contact is tussen het pand en de straat zodat de verblijfskwaliteit optimaal is. In voorwaarde zal dan ook opgenomen worden op de bestaande raamopeningen te behouden, met uitzondering van de nieuw te plaatsen nooddeuren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst ‘ontwerp en uitvoering’ verleende volgend advies met betrekking de ontsluitingen op de gewestweg: ‘De inrit naar de parking wordt smaller gemaakt tot 7m hetgeen de leesbaarheid ten goede komt. Idealiter zou deze inrit nog verder versmald mogen worden tot 6.45m wat overeenkomt met de afmetingen uit het draaiboek openbaar domein van Stad Antwerpen. (…) Het voetpadmateriaal bestaat uit betonstraatstenen 22x22 en niet uit betondallen zoals aangegeven op het plan. Bij een aanwerking van het publiek domein uitgevoerd door de dienst Beheer en Onderhoud dienen ook betonstraatstenen gebruikt te worden. Deze mogen aangelegd worden tot aan de rooilijn (vandaag is er een kleine uitsprong aanwezig die in de nieuwe situatie kan weggewerkt worden).

De arcering van het fietspad is op de plannen onderbroken. De rode asfalt van het fietspad dient door te lopen voor de inrit, zoals het ook in werkelijkheid werd aangelegd.’

Zowel de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen als de stedelijke dienst milieuvergunning adviseren gunstig mits aanpassing van de parking. Parkeerplaatsen voor personenwagens, zoals personeel en klanten, dienen aangelegd te worden in grasdals zodat deze waterdoorlatend zijn.

Dit zal worden opgenomen in voorwaarde. Bijkomend dienen de parkeerplaatsen, die niet aangelegd kunnen worden in grasdals of voorzien worden voor niet-personenwagens, voorzien te worden van een olieafscheider zodat deze conform de voorschriften van artikel 44 van de bouwcode zijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moet aan de inkom een ruimte voorzien worden voor het plaatsen van fietsenstallingen voor bezoekers.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Op de eerste verdieping wordt een personeelsruimte en twee bureaus voorzien. Deze ruimtes voldoen echter niet aan artikel 24 van de bouwcode. Gelet op de beperkte verblijfstijd in de personeelsruimte kan, met toepassing van artikel 3 van de bouwcode, een afwijking worden toegestaan op dit artikel.

Voor de twee bureaus is de vastgestelde afwijking echter onaanvaardbaar omdat er voor de tijd dat personeelsleden hier verblijven verwacht wordt dat zij over voldoende licht en zicht beschikken. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om een raam te voorzien in de rechter gevel gelijk aan het raam dat voorzien wordt voor de personeelsruimte en de twee bureaus samen te voegen tot één bureau.

De nieuwe parking wordt voorzien met 58 extra parkeerplaatsen. Volgens artikel 30 van de bouwcode dienen hier 5 plaatsen voorzien te worden met een elektriciteitsvoorziening ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Dit zal worden opgenomen in voorwaarde.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voor de nieuwe verharding een bovengrondse buffering- en infiltratievoorziening aanleggen, in verhouding met de oppervlakte van de nieuwe verharding, conform de bepalingen van artikel 1.5 van het ruimtelijk uitvoeringsplan en deze aan te sluiten op de bestaande groenzone in het noorden van het perceel, rekening houdend met alle elementen vermeld in het advies van Aquafin;

3.      de woning af te breken en deze zone ter hoogte van de woning in te richten als groene voortuinstrook, conform artikel 4.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan en met bijkomende parkeerplaatsen voor personenwagen in zone voor gemengde functies (Ge 1);

4.      de bestaande raamopeningen te behouden, met uitzondering van de nieuw te plaatsen nooddeuren, conform artikel 12 van de bouwcode;

5.      de twee bureaus, op de eerste verdieping, samen te voegen tot één bureau en een raam te voorzien in de rechter gevel voor deze bureauruimte, gelijk aan het raam dat voorzien wordt voor de personeelsruimte, conform artikel 24 van de bouwcode;

6.      aan de inkom een ruimte te voorzien voor het plaatsen van fietsenstallingen voor bezoekers, conform artikel 29 van de bouwcode;

7.      de parkeerplaatsen voor personenwagens te voorzien in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal, conform artikel 30 van de bouwcode en deze zone te voorzien van minstens 10 inheemse hoogstammige bomen van 1^ste grootte orde, conform artikel 17 van de bouwcode;

8.      5 parkeerplaatsen te voorzien met een elektriciteitsvoorziening ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens, conform artikel 30 van de bouwcode;

9.      maximaal 1 logo in combinatie met tekst, van circa 12m x 2,8m, te voorzien, conform artikel 33 van de bouwcode;

10.  de parkeerplaatsen voor niet-personenwagen te voorzien van een olieafscheider conform artikel 44 van de bouwcode;

11.  de nieuwe breedte van de inrit maximaal 6.45m te voorzien, conform draaiboek openbaar domein van Stad Antwerpen;

12.  bij een aanwerking van het publiek domein, uitgevoerd door de dienst Beheer en Onderhoud, ook betonstraatstenen te voorzien tot aan de rooilijn;

13.  de rode asfalt van het fietspad te laten doorlopen voor de inrit, zoals het ook in werkelijkheid werd aangelegd;

Uitsluitingen

14.  de volume uitbreiding en de kartonpers.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt terecht op dat de aanvraag strijdig is met het RUP op meerdere punten, alsmede ook met de bouwcode. De aanvraag geeft onvoldoende invulling aan de onderliggende visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, zoals geformuleerd in het RUP en de toelichtende nota ervan.
Cfr. art. 1.2.1 moet de aanvraag een globale inrichtingsstudie bevatten.

Los daarvan is deze studie ook noodzakelijk voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening; de complexiteit van de site moet bestudeerd worden voorbij de eigen perceelsgrenzen.

Zo is een inrichtingsstudie zeer waardevol om de groen-blauwe corridor effectief vorm te gaan geven (art. 6), met een start van de uitvoering hiervan op eigen terrein.

Ook de 2de eis van het RUP, m.n. één gezamenlijke ontsluiting op de Boomsesteenweg wordt niet besproken. De inspanning om de huidige inrit aan te passen op vlak van verkeersveiligheid en – leefbaarheid wordt gewaardeerd, maar één gezamenlijke ontsluiting is hier fysiek wel mogelijk (los van eigendomsstructuur).

Het is aan de bedrijven om zich hiervoor te verenigen in een globale aanpak.

Het college oordeelt dat, ondanks de geformuleerde voorwaarden, er nog te weinig garantie is op een correcte en kwalitatieve vertaling ervan bij de uitvoering. Het college wenst de inrichtingsaspecten op voorhand te kunnen beoordelen.

De aanvraag wordt geweigerd.